營(yíng)改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃論文

　　摘要：我國自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅納稅人均納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅�！盃I(yíng)改增”制度的推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多影響，其在成本、利潤方面的影響更是攸關(guān)企業(yè)的生死存亡，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須對此予以高度重視。本文闡述“營(yíng)改增”政策的落實(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)而分析在此背景之下，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的可行性。

　　關(guān)鍵詞：稅收籌劃；“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1“營(yíng)改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

　　1.1“營(yíng)改增”政策的積極影響

　�。�1）減稅效益�！盃I(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內稅，即以交易金額為依據直接計算繳納稅金，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據，而改為增值稅后，增值稅是價(jià)外稅，即將交易金額轉換成不含稅收入再計算應繳增值稅。這種層層疊加的計稅方式對房地產(chǎn)企業(yè)原有的重復征稅、退稅、不能抵扣等現象進(jìn)行了有效控制。（2）市場(chǎng)合理化競爭。在營(yíng)業(yè)稅實(shí)施背景之下，企業(yè)按照規定稅率進(jìn)行繳稅，計算方式簡(jiǎn)單。在向增值稅調整之后，通過(guò)進(jìn)項抵扣的計稅方式使得房地產(chǎn)企業(yè)出于減稅等原因會(huì )對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結構進(jìn)行重新規劃，將原有松散的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行集約化管理�！盃I(yíng)改增”帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)結構調整使得一些規模較小，運營(yíng)不規范的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法真正享受到“營(yíng)改增”的稅收優(yōu)惠效益，與其他規范化經(jīng)營(yíng)合理化管理的中大型房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭劣勢進(jìn)一步加劇，從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了優(yōu)勝劣汰的競爭局勢。

　　1.2“營(yíng)改增”政策的消極影響

　�。�1）稅率調整的影響。在營(yíng)業(yè)稅稅率實(shí)行期間，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，而在“營(yíng)改增”之后變?yōu)?1%。這使得部分在“營(yíng)改增”之前建造完工，但在“營(yíng)改增”施行之后尚未完全銷(xiāo)售的房地產(chǎn)企業(yè)由于無(wú)進(jìn)項抵扣、售價(jià)無(wú)法更改等原因面臨嚴重損失。（2）行業(yè)規范性與進(jìn)項抵扣問(wèn)題。同樣考慮到“營(yíng)改增”之后的11%稅率遠高于營(yíng)業(yè)稅施行時(shí)期的5%，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能因為上游供應商規模較小，不具有增值稅專(zhuān)項發(fā)票的開(kāi)票權、開(kāi)發(fā)過(guò)程中諸如征地賠償等項目難以取得允許抵扣的金稅額發(fā)票等現象，導致房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項稅額不能全額抵扣，進(jìn)而加重房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔。（3）對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性提出要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，進(jìn)項發(fā)票需要建造項目完全竣工之后才能取得，而在房地產(chǎn)的預售環(huán)節就需要繳稅。這使得“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金充足性提出了更高的要求。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)短時(shí)間內難以適應統一的稅收政策，無(wú)法較快速的進(jìn)行企業(yè)管理結構、項目實(shí)行的等方面的規范化調整，企業(yè)很有可能出現資金鏈斷裂、項目無(wú)法按時(shí)進(jìn)行等現象。（4）“營(yíng)改增”使得稅收負擔由建筑業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)轉移。由于供應商等環(huán)節造成的建筑企業(yè)的進(jìn)項問(wèn)題與11%的稅賦將增加建筑企業(yè)的壓力。作為建筑企業(yè)的合作伙伴，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地受到建筑企業(yè)交稅壓力的影響。實(shí)際上，面臨稅收壓力的建筑業(yè)企業(yè)只有把稅收負擔向房地產(chǎn)企業(yè)轉移才能保持正常的運營(yíng)。而這種稅負的轉移可能帶來(lái)商品房定價(jià)的進(jìn)一步上升。

