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試論旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式
[摘 要] 隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)在我國旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著(zhù)日益重要的角色。 本文研究了旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現實(shí)意義及模式演進(jìn)，試圖探討北京奧林匹克森林公園在賽后向此類(lèi)型發(fā)展 的可行性，給出了奧林匹克森林公園的開(kāi)發(fā)主題定位，并對其后續運營(yíng)中可能出現的問(wèn)題進(jìn)行了分析。[關(guān)鍵詞] 旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)；奧林匹克森林公園；主題公園；郊野公園；中央體育區(CSD)
旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區基礎上發(fā)展起來(lái)的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產(chǎn)。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后相互滲透與融合的產(chǎn)物。隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)在我國旅游房地產(chǎn)實(shí)踐及城市發(fā)展中正扮演著(zhù)日益重要的角色。
北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會(huì )的重要配套設施，但面臨著(zhù)會(huì )后如何經(jīng)營(yíng)以保護生態(tài)環(huán)境及維持日常運營(yíng)的問(wèn)題。由于帶有城市公園性質(zhì)的奧林匹克森林公園很難從自身的運營(yíng)收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業(yè)模式設計是關(guān)乎其可持續經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵問(wèn)題。本文探討了城市大型旅游社區的開(kāi)發(fā)模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發(fā)展目標定位為大型體育主題旅游社區，并對其后續運營(yíng)中可能出現的問(wèn)題進(jìn)行了思索。
一、旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義及開(kāi)發(fā)模式演進(jìn)
1.旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及城市發(fā)展三個(gè)方面都有一定的促動(dòng)作用。
對于旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是城市旅游產(chǎn)品的重要構成，它通過(guò)地產(chǎn)和旅游項目的嫁接與融合，構建了一個(gè)旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，既是對現有文化旅游產(chǎn)品的延伸，又提升了房地產(chǎn)項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質(zhì)，增強了旅游經(jīng)濟的整體競爭力，并成為一種具有持續活力與擴張力的新興城市旅游產(chǎn)品。
對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新業(yè)態(tài)，它所針對的并不僅僅是面向觀(guān)光需求和度假需求的旅游者市場(chǎng)，提供的也不僅僅是短期使用服務(wù)功能，它在經(jīng)營(yíng)上更加側重的是面向居住消費者市場(chǎng)，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權交易的范疇。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)往往是經(jīng)營(yíng)性景區發(fā)展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作方式，因而其價(jià)格并沒(méi)有比普通樓盤(pán)超越太多，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)既是對一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品序列的重大補充，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應對日益激烈市場(chǎng)競爭的一種戰略性擴張策略。
對于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)是構建宜居城市的重要手段，對于優(yōu)化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，多選址在城市的邊緣區，利用了城市邊緣區較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價(jià)格優(yōu)勢，同時(shí)有效利用在城市邊緣區不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過(guò)項目的商業(yè)運作和生態(tài)旅游環(huán)境的營(yíng)造，構建了一個(gè)融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區。這種開(kāi)發(fā)模式，在一定程度上優(yōu)化了城市空間結構，促使大城市由單中心結構向多中心、組團式、開(kāi)敞式的網(wǎng)絡(luò )狀結構轉變，促進(jìn)了城市空間的有序發(fā)展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環(huán)境污染、交通堵塞、治安、房?jì)r(jià)居高不下等問(wèn)題起到了一定的作用，成為構建宜居城市的一個(gè)重要手段。
但應注意的是，盡管旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)在區位選擇上位于城市邊緣區，但旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)并不是“遠郊房產(chǎn)”的另一個(gè)名稱(chēng)。經(jīng)驗證明，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的位置距市中心直線(xiàn)距離不宜超過(guò)30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開(kāi)發(fā)以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著(zhù)某個(gè)城市。在這方面已有不少開(kāi)發(fā)商欲在京津冀交界地帶開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)而紛紛遭遇失敗的例子。
