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專(zhuān)訪(fǎng)碧桂園操盤(pán)手向俊波：科技小鎮是潛力股還是概念股
碧桂園針對科技小鎮制定了詳細的考核標準，包括小鎮的入駐率、企業(yè)產(chǎn)值、稅收規模等，各項指標均關(guān)注產(chǎn)業(yè)，而不在于賣(mài)掉多少套房子、實(shí)現多少銷(xiāo)售額。
從廣州天河區到惠州市，車(chē)程一般為2個(gè)小時(shí);但去惠城區瀝林鎮英光村的那天，因為路遇高速公路事故，車(chē)子繞道國道，走了3個(gè)多小時(shí)，終于到達這個(gè)村子。
車(chē)子沒(méi)有停下的意思，沿著(zhù)田中小徑晃晃悠悠地行駛，最后停在一片農田中央。
這里是碧桂園首座科技小鎮的所在地，被命名為“創(chuàng )新小鎮”。農田之中清理出的一片空地，被打下地基。工地旁邊搭起的臨時(shí)帳篷，用來(lái)舉行奠基儀式。幾天前，這里還是一片魚(yú)塘。
這個(gè)像白紙一樣未經(jīng)開(kāi)發(fā)的村子，未來(lái)能成為高科技產(chǎn)業(yè)的聚集地?
“其實(shí)這里離深圳很近。如果不是突發(fā)情況，車(chē)子能走高速的話(huà)，從深圳過(guò)來(lái)只要不到1個(gè)小時(shí)。”
碧桂園試圖表達，這個(gè)西接東莞、南靠深圳的村子，有潛力成為美國硅谷那樣的小鎮，聚集起一批技術(shù)創(chuàng )新的科技公司。
重點(diǎn)是，碧桂園作為開(kāi)發(fā)商，希望成為這場(chǎng)科技“聚變”中的關(guān)鍵角色——產(chǎn)業(yè)平臺運營(yíng)商。
一場(chǎng)以“特色小鎮”名義發(fā)起的創(chuàng )業(yè)，正在碧桂園集團內部火速鋪開(kāi)。
為什么是科技?
碧桂園與科技公司產(chǎn)生的化學(xué)反應
今年3月初，在北京參加全國兩會(huì )的碧桂園主席楊國強與騰訊主席馬化騰見(jiàn)了一面。據說(shuō)，兩位創(chuàng )始人探討了以后在東莞、惠州、北京等地合作建設“騰訊科技小鎮”或者騰訊員工公寓的可能性。
這不是楊國強與科技公司創(chuàng )始人的第一次交流。另一個(gè)令人津津樂(lè )道的故事發(fā)生在2015年，他與小米創(chuàng )始人雷軍進(jìn)行了兩場(chǎng)會(huì )面。
不知道是不是這些或務(wù)虛、或務(wù)實(shí)的跨行業(yè)交流，讓擅長(cháng)學(xué)習的創(chuàng )始人之間產(chǎn)生了化學(xué)反應�？傊�，楊國強在最近一年啟動(dòng)了“科技小鎮”戰略，碧桂園與科技公司的交集，就這么發(fā)生了。
碧桂園做科技小鎮的想法，源于楊國強的一個(gè)判斷：“深圳的成功是因為科技，但他們房子太貴了。我們想在深圳旁邊建一個(gè)科技的城，有很高的品質(zhì)，房?jì)r(jià)只有一線(xiàn)城市的1/3。”
在一線(xiàn)城市周邊“造城”是碧桂園所擅長(cháng)的。但小鎮計劃跟以往“造城”有個(gè)本質(zhì)區別——目標“住戶(hù)”是企業(yè)，而且瞄準科技企業(yè)。
他們的基本假設是，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高壓下，不僅居住人口外溢，人才和產(chǎn)業(yè)同樣會(huì )被擠出。深圳的產(chǎn)業(yè)外溢大軍中，就有不少科技企業(yè)。
目前全國刮起的“特色小鎮”之風(fēng)，以文創(chuàng )、旅游、健康類(lèi)產(chǎn)業(yè)居多，產(chǎn)業(yè)門(mén)檻相對較低;部分小鎮以金融、制造業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)為基礎;針對科技產(chǎn)業(yè)的少之又少。
