法學(xué)論文：試析房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中居間人報酬請求權的保護
[摘要]房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中居間人的報酬請求權具有附條件性和不確定性，在居間合同目的未成就前僅屬一種期待性質(zhì)的利益。我國現行民事立法就居間合同雙方當事人的權利義務(wù)關(guān)系僅規定了居間人的如實(shí)報告義務(wù)和報酬請求權，未細化規定委托人的義務(wù)，這對居間人報酬請求權的保護極為不利。實(shí)踐中，房屋買(mǎi)賣(mài)居間關(guān)系中的委托人也往往通過(guò)擴大《合同法》第四百二十七條的適用范圍來(lái)限制居間人的報酬請求權。本文就針對居間人報酬請求權的性質(zhì)、實(shí)現條件、限制等問(wèn)題做具體分析，以求在實(shí)踐中為更好的保護居間人的報酬請求權發(fā)揮指導作用。
關(guān)鍵字： 居間人報酬請求權不確定性合同成立
房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同是居間合同的一種，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域向其報告訂立合同的機會(huì )或者為其提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀機構稱(chēng)為居間人，支付報酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔給付報酬的義務(wù)，其目的就在于使居間人負擔對待給付的義務(wù)，該對待給付的義務(wù)即為居間人提供的中介服務(wù)。該類(lèi)合同最典型的法律特征是委托人給付居間報酬的義務(wù)具有不確定性。居間人報酬請求權的形成以實(shí)現居間合同的目的為前提，而居間人能否實(shí)現合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報酬義務(wù)是否需履行也具有不確定性。
一、居間人報酬請求權的基本原理
(一)居間人報酬請求權的性質(zhì)
與委托人依約或依法負擔的支付報酬的義務(wù)相對應的即為居間人的報酬請求權。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立之前，居間人的報酬請求權并不是一項完全、具體的權利，而只是將來(lái)取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權的成立要件將來(lái)完全具備是須具備可能性的，否則該項權利下居間人所追求的利益將無(wú)法得以實(shí)現。
居間合同目的實(shí)現后，該項期待利益即轉化為實(shí)體權利。實(shí)體報酬請求權作為請求給付金錢(qián)的權利，具備請求權所共有的相對性、攻擊性，即請求委托人為支付報酬的特定行為，并有權受領(lǐng)該給付，但在此之前，居間人不得請求委托人支付報酬，即使委托人預先支付了報酬，也會(huì )因沒(méi)有法律依據而構成不當得利，適法的在委托人與居間人之間產(chǎn)生不當得利之債。
(二)居間人取得報酬必須具備的要件
1.促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買(mǎi)賣(mài)合同的成立，還應當擴及到買(mǎi)賣(mài)合同的履行。
2.房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當的履行了居間義務(wù)。
只有兩者同時(shí)具備，委托人才負有支付報酬的義務(wù)。
(三)居間人報酬請求權的法律特征
1.附條件性。我國《合同法》明確規定，居間人報酬請求權的取得和實(shí)現以居間人促成合同成立為基礎，促進(jìn)合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實(shí)要件，居間人無(wú)法將請求支付報酬的期待利益轉化為一種實(shí)在的、具備權利功效的既得請求權。
2.不確定性。報酬請求權的實(shí)現如前所述，必須以居間人通過(guò)履行約定義務(wù)促成委托人與第三人訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為前提。但買(mǎi)賣(mài)合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對性。居間人能否促成合同成立的關(guān)鍵因素不在于居間人本人是否如約無(wú)瑕疵的履行了居間義務(wù)，而關(guān)鍵取決于委托人能否與第三人就房地產(chǎn)交易達成合意，基于委托人對交易相對人資質(zhì)、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報酬請求權的取得和實(shí)現實(shí)質(zhì)上具有不確定性。
