軌道交通對城市商業(yè)空間和房地產(chǎn)價(jià)值的影響

　　

摘要：軌道交通對城市的客流量在數量、空間分布、出行方式等方面產(chǎn)生深刻影響，在商業(yè)空間方面，軌道交通的影響主要體現在市場(chǎng)因素、空間因素、競爭因素等方面；文章對2006年上海軌道交通1號線(xiàn)沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了實(shí)際調查，通過(guò)分析車(chē)站周邊樓盤(pán)價(jià)格與樓盤(pán)距車(chē)站距離的關(guān)系，得出1號線(xiàn)部分車(chē)站對沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響范圍，并得到相關(guān)推論。

　　關(guān)鍵詞：軌道交通；商業(yè)空間；房地產(chǎn)
　　
　　一、引言
　　
　　現代城市的快節奏生活離不開(kāi)便捷的交通工具。軌道交通快捷、安全、舒適、環(huán)保，擁有其他公交方式不可比擬的優(yōu)勢。軌道交通的高能達性，加強了各個(gè)區域的經(jīng)濟聯(lián)系，節省了運輸成本和時(shí)間。它的強烈“吸引力”使得大量的商業(yè)、娛樂(lè )、商務(wù)、文化設施集中，同時(shí)也促進(jìn)了沿線(xiàn)商業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)的高密度開(kāi)發(fā)。因此，研究軌道交通對城市商業(yè)和房地產(chǎn)的影響有重要意義。
　　
　　二、軌道交通對商業(yè)發(fā)展的影響因素分析
　　
　�。ㄒ唬�對市場(chǎng)因素的作用
　　軌道交通的建設通過(guò)改變沿線(xiàn)的土地利用方式來(lái)改變城市人口的分布。房地產(chǎn)的發(fā)展方向、人們的置業(yè)方向、城市人口收入的分布狀況也會(huì )發(fā)生改變。土地利用方式的改變意味著(zhù)城市的人口密度和人口分布的改變，隨之而來(lái)是交通流量、流向和流動(dòng)速度的改變，進(jìn)而改變零售商業(yè)區位。
　�。ǘ�）對空間因素的影響
　　“距離不是距離，時(shí)間才是距離”，軌道交通使人們改變了“區位”的概念，把地理距離變成了準確的時(shí)間距離。軌道交通不僅緩解城市中心區的交通壓力，分散市中心區過(guò)度密集的人口，而且極大地拉近了與城郊的距離，增強了購物者、購房者的心理接受意愿。許多市民會(huì )根據軌道線(xiàn)的延伸而改變自己的工作、生活方式。
　�。ㄈ�）對競爭因素的影響
　　軌道交通使得沿線(xiàn)地區間的經(jīng)濟地理位置差異發(fā)生變化，城市的區位集聚利益隨之提高，從而使城市的吸引力和輻射力增強�？拷�交叉點(diǎn)和重要站點(diǎn)的區位往往會(huì )大大得益于增強了的可達性，經(jīng)濟地理位置趨優(yōu)發(fā)展。
　　軌道交通的獨特優(yōu)勢，必然會(huì )吸引眾多商家紛紛在軌道沿線(xiàn)布局設點(diǎn)，但是由于機會(huì )和土地的有限性，這必將加劇競爭，使進(jìn)入門(mén)檻抬高。一種情況是眾多商家在競爭過(guò)程中優(yōu)勝劣汰，“溢出”效應明顯，最終只剩下那些有競爭力的商業(yè)企業(yè)生存下來(lái)。另一種情況是，零售企業(yè)強強聯(lián)合，極大增強其集聚能力和擴散能力。
　　
　　三、軌道交通對商業(yè)活動(dòng)空間的影響機制
　　
　　作為成功的商業(yè)空間，首先要具有較強的誘導力，其次是能夠提供商業(yè)活動(dòng)所需的空間，最后是在時(shí)間上能為持續購物休閑活動(dòng)提供保證。便捷的城市交通樞紐站與商業(yè)空間的結合則達到了上述三個(gè)必備因素的完美統一。
　　軌道交通的建設會(huì )對商業(yè)區位因子產(chǎn)生重要的影響，使商業(yè)企業(yè)在城市中的區位發(fā)生改變，從而改變空間變化的經(jīng)濟、社會(huì )、交通等環(huán)境，進(jìn)而改變空間結構。同時(shí)，商業(yè)空間的發(fā)展與交通網(wǎng)絡(luò )的完善有密切關(guān)系，許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接依托交通網(wǎng)絡(luò )布局而發(fā)展。由于兩者的共生關(guān)系，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展必然受到交通網(wǎng)絡(luò )的深刻影響。軌道交通對商業(yè)空間具有間接的、宏觀(guān)的調控效應，將影響區域的人口集聚、市場(chǎng)需求和土地利用結構調整，有助于形成商業(yè)密集帶。
　　
　　四、上海一號線(xiàn)對沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
　　
　　經(jīng)過(guò)對2006年上海軌道交通1號線(xiàn)沿線(xiàn)部分車(chē)站周邊樓盤(pán)價(jià)格數據進(jìn)行了收集，同時(shí)考慮到上海2006年全年房地產(chǎn)價(jià)格自然增長(cháng)率約為得到2006年1號線(xiàn)部分車(chē)站周邊樓盤(pán)在去除隨時(shí)間自然增長(cháng)后的價(jià)格數據。
　　
　　根據調查所得數據，分析車(chē)站周邊樓盤(pán)價(jià)格與樓盤(pán)距車(chē)站距離的關(guān)系，可以發(fā)現：在車(chē)站周邊某一范圍內，距離車(chē)站越遠的樓盤(pán)價(jià)格越低，價(jià)格曲線(xiàn)呈現下降趨勢；而當距離繼續增加，價(jià)格曲線(xiàn)又由下降改為水平或上升。這里就選取一個(gè)站進(jìn)行說(shuō)明。
　　由圖1可見(jiàn)，在車(chē)站周邊1600米以?xún)�，房�(jì)r(jià)按距離由近至遠一直呈現下降的趨勢；在大約1600米處，房?jì)r(jià)曲線(xiàn)由下降改為水平，并有少量的上升。因此，可以認為1號線(xiàn)蓮花路站的建設對周邊房?jì)r(jià)的實(shí)際影響范圍約為1600米。

