房地產(chǎn)調查報告格式范文
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查,就是把房地產(chǎn)作為特定的商品對象,對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析,從而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測。下面為大家分享了房地產(chǎn)調查報告范文，歡迎借鑒！
在經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)的大背景下，人民法院需要深化對經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的認識，主動(dòng)適應新常態(tài)，要加強司法應對，創(chuàng )新工作方法，不斷提升審判執行工作水平。近年來(lái)，法院涉房地產(chǎn)執行案件日益增多，房地產(chǎn)占被執行財產(chǎn)比重漸長(cháng)，相當數量案件的權益實(shí)現需要對房地產(chǎn)進(jìn)行處置，能否順利執行到債務(wù)人的房地產(chǎn)對維護債權人的權益具有重要意義。不動(dòng)產(chǎn)是各類(lèi)權利存在最多的財產(chǎn)之一，由于我國現行獨特的土地所有權制度和房地產(chǎn)登記制度，造成在房地產(chǎn)處置方面的障礙頗多，如何適用法律政策處置房地產(chǎn)，規范執行防范風(fēng)險，對被處置房地產(chǎn)開(kāi)展前期現狀調查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結合執行工作實(shí)際，總結實(shí)踐的基礎上，對此展開(kāi)了調研。
一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況
1、數據現狀
20xx年1月至2011x年12月，靖江市人民法院受理的執行案件中，需對房地產(chǎn)進(jìn)行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經(jīng)拍賣(mài)程序由買(mǎi)受人競買(mǎi)的分別為93、103、115件，交申請執行人以物抵債的分別為2、3、5件。
2、案件特點(diǎn)
(1)執行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對被執行人名下房產(chǎn)進(jìn)行騰空遷出房?jì)染幼∪藭r(shí)，遭遇阻力的情況屢見(jiàn)不鮮，以違法行為或過(guò)激行為來(lái)阻撓執行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據我院相關(guān)統計數據，近年來(lái)我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執行人和占有人規避執行手法多，且違法行為隱蔽，客觀(guān)上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀(guān)者也容易將"強制遷出""混為一談，被執行人借機煽動(dòng)，抗拒執行。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)客觀(guān)上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時(shí)完成了強制遷出的法律手續，但被執行人重新非法占有、控制的情況時(shí)有發(fā)生。
(2)"棄房斷供"逐年增長(cháng)。近年來(lái)，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件同比增長(cháng)迅速。目前經(jīng)濟下行壓力大，涉案房產(chǎn)大多為高房?jì)r(jià)時(shí)買(mǎi)入，如今變成了"負資產(chǎn)"，債務(wù)人無(wú)力還款而"棄房斷供"。對于購房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費等付諸東流，房產(chǎn)被強制拍賣(mài)，且拍賣(mài)的價(jià)格低于房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，隨著(zhù)我國推行誠信體系的建設，對信用缺失的"棄房斷供"債務(wù)人的懲戒力度必將加大，不良紀錄將記入債務(wù)人的誠信檔案。
(3)適用房地產(chǎn)執行的法律法規之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強制執行對象?我國法律、行政法規、司法解釋、規范性文件之間矛盾甚多，經(jīng)常給執行工作帶來(lái)困惑。對農村集體土地上建的房產(chǎn)、無(wú)證房產(chǎn)、違章建筑的執行，唯一一套房產(chǎn)的認定等問(wèn)題，現行法律法規之間對上述問(wèn)題的規定沖突不斷，操作性不強，司法實(shí)踐中認定與否的隨意性大、執行的標準不一致，容易引發(fā)不穩定因素。
(4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當前我國正處于經(jīng)濟轉型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學(xué)片區、簽落戶(hù)籍以房屋的坐落位置來(lái)認定。因此，在司法實(shí)踐中，因上述附屬權利未隨所有權轉移，在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評估拍賣(mài)程序中未充分調查房地產(chǎn)的規劃和用途，致買(mǎi)受人競買(mǎi)后不滿(mǎn)而引起糾紛也正在增多。