2.旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的演進(jìn)。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的實(shí)踐，最早是由主題公園類(lèi)型景區演變而來(lái)。研究者們認為，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念及實(shí)踐，經(jīng)過(guò)了“單一的主題公園”、“綜合性、區域性開(kāi)發(fā)的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區”三個(gè)階段。
最早的旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的雛形是主題公園，其實(shí)質(zhì)是滿(mǎn)足現代都市休閑娛樂(lè )等多樣化需求的一種旅游產(chǎn)品，如世界上第一個(gè)主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個(gè)微縮景觀(guān)主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身所固有的局限性，使主題公園的發(fā)展存在障礙，同時(shí)，主題公園的高投資、高風(fēng)險也成為主題公園投資者的一個(gè)難題。在此背景下，迪斯尼的創(chuàng )造者開(kāi)始綜合性、區域性開(kāi)發(fā)嘗試，并建立了一個(gè)產(chǎn)品豐富的娛樂(lè )休閑王國，迅速帶動(dòng)了區域周邊的人氣和土地的升值。隨著(zhù)休閑時(shí)代的到來(lái)及旅游業(yè)態(tài)的深刻變革，旅游與地產(chǎn)的結合走向深入，大型旅游社區開(kāi)始出現。而作為旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的創(chuàng )造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。
我國旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開(kāi)創(chuàng )的“旅游主題社區”住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式算起。華僑城通過(guò)旅游社區地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區向復合型的旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)轉變的創(chuàng )新之路。
二、北京奧林匹克森林公園區域開(kāi)發(fā)為大型旅游社區的可行性分析
北京奧林匹克公園位于城市中軸線(xiàn)的北端，是舉辦2008年奧運會(huì )的核心區域。其中，北部規劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環(huán)路為界，占地約680hm2，將成為一個(gè)以自然山水、植被為主的，可持續發(fā)展的生態(tài)地帶，成為北京市中心地區與外圍邊緣組團之間的綠色屏障，對進(jìn)一步改善城市的環(huán)境和氣候具有舉足輕重的生態(tài)戰略?xún)r(jià)值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區模式發(fā)展的可行性及意義在于：
1.解決賽后奧運場(chǎng)館及設施閑置這一世界性問(wèn)題。奧運會(huì )的舉辦對一國經(jīng)濟的影響全面而深刻，但同時(shí)，如何深挖“奧運”機遇的潛力，最大程度地發(fā)揮奧運效應和作用，尤其是避免“后奧運效應”，爭取更大的發(fā)展空間，是包括中國在內的任何一個(gè)奧運會(huì )舉辦國家都會(huì )面臨的問(wèn)題。
在賽后，作為2008年奧運會(huì )的核心區域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運營(yíng)又應該依靠何種經(jīng)營(yíng)模式來(lái)予以維持?以大型旅游社區的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)不失為一種思路。
2.改變旅游區“門(mén)票經(jīng)濟”的尷尬狀況。我國旅游景區的發(fā)展一直處于“門(mén)票經(jīng)濟”的困境，景區經(jīng)營(yíng)的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類(lèi)型，應帶有一定的社會(huì )福利與公益性質(zhì)，因此僅僅依靠門(mén)票的收入來(lái)維持公園的正常運營(yíng)及生態(tài)旅游環(huán)境保護可以說(shuō)是杯水車(chē)薪。而以?shī)W林匹克森林公園的景觀(guān)價(jià)值及生態(tài)價(jià)值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運營(yíng)的商業(yè)空間，開(kāi)發(fā)為主題性的大型旅游社區，則既實(shí)現了資源在一個(gè)更高層面上的配置，同時(shí)也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內發(fā)揮輻射效應。
3.整合奧運圈內的房地產(chǎn)項目，構建大型品質(zhì)社區。奧林匹克森林公園區域房地產(chǎn)項目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現象。奧運區域內既有高檔別墅區如亞運新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產(chǎn)項目，如北辰綠色家園、萬(wàn)科星園等，同時(shí)還有中低檔項目或經(jīng)濟適用房項目，如北苑家園、天通苑等。以?shī)W林匹克森林公園為主題的大型旅游社區的構建，將是一個(gè)利用城市基礎設施改善的良好機遇整合、提升現有地產(chǎn)項目，構建北京又一品質(zhì)功能區的契機。
三、北京奧林匹克森林公園的開(kāi)發(fā)定位：功能及主題的兼顧
1.我國公園的分類(lèi)。我國目前尚無(wú)明確的國家標準對公園進(jìn)行分類(lèi)，僅根據實(shí)踐經(jīng)驗，并參考國家建設部、林業(yè)部、國土資源部等相關(guān)部門(mén)的管理規定，按照功能及性質(zhì)對我國的公園作如下劃分：
城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態(tài)保護帶及本市居民日常休閑娛樂(lè )的活動(dòng)場(chǎng)所及防災避難場(chǎng)所，具有一定的社會(huì )公益事業(yè)性質(zhì)。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。
主題公園：因具有一定文化主題而創(chuàng )造出的人造景點(diǎn)，具有明顯的商業(yè)性，以吸引游客和追求利潤為主要目的。如美國的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。