　　根據這樣的統計現象，可以認為：城市軌道交通車(chē)站在某一范圍內對房地產(chǎn)價(jià)格起到了影響，而曲線(xiàn)拐點(diǎn)處的距離值即為此影響范圍的邊界值。需要說(shuō)明的是，在市中心區域，房地產(chǎn)價(jià)格受到各種因素的綜合影響，軌道交通的影響難以單獨地表現出來(lái)。另外，在類(lèi)似上海這樣的特大型城市，一般有多個(gè)副中心，為此，一般將線(xiàn)路所通過(guò)的最接近城市外圍車(chē)站的市中心或副中心作為基點(diǎn)。
　　
　　
　　五、結論
　　
　　由于軌道交通會(huì )對市場(chǎng)因素、空間因素、競爭因素產(chǎn)生深刻的影響，所以軌道交通對城市的商業(yè)空間和沿線(xiàn)的房?jì)r(jià)產(chǎn)生重大的影響。地鐵和輕軌淡化了空間的距離，這種新形式的商業(yè)空間更新了人們的生活方式（見(jiàn)圖2）。
　　本文通過(guò)研究1號線(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可得兩個(gè)推論：
　　第一，城市軌道交通對沿線(xiàn)房?jì)r(jià)變化的影響范圍并不是單一的值，而是隨著(zhù)至市中心的可達性變化而變化。一般而言，距市中心越遠的車(chē)站，影響范圍越大。
　　第二，城市軌道交通對沿線(xiàn)房?jì)r(jià)變化的影響范圍并不單純以基于步行或自行車(chē)的影響范圍為基準。在靠近市中心的車(chē)站，如上海體育場(chǎng)站、漕寶路站、中山北路站、延長(cháng)路站，實(shí)際影響范圍的大小與基于步行的影響范圍值較為接近，反映人們到車(chē)站是以步行方式為主的；在遠離市中心的車(chē)站，實(shí)際影響范圍的大小與基于自行車(chē)的影響范圍值較為接近，反映人們到車(chē)站是以騎自行車(chē)為主的，這一推論符合人們的出行習慣。
　　
　　參考文獻：
　　1、劉貴文,彭燕.軌道交通對住宅房地產(chǎn)價(jià)值的影響[J].城市問(wèn)題,2007(1).
　　2、章云泉.快速軌道交通與城市發(fā)展——以廣州為例[D].中山大學(xué)博士論文,2000.
　　3、毛保華等.城市軌道交通[M].科學(xué)出版社,2001.

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