二、執行程序中建立房地產(chǎn)處置前現狀調查制度的意義
房地產(chǎn)現狀調查制度，是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權對房地產(chǎn)的狀況信息進(jìn)行全面客觀(guān)調查，并將所調查的狀況信息在處置過(guò)程中向相關(guān)權利人、利害關(guān)系人公示公開(kāi)的制度。房地產(chǎn)處置前的現狀調查作為一項制度來(lái)建立有以下五方面的意義：
1、維護司法拍賣(mài)的公信力。在房地產(chǎn)處置前，法院必須依職權對房地產(chǎn)的信息全面客觀(guān)地進(jìn)行調查，并將所調查的信息在處置過(guò)程中予以公開(kāi)，解決處置過(guò)程中信息不對稱(chēng)的問(wèn)題。避免個(gè)別了解房地產(chǎn)現狀的競買(mǎi)人占有優(yōu)勢，也避免不了解現狀的競買(mǎi)人的競買(mǎi)風(fēng)險，營(yíng)造司法拍賣(mài)的公平、公正的環(huán)境，維護了司法拍賣(mài)的公信力。
2、保護執行當事人及相關(guān)權利人的合法權益。通過(guò)公開(kāi)房地產(chǎn)處置前信息，有利于參與競買(mǎi)人全面了解拍賣(mài)標的現狀、減少顧慮，處置價(jià)格也就自然而然地體現市場(chǎng)價(jià)格，避免了評估價(jià)格和成效價(jià)格的過(guò)度懸殊。
3、減縮受托拍賣(mài)機構暗箱操作、操縱拍賣(mài)的空間。法院全面調查擬處置的房地產(chǎn)現狀，并要求拍賣(mài)機構在處置過(guò)程中全面公開(kāi)，向社會(huì )公眾全面展示拍賣(mài)標的現狀，暗箱操作、操縱拍賣(mài)的空間將大大縮減。
4、防止執行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現狀調查作為一項制度建立，執行人員就必須對房地產(chǎn)的現狀作全面客觀(guān)的調查，能夠有效避免執行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和瑕疵，而進(jìn)行權錢(qián)交易的情況。
5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產(chǎn)的處置按現狀拍賣(mài)，免除了執行人員大部分的現狀調查責任，但拍賣(mài)后給買(mǎi)受人帶來(lái)的糾紛不斷，給執行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過(guò)戶(hù)糾紛，戶(hù)口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問(wèn)題，以及相鄰的糾紛。通過(guò)全面展示房地產(chǎn)的現狀，能夠使競買(mǎi)人充分了解標的物，同時(shí)有效化解司法拍賣(mài)后的衍生問(wèn)題。
三、房地產(chǎn)現狀調查的原則
執行程序中房地產(chǎn)現狀調查要遵循以下原則：
1、主動(dòng)、全面調查原則。在執行房地產(chǎn)過(guò)程中，應依職權主動(dòng)調查房地產(chǎn)的現狀，防止因責任心不強、怠于履行調查義務(wù)而出現意外情況。充分認識到現狀調查不主動(dòng)就被動(dòng)。房地產(chǎn)現狀調查的全面性，主要體現在調查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對調查進(jìn)行全面考慮，采取各種調查形式統籌調查。"深度"，就是要對某一職能部門(mén)或單位、個(gè)人的調查，預設更多的可能性，盡可能一次性全面調查，加強調查的質(zhì)量和效率。
2、及時(shí)性原則。只有及時(shí)調查房地產(chǎn)的現狀，才能盡快將所調查到的現狀情況提供給評估公司，才能讓相關(guān)權利人及時(shí)完整地參與財產(chǎn)的評估、拍賣(mài)過(guò)程，避免評估、拍賣(mài)過(guò)程中的程序性瑕疵。及時(shí)調查并固定原狀，能有效防止被執行人與他人惡意串通，虛設偽造房地產(chǎn)的權利負擔。
3、中立性原則。執行法官在執行程序中應保持中立身份，有責任全面徹底地調查現狀情況，并依法保護包括被執行人在內的各方權利人的合法權益，對權利人的權利平等地審查保護。
4、依靠行政職能部門(mén)協(xié)助調查的原則。房地產(chǎn)管理部門(mén)是房地產(chǎn)的主管業(yè)務(wù)部門(mén)，掌握著(zhù)房地產(chǎn)較為詳盡的信息，該職能部門(mén)對解決房地產(chǎn)的問(wèn)題更為專(zhuān)業(yè)，了解的房地產(chǎn)的法律、法規及政策也更全面。通過(guò)征詢(xún)房地產(chǎn)管理部門(mén)的意見(jiàn)，可減輕或避免執行程序處置的風(fēng)險。
5、現場(chǎng)調查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現狀，就必須堅持現場(chǎng)調查的原則。否則就無(wú)從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權利負擔和利害關(guān)系人情況。
四、房地產(chǎn)處置前現狀調查的主要內容
1、調查房地產(chǎn)是否實(shí)際存在
房地產(chǎn)的存在現狀是調查其他現狀及進(jìn)行評估、拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債、交付的前提和基礎。存在現狀是指房地產(chǎn)是否客觀(guān)存在，是否與登記信息存在區別和差異。執行人員應前往現場(chǎng)調查房地產(chǎn)是否與登記事項有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。
