融資租賃實(shí)務(wù)：不動(dòng)產(chǎn)能否作為租賃物
現在，房屋租賃市場(chǎng)的需求越來(lái)越大，行業(yè)競爭也愈加激烈，無(wú)論是房屋中介公司或房東這些出租方，還是租住者，均面臨著(zhù)同一難題-——資金問(wèn)題。那么不動(dòng)產(chǎn)能否作為租賃物呢?
司法解釋的規制路徑
不動(dòng)產(chǎn)能否作為售后回租的標的物?這是實(shí)務(wù)界普遍關(guān)注的重要問(wèn)題。對此，最高法院《融資租賃司法解釋(征求意見(jiàn)稿)》第四條曾規定：“有下列情形之一的，人民法院應認定融資租賃合同無(wú)效：……(二)以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的”，但是在最后頒布施行的正式稿中前述規定被刪除了，根據“法無(wú)禁止即可為”的一般原則，實(shí)務(wù)界有觀(guān)點(diǎn)認為，司法解釋并不禁止不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的標的物，該觀(guān)點(diǎn)有一定的說(shuō)服力，但不完全符合司法解釋的本意。
根據最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》所披露的立法本意，司法解釋正式稿之所以沒(méi)有堅持前述《征求意見(jiàn)稿》第四條的規定，原因有二：一是如果直接否定不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同的效力立法依據不足;二是如果直接認定無(wú)效，將會(huì )影響大量的存量合同的履行。據此理解，相對于有效合同支付租金、利息及息差的義務(wù)而言，承租人依據無(wú)效合同或許能夠取得免除息差的結果，如果合同無(wú)效成為比較確定的預期則承租人可能以此為由不履行部分合同義務(wù)。由此，不難看出司法解釋呵護市場(chǎng)的立意。
那么，司法解釋雖然沒(méi)有直接規定不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的合同效力，是否意味著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)租賃就沒(méi)有效力風(fēng)險呢?對此，應整體解讀司法解釋的全部規定，尤其是第一條開(kāi)宗明義所要求的“人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定，結合標的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務(wù)，對是否構成融資租賃法律關(guān)系作出認定。”“對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實(shí)際構成的法律關(guān)系處理。”在此，司法解釋調整了規范合同效力的方式，不再簡(jiǎn)單地以“不是有效就是無(wú)效”的標準來(lái)考察效力問(wèn)題，而是以法律關(guān)系的構成要件為判斷標準，以是否執行融資租賃內含的權利義務(wù)關(guān)系作為糾紛裁判的方法。按此規定，我們可以這樣理解不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力問(wèn)題，即，以不動(dòng)產(chǎn)為標的的融資租賃雖然不會(huì )直接因為標的物的原因而被認定合同無(wú)效，但是卻可能不被認定為融資租賃法律關(guān)系，因此導致融資租賃公司預期的合同利益得不到全面保護。
如何判斷是否構成融資租賃法律關(guān)系
根據前述司法解釋第一條的規定，判斷是否構成融資租賃法律關(guān)系有四項要素，標的物的性質(zhì)則排在第一位，由此不難看出其重要性。那么，實(shí)務(wù)中，租賃物的性質(zhì)應達到什么要求才能構成融資租賃法律關(guān)系呢?根據最高法院《融資租賃司法解釋的理解與適用》的解讀，融資租賃法律關(guān)系中的租賃物應滿(mǎn)足以下條件：
1.使用價(jià)值。融資租賃是融資和融物兩重交易的交易的結合，承租人通過(guò)融資租賃交易需要直接獲得租賃物的使用價(jià)值。因此，如果在交易中的租賃物并不能滿(mǎn)足承租人對標的物使用價(jià)值的需求，或者承租人從事租賃交易其目的并不是為了獲得租賃物的使用價(jià)值，那么該項交易即便名為融資租賃，實(shí)質(zhì)上因其不符合融資租賃的通常目的，因此不認定其構成融資租賃法律關(guān)系。
2.擔保功能。融資租賃交易另外一個(gè)典型特征是，出租人需要保留租賃物的所有權以擔保其對承租人租金債權的實(shí)現，同時(shí)這也是融資租賃法律關(guān)系中租賃物的重要法律功能。要滿(mǎn)足上述功能，租賃的權屬必須確定，而不動(dòng)產(chǎn)權屬的確定需要建立在權屬登記的基礎之上，因此，對缺乏權屬登記的財產(chǎn)其無(wú)法承擔出租人保留所有權以擔保債權實(shí)現的功能。對于售后回租交易而言，承租人所擁有不動(dòng)產(chǎn)的所有權應真實(shí)轉讓給出租人，所有權變更登記是不動(dòng)產(chǎn)權屬變更的要件。