最具代表性的兩個(gè)科技類(lèi)小鎮坐落于杭州——云棲小鎮和夢(mèng)想小鎮，兩者均依托阿里巴巴為產(chǎn)業(yè)基礎。顯然，科技產(chǎn)業(yè)的運營(yíng)門(mén)檻更高。
碧桂園做小鎮，直奔這塊“硬骨頭”。
“技術(shù)是最大的機會(huì )，是改變社會(huì )最本質(zhì)的因素，”碧桂園科技小鎮的操盤(pán)手、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波說(shuō)，“以我們的實(shí)力，做教育旅游金融小鎮都更容易，但碧桂園從來(lái)不是挑最容易的來(lái)做，而是挑最有前景的來(lái)做。”
以小鎮之名創(chuàng )業(yè)
“現在讓我做傳統房地產(chǎn)項目我反而不愿意，盡管收入可能高很多”
“小鎮計劃”像一場(chǎng)由內部發(fā)起的創(chuàng )業(yè)。碧桂園首席戰略官林昭憲組建的戰略辦公室和向俊波組建的產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部，為科技小鎮計劃制定戰略并落地實(shí)踐。
與網(wǎng)易房產(chǎn)的交談中，科技小鎮操盤(pán)手向俊波，以及首個(gè)落地項目“創(chuàng )新小鎮”的項目總王斌，都表達出一種類(lèi)似創(chuàng )業(yè)的感受。
向是操盤(pán)科技小鎮的不二人選。10年前，他從清華大學(xué)博士畢業(yè)后加入增城國土房管局，從該局最年輕的干部一直升至局長(cháng)之位，對國土城規和政商關(guān)系都很熟悉。離開(kāi)公職后，他加入碧桂園，很快被派去組建產(chǎn)城事業(yè)部。
“最初調入產(chǎn)城事業(yè)部是被動(dòng)的，現在是主動(dòng)的，”他戲謔道，“科技小鎮做下去發(fā)現很有意思，現在讓我做傳統房地產(chǎn)項目我反而不愿意，盡管收入可能高很多。”
在碧桂園，所有項目必須跟投。一個(gè)好的地產(chǎn)項目，回報率超過(guò)50%甚至100%都不少見(jiàn)。而一座科技小鎮，至少要運營(yíng)三到五年時(shí)間才有盈利的可能，開(kāi)發(fā)運營(yíng)難度遠高于普通地產(chǎn)項目。
王斌是2015年年初通過(guò)“未來(lái)領(lǐng)袖”計劃加盟碧桂園的“海歸”博士，他在法國攻讀土木工程。去年9月，他做了一個(gè)大膽的決定：到惠州去，當潼湖“創(chuàng )新小鎮”項目的總經(jīng)理。
“首先我本身對科技、IT產(chǎn)業(yè)感興趣：第二，碧桂園的傳統業(yè)態(tài)已經(jīng)很成熟了，在這里完全是創(chuàng )業(yè)的感覺(jué)，”王斌坦言，“僅從拿地來(lái)說(shuō)，以前無(wú)非是招拍掛或者合作，現在是直接從前期土地整理開(kāi)始做，8個(gè)月才拿到首批土地。”
位于惠州潼湖的“創(chuàng )新小鎮”是碧桂園科技小鎮戰略落地的第一個(gè)項目，也是王斌負責的第一個(gè)項目。
為什么敢于啟用新人?“既然是新事物，就讓新人去嘗試。小鎮要長(cháng)期做下去，自己培養的團隊比職業(yè)經(jīng)理人的根基性強很多。”向俊波說(shuō)。
平臺是如何搭建起來(lái)的?
并非先跟政府拿到土地再設法招商，而是相反
“創(chuàng )業(yè)”方向有了，團隊有了，擺在面前的第一個(gè)問(wèn)題是，如何吸引科技公司入駐?
按照碧桂園設想，每座科技小鎮都要有1-2家大企業(yè)當龍頭，帶動(dòng)上下游企業(yè)聚集，最終每座小鎮都要形成自己的核心產(chǎn)業(yè)。
龍頭企業(yè)是一個(gè)關(guān)鍵。以潼湖的兩個(gè)小鎮項目為例。碧桂園引入思科為龍頭，共同確定以物聯(lián)網(wǎng)作為核心產(chǎn)業(yè)方向，“思科科學(xué)城”和“創(chuàng )新小鎮”的發(fā)展策略都圍繞此展開(kāi)。
