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關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記涉及的法律探究
摘 要：由于不動(dòng)產(chǎn)物權價(jià)值往往比較大，其變動(dòng)會(huì )產(chǎn)生很大的社會(huì )影響，所以物權變動(dòng)的手續要求嚴格，要求以登記方式才能變動(dòng)，不登記不足以產(chǎn)生社會(huì )公信力，不登記不足以證明此物的所有權屬歸誰(shuí)，不登記不足以對抗其他交易人，我國物權法規定了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)需要登記才能產(chǎn)生公定力。當今社會(huì )物權交易頻繁，而實(shí)際生活中不動(dòng)產(chǎn)物權的所有人和占有使用人往往不一致，或者存在隱形共有人，導致房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)權屬經(jīng)濟糾紛、行政糾紛等經(jīng)常發(fā)生。筆者從物權法角度分析了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記的必要性，明晰產(chǎn)權，盡量減少經(jīng)濟糾紛，提高不動(dòng)產(chǎn)物權流轉效率，使不動(dòng)產(chǎn)物權流轉更加規范。
關(guān)鍵詞：實(shí)名制登記 不動(dòng)產(chǎn)物權
古往今來(lái)，物有主糾紛則少，權屬不明則他人必奪而產(chǎn)生糾紛，世界其他各國大多按照不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生物權公示與公信效力，但現實(shí)生活中，由于不動(dòng)產(chǎn)涉及個(gè)人私有財產(chǎn)或隱私，受有財不外露的傳統觀(guān)念影響，不動(dòng)產(chǎn)登記簿背后往往存在隱形共有人，一旦產(chǎn)生糾紛，法律解決程序繁瑣，影響交易流轉。不動(dòng)產(chǎn)物權登記性質(zhì)上屬于一種行政干預行為，它體現的是國家行政權利對不動(dòng)產(chǎn)物權關(guān)系的合理干預，而現行登記制度不完備，導致行政糾紛不斷而產(chǎn)生行政賠償責任。文章主要闡述了夫妻共有房屋涉及的法律問(wèn)題對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記以及登記機關(guān)，登記權屬證書(shū)等問(wèn)題進(jìn)行了法律探究，旨在減少不動(dòng)產(chǎn)物權經(jīng)濟或行政糾紛，提高辦事效率，使不動(dòng)產(chǎn)登記更加科學(xué)嚴謹。
一、不動(dòng)產(chǎn)物權登記公示，從外觀(guān)上保護商品交易和善意受讓人
不動(dòng)產(chǎn)是指指依自然性質(zhì)或法律規定不可移動(dòng)的固定財產(chǎn)，如土地、房屋、海域、林木等定著(zhù)物。不動(dòng)產(chǎn)物權的以登記方式公諸于世，只有登記才能產(chǎn)生公定效力，由于不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)決定，不動(dòng)產(chǎn)不像動(dòng)產(chǎn)那樣簡(jiǎn)單隨意，占有即可視為所有。不動(dòng)產(chǎn)物權的種類(lèi)繁多，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權人對土地及其地上附著(zhù)物的占有關(guān)系十分復雜，通常會(huì )涉及社會(huì )公共利益以及第三人的權益，現實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)的占有使用人往往不是所有人，從外觀(guān)上善意第三人容易誤以為占有人就是真權利人。[1]現實(shí)復雜交錯的商品交換過(guò)程中，標的物的處分權人根本沒(méi)有實(shí)質(zhì)處分權利，表象權利與實(shí)體權利不符，影響交易安全和交易善意第三方的利益。因此，為了保證商品交換能夠順利進(jìn)行，維護善意取得人的合法權利，即使不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的登記公示有瑕疵，但為了保護善意受讓人的利益以及整個(gè)市場(chǎng)交易的安全，也承認表象登記人與實(shí)質(zhì)物權人處分標的物有同樣的法律效果，這樣人們才敢放心去交易。且我國迄今為止沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以前只規定在《物權法》中，而今年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)公布并于3月1號開(kāi)始實(shí)施。下面以房屋為例解析不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記問(wèn)題。
二、簡(jiǎn)化登記手續提高辦事效率，重形式審查輕實(shí)質(zhì)審查
