關(guān)于物業(yè)公司盈利多元化實(shí)現途徑的思考論文
摘要：
目前，我國物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。社會(huì )對物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴大，然而，如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營(yíng)成本的同時(shí)又能將服務(wù)質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問(wèn)題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。
關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營(yíng)：盈利模式優(yōu)化
目前，中國的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著(zhù)企業(yè)規模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費用標準和收繳率偏低等問(wèn)題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導致物業(yè)公司長(cháng)期低水平運營(yíng)，服務(wù)質(zhì)量無(wú)法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著(zhù)經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問(wèn)題，使物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無(wú)發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營(yíng)上的困境，就必須在經(jīng)營(yíng)管理模式上有所完善、創(chuàng )新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營(yíng)模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現狀，使其能得到長(cháng)足的發(fā)展問(wèn)題展開(kāi)討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴展的必要性。
目前，我國物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，社會(huì )對物業(yè)公司的需求不斷擴大。據2008年年底不完全統計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20000家，從業(yè)人員達到幾百萬(wàn)人。同時(shí)，經(jīng)濟的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿(mǎn)足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng )造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡(jiǎn)單的常規服務(wù)擴展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應對不斷增長(cháng)的市場(chǎng)需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現滿(mǎn)足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營(yíng)利潤不斷增長(cháng)的雙贏(yíng)局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營(yíng)的具體實(shí)施。
傳統意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著(zhù)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個(gè)新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營(yíng)模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿(mǎn)足業(yè)主不同的需求，并且把常規服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實(shí)現兩種規�；�(jīng)營(yíng)方式，一種是外延擴大再生產(chǎn)方式，表現為外接整體樓盤(pán)進(jìn)行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內涵擴大再生產(chǎn)方式，就是通過(guò)拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來(lái)增加業(yè)務(wù)，例如開(kāi)展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營(yíng)的收入和咨詢(xún)服務(wù)的收入等。拓展途徑為：
1、專(zhuān)業(yè)技術(shù)的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專(zhuān)業(yè)公司等)，向社會(huì )提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)保障。
2、提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)、培訓等。
3、各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，如家政、中介租賃等等。
�。�1）為業(yè)主搭建消費平臺。
作為全新的經(jīng)營(yíng)模式，網(wǎng)絡(luò )推廣不失為一個(gè)好方法，物業(yè)公司可以搭建一個(gè)整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過(guò)物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩定的消費群體，也完全可以通過(guò)這些企業(yè)對外擴大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費用，或依托雙方的現有資源做到優(yōu)勢互補，信息傳遞和廣告發(fā)布在保證物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入的前提下，通過(guò)這個(gè)平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應的好處。與此同時(shí)，在社區網(wǎng)上增加一個(gè)新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
�。�2）開(kāi)辦代購飛機、車(chē)船票等業(yè)務(wù)。
對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國內或國外，因此對于飛機、車(chē)船票的購買(mǎi)要頻繁一些。而社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費大量的時(shí)間買(mǎi)票、訂票會(huì )占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時(shí)間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準后，在這方面開(kāi)展有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，成立社區購票代辦點(diǎn)或引進(jìn)購票代辦點(diǎn)，滿(mǎn)足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時(shí)間和效率上會(huì )形成較大優(yōu)勢。
但是，物業(yè)公司并非專(zhuān)業(yè)的車(chē)票代購中心，同時(shí)，網(wǎng)上票務(wù)訂購業(yè)務(wù)的興起對該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機、車(chē)船票等業(yè)務(wù)的開(kāi)辦比較適合大中型社區，小型小區居民數量相對較少，導致代購票務(wù)的業(yè)務(wù)相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個(gè)客運部門(mén)談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會(huì )考慮其中的機會(huì )成本而做相應的取舍，而大型的社區不存在此類(lèi)問(wèn)題。代購收益按照所在地的代購票務(wù)的市場(chǎng)價(jià)，制定略低于市場(chǎng)價(jià)的代購價(jià)。
由于國家嚴格控制，代購業(yè)務(wù)如果得不到批準，小區物業(yè)公司可以與鐵路部門(mén)協(xié)商，在小區引進(jìn)具有火車(chē)票出售資格的火車(chē)票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區業(yè)主購買(mǎi)票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車(chē)票售票點(diǎn)購買(mǎi)。
�。�3）雨傘的免費發(fā)放。
雨傘是人們日常生活必不可少的用具。贈送雨傘將在無(wú)形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過(guò)與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
�。�4）小區戶(hù)外電子廣告牌。
