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房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范對策
很多創(chuàng )業(yè)的朋友沒(méi)有創(chuàng )業(yè)本錢(qián)，就想拿自己的房子去貸款。在這個(gè)過(guò)程中需要注意些什么呢？當前，由于信用貸款、保證貸款風(fēng)險相對較大，機器設備抵押貸款抵押物又難以處置變現，因此，近年來(lái)銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來(lái)越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險相對較小，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節較多，專(zhuān)業(yè)性較強，內容較復雜，如果不注意辦理中存在的風(fēng)險點(diǎn)，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風(fēng)險，甚至造成貸款損失。一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
（一）租賃權對抗的風(fēng)險
1、抵押物難以處置。按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(cháng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。
3、抵押物拍賣(mài)價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產(chǎn)用來(lái)歸還貸款。當銀行拍賣(mài)抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國目前的法律規定，承租人具有優(yōu)先購買(mǎi)權，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格。
（二）抵押登記權的風(fēng)險
1、“一物多押”的風(fēng)險�！稉７ā返谌鍡l第二款規定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現。
2、土地使用權的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒(méi)有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來(lái)抵押。因此，農村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。
3、登記期限的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險
1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門(mén)批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開(kāi)發(fā)商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門(mén)支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類(lèi)土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類(lèi)土地的使用期限為50年。銀行辦理房產(chǎn)抵押 貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。
2、處置費用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時(shí)不需要再交費；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國土資源部門(mén)補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用
（四）土地用途變更的風(fēng)險
出讓土地根據用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類(lèi)的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變?yōu)樽≌�、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數倍的增長(cháng)。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)和城市規劃行政主管部門(mén)同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂(lè )中心用地，根據我國法律規定，國家可以無(wú)償收回土地使用權，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
（五）在建工程抵押的風(fēng)險
1、建設工程價(jià)款優(yōu)先權。最高人民法院在《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》中規定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的優(yōu)先受償權，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。
2、稅收優(yōu)先權�！抖愂照魇�管理辦法》第45條第1款規定：“稅務(wù)機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。
（六）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險
根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果銀行沒(méi)有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì )自動(dòng)喪失抵押權，從而形成風(fēng)險。
（七）抵押房產(chǎn)評估價(jià)格的風(fēng)險
目前，評估機構管理不規范，在房產(chǎn)評估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請貸款時(shí)，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產(chǎn)的評估價(jià)格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣(mài)用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評估機構又會(huì )故意降低房產(chǎn)的評估價(jià)格。
（八）房產(chǎn)處置執行難
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無(wú)權處置抵押物。
二、防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策
（一）深入調查，防止“先租后抵”
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。對已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現 “先租后抵”問(wèn)題。當然，如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優(yōu)先于租賃權，銀行 可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。
（二）認真辦理抵押登記
銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，銀行應要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(cháng)，銀行應有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。
（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限
銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類(lèi)還是屬于工業(yè)類(lèi)。根據土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著(zhù)物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補交土地出讓金。
（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更
銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據情況及時(shí)采取有效措施。
（五）對在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理
由于在建工程具有特殊性，在受償權上不利于銀行，因此，銀行應適當降低在建工程抵押貸款數量；對發(fā)放的在建工程抵押貸款，銀行應進(jìn)行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶(hù)設在本行，往來(lái)款項要通過(guò)本行辦理，隨時(shí)監督借款人資金使用情況。
（六）共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字
銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時(shí)還應要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。
（七）銀行應培養自己的房產(chǎn)評估師
為準確獲得抵押房產(chǎn)的評估價(jià)格，銀行應主動(dòng)培養自己的房產(chǎn)評估師，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然銀行無(wú)權決定評估機構對抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據自己的實(shí)際評估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度。在房產(chǎn)評估中介機構作出評估報告后，銀行內部的評估師應對抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價(jià)，根據自己的評估價(jià)格，按照一定的比例確定實(shí)際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權。
（八）調查清楚借款人的房產(chǎn)數量
銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應詳細調查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款；如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應在法律糾紛解決后，根據實(shí)際情況確定是否辦理。
（九）重視借款人第一還款來(lái)源
銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人的第二還款來(lái)源，而且更重要的是重視第一還款來(lái)源；不僅要對借款人進(jìn)行擔保分析，而且要對借款人進(jìn)行財務(wù)分析、現金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。
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