不動(dòng)產(chǎn)物權轉移登記的法律效果

不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)以登記為公示方法，是大陸法系各國普遍采用的物權變動(dòng)規則。但因各國立法例在對登記的法律效果上有不同的規定，使得不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的規則出現了不同的模式。主要有兩種，一種是以德國法為代表的登記要件主義，其主要內容是承認物權行為的無(wú)因性理論，認為物權行為獨立于債權行為，不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)效力的發(fā)生，直接以登記為條件，未經(jīng)登記，不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生效力，但一經(jīng)登記，即不受變動(dòng)原因效力的影響。另一種是以法國法為代表的登記公示主義，其主要內容是否認物權行為的獨立性，認為物權的變動(dòng)是債權合同的效果，不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)依當事人的合意即產(chǎn)生法律效果，但不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)非經(jīng)登記，不能對抗第三人。

　　我國《合同法》實(shí)施后，最高人民法院在《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�》第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移�！庇捎谖覈�法律對房屋所有權、土地使用權等不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)多有“應當登記”的規定，故正確理解適用這一內容，理清我國現行法律、法規及司法解釋確立的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)模式，對司法實(shí)務(wù)界妥善審理不動(dòng)產(chǎn)物權糾爭具有十分重要的意義。下面筆者試從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權轉移（房屋所有權、土地使用權）的角度談一下自己的看法，擔保物權等不轉移產(chǎn)權的物權內容不作為本文討論的范圍。

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當事人達成的合意之效力與物權變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區分，也即合同當事人合意達成的契約只在當事人之間形成以物權變動(dòng)為目的債權和債務(wù)關(guān)系，而不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)效力的發(fā)生則直接以登記為條件，這就等于承認了物權行為的獨立性和無(wú)因性，故在不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)模式上采取的是登記要件主義。因當事人所達成的債權債務(wù)關(guān)系的合意內容只是物權變動(dòng)的原因，按照物權行為無(wú)因性的理論，該原因行為與物權變動(dòng)行為均是獨立的民事行為，原因行為是否有效，不能對物權變動(dòng)行為是否有效產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，正如解釋的內容，既便當事人合意達成的債權債務(wù)契約有效，物權行為也會(huì )因欠缺登記的要件而不發(fā)生物權變動(dòng)的后果；同樣，當事人合意達成的債權債務(wù)契約無(wú)效，而因其產(chǎn)生的物權行為具備了法律規定的登記要件，物權變動(dòng)后果仍然是有效的，應當得到法律的承認�，F行的法律制度雖然并未規定原因行為無(wú)效會(huì )對物權變動(dòng)行為產(chǎn)生何種影響，但基于上述司法解釋體現出的物權行為無(wú)因性的理論，這顯然是我國立法體例的選擇。

