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房地產(chǎn)融資：45%來(lái)自銀行貸款
銀行融資就是以銀行為中介的資金融通活動(dòng)。銀行融資是間接融資，它是我國目前融資活動(dòng)的主要形式。而我國發(fā)展正旺的房地產(chǎn)，融資45%來(lái)自銀行貸款。下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)融資：45%來(lái)自銀行貸款作文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)融資
融資是房企的“七寸”。在行業(yè)利潤壓縮、房企紛紛轉型的時(shí)代，優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財務(wù)結構維持穩健運營(yíng)。
REICO工作室近期研究發(fā)現，雖然從2009年以來(lái)，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，國內貸款比例呈下降趨勢。但2015年，我國房地產(chǎn)業(yè)投資的資金來(lái)源中，國內銀行貸款占15.51%，仍然高于全國各行業(yè)的平均水平(當年大約12%);自籌占47.90%，低于平均水平(當年69.45%);其他占40.73%，高于全國各行業(yè)平均水平(當年12.66%)。實(shí)際上，現有統計口徑下的“自籌”和“其他”中平均大約有60%屬于銀行貸款，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，應該約有45%來(lái)自銀行貸款。
中原地產(chǎn)統計顯示，截至11月24日，2016年房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資刷新了歷史紀錄。合計全年融資額度達11156億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億，同比同口徑上漲幅度達25%。
直接融資迅速上升
從房地產(chǎn)融資方面看，資金基本面與總體大環(huán)境變動(dòng)非常一致。
REICO工作室研究表明，2014年到2016年上半年，央行連續出臺降準、降息政策，并配以下調購房按揭比例等，金融環(huán)境不斷寬松。全社會(huì )融資額中直接融資比例顯著(zhù)上升。2015年全社會(huì )融資額中銀行貸款占比升至73%，企業(yè)債券凈融資占比也升至18.31%，創(chuàng )歷史新高;2016年上半年，銀行貸款占比達76.7%，企業(yè)債券凈融資占比略有下降。
世邦魏理仕指出，2014年以來(lái)，政府頒布了一系列政策，包括開(kāi)放境內債券市場(chǎng)、鼓勵ABS(資產(chǎn)擔保證券)市場(chǎng)有序發(fā)展、收緊財富管理等影子銀行產(chǎn)品。為開(kāi)發(fā)商和投資者創(chuàng )建了有利的投融資環(huán)境。
據REICO工作室統計，2015年底，房地產(chǎn)債券融資余額達9989.4億元，高于2011年到2014年4年全部債券融資余額之和;2016年6月末，房地產(chǎn)債券融資余額已達16212.22億元。
但資本市場(chǎng)依舊不是我國房地產(chǎn)融資的主要渠道。自2009年11月南國置業(yè)(5.720, 0.04, 0.70%)之后，時(shí)隔6年，2015年才又有2家房地產(chǎn)企業(yè)在A(yíng)股上市。目前，A股共有132家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，占全部A股2933家上市公司的4.5%。
不過(guò)，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)融資產(chǎn)品有了新突破。繼2014年國內首只權益型REITs產(chǎn)品“中信啟航”正式上市交易后，2015年國內首只公募REITs“前海萬(wàn)科封閉式混合型基金”也實(shí)現上市。
世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示，境內債券市場(chǎng)的開(kāi)啟為開(kāi)發(fā)商融資打開(kāi)新的窗口，目前中國的低息環(huán)境進(jìn)一步刺激開(kāi)發(fā)商紛紛發(fā)行境內債券，并將債券到期時(shí)間推遲至2018年及2021年間，以減輕短期內償債壓力。
信貸收緊影響較大
REICO工作室認為，未來(lái)房地產(chǎn)融資的基本原理不會(huì )發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的具體融資方式仍將與其具體開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式密切相關(guān)。預計銀行貸款仍將是融資主要來(lái)源，直接融資有較大增長(cháng)空間，但增速很有可能會(huì )隨市場(chǎng)風(fēng)險的累積而受到控制。
在融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌看來(lái)，本輪調控非常嚴峻。其中重要表現是銀行信貸收緊對開(kāi)發(fā)商影響特別大。
孫宏斌認為，表面上，市場(chǎng)購房預期還未發(fā)生改變，但“(樓市)一直說(shuō)降，其實(shí)沒(méi)降。購房者的預期說(shuō)著(zhù)說(shuō)著(zhù)就給改了。另外，(當前調控背景下)投資者買(mǎi)不了，首付款太高了”。
中原地產(chǎn)統計顯示，10月-11月截至24日房企債券融資額，相比8-9月下調了61%。當前市場(chǎng)融資難度明顯加大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：從資金成本看，支持2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的主要原因是房企各種渠道低成本資金，債券是其中價(jià)格最低的資金來(lái)源，但最近2個(gè)月發(fā)債難度開(kāi)始加大。
張大偉認為，海外融資難度已越來(lái)越大，一旦內地債券融資壓力增加，對房企來(lái)說(shuō)，將明顯增加資金壓力。從各地樓市調控看，發(fā)債等渠道還有可能繼續收緊，房企未來(lái)6-9個(gè)月很可能會(huì )面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以也要求房企加快銷(xiāo)售回籠資金。
世邦魏理仕大中華區投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示：“盡管中國境內融資渠道不斷完善，但未來(lái)信貸政策可能會(huì )發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商應做好相應準備。對于部分短期內面臨較高還款壓力的中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應盡早為其再融資需求定制計劃，或與投資者成立合資公司以分散風(fēng)險�！�
研究顯示，盡管融資環(huán)境較為寬松，但凈利潤下滑削弱了開(kāi)發(fā)商的償債能力。本土上市房企的債務(wù)總額已由2011年的1.34萬(wàn)億元大幅攀升至2015年的3.3萬(wàn)億元。部分小型開(kāi)發(fā)商由于項目預售進(jìn)展不順利，不得不通過(guò)舉債維持項目運行。
世邦魏理仕建議，投資者應當慎重考慮對中小型開(kāi)發(fā)商的定價(jià)，以客觀(guān)反映其真實(shí)的風(fēng)險水平。此外亦可考慮其它債務(wù)重組投資機會(huì )，要求擔保支付或進(jìn)行可轉換債券的投資。
銀行貸款
1、銀行貸款：如您提到的，銀行貸款是房地產(chǎn)融資的一個(gè)重要來(lái)源，通常以項目貸款、土地抵押貸款等形式存在。
2、信托融資：通過(guò)信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，吸引投資者資金，為房地產(chǎn)項目融資。
3、債券發(fā)行：包括企業(yè)債、公司債以及更專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等，適合較大規模的開(kāi)發(fā)商。
4、股權融資：通過(guò)出售項目股份或與投資方合作，共享利潤，共擔風(fēng)險。
5、預售/預租收入：在項目建造初期即通過(guò)預售房產(chǎn)或承諾租賃協(xié)議提前獲得現金流。
6、民間借貸與夾層融資：雖然成本較高，但在某些情況下也是資金來(lái)源之一。
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