房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理問(wèn)題及對策論文

　　摘要：

　　首先要明確的是房地產(chǎn)建設項目的順利實(shí)施離不開(kāi)流動(dòng)資金的大力支持，因此該部分資金帶來(lái)的財務(wù)風(fēng)險較高，加之社會(huì )市場(chǎng)經(jīng)濟帶來(lái)的競爭加劇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著(zhù)巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續發(fā)展下去，必須加強房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理，提高住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設項目的宏觀(guān)環(huán)境以及對房地產(chǎn)建設項目進(jìn)行財務(wù)管理的必要性，發(fā)現了房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理存在的問(wèn)題，并以此為基礎提出了幾點(diǎn)解決策略。

　　關(guān)鍵詞：

　　房地產(chǎn)；建設項目；財務(wù)管理

　　一、引言

　　從最近幾年的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內得到了良好的發(fā)展，我國也涌現了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數量也非�？捎^(guān)。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)成長(cháng)階段都受到了一些不好的影響，進(jìn)而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展都是非常不利的。但是隨著(zhù)我國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控愈加嚴厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設項目面對的挑戰的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達到了白熱化，所以，必須加強房地產(chǎn)建設項目的財務(wù)管理，對房地產(chǎn)建設項目在整個(gè)建設期可能會(huì )面臨的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的防范。

　　二、房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理存在的問(wèn)題

　　1、缺乏對房地產(chǎn)建設項目在財務(wù)可行性方面較為系統的研究

　　目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目決策時(shí)，缺乏對項目整個(gè)系統性的可行性研究，其中尤為嚴重的是缺乏財務(wù)分析系統的研究，這使得整個(gè)建設項目的決策缺乏可信數據的支持，在很多時(shí)候都只是依靠管理層的經(jīng)驗加以判斷，這使得很多項目在進(jìn)行的時(shí)候才發(fā)現很多方面的問(wèn)題都沒(méi)有在項目開(kāi)始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設項目缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟的分析以及財務(wù)、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀(guān)方面，難以做到整體戰略的把握。

　　2、在房地產(chǎn)建設項目的預算管理方面存在一定的問(wèn)題

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設項目的預算管理顯得尤為重要，因為它對企業(yè)的利潤有著(zhù)直接的關(guān)系。但是，在絕大多數的房地產(chǎn)的建設項目中都不是非常重視預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場(chǎng)評估和預判工作這兩部分。這必然使得在實(shí)際的建設項目工作中大量的數據和期望達到的目標與實(shí)際的市場(chǎng)狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴重的可能使得建設項目并不被市場(chǎng)所認可，預算的管理工作將無(wú)法繼續進(jìn)行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立比較完善的指標制度，使得在建設項目中無(wú)法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產(chǎn)生明確的認識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒(méi)有進(jìn)行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續發(fā)展。

　　3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的全面成本管理有所忽略

　　房地產(chǎn)進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)和建設主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時(shí)付出最小的成本就是建設項目全面成本管理主要需要解決的問(wèn)題，也可以說(shuō)其目的是不浪費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目并沒(méi)有建立一個(gè)較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本來(lái)源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來(lái)源必然會(huì )使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過(guò)高，一旦沒(méi)有足夠的資金償還利息，整個(gè)建設項目將無(wú)法正常的運作下去，財務(wù)風(fēng)險較大。雖然隨著(zhù)我國經(jīng)濟走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬(wàn)達等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目的投資風(fēng)險較大。這些風(fēng)險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設項目缺乏全面成本管理的意識。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設項目財務(wù)成本的管理缺乏重視

　　目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的相關(guān)負責人沒(méi)有對財務(wù)管理給予應有的重視，管理意識不足，沒(méi)有對財務(wù)管理的相關(guān)問(wèn)題采取應有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的負責人對財務(wù)管理有所重視，但是對其實(shí)際的實(shí)施情況并不是非常了解，根據相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設項目的財務(wù)管理工作在設計階段落實(shí)的較好，但是在施工階段并沒(méi)有將財務(wù)管理的工作落到實(shí)處。有些財務(wù)管理的工作人員認為施工階段的機械設備以及相關(guān)的材料是財務(wù)管理的關(guān)注重心，對于其他的成本的財務(wù)管理工作沒(méi)有注重，使得財務(wù)管理的工作難以持續的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的管理層以及相關(guān)的財務(wù)人員并沒(méi)有對財務(wù)管理工作給予足夠的重視，這使得在財務(wù)管理的實(shí)施過(guò)程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務(wù)成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設項目財務(wù)管理的效率有所助益。

