論述投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計量需引入房地產(chǎn)估價(jià)程序
論文摘要：基于新準則的應用已有一段時(shí)間，而投資性房地產(chǎn)這一新增加的資產(chǎn)類(lèi)型在計量上，除了實(shí)際成本計量，對于公允價(jià)值計量的應用存在一定的局限性，主要是對于公允價(jià)值計量的有效證據不足，因此需引入房地產(chǎn)估價(jià)程序。
論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)
1 新會(huì )計準則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規定
新準則對投資性房地產(chǎn)的規定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
新準則對投資性房地產(chǎn)的計量的規定：企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，也可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，不得同時(shí)采用兩種計量模式。這意味著(zhù)企業(yè)可以對兩種計量模式進(jìn)行選擇，而且對統一企業(yè)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價(jià)值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過(guò)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。
2 投資性房地產(chǎn)的計量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因1 新準則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著(zhù)近幾年我國的飛速，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì )低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來(lái)。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著(zhù)物及其權屬的總稱(chēng)。土地由于它的供給特性的不同分為供給和經(jīng)濟供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟特性都影響著(zhù)土地的使用權的權益價(jià)格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所；構筑物，是無(wú)法密閉的定著(zhù)物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權益價(jià)格，包括土地使用權價(jià)格和房屋所有權價(jià)格，土地使用權價(jià)格基于取得土地使用權的途徑不同，價(jià)格屬于出讓價(jià)格，還是轉讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受?chē)壹案鞯貐^有關(guān)政策規定的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區位性和個(gè)別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區位的具體要求不同，進(jìn)而對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。
房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復雜性，使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評估中單獨的分離出來(lái)，作為獨立的估價(jià)機構存在。也正是由于這點(diǎn)，會(huì )計計量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來(lái)。3 房地產(chǎn)估價(jià)對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專(zhuān)業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法規、評估準則，根據不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當的價(jià)值類(lèi)型，運用方法，對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過(guò)程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認及計量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏(yíng)利點(diǎn)，而這個(gè)贏(yíng)利點(diǎn)的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專(zhuān)業(yè)性，而房地產(chǎn)估價(jià)人員對于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認計量上具有專(zhuān)業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續計量所采用的公允價(jià)值的計量上更具專(zhuān)業(yè)性。
4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計量屬性準則中已經(jīng)明確規定，投資性房地產(chǎn)的計量一般采用成本法，只有存在確著(zhù)證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的計量方法基本一樣，只是在名稱(chēng)上的改變，并沒(méi)有從根本上改變計量，只有引入了公允價(jià)值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計量對于持有投資性房地產(chǎn)的來(lái)說(shuō)很難把握，所以才有明確規定必須有確著(zhù)證據表明，而確著(zhù)證據正是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。
采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)，應當同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場(chǎng)法來(lái)評估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件，而對于條件中“同類(lèi)或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中有詳細的闡述，所謂的類(lèi)似房地產(chǎn)，是與估價(jià)對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或相似。用途相似主要指大類(lèi)用途相同，大類(lèi)用途即是居住、商業(yè)、辦公、、、農業(yè)等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價(jià)對象要相當，權利性質(zhì)要與估價(jià)對象相同，而估價(jià)對象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計量對象。
3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑1 國家在法規層面上進(jìn)行引導 正是由于國家出臺新會(huì )計準則，對于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)的影響在會(huì )計賬務(wù)處理上進(jìn)行了調整，同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類(lèi)型，并在準則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計量屬性，而在公允價(jià)值的實(shí)際應用中反映出了很多問(wèn)題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計量的企業(yè)的所有者權益的變動(dòng)幅度很大，在某種程度上也說(shuō)明公允價(jià)值的計量規定還不完善，應出臺進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計量準則與規范，在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序，具體來(lái)講，即通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機構的專(zhuān)業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計量以依據，同時(shí)，對于非活躍市場(chǎng)條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)機構也可以給予專(zhuān)業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機構給予專(zhuān)業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段，除國家在政策性上進(jìn)行引導外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)尋求專(zhuān)業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機構都屬于經(jīng)營(yíng)性的中介機構，企業(yè)是作為估價(jià)機構的客戶(hù)，收費也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)對于部分企業(yè)來(lái)講屬于經(jīng)常性的業(yè)務(wù)，計量也是頻繁的，估價(jià)機構對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費也不能按正常的收費標準來(lái)收費，同時(shí)要考慮企業(yè)與估計機構應建立長(cháng)期的協(xié)助關(guān)系，在費用上收取需雙方協(xié)商。
投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價(jià)值計量屬性的引入，主要是從國際財務(wù)報告的公允價(jià)值計量上來(lái)考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價(jià)值計量的后續計量的調整上，同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機構對于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏銳性來(lái)幫助把握后續計量的時(shí)間階段。
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