虛擬產(chǎn)權式商鋪之買(mǎi)賣(mài)？

　　8月31日上午，五洲賓館。在由本報召集的“深圳商業(yè)地產(chǎn)投資論壇”上，來(lái)自深圳商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商和代理機構的代表，就目前商業(yè)地產(chǎn)的現狀和未來(lái)進(jìn)行了探討。 

　　每一位與會(huì )者，都能感受出會(huì )場(chǎng)中彌漫著(zhù)“務(wù)實(shí)”的味道。嘉賓各抒己見(jiàn)，在某些話(huà)題上甚至針?shù)h相對。無(wú)疑，嘉賓們的發(fā)言，對深圳的商業(yè)地產(chǎn)是具有建設性的。 

　　本期黃金樓市01-02版，摘編了“深圳商業(yè)地產(chǎn)投資論壇”上與會(huì )地產(chǎn)人士的部分精彩言論，以期對商業(yè)地產(chǎn)投資者提供一些參考。 

　　觀(guān)點(diǎn)交鋒 

　　虛擬產(chǎn)權式商鋪能否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)？ 

　　正方 

　　虛擬產(chǎn)權商鋪意在圈錢(qián) 

　　張平 深圳世方物業(yè)咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理 

　　虛擬產(chǎn)權商鋪沒(méi)有將產(chǎn)權明晰，沒(méi)有獨立鋪位，容易造成業(yè)主所購買(mǎi)的鋪位與經(jīng)營(yíng)的鋪位不一致，有的業(yè)主甚至根本找不到自己的鋪位在哪里。 

　　開(kāi)發(fā)商往往承諾十年包租，在十年內發(fā)展商負責招商，業(yè)主只要按照回報率收取租金即可，然而這個(gè)環(huán)節最易出現問(wèn)題。如果進(jìn)駐的賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不佳，中途退出，業(yè)主收益從何而來(lái)，開(kāi)發(fā)商的高回報率承諾如何兌現？開(kāi)發(fā)商的利潤從何而來(lái)？即使在包租期滿(mǎn)后，小業(yè)主們又將如何面對新的招商工作？如果幾百甚至上千業(yè)主來(lái)進(jìn)行招商，根本無(wú)法想象。 

　　建設部已經(jīng)明確規定商鋪的單間鋪位面積不得低于6平方米，而且要有獨立的門(mén)牌號碼。重慶、合肥等一些城市已經(jīng)在對虛擬產(chǎn)權商鋪的長(cháng)期包租進(jìn)行查處。而深圳目前的虛擬產(chǎn)權式商鋪仍舊大行其道，不少開(kāi)發(fā)商都在玩文字游戲，宣傳中不出現長(cháng)期包租等字眼，實(shí)際操作并無(wú)改變。 

　　世方在目前代理的項目中，已經(jīng)在想辦法幫業(yè)主回避上述問(wèn)題，蔚藍海岸1—3層全部為商業(yè)面積，底層為獨立鋪面，2、3層為虛擬產(chǎn)權式商鋪，發(fā)展商預期目標是將3層全部賣(mài)掉拿到1億元的資金。經(jīng)過(guò)協(xié)商后，決定2、3層只租不賣(mài)，并成功引進(jìn)人人樂(lè )商場(chǎng)，結果此舉為底層獨立鋪面的銷(xiāo)售帶來(lái)利好，僅底層鋪面的銷(xiāo)售金額就達8000萬(wàn)元，這樣一來(lái)，上述的糾紛便不會(huì )出現。 

　　反方 

　　只要操作得當就可買(mǎi)賣(mài) 

　　席文官 深圳市合和地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理 

　　虛擬產(chǎn)權式商鋪雖然問(wèn)題眾多，但在大多數發(fā)展商還沒(méi)有找到很好融資渠道的今天，立即取締顯然不太現實(shí)。只要方法得當，可以有效規避風(fēng)險時(shí)，買(mǎi)賣(mài)還是可以進(jìn)行的。 

　　首先應該是招商在先，買(mǎi)賣(mài)在后。開(kāi)發(fā)商應該把招商工作進(jìn)行完畢之后，再行買(mǎi)賣(mài)，這樣可以避免將來(lái)無(wú)法招商的情況出現。 

　　其次，開(kāi)發(fā)商應該還投資回報率以真實(shí)面目。開(kāi)發(fā)商為了便于銷(xiāo)售作出8%甚至更高的投資回報率往往不切實(shí)際，這樣除了起到推動(dòng)銷(xiāo)售作用外，還抬高了投資者的期望值。剩下的便是給自己背了一個(gè)沉重的包袱。一旦出現效益不佳或者中途退出，回報率便無(wú)法兌現，糾紛由此產(chǎn)生。按照深圳目前的情況，發(fā)展商承諾的回報率在5%左右即可。 

　　當出現合同期滿(mǎn)或者中途終止時(shí)，應當由第三方出面統一協(xié)調，經(jīng)營(yíng)權暫時(shí)由第三方統一收管，再進(jìn)行招商，這樣便可以避免混亂局面的出現。 

　　其實(shí)，虛擬產(chǎn)權商鋪的主要根源就在于融資渠道，不從根子上解決發(fā)展商的融資問(wèn)題，虛擬產(chǎn)權商鋪還是難以從根本上消除。如果什么時(shí)候中國房地產(chǎn)像美國一樣，有大量的投資基金出現，那虛擬產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn)也將退出歷史舞臺。 

　　SHOPPINGMALL應該建在哪里？ 

　　正方 

　　MALL應遠離中心區 

　　秦力明 鑫業(yè)投資有限公司總經(jīng)理