房屋“聯(lián)建”、“參建”形式的法律思考

隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式也多種多樣，其中較為普遍的就是房屋“聯(lián)建”及“參建”形式。但由于以該形式產(chǎn)生的房屋聯(lián)建合同不是合同法意義上的一種獨立的合同類(lèi)型，在權利義務(wù)內容及客體上沒(méi)有固定的和特有的要求，因此，在司法實(shí)踐中對這一特殊的合同形式認識不一，理解不一，從而導致對該糾紛的處理也各不相同。對房屋“聯(lián)建”、“參建”定義的界定及對房屋聯(lián)建、參建合同法律性質(zhì)的理解及其效力的認定則有利于正確解決這一特殊合同形式而產(chǎn)生的糾紛。筆者結合司法實(shí)踐談些粗淺認識：

　　一、正確界定“聯(lián)建”、“參建”的定義

　　“聯(lián)建”形式早在五十年代和七十年就已出現，在一些城市以國家、集體、個(gè)人共同出資建房的方式來(lái)解決職工住房問(wèn)題和進(jìn)行舊房改造�！皡⒔ā毙问絼t出現在八十年代。而今的“聯(lián)建”、“參建”則出現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，由于聯(lián)建、參建的目的主要是為追求可觀(guān)的商業(yè)利潤，其主體范圍已無(wú)任何限制，合作或合資條件也不限于以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權，從而出現了聯(lián)建、參建方式為名轉讓土地使用權，以聯(lián)建、參建方式為名預售房屋，以聯(lián)建、參建方式為名非法融資等違法和不規范現象，這些種種不規范現象則阻礙了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，也給房屋聯(lián)建合同糾紛的處理帶來(lái)難度。面對這些以聯(lián)建、參建方式訂立的內容各不相同的合同，如何界定其性質(zhì)，則有必要首先界定聯(lián)建、參建的含義。

　　我國《房地產(chǎn)管理法》第27條“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規的規定，作價(jià)人股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”的規定，確認了房屋聯(lián)建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯(lián)建”應是聯(lián)合建造的意思，強調的是聯(lián)合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強調主輔關(guān)系。從合同的角度上理解，“聯(lián)建”應是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體以協(xié)議的方式就房屋的建造開(kāi)發(fā)約定共同負責立項和工程施工，并按照比例享受權利、承擔一定義務(wù)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設開(kāi)發(fā)，并以協(xié)議的方式約定享受一定的權利，承擔一定義務(wù)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。從法律的角度上理解，本人認為，“聯(lián)建”的正確含義應是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的聯(lián)合形式。而“參建”應屬聯(lián)建的一種具體表現形式。

　　“聯(lián)建”、“參建”雖然都是商品房開(kāi)發(fā)的一種聯(lián)合建房形式，但二者卻存在明顯的區別：一是在房屋聯(lián)建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權，共同辦理房屋建設立項即共同取得聯(lián)合建房審批手續，共同進(jìn)行施工建設；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權和建房審批手續，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設。二是聯(lián)建合同的主體雙方在開(kāi)發(fā)同一項目中，沒(méi)有時(shí)間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經(jīng)立項的項目中，往往是主建方開(kāi)發(fā)在先，參建方參與在后。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于對聯(lián)建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯(lián)建的形式表現在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒(méi)有人去將二者加以區分，有的將這兩種不同的聯(lián)合形式統稱(chēng)為“合建”。

　　二、區分房屋聯(lián)建的主要類(lèi)型及其法律性質(zhì)

　　在房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規范的操作，聯(lián)建的類(lèi)型則多種多樣，正確區分其類(lèi)型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認合同的效力�，F就幾種常見(jiàn)類(lèi)型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：

　　第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權，在此種類(lèi)型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關(guān)于城鎮房屋所有權登記中幾個(gè)涉及政策性問(wèn)題的原則意見(jiàn)》的有關(guān)規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權，辦理產(chǎn)權登記。

　　從此類(lèi)合同的具體權利義務(wù)內容可以看出，這類(lèi)合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔風(fēng)險，這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟合作行為，其權利義務(wù)關(guān)系類(lèi)似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應認定為房屋合建合同。

　　第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風(fēng)險。此類(lèi)合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。

　　第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，并負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權。這種房屋聯(lián)建方式較為常見(jiàn)，主要發(fā)生在有地無(wú)錢(qián)和有錢(qián)無(wú)地的雙方之間。

　　在此類(lèi)合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領(lǐng)取，根據有關(guān)法律規定，這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉讓行為，房屋產(chǎn)權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記后，才能根據合同的約定將房屋產(chǎn)權轉移于另一方。而根據我國《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉讓時(shí)，土地使用權出讓合同載明的權利義務(wù)隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產(chǎn)權時(shí)，該房屋所占土地使用權也隨之轉移。因此，此類(lèi)合同不僅具有房屋轉讓的性質(zhì)，且具有土地使用權有償轉讓的性質(zhì)。

　　第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權或高額回報。這種聯(lián)建方式也較為常見(jiàn)。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時(shí)，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開(kāi)發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權或高額回報是以不承擔任何經(jīng)濟風(fēng)險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒(méi)有建房開(kāi)發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，因此，這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。

　　從另一角度而言，此類(lèi)參建合同，它是以另一方支付一方資金。在房屋竣工后取得特定房屋產(chǎn)權和土地使用權為內容的，也就是說(shuō)，另一方之所以取得房屋產(chǎn)權及土地使用權，就是因為其支付了一定的資金。因此，此類(lèi)房屋參建合同，實(shí)質(zhì)上也是一種房屋轉讓預售合同。

　　總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無(wú)論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特征，確認其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

　　三、房屋聯(lián)建合同法律效力的認定

　　聯(lián)建形式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，暴露出許多不規范操作形式，常見(jiàn)的有合同主體不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，以聯(lián)建、參建的名義非法融資、非法轉讓土地使用權、非法預售商品房等等。只有正確的認定合同的效力，才能依法保護合同當事人的合法權益，才能引導房地產(chǎn)市場(chǎng)向規范有序、健康、成熱方面發(fā)展。

　　房屋聯(lián)建合同雖不同合同法意義上的合同形式，但確認其合同的效力，同樣應依據合同法的相關(guān)規定，同時(shí)，由于房屋聯(lián)建合同又具有其特定法律性質(zhì)，確認其法律效力則應依據房地產(chǎn)管理法律、法規。上述不同類(lèi)型

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