電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動(dòng)播放功能。物業(yè)公司可購買(mǎi)戶(hù)外電子廣告牌并安裝在小區合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時(shí)注意天氣變化，選擇好的行車(chē)路線(xiàn)等。同時(shí)，戶(hù)外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動(dòng)廣告，以維持電子廣告牌的正常運營(yíng)，同時(shí)實(shí)現盈利。戶(hù)外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規定的限制、盈利點(diǎn)、困難和問(wèn)題考慮充分。當然，物業(yè)公司還可以使用小區內的豐富資源進(jìn)行業(yè)務(wù)上的擴展從而達到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更深層的思考。
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量眾多，經(jīng)營(yíng)和管理的方式相對落后的特點(diǎn)。尤其是針對住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項目。本文提出一種經(jīng)營(yíng)管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問(wèn)的矛盾，并開(kāi)拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實(shí)施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過(guò)對小區內的業(yè)主共有資源的運營(yíng)，如商業(yè)廣告的發(fā)布；商機企業(yè)引進(jìn)：如咖啡店營(yíng)運等，通過(guò)不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進(jìn)行此項運營(yíng)活動(dòng)之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運營(yíng)的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點(diǎn)。采用此種管理模式，必須從以下三方面進(jìn)行事先詳細約定：
1、約定共有資源的使用范圍。
所謂社區共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進(jìn)行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進(jìn)行監督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營(yíng)，哪些種類(lèi)的經(jīng)營(yíng)可以進(jìn)入小區，以保障小區業(yè)主的共有權益，防止物業(yè)公司過(guò)度使用公共資源，降低小區的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財務(wù)運作方式。
建立合理的財務(wù)運作方式，主要控制點(diǎn)有三個(gè)方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經(jīng)營(yíng)收入中，用于小區物業(yè)管理費用占整個(gè)收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過(guò)度利用社區資源或降低管理費用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應該定期向業(yè)主公開(kāi)收入來(lái)源信息，達到財務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權。三是對這部分收入的監督管理必須形成有針對性的財務(wù)監督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì )要保持及時(shí)有效地財務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機制的預先制定。
由于小區業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過(guò)程中可能會(huì )導致部分業(yè)主的不滿(mǎn)，為了處理不同業(yè)主的意見(jiàn)及可能會(huì )出現的糾紛，所有的經(jīng)營(yíng)行為必須與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主代表達成高度一致，同時(shí)。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個(gè)有效的協(xié)商機制，使雙方在處理矛盾時(shí)有據可依。協(xié)商機制該如何制定，就需要針對小區特點(diǎn)進(jìn)行磋商，這也是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化。
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內容的規范，就成為業(yè)主評價(jià)物業(yè)管理水準的重要標準。但是，業(yè)主往往忽視了另一個(gè)方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來(lái)巨大收益。物業(yè)管理的基本內容，就是對社區房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序。照這個(gè)概念看來(lái)，“物業(yè)”并不包括人，也就是說(shuō)，物業(yè)管理主要的內容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個(gè)概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開(kāi)對人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來(lái)，在借鑒了國外發(fā)達國家的“物權產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成�，F今我國物業(yè)管理要想打破傳統模式，發(fā)展創(chuàng )新，就需要引進(jìn)多元化的經(jīng)營(yíng)和管理模式，而多元化經(jīng)營(yíng)和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)當中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進(jìn)行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會(huì )降低社區內業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時(shí)又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說(shuō)明問(wèn)題：
一方面，業(yè)委會(huì )可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個(gè)合理的水平之內，對業(yè)主的生活舒適度不會(huì )產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)的結果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費將會(huì )有所減少，因而對經(jīng)營(yíng)的心理抵觸就會(huì )減少，雙方的利益在這一點(diǎn)上達到一致，就會(huì )減少因為物業(yè)管理費難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區管理的現象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區內的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。
物業(yè)管理作為一種無(wú)形服務(wù)具有自身的一些特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長(cháng)期穩定的持續服務(wù)：
�、倬C合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養護，而且包括對物業(yè)管理區域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容，服務(wù)內容復雜。
�、诔掷m性，與一次性服務(wù)不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個(gè)持續的不間斷的過(guò)程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長(cháng)時(shí)間完好和共用設施設備的全天候運行。
�、鄯�定性，嚴格的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，業(yè)主具有相對穩定的特點(diǎn)，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。
在結合以上的一些建議和方法的同時(shí)，我們需要指出的是：追逐利潤是企業(yè)的目標，但不是唯一目標，多元化經(jīng)營(yíng)是一種手段，但不是唯一的手段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式和管理模式直接影響著(zhù)物業(yè)公司的盈利水平，采取多元化的經(jīng)營(yíng)模式會(huì )在一定程度上改善部分物業(yè)公司財務(wù)上捉襟見(jiàn)肘的狀態(tài)，同時(shí)也可以增強業(yè)主對物業(yè)公司的信任度和對物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度，從而緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立態(tài)勢，形成企業(yè)盈利、社區發(fā)展、業(yè)主滿(mǎn)意的最終局面。
物業(yè)服務(wù)模式多元化是物業(yè)公司發(fā)展自我的新趨勢，物業(yè)服務(wù)模式多元化的推行，一方面能補充物業(yè)公司因物業(yè)費收繳困難而導致的財務(wù)困境；另一方面，服務(wù)模式多元化的良好運作，可以讓業(yè)主切實(shí)感受到物業(yè)公司的貼心服務(wù)，能進(jìn)一步拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的距離，使業(yè)主最大限度的信任物業(yè)公司，最終達到雙贏(yíng)的結果。
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