房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)
時(shí)間流逝了，匆匆的流逝了，工作已經(jīng)告一段落了，我們又迎來(lái)一個(gè)新的工作階段，要定下新的目標了，是不是要好好寫(xiě)一份策劃書(shū)了。策劃書(shū)要寫(xiě)哪些內容呢？以下是小編整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)1
一、活動(dòng)目的
1、針對目前銷(xiāo)售的進(jìn)展情況，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了進(jìn)一步充分挖掘集團內部客戶(hù)資源。
2、以項目本身的`特色加大宣傳，擴大品牌知名度和影響力，吸引更多的市場(chǎng)目光。
3、快速積累新客戶(hù)，為項目的開(kāi)盤(pán)作前期醞釀，加快口碑傳播，爭取更多關(guān)注，促進(jìn)銷(xiāo)售。
二、活動(dòng)時(shí)間
單位定點(diǎn)宣傳：xx月xx日——xx月xx日
團購促銷(xiāo)時(shí)間：xx月xx日——xx月xx日
三、活動(dòng)目的
1、增加小區的知名度。
2、制造營(yíng)銷(xiāo)氣氛，最大化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A(yíng)1號樓的認籌數量，樹(shù)立三期項目形象，為開(kāi)盤(pán)奠定好基礎。
四、活動(dòng)主題
主題一：“國慶豪情盛典，舞動(dòng)黃金海岸”
主題二：“歡度國慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂(lè )”
五、活動(dòng)內容
1、黃金周每天推出8套特價(jià)房（主要以二期特惠房源及G9一口價(jià)房源為主）。
2、活動(dòng)期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對外統一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷(xiāo)售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣（特價(jià)房除外）。
3、活動(dòng)期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪(fǎng)的客戶(hù)均有機會(huì )參與抽獎，每天開(kāi)獎兩次（上午、下午各一次，視現場(chǎng)氣氛而定），凡是簽約客戶(hù)均可獲贈電飯煲一個(gè)，多買(mǎi)多贈抽獎獎項設置：
一等獎：電飯煲兩名（每天提供兩臺）
二等獎：臺歷三名
三等獎：購物袋若干
六、宣傳方式
1、通過(guò)網(wǎng)絡(luò )宣傳
2、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬(wàn)條信息）
3、報紙廣告
4、國慶宣傳易拉寶
5、戶(hù)外演出一場(chǎng)或花車(chē)游行3天
七、現場(chǎng)包裝
室外：
1、橫幅：0.7x10米x2條
2、國慶抽獎禮品的堆放
3、氣球裝飾：大門(mén)、禮品區
4、吊旗
5、易拉寶展示
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)2
前營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭。1995年以來(lái)，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭很激烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競爭中占有一席之地，必須了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國內不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題研究。之后，全國大中城市相繼展開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀(guān)念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷(xiāo)戰略更成為諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要環(huán)節
按照現代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，營(yíng)銷(xiāo)策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷(xiāo)與后期的銷(xiāo)售（推銷(xiāo)）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)鏈中不可缺少的一環(huán)。當開(kāi)發(fā)商有了投資意向后，通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調查與分析，以及對市場(chǎng)的定位，財務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷(xiāo)最能體現“發(fā)現愿望并滿(mǎn)足他們”營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期推銷(xiāo)工作相比，前營(yíng)銷(xiāo)還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒(méi)有前營(yíng)銷(xiāo)的介入，開(kāi)發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷(xiāo)售，甚至帶來(lái)商品房長(cháng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最前端
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調查、產(chǎn)品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建筑規劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷(xiāo)、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷(xiāo)”。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷(xiāo)與后期的推銷(xiāo)工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最前端。這里應該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，前營(yíng)銷(xiāo)不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試指定輔導教材里，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機會(huì )選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認為前期工作是在確定了具體開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在購買(mǎi)土地使用權和開(kāi)發(fā)項目建設過(guò)程開(kāi)始以前需要做的`工作。由此可見(jiàn)，前營(yíng)銷(xiāo)是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。第二，前營(yíng)銷(xiāo)是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷(xiāo)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷(xiāo)的必要性時(shí)指出：“大多數的開(kāi)發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場(chǎng)調查工作，而是憑自己的感覺(jué)、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營(yíng)銷(xiāo)看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。筆者認為，前營(yíng)銷(xiāo)是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規范的，“拿到土地”也應包括在前營(yíng)銷(xiāo)里。如當今使用權的招投標掛牌出讓?zhuān)恋厥褂玫奈恢�、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規劃、建筑景觀(guān)設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(cháng)遠戰略
前營(yíng)銷(xiāo)盡管處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期，是營(yíng)銷(xiāo)策劃的前端，但是，對于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，前營(yíng)銷(xiāo)做得好壞，直接關(guān)系到未來(lái)開(kāi)發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷(xiāo)售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤，可以說(shuō)前營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。對于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷(xiāo)策劃，找準目標人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當定位，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目來(lái)樹(shù)立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長(cháng)久地立于不敗之地。因此，前營(yíng)銷(xiāo)也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(cháng)遠的戰略。
前營(yíng)銷(xiāo)策劃工作的誤區與問(wèn)題
在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開(kāi)始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開(kāi)序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據有關(guān)部門(mén)統計，20xx年全國有11個(gè)省、自治區和直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(cháng)，勢必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數量大大超過(guò)居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(cháng)和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)策劃不力，尤其是前營(yíng)銷(xiāo)策劃的極不到位是其主要的原因。
其存在的誤區與問(wèn)題主要表現在：