碧桂園首席戰略官林昭憲說(shuō)：“并不是先跟政府拿土地再設法招商。我們是先跟龍頭企業(yè)、世界五百大、中國五百大企業(yè)談合作，這些龍頭企業(yè)把它的生態(tài)圈企業(yè)帶進(jìn)來(lái)，使整個(gè)溝通更有效率，也使它的合作伙伴運營(yíng)更有效率。”
選址是另一個(gè)關(guān)鍵。依然以潼湖為例。創(chuàng )新小鎮”的區位決定其“目標客戶(hù)”主要是成長(cháng)加速階段的中型企業(yè)，而不是小微企業(yè)和創(chuàng )業(yè)公司。
“小微企業(yè)的創(chuàng )新網(wǎng)絡(luò )一定在城市中心，在孵化器租一張辦公桌成本并不高，有政府補貼，居住問(wèn)題也好解決。”
“企業(yè)規模一旦發(fā)展到二、三十人，有了白領(lǐng)階層，問(wèn)題就出來(lái)了：想留住白領(lǐng)，又給不出太高工資。如果連基本的生活和尊嚴都給不了，談何創(chuàng )新?這種處于加速期的企業(yè)，會(huì )愿意到潼湖來(lái)。”
除了員工安置問(wèn)題，處于成長(cháng)加速期的企業(yè)，可能有物業(yè)需求。碧桂園的設想是，小鎮可以以較低價(jià)格提供物業(yè)，甚至可以在企業(yè)上市過(guò)程中，提供多樣化的資產(chǎn)組合，助力企業(yè)走向資本市場(chǎng)。
辦公物業(yè)、人才公寓、入學(xué)就醫、商業(yè)配套……這都是開(kāi)發(fā)商的強項。碧桂園首席新聞官朱劍敏多次強調，碧桂園要為科技企業(yè)搭建載體，做平臺。
吸引企業(yè)聚集是第一步，第二步則是幫助解決企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，即提供服務(wù)。小鎮團隊的計劃是，做產(chǎn)業(yè)引導基金，緩解企業(yè)資金短缺的問(wèn)題;把龐大的產(chǎn)業(yè)鏈帶進(jìn)小鎮，幫助擴大市場(chǎng);可以幫企業(yè)爭取政策支持;甚至可以把辦公用品都配好，直接拎包入住。
“小鎮的最終目的是，讓企業(yè)的創(chuàng )新成本降到最低，”向俊波說(shuō)，“如果企業(yè)利潤率是5%，入駐科技小鎮之后，如何把他們從5%提升到8%，這是小鎮要解決的。”
跨界的“邊界”
反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果企業(yè)想跨界做房地產(chǎn)，碧桂園要不要支持?
我負責重資產(chǎn)投資，你只需輕資產(chǎn)運作。這是碧桂園向企業(yè)遞出的橄欖枝。
企業(yè)輕資產(chǎn)入園帶來(lái)的一個(gè)問(wèn)題是：如何留住他們?
“繼續把配套做好。這跟吸引企業(yè)來(lái)的原因是一樣的，”向俊波認為，留住企業(yè)的唯一辦法是堅持做好所有降低成本的工作，“把每一天都當作在招商引資，每一天都像對待新企業(yè)一樣對待他們。”
另一個(gè)難題是兩個(gè)行業(yè)對輕重資產(chǎn)的判別不同。以開(kāi)發(fā)商的標準，持有型物業(yè)是重資產(chǎn)，科技設備屬于輕資產(chǎn);但對科技公司而言，現金和訂單是輕資產(chǎn)，其他都是重資產(chǎn)，最好連設備都交由開(kāi)發(fā)商采購。
這是雙方的合作“邊界”。實(shí)驗室、數據中心等產(chǎn)業(yè)配套，往往是合作雙方的磨合點(diǎn)。對碧桂園來(lái)說(shuō)，物業(yè)、辦公用品甚至風(fēng)火水電都可以幫忙解決，但技術(shù)設備則另當別論。
總裁莫斌給產(chǎn)城事業(yè)部畫(huà)了一個(gè)“邊界”——專(zhuān)業(yè)以外的事情不要碰。意思是，碧桂園并非轉行做科技、搞創(chuàng )新，而是要做平臺該做的事情。
反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果企業(yè)想跨界做房地產(chǎn)，碧桂園要不要支持?