(1)調查核實(shí)實(shí)際現狀與登記的面積、規劃、結構、地址等事項相吻合。
(2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用，還應注意物上代位的調查，如有無(wú)替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補償款。如有應該及時(shí)查封、凍結、扣劃。
(3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門(mén)原因，登記房地產(chǎn)自始不存在的，應由相關(guān)部門(mén)出具證明材料。
(4)執行人員還須認真核對產(chǎn)權薄未予登記的財產(chǎn)，如電梯、通風(fēng)管道、消防設備等。上述財產(chǎn)是不可分割的附屬財產(chǎn)，處置前應在查封清單中列明，在評估報告中反映，避免因核實(shí)情況不明確而被拆除轉移，或因未釋明買(mǎi)受人競買(mǎi)后投訴。
2、調查房地產(chǎn)規劃的現狀
對房產(chǎn)的規劃現狀主要調查有無(wú)辦理建設工程規劃許可證(俗稱(chēng)報建手續)，以及是否按建設工程規劃許可證的內容進(jìn)行建設。對土地使用權的規劃現狀主要調查用途規劃(功能)和具體的規劃設計要點(diǎn)。
(1)建筑物有無(wú)辦理建設工程規劃許可證或是否符合報建內容，是區分合法建筑與違法建筑的重要依據。在對房地產(chǎn)處置前，還應從房地產(chǎn)檔案中調取報建材料特別是平面圖、立面圖、側面圖等圖紙，與建筑物現場(chǎng)進(jìn)行比對，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉鎮、街道單家獨院的房地產(chǎn)時(shí)要特別注意違章建筑的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，這些地方的房產(chǎn)，即使有報建，也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣(mài)后的糾紛，被執行人也可能利用其對違章建筑的實(shí)際占有、使用權，給買(mǎi)受人設置障礙。
(2)違章建筑是否拆除應視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規劃影響，故應征詢(xún)規劃部門(mén)的意見(jiàn)，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對于不用拆除的違章建筑，應及時(shí)委托測繪、評估，處置過(guò)程中告知買(mǎi)受人可補辦相關(guān)手續;對于需要拆除的違章建筑，可評估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。
(3)有利于評估公司作出與規劃現狀相符的評估結論。執行實(shí)踐中，土地使用權不同的功能規劃價(jià)格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評估價(jià)相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來(lái)是工業(yè)用地，現在或將來(lái)的規劃為商住用地，也會(huì )直接影響評估價(jià)格。司法實(shí)務(wù)中，容易忽視調查宗地的規劃設計要點(diǎn)。所謂規劃設計要點(diǎn)，就是對宗地上將來(lái)的地上建筑物規劃建設的要求。宗地的規劃設計要點(diǎn)對評估價(jià)及至以后的市場(chǎng)價(jià)影響也是很大的。比如，規劃設計要點(diǎn)中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評估價(jià)及相應的市場(chǎng)價(jià)也會(huì )高，反之，就會(huì )降低。如果處置裸地，應先征求規劃部門(mén)對該宗地的規劃設計要點(diǎn)，以利于評估公司作出與規劃現狀相符的評估結論。
(4)建設工程規劃許可證(報建手續)是確定無(wú)證建筑產(chǎn)權人的重要依據。因為辦理建設工程規劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權，所以，如果沒(méi)有相反的證據，一般都可以憑建設工程規劃許可證(報建手續)確定無(wú)證建筑的產(chǎn)權人。
(5)在分割共有房產(chǎn)、土地時(shí)，實(shí)物分割必須符合規劃設計。在執行過(guò)程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問(wèn)題，分割也就意味著(zhù)改變原來(lái)的規劃設計，所以，能否分割應征詢(xún)規劃部門(mén)的意見(jiàn)，以規劃部門(mén)的回復作為分割依據。
3、調查房地產(chǎn)權屬狀況
根據相關(guān)法律規定，法院只能對被執行人有權屬的房地產(chǎn)進(jìn)行處置。這里所指權屬是廣義的權屬。不僅包括所有權，亦包括享有其他有交換價(jià)值的權利。在財產(chǎn)處置前應當對拍賣(mài)財產(chǎn)的權屬進(jìn)行必要的調查。
(1)雖登記在被執行人名下，但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機構的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況