重后期推銷(xiāo)輕前期營(yíng)銷(xiāo)，本末倒置。
盡管不少開(kāi)發(fā)商都知道營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營(yíng)銷(xiāo)。甚至把營(yíng)銷(xiāo)等同于推銷(xiāo)，常見(jiàn)的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷(xiāo)策劃，在項目建設過(guò)程中直接做廣告以便推銷(xiāo)；三是征地手續的辦理和項目可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開(kāi)發(fā)前期雖有市場(chǎng)調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”�？傊�，他們都不大重視“前營(yíng)銷(xiāo)”，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(cháng)期發(fā)展戰略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開(kāi)發(fā)項目或為銷(xiāo)售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)3
一、項目簡(jiǎn)介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是 面對的重大挑戰之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。本房地產(chǎn)位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國道沿線(xiàn)是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調研報告）
b、 小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競爭格局，實(shí)現了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競爭的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認識到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與 的市調結果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較， 沒(méi)有優(yōu)勢。
�。ㄐ�(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶(hù)型的調查報告）
c、 商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì )決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一）優(yōu)勢
1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂(lè )部，富翁的制造廠(chǎng)，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是 方樓盤(pán)最有力的支撐。
市場(chǎng)細分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會(huì )再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，屬過(guò)度消費和終極消費的結合。
c、復合市場(chǎng)。本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。
本區域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求， 方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調研報告）
鄭汴路市場(chǎng)調研報告
調查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費者對小戶(hù)型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界
調查時(shí)間：20xx.4.14
鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬(wàn)計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義。
20xx.4.14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪(fǎng)了鄭汴路建材市場(chǎng)，對小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費者對房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶(hù)型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴峻。
對建材市場(chǎng)調查發(fā)現：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、 小戶(hù)型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感
4、 市場(chǎng)上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級換代
5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話(huà)，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
8、 作為首次購買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
9、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、 相當一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現場(chǎng)銷(xiāo)售
11、 同類(lèi)產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷(xiāo)售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能
12、 普通員工不會(huì )因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動(dòng)性比較大
13、 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
14、 本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿(mǎn)信心
鄭汴路建材市場(chǎng)蘊涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著(zhù)鄭東新區的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì )更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時(shí)代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶(hù)的意念，就意味著(zhù)成功！
2） 鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應借此概念，實(shí)現品牌形象的轉變。
3） 正在形成的“大賣(mài)場(chǎng)”商務(wù)區能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現爆搶局面。
4） 本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發(fā)動(dòng)機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠(chǎng)。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而 方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項目得到扭轉。
b、 鄭東新區的輻射效應。
鄭東新區的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶(hù)型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶(hù)型五樓以上是最難賣(mài)的戶(hù)型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競爭。尤其是850萬(wàn)元的大戶(hù)型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶(hù)型帶不動(dòng)100平米以上的大戶(hù)型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致?tīng)I銷(xiāo)資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
5） 非現房，不符合商戶(hù)即買(mǎi)即住的消費心理。
6） 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶(hù)想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會(huì )
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶(hù)另謀居所，導致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶(hù)商戶(hù)，2萬(wàn)人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市場(chǎng)。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶(hù)、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶(hù)從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。
3）鄭汴路各市場(chǎng)競爭激烈，大鱷級商戶(hù)正在形成，這些商戶(hù)為了穩定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶(hù)們無(wú)嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶(hù)們的這一需求。
4） 大賣(mài)場(chǎng)”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a) 小戶(hù)型的特性導致目標客戶(hù)對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險小。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)場(chǎng)”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c) 本房地產(chǎn)二期應該說(shuō)具有充足的客戶(hù)資源，消費的'中堅力量是建材市場(chǎng)中的商戶(hù)，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。