　　2“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅負變化

　　“營(yíng)改增”對企業(yè)稅收體系的影響最直觀(guān)的表現在，“營(yíng)改增”后企業(yè)直接以增值稅代替了營(yíng)業(yè)稅。另外，除了企業(yè)應繳稅種發(fā)生變化，企業(yè)各稅種的應繳稅額也發(fā)生了變化，甚至還會(huì )影響企業(yè)應繳的各項費用。因而，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應納稅種、各稅種應納稅額、總應納稅額都會(huì )發(fā)生變化。為了更加直觀(guān)地反映出“營(yíng)改增”對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收體系的全面影響，下面將以A公司為例，對A公司在“營(yíng)改增”下的稅收情況進(jìn)行分析，A公司是一家位于上海市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其在2014年投標成功了浦東的一項房地產(chǎn)項目，項目已在2014年1月開(kāi)工，預計2017年下半年竣工，企業(yè)收入總額R萬(wàn)元，成本及稅率如下（1）營(yíng)業(yè)稅稅改后應交稅額變?yōu)?，取而代之企業(yè)需要繳納增值稅；計算增值稅時(shí)，有別于營(yíng)業(yè)稅的簡(jiǎn)單計算，增值稅需要分別核算進(jìn)項稅額與銷(xiāo)項稅額，企業(yè)應交稅額的大小就取決于增值稅稅率的大小和可抵扣稅額的大小，稅率越大，抵扣額越小，應交稅額也越大。（2）城建稅與教育稅附加稅額＝（增值稅+消費稅+營(yíng)業(yè)稅）×（7%+3%），由于營(yíng)業(yè)稅與增值稅的變化，勢必影響營(yíng)業(yè)稅、增值稅和消費稅的總和，城建稅與教育費附加的應交稅額也發(fā)生變化，其變化稅額由“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)稅與增值稅的大小決定。（3）由于增值稅為價(jià)外稅，企業(yè)的收入要由原來(lái)的含稅收入換算成為不含稅收入，其總收入減少，而且，營(yíng)業(yè)稅、增值稅、城建稅和教育費附加的變化，這使得企業(yè)的土地增值稅額也會(huì )發(fā)生變化。（4）由于不含稅收入以及前面各項稅收的變化，企業(yè)所得稅稅額也會(huì )受到影響，其中，“營(yíng)改增”前，企業(yè)所得稅的所得額為企業(yè)收入減去各項成本、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建教育附加稅等，“營(yíng)改增”后，企業(yè)所得額為企業(yè)不含稅收入減去各項成本、城建和教育附加稅、土地增值稅等，核算所得額的方法發(fā)生了改變，企業(yè)所得稅額也改變了。

　　3“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的應對措施

　　考慮到進(jìn)項稅抵扣在“營(yíng)改增”政策中的重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)應當加大進(jìn)項環(huán)節的把控。對此，本文提出以下建議：3.1加強增值稅發(fā)票管理工作針對“營(yíng)改增”的進(jìn)項抵扣環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應當杜絕在營(yíng)業(yè)稅模式下的采購等環(huán)節不要發(fā)票、不區分對方企業(yè)納稅身份等現象，在增值稅模式下相同采購價(jià)格應選擇一般納稅人進(jìn)行采購以獲取專(zhuān)用發(fā)票，而從小規模納稅人進(jìn)行的采購需要適當壓低價(jià)格以彌補增值稅無(wú)法抵扣的損失；在工程決算階段，應及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算并取得專(zhuān)用發(fā)票，以便降低當期稅負。另外，在取得對應的專(zhuān)用發(fā)票后應積極做好增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理工作，以實(shí)現增值稅進(jìn)項稅額的有效抵扣。3.2利用過(guò)渡政策進(jìn)行稅收籌劃財政部公布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》中包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)渡性政策，該規定指出：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率計稅�！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)比較一般納稅人和小規模納稅人納稅差額，去選擇合適的交易對象。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以利用該行業(yè)增值稅稅率明顯低于一般物品銷(xiāo)售17%的稅率，開(kāi)展稅務(wù)籌劃以獲取更多可抵扣進(jìn)項稅額，在為企業(yè)降低稅負的同時(shí)也能為企業(yè)后期測算“營(yíng)改增”后稅負盈虧平衡點(diǎn)提供支持。3.3進(jìn)行積極的銷(xiāo)售政策轉變基于“營(yíng)改增”對企業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應當積極轉變營(yíng)銷(xiāo)策略。在定價(jià)一定的基礎上，“營(yíng)改增”可以對企業(yè)的成本和費用進(jìn)行一定程度的較少，從而使企業(yè)獲得更多的利潤，但是也會(huì )增加其他企業(yè)在不同階段的成本。為了應對這種情況，可以對不同的企業(yè)做出不同的歸類(lèi)，對“營(yíng)改增”下的不同競爭對手采取不同的關(guān)注。積極調整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。利用進(jìn)項稅額的抵扣優(yōu)勢進(jìn)行業(yè)務(wù)的擴展，以促進(jìn)自身業(yè)務(wù)的升級。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不要局限于普通住宅的開(kāi)發(fā)，可以向多元化的方向發(fā)展。對于一般的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，可以對商場(chǎng)、商業(yè)性地產(chǎn)等進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，并讓新的投資點(diǎn)成為業(yè)務(wù)的增長(cháng)點(diǎn)。

　　4結語(yǔ)

　　雖然我國“營(yíng)改增”改革是以減稅為目標，在總體上可以減輕企業(yè)稅負，但從企業(yè)角度來(lái)看，“營(yíng)改增”改革不可避免的會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負擔、經(jīng)營(yíng)成本、財務(wù)核算、經(jīng)營(yíng)模式造成較大影響�！盃I(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得減稅機遇的同時(shí)，也會(huì )面臨諸多問(wèn)題，甚至面臨稅負上升的風(fēng)險，威脅企業(yè)的健康發(fā)展。因而，在“營(yíng)改增”的政策還沒(méi)有完全成熟的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極學(xué)習相關(guān)的稅負政策，全面看到“營(yíng)改增”帶來(lái)的積極和消極影響，不斷規范自己的經(jīng)營(yíng)和管理模式，積極進(jìn)行稅收的相關(guān)籌劃，結合自身的發(fā)展情況，做出科學(xué)合理的決策。

　　參考文獻

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