　　另有一種觀(guān)點(diǎn)認為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對合同當事人達成的債權債務(wù)契約之效力與物權變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區分，并使該立法內容在結構上趨于將債權行為與物權行為相分離，但卻未真正體現出采用了物權變動(dòng)的無(wú)因性理論，且從合同適當履行的原則上分析，該內容實(shí)際上采用的是登記公示主義。因為物權的變動(dòng)多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見(jiàn)的法律事實(shí)就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權變動(dòng)為目的的債權債務(wù)關(guān)系，物權變動(dòng)內容依附于債權合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權變動(dòng)原因的債權合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，依照我國《民法通則》和《合同法》的規定，必然會(huì )引起返還財產(chǎn)的法律責任，并無(wú)不動(dòng)產(chǎn)物權轉移因登記或未登記而有不同的規定，這說(shuō)明我國法律制度有關(guān)債權合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權變動(dòng)的效力，也即債權合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，因其產(chǎn)生的物權變動(dòng)也將無(wú)效或被撤銷(xiāo)；另外，該解釋的內容并不能得出未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)就不能產(chǎn)生物權變動(dòng)效果的結論。按照合同適當履行的原則，合同義務(wù)必須由當事人采取適當的履行行為保證實(shí)現，由于物權行為從屬于合同行為，其獨立性是相對的，所以說(shuō)物權行為只能是保證合同內容和效果得以實(shí)現的手段，也即是必要的履行方式，如果當事人未按照法律規定“應當登記”的履行方式去履行義務(wù)，則對方當事人可以請求其履行“應當登記”的法定義務(wù)，在沒(méi)有第三人介入的情況下，其結果仍然導致物權變動(dòng)效果的發(fā)生，一份具有物權變動(dòng)內容的債權合同只要合法有效，物權變動(dòng)效果的發(fā)生是不難實(shí)現的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個(gè)結論：未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)行為并不是不能實(shí)現變動(dòng)效果的無(wú)效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權變動(dòng)行為的債權合同能否履行�？梢�(jiàn)，當事人之間的合意直接決定著(zhù)物權變動(dòng)效果的發(fā)生，物權行為并非絕對地獨立，這與物權行為的無(wú)因性理論存在本質(zhì)區別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權變動(dòng)的規定，其實(shí)質(zhì)在于確立通過(guò)登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權以公示力和公信力的制度，最大限度地維護交易安全，而不在于約束物權變動(dòng)的當事人。例如，甲向乙出賣(mài)房屋并達成了買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權變動(dòng)的后果自然會(huì )發(fā)生，而如果甲又向丙出賣(mài)房屋并辦理了登記，則甲乙的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權變動(dòng)的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對抗第三人乙的作用，可見(jiàn)，登記在這里的實(shí)質(zhì)作用只是對抗第三人，而非約束當事人，這也是登記公示主義的表現。

　　筆者認為，上述兩種觀(guān)點(diǎn)均未能揭示出我國物權變動(dòng)模式的真正價(jià)值取向，但二者的爭論卻深刻地反映出了現行法律制度在物權變動(dòng)規則上存在的模糊不定。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何認識我國法律制度在物權行為理論上的傳統，這也是法學(xué)界近年來(lái)爭論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀(guān)點(diǎn)對物權行為理論持肯定態(tài)度，并強調了物權行為的絕對獨立，但卻忽視了物權行為無(wú)因性的相對化理論已普遍被確立物權行為理論國家的立法例所接受，物權行為的效力已越來(lái)越廣泛地受到作為原因的債權行為的制約；后者的觀(guān)點(diǎn)則過(guò)于強調當事人的意思表示，不承認物權行為的獨立性，使物權概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護物權交易的安全穩定；如何在二者之間尋求結合點(diǎn)，才是真正值得研究的問(wèn)題。

　　最高法院《解釋?zhuān)ㄒ唬�》的內容突出地凸顯出將債權合同與物權行為進(jìn)行區分的意圖，并且對二者的效力問(wèn)題作出了不完整的解釋?zhuān)�這顯然傾向于引入物權行為無(wú)因性的理論，但由于解釋內容的不完整，使得這一意圖反而不能實(shí)現。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請求履行合同辦理登記，依解釋的內容合同有效，甲應負協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權合同產(chǎn)生的債務(wù)請求權，但因雙方未辦理登記，房屋所有權仍然屬于甲，若甲以所有權人的身份要求乙返還房屋的話(huà)，即出現了債務(wù)請求權與物上請求權的對抗，有關(guān)部門(mén)總不能一方面判定甲應協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權轉移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國《合同法》的規定，標的物損毀、滅失的風(fēng)險在交付前由出賣(mài)人承擔，交付之后由買(mǎi)受人承擔，在這里并未以所有權的轉移為風(fēng)險轉移的標準，而是以交付為風(fēng)險轉移的標準，對于不動(dòng)產(chǎn)而言，由于交付與所有權的轉移極有可能不是同步的，以登記作為所有權轉移要件的制度相對于物權變動(dòng)的當事人而言還有什么現實(shí)意義呢？以登記為所有權轉移標準的觀(guān)點(diǎn)在此即成了一具“空殼”，不具任何現實(shí)意義。這些問(wèn)題用登記要件主義的觀(guān)點(diǎn)顯然解釋不通，這說(shuō)明完全采用登記要件主義與我國

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