d) 小戶(hù)型現房階段戶(hù)型劣勢一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢。
e) 以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅力量。
f) 鄭東新區建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機會(huì )。
四）威脅
1）行業(yè)內的競爭
i. 周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶(hù)分流，競爭激烈。
ii. 鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶(hù)型的投放勢必導致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶(hù)型投入市場(chǎng)。本房地產(chǎn)二期應當密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭取占領(lǐng)市場(chǎng)先機。
2）行業(yè)外威脅
鄭汴路“大賣(mài)場(chǎng)”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節減少，將淘汰一批中小商戶(hù)，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮。
政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時(shí)間內，建材、裝修市場(chǎng)將出現，由散戶(hù)購買(mǎi)為主向集團購買(mǎi)為主的轉變。而開(kāi)發(fā)商必須考慮大眾市場(chǎng)，故家裝市場(chǎng)要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會(huì )脫穎而出，門(mén)庭若市。但商戶(hù)總數只會(huì )減少，在這個(gè)變動(dòng)的過(guò)程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認知或形成之前完成銷(xiāo)售，否則 將陷入非常被動(dòng)的局面。
四、目標市場(chǎng)權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶(hù)型的目標市場(chǎng)主要由哪幾種人組成，這些人購買(mǎi)的抗性及抗性解除。
1、 在鄭汴路市場(chǎng)打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍領(lǐng)。這些人的消費有點(diǎn)象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實(shí)力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬(wàn)元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場(chǎng)，非常認同鄭東新區的發(fā)展前景。
由于 的戶(hù)型主力是19平米、40平米的一室一衛房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶(hù)型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶(hù)型，恰恰買(mǎi)足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實(shí)力有限，首付2.5—3.5萬(wàn)元，月供700元，對這些人來(lái)說(shuō)比較吃力。
抗性解除。對此類(lèi)人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒(méi)有幾個(gè)人再住了。這里有個(gè)大商圈，里面有幾千個(gè)老板，幾萬(wàn)人店員，這里的房子想住就住，想賣(mài)就賣(mài)，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方
2、 26—29歲的店長(cháng)、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門(mén)面，又有結婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買(mǎi)房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意， 的房子正好適合這些人。
3、 已在鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區域尤其是鄭汴路市場(chǎng)有較深的了解，對鄭東新區有一點(diǎn)印象，但不太關(guān)心。在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買(mǎi)房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過(guò)幾年有可能回去，認為為這幾年時(shí)間買(mǎi)房花幾十萬(wàn)元不值得，怕被套住，：這里買(mǎi)套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣(mài)掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類(lèi)客戶(hù)講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶(hù)型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。
4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買(mǎi)人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應生意。
5、 從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來(lái)的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購市場(chǎng)龐大。
6、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶(hù)型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開(kāi)個(gè)私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢(qián)。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個(gè)金礦，這里有數萬(wàn)人的年輕人，有數千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場(chǎng)，有鄭東新區的發(fā)展前景。
7、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時(shí)可住，隨時(shí)可賣(mài)，訴求個(gè)性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動(dòng)電話(huà)晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話(huà)訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。
8、 私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價(jià)不高等。
通過(guò)以上描述 發(fā)現，二期小戶(hù)型的目標群直接購買(mǎi)理由很難成為一期業(yè)主的購買(mǎi)理由，以此內容來(lái)作為品牌主力內涵不能帶動(dòng)一期余房銷(xiāo)售，更不能帶動(dòng)二期商鋪銷(xiāo)售。以上內容只能做分類(lèi)個(gè)別說(shuō)服之用，不能統領(lǐng)全局。
品牌戰略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場(chǎng)相當激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統領(lǐng)整個(gè)一、二期多層樓盤(pán)、商鋪以及后續開(kāi)發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內涵。
完全可以跳出傳統房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴充品牌核心內涵，將本房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開(kāi)發(fā)潛力的高檔樓盤(pán)。
品牌內涵組成：
1、鄭東新區為本房地產(chǎn)注入了至少長(cháng)達20年的穩固商務(wù)住宅發(fā)展時(shí)期，帶來(lái)了多達20xx億元的幾乎是恒久的財富升值空間。
鄭東新區興建規劃總計20年（北京cbd區用了11年，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元，其中單一個(gè)起步區就有5年時(shí)間投資156億元。興建鄭東新區必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場(chǎng)獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展�，F在，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)4
為樹(shù)立企業(yè)良好的品牌形象，積累并收集客戶(hù)資源，吸引人氣傳達項目的賣(mài)點(diǎn)信息，實(shí)現快速銷(xiāo)售，于是乎大多數的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要舉行各類(lèi)形式的房地產(chǎn)推介活動(dòng)(開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)，展銷(xiāo)會(huì ))。那么房產(chǎn)商們策劃活動(dòng)的方法有哪些形式呢?分別的優(yōu)缺點(diǎn)又是什么呢?
1、邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會(huì )：這是很常見(jiàn)的形式，“簡(jiǎn)單暴力”，利用明星強大的粉絲團體和超高的人氣，來(lái)獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的.參與。從而達到很好很強大的宣傳效果與成交量。但它可能會(huì )存在資金花費相對過(guò)高，時(shí)間限制性較大，極度依賴(lài)明星的檔期時(shí)間來(lái)舉行活動(dòng)。
2、舉行各類(lèi)現場(chǎng)表演活動(dòng)：如舞獅，小品，相聲，歌舞等各類(lèi)娛樂(lè )節目。以喜慶，歡樂(lè )的形式來(lái)達到宣傳目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng )新性，宣傳效果不明顯。
3、舉辦相關(guān)性的展會(huì )：在房產(chǎn)推介活動(dòng)的同時(shí)舉行各種家具展，車(chē)展等，這種方法相關(guān)性大，買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)買(mǎi)家具一條龍，為購房者省時(shí)省力。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤(pán)的形式有什么區別呢?