二、《合同法》第四百二十七條對居間人報酬請求權的限制
我國《合同法》第四百二十七條規定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費用。對該條款的理解與適用，可通過(guò)以下三個(gè)方面來(lái)具體闡述。
(一)條款的適用范圍
該條款解決的是在居間合同目的落空的情形下，居間人能否主張報酬請求權的問(wèn)題。以下為闡述簡(jiǎn)潔，如無(wú)特別說(shuō)明，“合同”是指居間人促成訂立的、委托人與相對人為合同當事人的“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”。分四個(gè)方面具體闡述之：
1.居間人促成訂立的合同被確認無(wú)效、被撤銷(xiāo)時(shí)居間人的報酬請求權。居間人促成合同訂立的，其所實(shí)施的民事行為包含三方當事人，當該合同被確認絕對無(wú)效、被撤銷(xiāo)或確定不發(fā)生效力時(shí)，屬于《合同法》第四百二十七條所規定的“未促成合同成立”的范疇，認定了居間人促成訂立的合同被確認無(wú)效、被撤銷(xiāo)不屬于“未促成合同成立”的范疇，也并非意味著(zhù)居間人就當然的享有無(wú)瑕疵的報酬請求權。合同被確認無(wú)效、被撤銷(xiāo)對居間人的報酬請求權到底有無(wú)影響或是有何影響?解決該問(wèn)題，應當根據造成合同效力有瑕疵的過(guò)錯歸屬來(lái)分別認定。
如果該特定事由是因可歸責于委托人的事由發(fā)生的，即僅委托人對合同效力存在欠缺有過(guò)錯、居間人沒(méi)有過(guò)錯的，委托人應當支付居間報酬;如果該特定事由是因可歸責于相對人的事由發(fā)生的，委托人仍應支付居間人的居間報酬，委托人支付報酬后對于因相對人過(guò)錯造成合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，委托人可以將已給付的居間報酬作為直接損失請求相對人賠償。
2.居間人促成訂立的合同事后被依法解除時(shí)居間人的報酬請求權。合同的解除包括單方解除與協(xié)議解除、法定解除與約定解除。依據《合同法》的規定，因不可抗力致使合同目的無(wú)法實(shí)現、遲延履行、不完全履行、履行不能等情況下，合同一方當事人享有單方的解除權，可因當事人解除權的行使而使合同向將來(lái)的喪失效力，或是雙方當事人協(xié)商一致也可解除合同。但需注意的是，無(wú)論哪種類(lèi)型的合同解除，都必須以有效存在的合同為前提，也就表明居間人已成功的促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，此時(shí)居間人當然享有報酬請求權。
3.相對人或委托人未適當、全面履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)居間人的報酬請求權。這也就是司法實(shí)踐中，大多數委托人混淆的地方，認為“促成合同成立”意味著(zhù)最終必須“辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記”。如前所述，合同成立僅是相對人與委托人意思表示一致的結果，最終能夠辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同全面、適當履行的結果，兩者并非同一。
4.由于委托人的不當行為導致合同不能成立時(shí)的報酬給付問(wèn)題。前述三項情形均為合同雖成立，但因可歸責或不可歸責于委托人、相對人的事由導致合同目的未實(shí)現時(shí)對居間人報酬請求權的影響�？芍娱g人促成合同成立并不必然意味著(zhù)居間人享有報酬請求權，那未促成合同成立是否必然導致居間人喪失報酬請求權呢?答案仍是否定的。這也就是在居間人未促成合同成立的情形下不適用《合同法》第四百二十七條規定的唯一例外情形——由于委托人的不當行為導致合同的不能成立。司法實(shí)踐中，最為常見(jiàn)的就是“跳單”現象。
所謂“跳單”，又稱(chēng)“跳中介”，是指委托人與房產(chǎn)中介機構訂立居間合同后，為逃避支付報酬的義務(wù)，私下與居間人介紹的買(mǎi)方達成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或另行委托他人提供居間買(mǎi)賣(mài)服務(wù)的行為。就此情況，居間人已全面履行了居間義務(wù)，未促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立純系委托人的過(guò)錯，居間人并不因此而喪失報酬請求權，一旦認定 “跳中介”行為成立，委托人不僅要履行支付報酬的義務(wù)，還需視情況承擔適當的違約責任。
