城鎮土地使用稅繳納時(shí)間

　　企業(yè)使用建設用地，到底該如何確定城鎮土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?

　　例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)A公司通過(guò)掛牌方式取得建設用地一塊。2014年3月10日，A公司與國土部門(mén)簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定“出讓人同意在2014年11月1日前將出讓宗地交付給受讓人”。此地塊實(shí)際交付時(shí)間是2015年1月18日，辦理土地使用權證的時(shí)間是2015年5月20日。那么，A公司該宗地城鎮土地使用稅納稅義務(wù)時(shí)間應如何確定?(當前，土地出讓合同中普遍約定的是交付土地的截止日期，而不是某個(gè)具體日期)

　　現行法規:《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　本例中，出讓合同雖未約定具體交地日期，但約定了截止日期。當交付日期約定不明確時(shí)，一般應遵循有利于納稅人的原則，以截止日期作為約定交付日期，從截止日期次月即2014年12月起繳納稅款。

　　觀(guān)點(diǎn):從使用土地的次月開(kāi)始納稅，更符合城鎮土地使用稅立法精神�！冻擎偼恋厥褂枚悤盒袟l例》第二條規定，“在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納城鎮土地使用稅。”該條例第八條規定，“征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。”

　　因此，納稅義務(wù)發(fā)生的前提是:使用土地，應從開(kāi)始使用的次月起納稅。本例中，A公司在2015年1月18日之前并未交付土地，且未取得土地使用權，不可能使用該土地，故不發(fā)生納稅義務(wù)。1月18日交付土地，應從2月起納稅。需要注意的是，在界定納稅人是否使用時(shí)，應包括已取得土地使用權，或者雖未取得土地使用權但已使用等情形。

　　分析:合同簽訂時(shí)間、合同約定的交地時(shí)間及取得土地使用權的時(shí)間，往往與實(shí)際使用土地的時(shí)間不一致，延遲交地的現象時(shí)有發(fā)生。而且，延遲拿地通常會(huì )影響受讓方的權益，如果同時(shí)還要求受讓方按約定交地時(shí)間納稅，確實(shí)不太合理，行政執法也應當符合合理性原則。

　　反避稅分析:財稅〔2006〕186號文件以合同約定交地時(shí)間次月納稅的規定可能會(huì )導致惡意避稅。比如，某些免稅單位(如符合條件的安置殘疾人企業(yè)、行政事業(yè)單位等)將土地使用權轉讓給其他企業(yè)時(shí)，可以約定在某個(gè)遙遠的未來(lái)將土地交付給受讓企業(yè)，而實(shí)際上早已交付，如果一味地按照合同約定交地的次月納稅，就會(huì )導致該轉讓地塊的城鎮土地使用稅長(cháng)期落空。有些應稅單位之間轉讓土地使用權，也可以利用約定交地時(shí)間來(lái)轉移土地使用稅負擔，調節企業(yè)所得稅或者達到其他某種目的。因此，以約定交地時(shí)間次月納稅的規定，存在避稅漏洞。納稅義務(wù)銜接分析:以土地使用權轉讓為例，如果執行財稅〔2006〕186號文件以合同約定交地時(shí)間次月納稅的規定，可能會(huì )導致先后納稅人的納稅義務(wù)不銜接，出現同一土地買(mǎi)賣(mài)雙方重復繳稅的現象。例如，甲企業(yè)轉讓土地使用權給乙企業(yè)，合同約定的交地時(shí)間早于實(shí)際交地或變更土地使用權證的時(shí)間，甲企業(yè)已經(jīng)按照約定交地時(shí)間納稅時(shí)，乙企業(yè)的納稅義務(wù)可能未終止。因為，依據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅納稅義務(wù)的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。乙企業(yè)土地的實(shí)物或權利狀態(tài)尚未發(fā)生變化，此時(shí)甲、乙兩企業(yè)對相同的地塊都存在納稅義務(wù)，顯然有悖常理。

　　拓展：

　　城鎮土地使用稅的納稅期限、納稅地點(diǎn)是怎樣規定的?

　　城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區和直轄市人民政府根據當地的實(shí)際情況確定。目前各地一般規定為每個(gè)季度繳納一次或者半年繳納一次，每次征期15天或者1個(gè)月。例如，北京市規定：納稅人全年應當繳納的城鎮土地使用稅分為兩次繳納，納稅期限分別為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

　　新征收的耕地，應當自批準征收之日起期滿(mǎn)1年的時(shí)候開(kāi)始繳納城鎮土地使用稅;新征收的非耕地，應當自批準征收的次月起納稅。

　　購置新建商品房，應當自房屋交付使用的次月起繳納城鎮土地使用稅;購置存量房，應當自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產(chǎn)權屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權屬證書(shū)的次月起納稅;出租、出借房產(chǎn)，應當自交付出租、出借房產(chǎn)的次月起納稅。

　　以出讓、轉讓方式有償取得土地使用權的，應當由受讓方自合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同沒(méi)有約定交付土地時(shí)間的，應當由受讓方自合同簽訂的次月起納稅。

　　納稅人由于土地的實(shí)物或者權利狀態(tài)變化而依法終止城鎮土地使用稅納稅義務(wù)的，其應納城鎮土地使用稅的計算應當截止到土地

　　的實(shí)物或者權利狀態(tài)變化的當月月末。

　　城鎮土地使用稅一般應當向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納。納稅人使用的土地屬于不同省(自治區、直轄市)管轄范圍的，應當分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。在同一省(自治區、直轄市)管轄范圍以?xún)�，納稅人跨地區使用的土地，由當地省級地方稅務(wù)局確定納稅地點(diǎn)。

【城鎮土地使用稅繳納時(shí)間】相關(guān)文章：

城鎮土地使用稅起征時(shí)間03-03

城鎮土地使用稅法03-27

土地使用稅的繳納時(shí)間是什么時(shí)候12-14

城鎮土地使用稅的征收03-27

城鎮土地使用稅免征03-27

城鎮土地使用稅稅率02-25

城鎮土地使用稅計算02-25

城鎮土地使用稅管理02-25

城鎮土地使用稅的算法02-25