4、利用時(shí)裝走秀等方式的“美女營(yíng)銷(xiāo)”：此種方式能很好的吸引眼球，時(shí)尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。此種方式的缺點(diǎn)就是宣傳效果不明顯，參與人群有一定的局限性，畢竟時(shí)尚往往掌握在少數人手中。
5、利用節日做文章：比如“濃情圣誕嘉年華”通過(guò)節日來(lái)策劃活動(dòng)很溫情地的達到宣傳效果，充滿(mǎn)節日氣氛。同時(shí)它的和第一種類(lèi)似，受時(shí)間的限制性較大，畢竟值得利用的節日一年就那么幾次。參加人員也相對較少，過(guò)節大家都忙著(zhù)其他的活動(dòng)呢。
6、舉辦各種比賽：籃球賽，足球賽，輪滑賽，書(shū)畫(huà)賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競技的過(guò)程中體現豐富的社區活動(dòng)，此種方法極具體驗性，參與性高，資金花費相對較低，缺點(diǎn)就是宣傳效果不夠明顯，媒體曝光度不夠。
7、酒會(huì )，派對，焰火晚會(huì )等形式：以輕松，不拘謹的和諧氣氛達到宣傳效果，針對性強，易完成交易由于此種方法的策劃導致參加人數有限。也由于針對性強所以覆蓋面稍低。
8、對于展會(huì )還有很多商家流行的恐龍展此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運用，因為它有較多的優(yōu)點(diǎn)。它兼具游樂(lè )場(chǎng)，動(dòng)物園，博物館等性質(zhì)，具有很高地科普性，知識性，趣味性;目標群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂(lè );影響范圍廣，互動(dòng)性也較強，可以拍照，乘坐恐龍坐騎，恐龍蛋等;時(shí)間不局限于節日，可隨房地產(chǎn)廠(chǎng)商自由選定;活動(dòng)舉行周期較長(cháng)，商家可按整個(gè)房產(chǎn)情況決定周期長(cháng)短，宣傳效果顯著(zhù);維護簡(jiǎn)單，可操作性高，只需恐龍展商家(如自貢龍晨時(shí)代藝術(shù)文化有限公司)進(jìn)行短期的安裝，拆除工作�？傊�，它是一種潮流性趨勢性活動(dòng)，更何況20xx年是龍年呢。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)5
策劃公司在全程綜合策劃過(guò)程中所扮演的角色
一、建筑設計咨詢(xún)師
在策劃公司對市場(chǎng)進(jìn)行全力調研后，應對項目的戶(hù)型規劃和環(huán)境、物業(yè)的規劃提出具體可行的建議。以適應目標消費者的需求，再造優(yōu)勢資源。
二、法律咨詢(xún)顧問(wèn)
開(kāi)發(fā)商對政府關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的相關(guān)法律條文或許相當熟悉，但卻未必全面。這就要求策劃公司對政府出臺的一切有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規，包括邊緣政策法規進(jìn)行仔細的研究，甚至對地方政府的政策意向也要仔細分析，并給出建議。法律咨詢(xún)的內容還包括針對未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中可能出現在開(kāi)發(fā)商與消費者之間的糾紛進(jìn)行預測，并給出模擬解決方案。
三、協(xié)調員
一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)是多家單位合作的成果。包括：開(kāi)發(fā)商、建筑單位、監理單位、營(yíng)銷(xiāo)策劃公司、廣告公司、媒體等。營(yíng)銷(xiāo)策劃公司身處于以上諸單位之中，但職能要求它能跳出來(lái)，站在一個(gè)更高的角度，對它們進(jìn)行調控，使項目能夠順利的進(jìn)行。
四、第二監理公司
在項目進(jìn)行過(guò)程中，監理公司只針對工程的.質(zhì)量進(jìn)行監督。而策劃公司則是對整個(gè)策劃方案的實(shí)施進(jìn)行監督。任何有悖于策劃方案的行為都應該得到及時(shí)有效的制止，保證策劃方案的有效實(shí)施，為營(yíng)銷(xiāo)的順利進(jìn)行奠定良好的基礎。
五、投資顧問(wèn)
策劃公司應對開(kāi)發(fā)商負責保證開(kāi)發(fā)商投入的資金能夠百分之百用在對項目的價(jià)值提升上。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)6
一：房地房地產(chǎn)策劃師證書(shū)產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求 策劃所包涵內容：
一)房地產(chǎn)市場(chǎng)拜訪(fǎng)
項目特性闡發(fā)、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和房地產(chǎn)策劃書(shū)范文設備、功能設置裝備擺設、物業(yè)經(jīng)管、生長(cháng)商背
景、結論和建議
二)房地產(chǎn)目標用戶(hù)闡發(fā)
經(jīng)濟后臺：經(jīng)濟氣力 /房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性 /公司、家庭
野蠻后臺：踐諾體式格局、媒體抉擇、創(chuàng )意、表達體式格局、
三)房地產(chǎn)價(jià)格定位
實(shí)際價(jià)錢(qián) /成交價(jià)格 /租金價(jià)錢(qián) /價(jià)格戰略
四)入市機會(huì )、入市姿勢
五)廣房地產(chǎn)策劃師證書(shū)告戰略
告白的階段性區分、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意浮現、廣告成果監控
六)房地產(chǎn)序文戰略
序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費用預算
七)房地產(chǎn)踐諾用度
事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝（營(yíng)銷(xiāo)中間、樹(shù)范單元、圍板等）印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）序文投放
二：房地產(chǎn)發(fā)賣(mài)房地產(chǎn)策劃師證書(shū) 策劃所包涵內容：
一)銷(xiāo)售事發(fā)地籌辦
二)銷(xiāo)售代表培訓
三)銷(xiāo)售事發(fā)地經(jīng)管
四)房號銷(xiāo)控管理
四)銷(xiāo)售階段總結
五)銷(xiāo)售廣告評價(jià)
六)用戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)房地產(chǎn)策劃書(shū)范文
七)階段性營(yíng)銷(xiāo)打算調劑
第三節：房地產(chǎn)發(fā)賣(mài) 籌謀的內容信息及步房地產(chǎn)策劃書(shū)范文驟
一：項目鉆研：即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的鉆研，詳細分析名目的銷(xiāo)售狀態(tài)、購買(mǎi)人群、接收價(jià)
位、購買(mǎi)出處等。
二：市場(chǎng)調研：對所有單干敵手的具體了解，所謂 心腹知彼、百戰不殆
三：房地產(chǎn)名目 利害勢分析：針對名目的'銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)闡發(fā)，并找出支持理由。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)7
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
xx年的中國房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，XX年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國務(wù)院正式聲明不會(huì )政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買(mǎi)者需求，準確規劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營(yíng)銷(xiāo)難題：
精準推廣規劃：
1)樓盤(pán)客群細分;
2)精準短信營(yíng)銷(xiāo)平臺;
3)精準郵件營(yíng)銷(xiāo)平臺;
4)數據庫發(fā)送執行;
5)目標客戶(hù)dm營(yíng)銷(xiāo)設計與執行。
房產(chǎn)代理專(zhuān)項規劃：
1)數據庫建立;
2)數據庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)
3)數據庫發(fā)送執行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規劃：
1)商圈分析;
2)地產(chǎn)主題設計;
3)招商方案與執行;
4)集客策略。
中高端房產(chǎn)項目推廣規劃：
1)整合網(wǎng)絡(luò )傳播方案;
2)高端客戶(hù)數據庫分析;
3)數據庫內容設計與推廣執行;
4)項目推介會(huì )執行規劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機構，是快速找到目標的新?tīng)I銷(xiāo)模式。
全球金融危機的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府舉措，但是中國根據自己的國情做出了不會(huì )政策性拯救房市的決定，這也有國家的.苦衷，我們應該理解。