故一般認為，由于委托人的不當行為導致合同不能訂立的，應認為居間人已促成合同的成立。
(二)必要費用的范疇
必要費用取決于居間事務(wù)的范疇，一般認為居間事務(wù)是居間人在居間合同存續期間所實(shí)施的一切涉及“為促成合同成立”的事務(wù)。通常包括：(1)居間人為促成合同的成立必然會(huì )積極尋找適宜的相對人，尋找相對人過(guò)程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費用;(2)居間人在相對人與委托人就房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立進(jìn)行協(xié)商的過(guò)程中，所支付的交通費、文印費、通訊費、場(chǎng)地使用費等直接費用。
(三)當事人另有約定的是否除外
現行民事立法主張，居間人僅能就勞務(wù)成果請求報酬，未促成合同成立，未實(shí)現勞務(wù)成果的，由此提供的服務(wù)、付出的勞務(wù)居間人不得主張任何勞務(wù)費用，僅能就償付的必要費用請求清償。這樣的規定對居間人是否公平，是否符合民法“等價(jià)有償”的基本理念，是否有利于權衡居間法律關(guān)系雙方當事人的權益，這個(gè)問(wèn)題值得商榷。
如果委托人與居間人在合同中約定，在居間人未促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的情形下，也可因其付出了勞務(wù)而享有報酬請求權，該約定能否排除《合同法》第四百二十七條的適用?依據我國《合同法》的合同自由與鼓勵交易基本原則，民事主體有權依其自由意志為自身設定權利或負擔義務(wù)，因此，若委托人自愿在居間人未促成合同成立的情形下支付居間報酬的也并不為法律所禁止和反對。
三、居間人自我保護的合法途徑
(一)在居間合同中專(zhuān)門(mén)設立規避跳單的條款
居間人為制止委托人的跳單行為，保護自身?yè)碛械男畔①Y源和維持自己付出的居間勞務(wù)，可以在與委托人訂立居間合同時(shí)約定“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開(kāi)居間人與相對人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。”以規避“跳單”行為。
大多數學(xué)者認為基于目前房屋交易市場(chǎng)尚不規范，交易中委托人常違背誠實(shí)信用原則，為追求自己利益最大化而損害居間人的利益，因而有承認該類(lèi)條款效力的必要性，以保護中介公司的正當利益，調動(dòng)中介行業(yè)的積極性，促進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護市場(chǎng)交易誠信。
(二)在居間合同中專(zhuān)門(mén)設立“后續期”條款
在實(shí)踐中，委托人除通過(guò)隱瞞與相對人訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方式來(lái)規避向居間人支付報酬的義務(wù)外，還可能通過(guò)“事后跳單”的方式。為避免這一現象的發(fā)生，居間人可以在合同中訂立如下條款:“居間人為委托人提供的訂立合同的機會(huì )，委托人在該居間合同期限內通過(guò)該機會(huì )與相對人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個(gè)月內(或雙方約定的其他期間內)直接或間接地與最初居間人所物色的相對人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形下，委托人仍應向居間人支付協(xié)議中約定的居間報酬。”這就是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同中的“后效期”條款。
在《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》中“后續期”條款得到了確認，該合同第九條明確規定。“在本合同終止后的一定期限內，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀人最初物色的客戶(hù)成交，那么經(jīng)紀人有權獲得經(jīng)紀合同中訂立的傭金。”這為雙方當事人設置居間合同的“后續期”提供了法律依據。“后續期”的設定，可以有效地防止居間人被“甩”，更有力地保護房地產(chǎn)居間人的合法權益。
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