我國不動(dòng)產(chǎn)登記應當遵循便民利民、節約時(shí)間、簡(jiǎn)化程序步驟的原則，登記部門(mén)不再審查登記簿背后的隱形民事法律關(guān)系，這一改革將簡(jiǎn)化登記手續，大大提高辦事效率，節約時(shí)間。即只進(jìn)行形式審查，而不再進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，實(shí)質(zhì)審查雖然錯誤率低，但費時(shí)費事效率低施行難，不能做到便民利民，而形式審查效率高，但可能存在不安全隱患。例如昆山市已開(kāi)始試點(diǎn)施行，對夫妻共有房屋不再對是否存在民事婚姻關(guān)系進(jìn)行審查，只以形式登記為準，一方若未經(jīng)另一方同意而處分房屋，處分仍然有效，受損方可以依據結婚證、房屋共有證等證明文件進(jìn)行維權，若一方不同意另一方處分房屋，則還可以申請異議登記。登記機關(guān)將不再審查登記簿背后是否存在隱形共有人，嚴格按照登記簿表象記載辦事。即使形式公平而使實(shí)質(zhì)真權利人利益受損，這是真權利人應當承擔的法律后果。標的物可以共有，但一個(gè)物上不可能存在兩個(gè)兩個(gè)相同的權利，一旦產(chǎn)生糾紛，必須有一個(gè)評判依據，而登記簿則是解決不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬的法律依據。
有人擔心不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名登記，若對登記資料查詢(xún)可能違反人的隱私權，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確規定，只有不動(dòng)產(chǎn)登記的權利人或利害關(guān)系人才可以申請查詢(xún)，復制登記資料，而非對所有人公開(kāi)，至于具體那些人是利害關(guān)系人則需要法律進(jìn)行進(jìn)一步明確和解釋?zhuān)热缁橐鲆环�、繼承人、以及商品交易中的善意第三人等應該屬于利害關(guān)系人。
三、完善不動(dòng)產(chǎn)登記機構以及加快不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記的必要性
雖然不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例已經(jīng)頒布，但依舊沒(méi)有統一的登記機關(guān)，全國各地出現“多頭登記”現象，缺乏監督管理。目前我國的不動(dòng)產(chǎn)登記機構極不統一 ，缺乏監督管理與控制，并且登記時(shí)所遵循的法規也多有不同，為糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。應加快建立全國統一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理機關(guān)，完善登記管理工作，將登記程序、登記范圍等事項納入解決范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權變動(dòng)的權屬證書(shū)，一切變動(dòng)皆以登記簿為準，即使登記錯誤或有遺漏也應以登記簿記載的物權人為準，要嚴格維護不動(dòng)產(chǎn)登記公示的權威性，維護市場(chǎng)交易安全及善意受讓方的利益。
商品交易追求效率，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制登記能夠大大減輕登記部門(mén)審核工作，簡(jiǎn)單有序，切實(shí)做到便民利民，這就提醒人們要注意不動(dòng)產(chǎn)物權所有人利益的保護一定要看名，有名則有權利和責任，無(wú)名則無(wú)責。例如，小產(chǎn)權房因為國家尚沒(méi)有明確承認，購房者無(wú)法將自己的名字寫(xiě)入房產(chǎn)證上，無(wú)法進(jìn)行登記備案，也不能將房屋放如市場(chǎng)進(jìn)行二次交易，國家若發(fā)生征地或拆遷情形，原所有權人便會(huì )回來(lái)將房屋土地收回，獲得補償款，房屋目前的占有使用人則得不到合理補償�，F實(shí)生活中有些人不愿意或者不方便對外公開(kāi)自己的姓名，則自能通過(guò)其他途徑去證明標的物與自己的利害關(guān)系，而不能以此對抗交易的善意受讓人。
結語(yǔ)
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施以后，目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記不僅要實(shí)名制，而且要全國聯(lián)網(wǎng)，利害關(guān)系人有權利要求查詢(xún)，有名必有權利和責任，為了維護自己的利益，誠信交易，完善不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制，增強不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力和權威性，實(shí)名制登記將權利責任更加清晰，減少物權交易流轉糾紛。
參考文獻：
[1]梁慧星，陳華彬.物權法[M].北京：法律出版社，2010.88.
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