既然國家不會(huì )政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話(huà)，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買(mǎi)單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導致現在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)8
一、市場(chǎng)調研
1、本次市場(chǎng)調研的背景、動(dòng)機、運用手段、目的等；
2、市場(chǎng)分析
�。�1）當前區域市場(chǎng)數據分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
�。�2）區域市場(chǎng)成本分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）
3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規、金融形勢
4、競爭個(gè)案項目調查與分析
5、消費者分析：
�。�1）購買(mǎi)者地域分布
�。�2）購買(mǎi)者動(dòng)機
�。�3）功能偏好（外觀(guān)、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設施、價(jià)格、付款方式）
�。�4）購買(mǎi)時(shí)機、季節性
�。�5）購買(mǎi)反應（價(jià)格、規劃、發(fā)展、投資等）
�。�6）購買(mǎi)頻度
6、結論
二、項目環(huán)境調研
1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)
2、地塊本身的優(yōu)劣勢
3、地塊周?chē)坝^(guān)（前后左右，遠近景觀(guān)，人文景觀(guān)，綜述）
4、環(huán)境污染及社會(huì )治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì )治安）
5、地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達交通）
6、公共配套設施：（菜市場(chǎng)、商店、購物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫院、文體娛樂(lè )場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）
7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、項目投資分析
1、投資環(huán)境分析
�。�1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、區域產(chǎn)業(yè)等）
�。�2）房地產(chǎn)的政策法規
�。�3）目標城市的`房地產(chǎn)供求現狀及走勢（價(jià)格、成本、效益）現實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
2、土地建筑功能選擇
3、現實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）
5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤
6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算
7、同類(lèi)項目成敗的市場(chǎng)因素分析
四、營(yíng)銷(xiāo)策劃
�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)調查
1、項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）
2、建筑規模與風(fēng)格
3、建筑布局和結構（實(shí)用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等）
4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）
5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè )部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）
6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）
7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jì)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）
8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
�。ǘ┠繕丝蛻�(hù)分析
1、經(jīng)濟背景
�。�1）經(jīng)濟實(shí)力
�。�2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）
�。�3）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式
�。ㄈ﹥r(jià)格定位
1、理論價(jià)格（達到銷(xiāo)售目標）
2、成交價(jià)格
3、租金價(jià)格
4、價(jià)格策略
�。ㄋ模┤胧袝r(shí)機、銷(xiāo)售周期
1、預售推廣、排號登記
2、開(kāi)盤(pán)設計
3、銷(xiāo)售周期
4、銷(xiāo)售比例
�。ㄎ澹⿵V告策略
1、廣告的階段性劃分
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創(chuàng )意表現
4、廣告效果監控
�。┟浇椴呗�
1、媒介選擇
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率
5、費用估算
�。ㄆ撸┩茝V費用
1、現場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）
2、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等）
3、媒介投放
4、其他費用等
五、概念設計
1、小區的規劃布局和空間組織
2、小區容積率的敏感性分析
3、小區道路系統布局（人流、車(chē)流）
4、小區公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì )所、購物等）
5、小區建筑風(fēng)格的形式及運用示意
6、小區建筑外立面色彩的確定及示意
7、小區戶(hù)型比例的搭配關(guān)系
8、小區經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及面積劃分
9、小區環(huán)境綠化概念原則
10、小區環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意
11、小區文化提煉
六、識別系統
�。ㄒ唬┖诵牟糠�
名稱(chēng)、標志、標準色、標準字體
�。ǘ┻\用部分
1、現場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌
2、營(yíng)銷(xiāo)中心：形象墻、門(mén)楣標牌、指示牌、展板規范、胸卡、工作牌、臺面標牌
3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財務(wù)部
4、功能標牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、火警
19、消防通道、監控室
七、公共關(guān)系
1、公共關(guān)系目的與意義
2、公共關(guān)系方式、內容
3、公共關(guān)系策劃與推廣
八、售后服務(wù)
1、售后服務(wù)
2、物業(yè)服務(wù)
3、招商租賃
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)9
所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現一定的營(yíng)銷(xiāo)目標而協(xié)調處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運用，同時(shí)包括在一定的營(yíng)銷(xiāo)情況下，為了實(shí)現地產(chǎn)商預期的營(yíng)銷(xiāo)目標而協(xié)調配合營(yíng)銷(xiāo)組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。
一、樓盤(pán)價(jià)格定位
樓盤(pán)價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì )導致總銷(xiāo)售額的負增長(cháng)，但也引起消費者對樓盤(pán)價(jià)格的抵抗心理，是銷(xiāo)售進(jìn)度受挫。而價(jià)格定位較低，會(huì )是發(fā)展上的利潤受到影響。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現出整個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃的成果。
二、樓判定價(jià)策略
1、心理定價(jià)策略。
這是地產(chǎn)商根據不同類(lèi)型的消費者的購買(mǎi)心理來(lái)制定的價(jià)格。地產(chǎn)商常用的心理定價(jià)策略主要是整數定價(jià)策略。不動(dòng)產(chǎn)屬于的書(shū)的高檔高加耐用消費品，地產(chǎn)商在定價(jià)是要以整數結尾，不要零頭，消費者處于“一分錢(qián)，一分貨”得購買(mǎi)心理，認為價(jià)格越高，質(zhì)量越好。以整數定價(jià)往往會(huì )提高樓盤(pán)的“身價(jià)”，利于銷(xiāo)售。
2、滲透定價(jià)策略。
這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預期價(jià)格，并伴隨大規模的促銷(xiāo)活動(dòng)，迅速打開(kāi)銷(xiāo)路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個(gè)小區，同樣住宅的價(jià)格以5000元/平方米的價(jià)格賣(mài)不出去，那模擬的價(jià)格就應該低于5000元/平方米，要求價(jià)格具有競爭力。