(2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問(wèn)題。如歷史上有的土地開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房)，這些開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)都已出售，因當時(shí)未強調房產(chǎn)過(guò)戶(hù)先要進(jìn)行土地過(guò)戶(hù)，所以，房產(chǎn)在土地未進(jìn)行分割過(guò)戶(hù)的情況下就直接登記在不同的權利人名下，但土地仍登記在開(kāi)發(fā)商名下。
(3)登記在被執行人名下的房地產(chǎn)，在執行個(gè)人債務(wù)或刑事罰金、沒(méi)收個(gè)人財產(chǎn)等案件時(shí)，應該核實(shí)有無(wú)法定的共同所有權人。
4、調查房地是否一致的現狀
(1)有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權一致，有"房隨地走，地隨房走"的規定�！段餀喾ā返谝话偎氖鶙l、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規定，建筑物、構筑物、附屬設施轉讓的，其所占用的土地使用權一并轉讓;土地使用權轉讓的，土地使用權上的地上建筑物、構筑物、附屬設施一并轉讓。也就是俗稱(chēng)的"房隨地走，地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權必須一致。
(2)實(shí)踐中存在房、地產(chǎn)權不一致的情況。在執行實(shí)踐中，房、地登記分屬不同產(chǎn)權人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計劃經(jīng)濟時(shí)代，同一主管單位的企業(yè)，經(jīng)主管單位調劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權登記);二是房產(chǎn)有登記，其所占用的土地未作有效確權登記(對于房產(chǎn)所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時(shí)，有土管部門(mén)向房管部門(mén)出具的正在辦理土地使用權證的證明;還有一種情況是，沒(méi)有任何占用土地的權屬情況)。
(3)調查房、地登記的產(chǎn)權人是否一致的作用。以利于案件執行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對于房、地產(chǎn)權分別登記在不同的產(chǎn)權人名下的情況，如果有一產(chǎn)權人不是被執行人，應征詢(xún)另一方在意見(jiàn)，其同意處置的，一并進(jìn)行處置;如其不同意處置的.，一般不宜一并處置，而應改用其他執行方式;又如，對于在租賃土地建房的情況，在處置房產(chǎn)時(shí)，應考慮平衡承租人的利益;再比如，對于房產(chǎn)有登記，土地無(wú)確權登記的，處置后只裁定確認房產(chǎn)的所有權轉移。
(4)對于調查的房產(chǎn)所占用的土地無(wú)產(chǎn)權登記的，應及時(shí)向土地管理部門(mén)征詢(xún)是否可以補辦產(chǎn)權登記，以利于買(mǎi)受人及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)。
(5)對于確無(wú)法房地一并處置的，可在拍賣(mài)過(guò)程中告知買(mǎi)受人存在無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記的風(fēng)險。
5、調查房地產(chǎn)占有的現狀
(1)調查房地產(chǎn)的占有情況，有利于及時(shí)確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據相關(guān)法律規定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"的原則，應區分不同的情況確定不同的處置方式。在設有租賃權時(shí)，可實(shí)行帶租拍賣(mài)，也可剔除租賃權、排除占用后拍賣(mài)。此外，如采取帶租約拍賣(mài)，對房地產(chǎn)的評估過(guò)程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問(wèn)題，如被執行人一個(gè)人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠的處置方案;如果被執行人及撫養、贍養對象等多人基于生活所必需而共同占有，則對房產(chǎn)只能查封而不能拍賣(mài)處置。
(2)對于無(wú)證建筑，調查占有現狀有助于判斷權利人。執行實(shí)踐中，無(wú)證建筑的產(chǎn)權由于缺乏產(chǎn)權公示，因此，即使有材料證明指向歸被執行人所有，仍不應直接認定該建筑屬于被執行人，而應進(jìn)行全面深入的調查。
(3)調查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式，主要有七種情形。
一、被執行人自己占有;
二、租賃給他人占有;
三、無(wú)償由他人占有;
四、受被執行人委托保管而占有;
五、被其他人無(wú)理強行占有;
六、因與產(chǎn)權人存有買(mǎi)賣(mài)合同而實(shí)際占有;
七是空置。
對于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復雜的情形區分，除了以后的買(mǎi)受人同意其繼續占有，都應在執行程序中騰房遷出;而對于第二、第六種的占有形式，必須認真深入調查。因為對于租賃占有的情況，在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應區分不同的情形予以判斷。