科學(xué)公園：以科普教育為主要功能的旅游景點(diǎn)，目的是保護自然和提高公民素質(zhì)，包括兩大類(lèi)型：天然科學(xué)公園，如地質(zhì)公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀(guān)科學(xué)公園，如動(dòng)物園、植物園、海洋水族館等。
和平公園：原來(lái)是戰爭發(fā)生地，為紀念戰爭受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來(lái)保護特殊的生態(tài)和文化，促進(jìn)和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國與朝鮮欲在非軍事區建立和平公園，北京市的中山公園等。
風(fēng)景名勝區：指風(fēng)景資源集中、環(huán)境優(yōu)美、具有一定規模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂(lè )或進(jìn)行科學(xué)文化活動(dòng)的地域，國家級風(fēng)景區相當于國外的國家公園。
2.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質(zhì)。城市郊野公園是指位于城市外圍近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態(tài)的綠色景觀(guān)區域，包括人為干擾程度小的傳統農田、處于原始或次生狀態(tài)的郊野森林自然景觀(guān)等。城市郊野公園滿(mǎn)足了現代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。
《奧林匹克森林公園規劃》中，對于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿(mǎn)足2008年北京奧運會(huì )比賽需要的同時(shí)，還充分考慮了賽后利用，整個(gè)公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場(chǎng)所。
因此，應該把奧林匹克森林公園認為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會(huì )公益性質(zhì)，一般由政府供給公園維護的日常經(jīng)費，并不依靠公園的門(mén)票等收入彌補成本支出。
3.對奧林匹克森林公園開(kāi)發(fā)為大型旅游社區的主題定位：中央體育區。中央體育區是指主要由體育、商業(yè)、居住、休閑等職能設施所構成，以綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展來(lái)促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結構和城市功能格局的優(yōu)化，涉及體育運動(dòng)、休閑娛樂(lè )及房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，聚集規模宏大的居住群及其與其匹配的商貿休閑部落的體育商貿休閑居住中心。目前，這種新興的產(chǎn)業(yè)形式及城市功能分區，在我國上海浦東、大連、青島等城市迅速發(fā)展，不僅為體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，也成為了城市中的新區。
奧林匹克森林公園賽后的發(fā)展目標是建設一個(gè)運動(dòng)型、健康型的體育主題生活小區，既是北京大都市功能區的一種延伸，同時(shí)也是體育產(chǎn)業(yè)與城市功能有機融合的一種創(chuàng )新載體。
四、問(wèn)題及后續思考
1.土地政策的限制。在我國城市發(fā)展的實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續升溫，導致宏觀(guān)層面對土地開(kāi)發(fā)權的政策日益趨緊，也增加了旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度。另外，旅游項目立項及審批較之普通的商業(yè)地產(chǎn)項目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就借旅游之名行房地產(chǎn)之實(shí)，將低價(jià)征得的旅游用地違規轉為房地產(chǎn)用地，從中牟利，并導致許多違規行為的發(fā)生。目前，為完善我國旅游住宅等房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，國家已經(jīng)實(shí)施了嚴格的土地管理制度，相關(guān)土地招標及審批程序進(jìn)一步完善和規范，尤其是對于風(fēng)景名勝區、自然保護區周邊的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有嚴格的限制。因此，土地政策的變化將使以?shī)W林匹克森林公園為題材的旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)存在一定程度上的不確定性。
2.行業(yè)波動(dòng)性的風(fēng)險。旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)模式是在近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇擴張的宏觀(guān)背景下興起的，也受到了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)超出常規發(fā)展規律的市場(chǎng)泡沫的影響。實(shí)際上，旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)中高端定位的特點(diǎn)使其面臨的消費市場(chǎng)規模比較有限，一旦市場(chǎng)波動(dòng)必然導致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。因此，行業(yè)自身的脆弱是旅游住宅房地產(chǎn)模式必須慎重面對的問(wèn)題。尤其在后奧運階段，即奧運會(huì )后的一段時(shí)間內，由于受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)、旅游業(yè)不景氣等低谷效應，因此，奧林匹克森林公園旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)同樣也會(huì )受到宏觀(guān)大環(huán)境的影響，存在著(zhù)相當程度上的市場(chǎng)風(fēng)險。
3.開(kāi)發(fā)運營(yíng)主體的問(wèn)題。奧林匹克森林公園旅游社區類(lèi)型房地產(chǎn)的運營(yíng)主體，應是專(zhuān)業(yè)的城市運營(yíng)商，是指那些承政府之上、啟市場(chǎng)之下的土地一級開(kāi)發(fā)商，他們在政府的宏觀(guān)調控和指導下，充分運用市場(chǎng)化的機制和手段，通過(guò)開(kāi)發(fā)大面積的土地來(lái)帶動(dòng)城市和區域經(jīng)濟的發(fā)展。我國目前城市運營(yíng)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式尚不成熟，由于兼備開(kāi)發(fā)商及部分政府職能的雙重身份，其融二者為一體的特殊的企業(yè)性質(zhì)在開(kāi)發(fā)運營(yíng)中容易導致許多違規問(wèn)題的出現。
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