該策略的前提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷(xiāo)，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進(jìn)入，迅速打開(kāi)市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率，通常稱(chēng)為“別進(jìn)來(lái)”策略。在市場(chǎng)已被它方強選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場(chǎng)的較好辦法，待銷(xiāo)路打開(kāi)后，也可適當提高價(jià)格。
3、差別定價(jià)策略。
這是競爭者最激烈的同類(lèi)樓盤(pán)以不同的價(jià)格出售的`策略，目的在于刺激需求，增加銷(xiāo)量。主要表現在：同一房屋，銷(xiāo)售給顧客的價(jià)格不同。如可以給率先購買(mǎi)的消費者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷(xiāo)售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是具體情況在進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。
4、折扣定價(jià)策略。
樓盤(pán)價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應。而價(jià)格的調整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調整。隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購買(mǎi)這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買(mǎi)。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費等。其目的在于爭取快銷(xiāo)。常見(jiàn)的折扣有以下幾種：
�。�1）時(shí)間折扣。寄希望購買(mǎi)者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉。
�。�2）數量折扣。是根據顧客購買(mǎi)房屋數量的多少。給與大小不等的折扣，數量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購買(mǎi)。
�。�3）功能折扣。這是根據各類(lèi)代理商在營(yíng)銷(xiāo)中所擔負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷(xiāo)、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調代理商的積極性。
地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競爭已越來(lái)越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復雜。在復雜市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商如何制定消費者可接受的、對自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤(pán)命運的問(wèn)題。因此價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中將占據越來(lái)越重要的位置。
希望在我這個(gè)策劃書(shū)實(shí)行之后，公司的樓房銷(xiāo)售能夠出現一個(gè)比較好的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，不過(guò)我知道，要想出現樓市銷(xiāo)售的回升，國家經(jīng)濟一定要重新恢復到發(fā)展情況中去，刺激居民的消費，這才是最重要的！我相信我們國家的經(jīng)濟會(huì )重新走向繁榮、富強的！
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)10
前言在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。
本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。
項目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的'休閑購物商城。
根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。
概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標及目標分解1.銷(xiāo)售(招商)目標2.銷(xiāo)售目標分解四、營(yíng)銷(xiāo)階段計劃根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
(一)項目入市時(shí)機及姿態(tài)1.入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在20xx年5月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì )、五一國際勞動(dòng)節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會(huì )、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本項目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)11
一、抓準項目定位，注意項目宣傳
隨著(zhù)房地產(chǎn)大亨的率先進(jìn)駐，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商近幾年紛紛加入開(kāi)發(fā)隊伍，*洲片區發(fā)展起步較晚，現今主要定位即為宜居生態(tài)居住區，片區巨大的的發(fā)展潛力越發(fā)彰顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭也隨之火熱。在巨大的競爭壓力下，*錦城應抓準自己的定位，即面向剛需人群，主打價(jià)格優(yōu)勢，為基本需房人群提供購房機會(huì )。且隨著(zhù)城市的發(fā)展，剛需人群購房和居住將更多的向市中心以外轉移，*洲片區也將迎來(lái)巨大的客戶(hù)源，面向剛需人群不僅可以保持競爭優(yōu)勢，也是在這巨大的競爭壓力下留給真正想購房居住生活的人一片希望之地，出于服務(wù)社會(huì )和公民的立場(chǎng)上，品牌也將贏(yíng)得自己的口碑和支持，對未來(lái)的發(fā)展也有很大的推動(dòng)力。定位找準了還應堅定有力地表明自己的立場(chǎng)，這是吸引客戶(hù)源的第一步，然而在實(shí)際調研期間，我們發(fā)現在樓盤(pán)附近的主干道上其他競爭樓盤(pán)做的宣傳遠多于*錦城。樓盤(pán)有一部分屬于還建房，與當地居民聯(lián)系較多，但是不能忽視外來(lái)的客戶(hù)源，還有一些愿意了解樓盤(pán)的人，他們都可能是潛在的客戶(hù)源，不能因為有固定的.面向人群而在宣傳上省力，這是一個(gè)基本的態(tài)度問(wèn)題，品牌的影響力是在一步步各種形式的宣傳中建立起來(lái)的。
二、一期建造完成基本售罄，后期服務(wù)及發(fā)展項目應及時(shí)跟進(jìn)：
*錦城的房?jì)r(jià)在片區中占有價(jià)格優(yōu)勢，從另一方面也說(shuō)明了一些問(wèn)題，如房屋的質(zhì)量，配套設施的完成度，服務(wù)項目的質(zhì)量等。這些都是與居民生活息息相關(guān)的，房屋的基本職能即是給人提供一個(gè)舒適的居住空間，房地產(chǎn)商對客戶(hù)的基本保障即是為他們提供一個(gè)舒適的居住環(huán)境。且在一期中存在的還建房，對應的當地居民，他們是真正需要長(cháng)居于此地的，房地產(chǎn)商應肩負責任，為客戶(hù)提供基本保障。有問(wèn)題及時(shí)解決，積極解決，周邊配套設施的建設也應提上日程，效率和質(zhì)量同時(shí)保證，同時(shí)全國各地都有的物業(yè)的服務(wù)問(wèn)題也需注意，整個(gè)樓盤(pán)應做到對客戶(hù)負責，服務(wù)于客戶(hù)。
三、后期建設應總結一期經(jīng)驗，延續優(yōu)勢的基礎上提高整體質(zhì)量并發(fā)展創(chuàng )新：
*的房地產(chǎn)銷(xiāo)售特點(diǎn)是追求迅速售罄資金迅速回流，再投入下一期房地產(chǎn)建設，然而房地產(chǎn)建設和完善是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，客戶(hù)入住后的反饋要及時(shí)跟進(jìn)回應，不僅是對客戶(hù)的基本服務(wù)，也是收集信息，發(fā)現問(wèn)題所在的過(guò)程，對后期房地產(chǎn)的建設有重要的指導意義，且發(fā)現問(wèn)題所在就應著(zhù)力解決，完善自身，追求更高的目標。在主打價(jià)格優(yōu)勢的前提下，后期建設應一步步解決前期出現的問(wèn)題，還有后期建設期間出現的問(wèn)題，保證工程質(zhì)量是基本，還應努力做到更好，在房屋質(zhì)量，戶(hù)型，建筑特色，美觀(guān)，綠化，配套設施，服務(wù)質(zhì)量，社區文化，品牌文化上都可以有所發(fā)展、提高和完善，同時(shí)還應重視這些方面的創(chuàng )新，創(chuàng )新不僅能突破瓶頸制約，更是增加新的競爭力，最終目的都是為了建設品牌，發(fā)展品牌，做到更好。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)12
