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房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本管理現狀與建議
開(kāi)發(fā)成本是指構成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用。
摘要：國民經(jīng)濟的飛速增長(cháng)，使得建筑行業(yè)蓬勃發(fā)展起來(lái)，逐漸的成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)要想在競爭中獲得更多的利潤并且利于不敗之地，就應該對房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)管理工作加以重視，加強對成本控制的監管。文章對房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本的管理現狀加以分析，為房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的成本管理提出合理化建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)效益;成本管理
思想保守是企業(yè)管理存在的普遍問(wèn)題，比如企業(yè)不重視對項目的初期成本控制，沒(méi)有進(jìn)行項目決策階段的成本控制，沒(méi)有使項目的投資實(shí)現更大的效益化，也沒(méi)有使工程設計達到全面化，有些中小型的房地產(chǎn)缺乏專(zhuān)門(mén)的設計人才，有些設計人員只重視項目的質(zhì)量，沒(méi)有做到質(zhì)量和經(jīng)濟相統一的原則，不利于項目成本的控制。
一、房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本管理的現狀
1.1 建筑企業(yè)對成本控制缺乏規范化的管理
建筑工程的每一個(gè)環(huán)節都需要資金，不能有效的實(shí)施成本控制，對工程項目的施工過(guò)程就達不到合理的監督和管理，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目時(shí)一般會(huì )拆分工程，然后把拆分的工程進(jìn)行轉包和分包，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這樣的方式來(lái)達到成本控制的目的。
開(kāi)發(fā)商這種拆分工程的做法，在工程建設初期會(huì )起到一定的積極作用，但是在工程項目的施工后期，開(kāi)發(fā)商和分包單位之間、分包單位和總分包單位之間以及分包單位和分包單位之間就會(huì )出現各式各樣的問(wèn)題，不利于工程后期的管理。
1.2 招標文件的制定不完善
有些開(kāi)發(fā)商在招標時(shí)，制定的招標文件不詳細、不完善，致使開(kāi)發(fā)商對后期的監管不到位，簽訂的合同漏洞百出，不利于對建筑工程實(shí)施成本控制，有個(gè)別施工企業(yè)只考慮自身所獲得的利益，缺乏良好的合作意識，造成管理上的混亂和工期的延期，不能達到成本控制的目的。
1.3 項目壽命周期的管理不規范
從項目的決策評估到項目的招標施工，直至項目的竣工和后期的售后服務(wù)，這一過(guò)程就是房地產(chǎn)項目的整個(gè)壽命周期，但是開(kāi)發(fā)商對項目的整個(gè)壽命周期缺乏相應的系統化管理，資金的流動(dòng)貫穿到項目壽命周期的各個(gè)環(huán)節，所以開(kāi)發(fā)商要想進(jìn)行有效的成本控制，就要制定完善的管理措施，管理和控制項目壽命周期的每一個(gè)環(huán)節[1]。
二、如何進(jìn)行成本的控制
2.1 實(shí)施相對和絕對以及全面成本控制的方法
從產(chǎn)量、收入和成本三者之間的關(guān)系入手，實(shí)施相對成本控制的方法，針對企業(yè)自身的情況，用發(fā)展的眼光處理問(wèn)題。絕對成本控制的主要措施是預算控制和標準控制，在絕對的金額當中進(jìn)行成本控制。全面成本控制的目標就是利益的最大化，對工程項目施工的各個(gè)環(huán)節都進(jìn)行成本控制，并且制定完善的施工方案。
2.2 在投資決策階段進(jìn)行成本控制
投資決策階段是項目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵，加強對項目的決策和投資階段的成本控制至關(guān)重要，主要從項目的選址和建設兩個(gè)方面進(jìn)行成本控制，對項目定位和地皮的購買(mǎi)等環(huán)節進(jìn)行科學(xué)系統的分析，對項目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行仔細的評估預算，做好項目的調研工作，充分的考慮戶(hù)型、環(huán)境等因素，做好項目立項的工作，以市場(chǎng)價(jià)格為基礎，使用擬定目標利潤的方式來(lái)估算目標的成本和利潤。
2.3 在項目設計和招投標階段進(jìn)行成本控制
前期工程的費用主要是開(kāi)發(fā)項目設計階段的成本和招投標階段的成本，成本控制的關(guān)鍵是對設計階段進(jìn)行成本控制，使開(kāi)發(fā)項目的設計方案不僅能夠節約成本，提高效益，而且能夠適應市場(chǎng)的需求，獲得更大的社會(huì )效益，開(kāi)發(fā)項目設計的好與壞直接影響項目后期的施工與銷(xiāo)售，通過(guò)項目設計方案招標的方式確定設計方案和設計單位，以此來(lái)達到對設計造價(jià)的控制，開(kāi)展有效的限額設計。
在招標階段也可以進(jìn)行成本控制，招標時(shí)，要做好相應的準備工作[2]，對施工單位的情況要做詳盡的了解，對施工單位的承建能力要了解透徹，掌握施工單位的資金和進(jìn)度情況。招標時(shí)要編制好招標文件，把影響工程造價(jià)的因素考慮在內，對于招標文件里面的條款做認真的研究核實(shí)，避免不必要的資金浪費。
2.4 在項目工程的施工階段進(jìn)行成本控制
成本控制最重要的就是對施工階段的資金控制，主要從施工物料的成本、施工設備成本和工期成本進(jìn)行控制，在施工的過(guò)程中，對于物料的采集要做好相應的工作，增加其透明度，對于機械設備的使用和管理，要進(jìn)行及時(shí)的保養和維護，從而提高設備的使用率，降低成本，再者就是要及時(shí)解決施工過(guò)程中出現的各種問(wèn)題，優(yōu)化工期，降低成本。
施工階段的成本控制，還應加大對施工技術(shù)和施工進(jìn)度以及施工合同的成本控制，在技術(shù)的成本控制階段，在確保施工技術(shù)方案無(wú)誤的前提下，在施工時(shí)使用新方法、新材料和新技術(shù)，以此來(lái)提高施工效率、減少工程量、縮短工期和降低成本[3]。對施工合同的成本控制主要是控制工程的變更，在施工前做好相應的準備工作，審核好每個(gè)月的工程進(jìn)度款，根據相應的資料進(jìn)行核算后，對工程的進(jìn)度款進(jìn)行相應的支付。
三、結語(yǔ)
在房地產(chǎn)行業(yè)日趨激烈的競爭環(huán)境下，只有低成本高質(zhì)量的運營(yíng)方式才能提高企業(yè)的競爭能力。降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，制定完善的措施加強對成本控制的管理，是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫切需要解決的問(wèn)題，影響成本控制的原因有很多，重點(diǎn)是對項目施工階段的成本控制管理，但是要重視項目初期階段的成本控制管理，把成本控制貫穿到項目壽命周期的各個(gè)階段，轉變成本控制的管理觀(guān)念，制定切實(shí)可行的管理措施，最終實(shí)現對項目成本控制的目標。
參考文獻：
[1]王健.芻議房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理[J].四川水泥，2015(01)：101.
[2]顧曙旭.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理探究[J].現代商業(yè)，2012(20)：164-165.
[3]李斌.房地產(chǎn)項目成本管理的現狀和對策研究[J].城市建筑，2013(08)：161-162.
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