有這種想法的科技企業(yè)并不少。跟房地產(chǎn)相比，科技行業(yè)利潤率并不高，企業(yè)積累一定資本后，會(huì )希望通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)增值來(lái)加快利潤的積累。
“我會(huì )告訴他們，房地產(chǎn)是個(gè)很專(zhuān)業(yè)的事情，隨便找塊地蓋物業(yè)是不值錢(qián)的�？萍计髽I(yè)也要擺正自己的位置。”
商業(yè)模式待解
“剛開(kāi)始即使銷(xiāo)售一部分物業(yè)，資金也是滾不出來(lái)的”
碧桂園多位高管在公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)過(guò)，科技小鎮產(chǎn)業(yè)先行，住宅開(kāi)發(fā)比重不超過(guò)30%，公建配套占比約10%，產(chǎn)業(yè)比重在60%以上。
這種喊話(huà)，意在破除外界對碧桂園“圈地開(kāi)發(fā)”的質(zhì)疑。
從資金層面考量，住宅開(kāi)發(fā)比重不到三成，銷(xiāo)售回款不足以支撐整個(gè)小鎮的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)。“大概三到五年，才會(huì )有所謂資金滾動(dòng)一說(shuō)。剛開(kāi)始即使銷(xiāo)售一部分物業(yè)，資金也是滾不出來(lái)的。”向俊波表示。
為了探索新的商業(yè)模式，碧桂園為科技小鎮設計了多樣化的收入結構——銷(xiāo)售物業(yè)的收入;租金收入;園區營(yíng)運收入(如物業(yè)管理、增值服務(wù)等);股權投資收入;以及資本市場(chǎng)的支持(例如資本證券化)。
前三項收入易理解，后兩項則比較復雜。資產(chǎn)證券化是自持物業(yè)“變現”途徑之一，網(wǎng)易房產(chǎn)獲悉，目前已有多家金融機構表示出興趣。當然，資本化的前提是，科技小鎮產(chǎn)業(yè)運營(yíng)良好，帶動(dòng)區域價(jià)值和物業(yè)價(jià)值提升，且回報率要達到投資者預期。這對碧桂園的運營(yíng)能力提出了很高的要求。
股權投資方面，創(chuàng )新小鎮將設立一個(gè)100億元的產(chǎn)業(yè)基金，由碧桂園帕拉丁基金牽頭，引入紅杉資本、天圖資本等投資機構;思科科技園也將成立100億元的基金，由碧桂園和思科合作設立。
碧桂園的投資業(yè)務(wù)剛剛起步，網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，每年個(gè)位數的回報率被視為“可以接受”。
作為科技小鎮運營(yíng)者，碧桂園可以通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)的智慧化社區掌握企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的多維度數據，更有利于投資決策。
網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，產(chǎn)城事業(yè)部?jì)仍O11個(gè)部門(mén)，擁有自己的投資、盡調團隊，不僅會(huì )跟著(zhù)龍頭企業(yè)做投資，也可能會(huì )主動(dòng)領(lǐng)投。
“戰略耐心”大考
前兩年的物業(yè)銷(xiāo)售收入僅覆蓋利息成本
林昭憲曾說(shuō)，碧桂園的未來(lái)戰略發(fā)展，“并不是一個(gè)以純房地產(chǎn)思維的概念”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是集團多元化轉型的戰略性決策，中后期利潤來(lái)源穩定，能成為經(jīng)濟周期的對沖機制和穩定器。
然而在一場(chǎng)論壇上，北師大經(jīng)濟與資源管理研究院院長(cháng)關(guān)成華提了個(gè)醒：創(chuàng )新是最難的，需要產(chǎn)學(xué)研政商等多方力量的碰撞和匹配，而且不按計劃發(fā)生。他建議，“建設科技小鎮要有起碼的戰略耐性”。
關(guān)成華曾任北京昌平區區長(cháng)，主導過(guò)“未來(lái)科技城”項目，早期人們議論這個(gè)項目讓區政府虧錢(qián)，如今科技城內已聚集一批能賺錢(qián)的實(shí)力企業(yè)。“時(shí)間能說(shuō)明很多問(wèn)題。”他感慨。
碧桂園做好了長(cháng)期的打算。產(chǎn)城事業(yè)部的激勵機制跟普通房地產(chǎn)項目不同，小鎮的現金回正周期放寬到三至五年，具體的跟投方案還在制定。
至于短期的資金平衡，產(chǎn)城事業(yè)部?jì)炔吭O定了一條紅線(xiàn)：小鎮運營(yíng)前兩年，短期物業(yè)收入能覆蓋所投資金的利息成本即可。
碧桂園針對科技小鎮制定了詳細的考核標準，包括小鎮的入駐率、企業(yè)產(chǎn)值、稅收規模等，各項指標均關(guān)注產(chǎn)業(yè)，而不在于賣(mài)掉多少套房子、實(shí)現多少銷(xiāo)售額。
盡快把第一個(gè)小鎮做好，這是總裁莫斌的要求，他幾乎每周給小鎮團隊開(kāi)一次會(huì )，推動(dòng)項目火速進(jìn)展。去年8月發(fā)布小鎮戰略后，產(chǎn)城事業(yè)部很快就在珠三角、長(cháng)三角、京津冀等區域簽約了一系列項目合作框架。
網(wǎng)易房產(chǎn)獲悉，碧桂園今年還會(huì )有5個(gè)小鎮項目動(dòng)工，將由區域公司獨立操盤(pán)。產(chǎn)城事業(yè)部今后的職能將更多偏向戰略指導和管控，目前操盤(pán)項目主要是為了探索經(jīng)驗，除了潼湖的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)小鎮，未來(lái)他們還會(huì )操盤(pán)其他創(chuàng )新的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，探索的成果向區域公司輸送，進(jìn)而推廣至全國。
碧桂園的科技小鎮戰略能成功嗎?一切還是未知數。風(fēng)風(fēng)火火的“特色小鎮”概念成為一個(gè)筐，有的企業(yè)試圖往“筐”里裝入房產(chǎn)和土地，而碧桂園將未來(lái)轉型的野心裝入其中。
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