一、市經(jīng)濟環(huán)境的.分析和生活結構研究
◆ 總人口及區域人口結構、職業(yè)構成、家庭戶(hù)數構成、收入水平、消費水平等
◆ GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結構情況
◆ 消費品零售總額
◆ 商業(yè)增加值
◆ 城鄉居民的人均可支配收入
◆ 城鄉居民儲蓄存款余額
第二階段：項目定位階段
一、 項目的市場(chǎng)定位
◆ 形象定位
◆ 規模定位
二、目標客戶(hù)定位
◆ 購買(mǎi)商鋪的目標群分析
第三階段：項目規劃、設計方案階段
一、整體規劃設計方案
二、建筑風(fēng)格與立面效果設計方案
三、商鋪結構與內部分割方案
四、景觀(guān)設計方案
五、交通組織設計方案
第四階段：項目營(yíng)銷(xiāo)策劃階段
一、營(yíng)銷(xiāo)整體規劃方案建議書(shū)
◆ 營(yíng)銷(xiāo)方式建議
◆ 營(yíng)銷(xiāo)渠道建議
◆ 營(yíng)銷(xiāo)策略建議
◆ 營(yíng)銷(xiāo)計劃安排建議
◆ 促銷(xiāo)策略建議
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)13
在去年金融危機之前，我們國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史最高，不過(guò)在我看來(lái)只不過(guò)是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機到來(lái)之后，我們國家的樓市持續低迷，雖然房地產(chǎn)廠(chǎng)家想出了多種促銷(xiāo)方式，不過(guò)似乎作用一直不大。
房地產(chǎn)的持續低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹慎了，一般的地段是不會(huì )再投資了，不過(guò)已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷(xiāo)售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫(xiě)出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。
一般說(shuō)來(lái)，“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”并沒(méi)有統一的格式和內容，但是，大部分的“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內容：
一、研展部分
1、項目簡(jiǎn)介。其內容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車(chē)位、自行車(chē)停放面積、住宅總套數、地理位置等。
2、區域市場(chǎng)分析。其內容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調等。
3、swot分析。主要是在區域市場(chǎng)分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（strength）、弱點(diǎn)（weakness）、機會(huì )點(diǎn)（opportunist）及存在的問(wèn)題（threats）。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶(hù)來(lái)源分析等。通過(guò)對目標客戶(hù)的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內容通�？梢杂蔑瀳D來(lái)顯示，較直觀(guān)。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷(xiāo)售率可能達到的價(jià)格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、np稿標題初擬。
4、媒體計劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷(xiāo)售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執行計劃兩大部分。其中銷(xiāo)售階段分析一般分為三階段（引導期、強銷(xiāo)期、持續期）做詳細闡述。業(yè)務(wù)策略及執行計劃也分為三部分：策略擬定、銷(xiāo)售通路及業(yè)務(wù)執行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報告后，一份提案報告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷(xiāo)公司一般可以有三種代理的方式：
�。�1）純代理；
�。�2）代理（即包括廣告）；
�。�3）包銷(xiāo)。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對營(yíng)銷(xiāo)公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏(yíng)得開(kāi)發(fā)商的信任。
總之，撰寫(xiě)“提案報告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷(xiāo)售代理權，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì )
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、 定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規劃設計等）
你的市場(chǎng)定位是否適應市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿(mǎn)足目標客戶(hù)需求，這是項目成敗的關(guān)鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。
二、 時(shí)機（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機）
投資時(shí)機的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎上。如果對投資開(kāi)發(fā)時(shí)機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機的結果；“爵×大廈、中×時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對時(shí)機的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應投資開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會(huì )有所不同。因此，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、 位置（項目開(kāi)發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著(zhù)投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標所得，這在當時(shí)被認為是一個(gè)失敗的投資項目，但現在看來(lái)，再沒(méi)人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì )要求其寫(xiě)出“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”。根據“提案報告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷(xiāo)公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷(xiāo)公司生存的`命運。一份好的“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”，必須由營(yíng)銷(xiāo)公司的研展部門(mén)、企劃部門(mén)、業(yè)務(wù)部門(mén)通力合作，才能很好地完成。撰寫(xiě)“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規劃設計初稿或藍圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎上，再收集個(gè)案所處區域的都市計劃圖、人口統計資料、交通建設計劃、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區域市場(chǎng)的市場(chǎng)調查資料表，作為“營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)”的附表,據以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數據資料。
其實(shí)我感覺(jué)策劃書(shū)并不是最重要的，最重要的還是樓房的設計和地位問(wèn)題，策劃書(shū)只不過(guò)是一個(gè)參考，明眼人都知道策劃書(shū)的作用只不過(guò)是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問(wèn)題是最重要的。
做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的，不過(guò)最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，我知道這也許是暫時(shí)的，不過(guò)樓房確實(shí)要降價(jià)了，現在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會(huì )在今后的工作中繼續努力的！