(3)因租賃合同而占有，應嚴格審查初始占有的時(shí)間，防止被執行人倒簽租賃合同，損害權利人的利益。應詳細調查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權設定后還是設定前租賃占有。
(4)被執行唯一住房應調查占有住房的被執行人贍養、撫養對象的人數，以及被撫養贍養人是否有住房。調查占有的人數針對的是被執行人使用占有的情形，而且被執行人的房地產(chǎn)是唯一住房，調查的目的是確定被執行人及其撫養、贍養對象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問(wèn)題。
6、調查權利負擔的現狀
(1)權利負擔的調查范圍。在房地產(chǎn)處置前調查的權利負擔包括法定優(yōu)先權、擔保物權、物權化的債權即租賃權等。執行實(shí)踐中，可能出現的法定優(yōu)先權主要是建筑工程款優(yōu)先權、購房者請求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權、購房消費者優(yōu)先權，擔保物權主要是抵押權。
(2)調查權利負擔現狀的作用。
一、有利于及時(shí)保護相關(guān)權利人在房地產(chǎn)查封、評估、拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債過(guò)程中的法定權益。各相關(guān)權利人可作為利害關(guān)系人，享有對評估報告的異議權，享有受法院通知于拍賣(mài)日到場(chǎng)的權利;法定優(yōu)先權人、擔保物權人如作為執行債權人有接受抵債、同意變賣(mài)及約定變賣(mài)價(jià)格的權利。
二、有利于及時(shí)解決拍賣(mài)前應解決的權利沖突。如擔保物權或其他優(yōu)先權與租賃權、用益物權的沖突;擔保物權與購房消費者的優(yōu)先權之間的沖突，消費者優(yōu)先權與建筑工程款優(yōu)先權之間的沖突。
三、有利于相關(guān)權利人及時(shí)主張權利。如承租權人享有優(yōu)先購買(mǎi)權、繼續承租權。另外，擔保物權人、法定優(yōu)先權人可直接在執行程序中或其通過(guò)他法律途徑主張優(yōu)先受償權。
四、有利于及時(shí)確定是有益處置還是無(wú)益處置。只有在法院確切調查清楚了擔保物權、法定優(yōu)先權的情況后，才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無(wú)益處置。
五、有利于評估公司作出與權利負擔相符的評估結論。比如，附租約拍賣(mài)的房地產(chǎn)，在評估階段就要考慮到所附租約對價(jià)格的影響，特別是長(cháng)期租約，以及被執行人已收齊多年租金的租約，對處置價(jià)格的影響是巨大的;流拍后由申請執行人或執行債權人抵債，抵債價(jià)格與抵償的債務(wù)金額不具公平性。
7、調查權利限制(查封)的現狀
根據法律規定，除征得查封法院同意，上級法院指定執行、提級執行，法院間委托執行外，一般來(lái)說(shuō)，只有查封法院才有權處置查封的房地產(chǎn)。在執行實(shí)踐中，出現無(wú)權處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進(jìn)行了長(cháng)時(shí)間多輪的輪候查封、續封，多次更換案件承辦人，根據現有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯誤;二是查封登記機關(guān)之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續送達回證中未備注查封、輪候查封情況。
五、房地產(chǎn)現狀調查的建議
1、進(jìn)一步加大執行公開(kāi)力度。執行的依據、標準、規范、程序以及執行全過(guò)程應當向社會(huì )和當事人公開(kāi)，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等法律禁止公開(kāi)的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中，應向相關(guān)權利人公開(kāi)查封、抵押、法定優(yōu)先權等內容，房地產(chǎn)的評估、拍賣(mài)的程序和結果等重點(diǎn)環(huán)節和重點(diǎn)事項應當及時(shí)告知各方當事人，全面展示房地產(chǎn)的現狀、釋明瑕疵。
2、建立和完善的溝通協(xié)調機制。國土資源管理部門(mén)、住房和城鄉建設管理部門(mén)等相關(guān)職能部門(mén)應協(xié)助法院全面及時(shí)查詢(xún)有關(guān)房地產(chǎn)權屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢(xún)有關(guān)工程項目的規劃審批情況，并提供必要的規劃文件和規劃圖紙等資料。對于被執行人正在申請辦理涉案項目規劃審批手續的應按法院的協(xié)助執行要求，辦理相關(guān)手續，并向社會(huì )批露有關(guān)信息。對法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應及時(shí)回復和協(xié)助采取相關(guān)措施。
3、法院執行機構繼續規范對房地產(chǎn)現狀調查的程序。針對房地產(chǎn)案件的特點(diǎn)，法院應結合實(shí)際，及時(shí)總結經(jīng)驗，統籌規劃，列清房地產(chǎn)處置前應當調查的事項清單，統一調查步驟和標準，明確調查后的公示程序，最大限度地公開(kāi)公示房地產(chǎn)的狀況，使各方當事人全面了解拍賣(mài)標的，降低執行風(fēng)險。
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