當然，除了上面兩個(gè)條件之外，從人民法院所負擔的對國家經(jīng)濟發(fā)展的保障職能而言，國家產(chǎn)業(yè)政策也會(huì )間接影響對某項交易是否按融資租賃關(guān)系予以保護的取向，尤其是對國家宏觀(guān)調控限制發(fā)展的建設項目，如果通過(guò)融資租賃交易變相提供貸款支持，則人民法院也有可能以前述使用價(jià)值和擔保功能等要件缺失為由認定其不構成融資法律關(guān)系。
對不構成融資租賃法律關(guān)系的交易如何處理
人民法院審理合同糾紛，堅持實(shí)質(zhì)重于形式的原則，不受當事人自行約定的合同名稱(chēng)的限制，對上述情形，司法解釋明確規定“對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院按其實(shí)際構成的.法律關(guān)系處理。”實(shí)務(wù)中，不構成融資租賃關(guān)系的交易實(shí)際構成何種關(guān)系，同樣需要根據標的物的性質(zhì)、當事人約定的權利義務(wù)關(guān)系等要素進(jìn)行衡量。一般而言，其可能構成的法律關(guān)系可能是借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購關(guān)系等。如果認定實(shí)際構成借貸關(guān)系，那么當事人之間的糾紛就轉化為借貸合同糾紛，有關(guān)合同效力、當事人權利義務(wù)關(guān)系隨之將按借貸合同糾紛的規則進(jìn)行審理。
對企業(yè)間的借貸合同，最高法院法復〔1996〕15號批復認定無(wú)效，因此，如果執行該批復，對轉化為企業(yè)間借貸糾紛的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同最終仍然面臨無(wú)效的法律后果，相應的為承租人(已經(jīng)轉化人債務(wù)人)提供的擔保也會(huì )被認定無(wú)效。
當然，有關(guān)企業(yè)間借貸合同的效力，根據最高法院2013年在全國商事審判工作會(huì )議上傳達的政策，“不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間，為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要所進(jìn)行的臨時(shí)性資金拆借行為，如提供資金的一方并非以資金融通為常業(yè)，不屬于違反國家金融管制的強制性規定的情形，不應當認定借款合同無(wú)效。”根據該項政策的字面含義，其適用條件為：(1)借款人借款系為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要;(2)融資租賃公司系以自有資金拆借;(3)融資租賃公司并不以資金拆借為常業(yè)。按照這三個(gè)要件，部分不動(dòng)產(chǎn)融資租賃即便轉化為企業(yè)間借貸糾紛，其合同效力仍可能得到維持。假設合同有效，那么當事人的合同中約定的租金和利息條款如果不超過(guò)人民法院的保護范圍，則融資公司仍然可以全額獲得預期的合同利益。
當然，還有觀(guān)點(diǎn)認為，“借貸發(fā)生在不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間”也是該政策適用的要件之一，如果該觀(guān)點(diǎn)成立的話(huà)，則金融租賃公司從事的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力又面臨另外一重不確定性。當然，全面解讀2013年在全國商事審判工作會(huì )議報告的精神，似不宜將前述有關(guān)借貸法律關(guān)系發(fā)生的背景描述理解為相關(guān)政策適用的前提條件。
區別對待不動(dòng)產(chǎn)融資租賃中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和法律風(fēng)險
這里所謂的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，系指在以不動(dòng)產(chǎn)為標的的融資租賃交易中可能出現的承租人無(wú)法支付租金的債務(wù)風(fēng)險，而所謂法律風(fēng)險，則是指因不動(dòng)產(chǎn)融資租賃導致訴訟糾紛而可能出現的最終被認定為合同無(wú)效的風(fēng)險。顯然，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是導致法律風(fēng)險產(chǎn)生的前提，換言之，即便是存在法律風(fēng)險的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃如果承租人能夠如約履行按期付租的合同義務(wù)，那么潛在的法律風(fēng)險并不會(huì )發(fā)生，因此，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險應該是實(shí)務(wù)中考慮的主要因素。尤其是在一些企業(yè)集團中，融資租賃交易發(fā)生在集團內的關(guān)聯(lián)公司之間，相對而言其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較小，在業(yè)務(wù)發(fā)展的考量中適當降低對法律風(fēng)險的顧慮當然也是可行的。
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