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)14
一、營(yíng)銷(xiāo)概況：
房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著(zhù)本質(zhì)截然不同的區別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因為買(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(cháng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱(chēng)心就會(huì )改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究?jì)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著(zhù)的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng )意理念：
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng )意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競爭，且樂(lè )此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統；
4、感性認識和理性認識相處融洽；
5、注重歷史，尊重現實(shí)，睽重未來(lái)。
三、構思框架：
1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2）展現樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢；
3）體現樓盤(pán)和諧舒適生活；
4）直切消費群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰流程：
1、形象定位：
對樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶(hù)需要，大到小區環(huán)境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設計等等，都進(jìn)行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會(huì )從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的'重要線(xiàn)索。
2、主要賣(mài)點(diǎn)：
對樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構成：
1）地理位置；
2）、樓盤(pán)設施結構；
3）、樓盤(pán)做工用料；
4）、戶(hù)型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤(pán)消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。
3、繪制效果圖：
根據開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開(kāi)闊、細節豐富、品味高，因為樓盤(pán)的銷(xiāo)售，需要啟動(dòng)購樓者對未來(lái)的想象，無(wú)數事實(shí)范例證明，精美的效果圖對營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點(diǎn)：
1）闡述樓盤(pán)的位置；
2）闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源；
3）闡述樓盤(pán)交通條件；
4）闡述樓盤(pán)人口密度情況；
5）闡述樓盤(pán)的升值潛力；
6）闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；
7）闡述樓盤(pán)的背景；
8）闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；
9）闡述樓盤(pán)的實(shí)用率；
10）闡述樓盤(pán)的付數計劃；
11）闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；
12）闡述樓盤(pán)的深遠意義；
13）闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(cháng)期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：
第一階段（預期到首期交樓入�。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑，可結合已經(jīng)入住的眾多住戶(hù)來(lái)談?wù)撛u估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷(xiāo)售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤(pán)全程廣告投入曲線(xiàn)呈馬鞍形，這是根據各銷(xiāo)售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應依據具體情況靈活使用和調整。
6、廣告表現：
在樓盤(pán)預售及正式展銷(xiāo)前，應設法積蓄氣氛，設計一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀(guān)登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開(kāi)幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí)，樂(lè )隊奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè )曲，嘉賓云集，參觀(guān)人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。
公司已經(jīng)將之前建好的樓層開(kāi)始出售，可是由于市場(chǎng)的競爭和不景氣，導致公司樓房的銷(xiāo)售不佳，我奉命制定出了大廈項目包裝全案策劃書(shū)。
本定價(jià)策劃只提供定價(jià)策略和方法，具體定價(jià)開(kāi)發(fā)商應該根據項目具體情況制定。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)15
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。
對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品(如規劃設計方面的特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導一種生活方式(如運動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略;同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位;消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強;各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn);針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群;“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客
源?如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續建立自己特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的`生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng )新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價(jià)格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家獲品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中，應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶(hù)型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創(chuàng )意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據消費形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應的目標消費群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設計好，有較的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng )造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他煤買(mǎi)，同時(shí)根據目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設計和投放過(guò)程中創(chuàng )新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開(kāi)展相應地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
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