2017不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的法律風(fēng)險
2017年有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的法律是如何規定的?有哪些法律風(fēng)險?下面是小編整理的相關(guān)知識，歡迎大家閱讀與學(xué)習。
最高人民法院《融資租賃司法解釋(征求意見(jiàn)稿)》中曾將以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同認定為無(wú)效，但是在最后頒布施行的文本中并未采納。有人認為，民法奉行“法無(wú)明文禁止即自由”的原則，不動(dòng)產(chǎn)可以作為融資租賃的標的物，但同時(shí)也應該看到，最高院并未采用與間接認可“售后回租”同樣的方式對不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力作出規定，而是對這個(gè)問(wèn)題予以回避。因此，不動(dòng)產(chǎn)能否作為融資租賃的標的物仍然存在爭議。在我國，現實(shí)中大量存在以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的融資租賃交易，厘清這些交易的法律風(fēng)險至關(guān)重要。
《融資租賃司法解釋》第一條 人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定，結合標的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務(wù)，對是否構成融資租賃法律關(guān)系作出認定。
對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應按照其實(shí)際構成的法律關(guān)系處理。
第二條、承租人將其自有物出賣(mài)給出租人，再通過(guò)融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣(mài)人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關(guān)系。
從解釋第一條的精神來(lái)看，認定是否構成融資租賃關(guān)系應依據當事人之間的權利義務(wù)約定，并結合標的物性質(zhì)、價(jià)值和租金構成，探求當事人的真實(shí)意思表示，判斷是否符合買(mǎi)賣(mài)和租賃相結合、融資和融物為一體的法律特征。從這個(gè)角度，租賃物單獨并不能作為是否構成融資租賃關(guān)系的標準，但是，租賃物的確會(huì )影響對具體法律關(guān)系的判斷。
租賃物是融資租賃合同關(guān)系的核心。從出租人的角度，出租人通過(guò)買(mǎi)入指定的租賃物，在租賃期內享有租賃物的所有權，該所有權是出租人實(shí)現其租金債權的擔保。從承租人的角度，承租人直接獲得租賃物的使用價(jià)值，并通過(guò)占有使用租賃物間接獲得融資。那么，租賃物必須具備以下特點(diǎn)：
1.使用價(jià)值
如果在交易中的租賃物并不能滿(mǎn)足承租人對標的物使用價(jià)值的需求，或者承租人從事交易的目的并不是為了獲得租賃物的使用價(jià)值，那么該交易因不符合融資租賃的目的，不認定構成融資租賃法律關(guān)系。
2.擔保功能
租賃物的權屬必須確定，能夠進(jìn)行登記和轉讓?zhuān)駝t出租人無(wú)法保留所有權以擔保債權的實(shí)現。對于售后回租交易而言，承租人所擁有不動(dòng)產(chǎn)的所有權應真實(shí)轉讓給出租人，辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬登記。
在現實(shí)中，主要存在以下幾種類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃：
01、在建房產(chǎn)的售后回租
指開(kāi)發(fā)商將在建房地產(chǎn)出售給出租人，再從出租人手中回租。開(kāi)發(fā)商以這種方式減輕投資壓力，在租賃期滿(mǎn)后再以較低價(jià)格收回房地產(chǎn)所有權。這種售后回租形式一般不被認定為融資租賃關(guān)系，原因在于：首先，合法建造的建筑物，自事實(shí)行為成就時(shí)取得所有權。在建房地產(chǎn)僅具有建設用地使用權，尚未取得法律意義上的所有權，其所有權無(wú)法轉移給出租人控制。其次，開(kāi)發(fā)商回租房地產(chǎn)并不是側重房地產(chǎn)的使用價(jià)值，其目的僅在于融資。 因此，在建房產(chǎn)不滿(mǎn)足使用價(jià)值和擔保功能，這種售后回租只有融資之實(shí)，不構成融資租賃法律關(guān)系。
02、在建房產(chǎn)內的機電設備、管線(xiàn)等動(dòng)產(chǎn)的融資租賃
這種融資租賃方式由第一種轉化而來(lái)，被稱(chēng)為間接租賃式。在建房產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行所有權登記，不屬于適當的租賃物，于是開(kāi)發(fā)商轉而將該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)上添附的動(dòng)產(chǎn)設備、設施進(jìn)行融資租賃。司法實(shí)踐中傾向于對此類(lèi)融資租賃予以認可，因為此類(lèi)實(shí)際上是動(dòng)產(chǎn)的融資租賃。值得注意的是，此類(lèi)租賃物必須具有特定性和非消耗性，在開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，出租人可以收回變現，比如電梯、電線(xiàn)等可以作為租賃物，而水泥、涂料等在建設過(guò)程中無(wú)法恢復，不能作為租賃物。
03、企業(yè)廠(chǎng)房及其設備、商業(yè)地產(chǎn)的融資租賃
企業(yè)廠(chǎng)房和用于辦公營(yíng)業(yè)的'商業(yè)地產(chǎn)，因其具有生產(chǎn)性的特征，承租人承租上述不動(dòng)產(chǎn)的目的可以理解為占有使用。如果出租人購買(mǎi)上述房產(chǎn)，將其出租給承租人，上述房產(chǎn)可以同時(shí)具備使用價(jià)值和擔保價(jià)值。但是能否認定為融資租賃合同關(guān)系，則要結合所有權的轉移情況、租賃物的價(jià)值和租金、當事人的權利義務(wù)約定等綜合判斷。比如，售后回租未進(jìn)行所有權轉移登記、低價(jià)高估等，被認定為借貸合同的可能性較大。
04、道路、港口等特殊不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃
過(guò)去，地方政府為了獲得融資，的確采用過(guò)融資租賃的方式，將道路、港口的所有權或者說(shuō)特許經(jīng)營(yíng)權轉讓給投資人，然后從投資人手中回租，獲得使用權。但從法律的角度，鐵路公路、電力設施、管道等基礎設施的所有權按照法律屬于國家，其他具有公益性質(zhì)的特殊不動(dòng)產(chǎn)，承租人實(shí)際上也難以享有所有權，因此其作為租賃物在法律上存在一定障礙。另外，這種融資方式因融資成本較高、難以照顧投資人復雜的利益訴求等原因，在現在較多被PPP模式所代替。
以不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的標的物，尤其應注意不同種類(lèi)租賃物的效力風(fēng)險，警惕被認定為不構成融資租賃法律關(guān)系，以致雙方在簽訂合同時(shí)的預期利益不能得到全面保護。
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