　　三、房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理相關(guān)問(wèn)題的幾點(diǎn)策略

　　1、加大對建設項目在開(kāi)始前的可行性研究，使得建設項目的財務(wù)管理有所加強

　　在我國的宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設項目的運行過(guò)程中，對房地產(chǎn)建設項目的研究力度增大，可以有效的提高建設項目財務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的規避，從而提高其社會(huì )效益以及經(jīng)濟效益。財務(wù)管理的相關(guān)人員必須在項目的可行性調查報告中對施工的細節以及宏觀(guān)的戰略目標進(jìn)行核實(shí)和審查，分析和調研整個(gè)建設項目的成本和利潤水平，從而對整個(gè)建設項目可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預測，并且提前做出相對應的應急措施，從而可以達到有效規避各種風(fēng)險引起的資金流失的現象的產(chǎn)生，進(jìn)而可以達到房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理達到嚴謹性和全面性的目的。

　　2、加強對建設項目的全面預算管理工作，使得建設項目的財務(wù)管理有所加強

　　對全面預算工作的相關(guān)的領(lǐng)導組織工作進(jìn)行加強，細化授權批準程序以及職責權限等工作，才可以提高財務(wù)管理工作的效率。建設項目的預算委員會(huì )需要對預算的目標進(jìn)行擬定，將制度預算的具體措施落到全面預算管理工作的實(shí)處。與此同時(shí)，將建設項目的預算編制與執行結合起來(lái)，努力提高預算的執行力度，從而達到建設項目的全面預算管理的目標。對預算責任單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對建設項目的內部管理進(jìn)行強化，使得參與建設項目的各個(gè)部門(mén)的職責和權利明晰，強化在預算執行過(guò)程中的控制和監督機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建設項目的財務(wù)管理方面主要做到對資金的投放的準確估算，科學(xué)合理的編制可行性報告，從而降低建設項目的投資風(fēng)險，而且必須在進(jìn)行資金投放估算的過(guò)程中做到資本結構的管理，對現金流進(jìn)行合理規劃，從而對償債能力造成的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效規避。

　　3、完善并且加強房地產(chǎn)建設項目的全面成本管理

　　樹(shù)立系統的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰略的高度看待建設項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀(guān)環(huán)境下，房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個(gè)方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內容進(jìn)行擴大，要包括房地產(chǎn)建設項目的設計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學(xué)合理的方法進(jìn)行將成本控制達到應有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設項目在進(jìn)行全面成本管理時(shí)，盡可能的采取目標管理的方式，并且全面跟蹤財務(wù)成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實(shí)施提供一定的保障。

　　4、房地產(chǎn)建設項目建立較為合理和全面的財務(wù)管理體系

　　建立較為合理和全面的財務(wù)管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續發(fā)展有著(zhù)十分重要的戰略意義，對編制的預算要進(jìn)行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設項目的內部建立三級責任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目?jì)炔康募径纫约澳甓鹊呢攧?wù)管理目標。建設項目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計劃分離開(kāi)來(lái)進(jìn)行相關(guān)的執行和審批，不得混淆，與此同時(shí)必須加強財務(wù)管理體系的精細化管理。在預算編制之后要在建設項目?jì)炔康纳舷录壷�間進(jìn)行活躍的溝通交流，確保責任和權力是一一對應的，將相關(guān)工作的執行標準進(jìn)行明確。建設項目時(shí)間一般較長(cháng)，所以建設項目?jì)炔吭诿總�(gè)月以及每個(gè)季度都要對財務(wù)管理的績(jì)效進(jìn)行考核分析，再以年度為單位進(jìn)行財務(wù)管理的總結。只有建立合理和全面的財務(wù)管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設項目財務(wù)管理的問(wèn)題得以解決。

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