房地產(chǎn)成本調查問(wèn)卷分析報告范文
據了解，當前房?jì)r(jià)炒的很高，房地產(chǎn)在當前經(jīng)濟中占據很大的主導地位，這個(gè)熱門(mén)的行業(yè)雖然是高收益，但是資金周轉量也很大。想要掌握一些基本的房地產(chǎn)相關(guān)知識，需要通過(guò)一些問(wèn)卷調查來(lái)統計，下面就為大家推薦房地產(chǎn)成本調查問(wèn)卷分析報告范文，希望大家找到答案。
成本預測是根據成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或影響成本的因素變化情況對未來(lái)成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預測是企業(yè)經(jīng)濟預測的重要內容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟活動(dòng)實(shí)觀(guān)事前控制管理的重要手段。成本預測對于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策起著(zhù)決定性作用。
成本預測方法很多。從成本預測的進(jìn)行時(shí)間上來(lái)劃分，可分為先期成本預測和期中成本預測兩類(lèi)。
先期成本預測所謂先期成本預測分析，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。一般來(lái)說(shuō)，先期成本預測包括兩方面內容。其一是新項目開(kāi)發(fā)前的成本預測，如新的土地開(kāi)發(fā)項目、新的綜合開(kāi)發(fā)項目，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，必須依據具體條件和開(kāi)發(fā)內容預測出項目的開(kāi)發(fā)成本，以便根據銷(xiāo)售收入估算出項目的收益，為項目決策或項目開(kāi)發(fā)方案的選擇提供重要依據。新項目開(kāi)發(fā)前的成本預測大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財務(wù)計劃前，對計劃期成本水平(分科目成本或總成本)的測算。這種預測過(guò)程實(shí)際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過(guò)程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過(guò)程。這’且主要介紹第二項內容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財務(wù)計劃前的成本水平預測。關(guān)于開(kāi)發(fā)項目的成本預測留待以后討論。
從方法論的角度而言，成本預測又可按其是否主要依賴(lài)于數學(xué)模型分為定性預測和定量預測兩類(lèi)。定性預測是利用直觀(guān)材料，憑借預測者個(gè)人的主觀(guān)判斷和推理的能力，對未來(lái)成本狀況進(jìn)行的預測分析。定性預測法是我國常用的傳統分析法，特別在資料數據缺乏，環(huán)境條件復雜的中長(cháng)期成本預測中，或是宏觀(guān)、中觀(guān)的經(jīng)濟預測中，多用此法。但定性預測法在很大程度上受制于預測者的主觀(guān)判斷，其客觀(guān)性、正確性自然受極大影響。定量預測依據數據資料，采用數學(xué)模型，由數據的運算結果對未來(lái)作出估計。只要原在臺數據正確，采用的數學(xué)模型正確，預測的結果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預測分析應盡可能采用定量預測方法。
房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本也和其他的商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營(yíng)工程量的關(guān)系分為固定成本和變動(dòng)成本兩類(lèi)。固定成本是在一定范圍內不隨工程量變化而變化的。相對穩定的成本。變動(dòng)成本則是隨著(zhù)工程量的變化而變化的成本，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑工程費，就屬于變動(dòng)成本。開(kāi)發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高。 顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩定的，每年不會(huì )有較大的變動(dòng)。只要設法分離出企業(yè)的固定成本和變動(dòng)成本率(變動(dòng)成本隨工程數量變化的比例)，就可根據企業(yè)計劃期的開(kāi)發(fā)工程量計劃或房大經(jīng)營(yíng)計劃，預測出成本總額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預測關(guān)鍵就是固定成本與變動(dòng)成本的分離。
(1)固定成本與變動(dòng)成本的分離實(shí)際工作中常用的分離方法主要有如下兩類(lèi)。
�、儋M用分解法即按成本項目的性質(zhì)逐項歸類(lèi)的分離方法。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的管理費、配套設施費、固定資產(chǎn)折舊費屬固定成本。建筑工程費、征地拆遷費、場(chǎng)地平整費等屬變動(dòng)成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動(dòng)成本;管理費則屬固定成本。 費用分解法一般都是按上一年度的成本實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行逐項歸類(lèi)分解，準確度較高，能客觀(guān)地反映真實(shí)情況，但計算麻煩，一般在預測分析中用得不多。
�、诮y計分析法當無(wú)法獲得成本實(shí)際發(fā)生值的項目分類(lèi)資料，或是預測結果的精度要求不十分高時(shí)，可利用本企業(yè)過(guò)去的工程量與成本額對應數據歷史資料，采用統計分析法分離固定成本與變動(dòng)成本。常用的統計分析法有高低點(diǎn)分析法和回歸分析法兩類(lèi)。
A.高低點(diǎn)分析法高低點(diǎn)分析法就是取歷史資料中工程數量最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本數據為代表，來(lái)推算固定成本和變動(dòng)成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本變動(dòng)差額與工程數量變動(dòng)差額，求出單位工程量的變動(dòng)成本，即變動(dòng)成本率。然后分別計算固定成本總額與變動(dòng)成本總額。計算公式如下：
變動(dòng)成本率=(最高工程量期成本-最低工程量期成本)/(最高工程量-最低工程量)*100%
變動(dòng)成本總額=變動(dòng)成本率*工程數量 固定成本總額=成本總額-變動(dòng)成本總額助費和醫療費，轉到當地民政部門(mén)負責管理
�、扌虏颂锝ㄔO基金。它是指由用地單位按有關(guān)規定繳納新菜田建設基金，作為被征地單位新開(kāi)發(fā)菜田的建設費用。 (2)新菜地開(kāi)發(fā)建設基金
新菜地開(kāi)發(fā)建設基金是指經(jīng)依法批準征用城市郊區的菜地，用地單位向財政部門(mén)繳納的費用，不屬于征地補償費中的“新菜田建設基金”。 (3)拆遷及安置費用(包括建設場(chǎng)地各障礙物拆遷、處理費)拆遷及安置費用是指征地范圍內的被拆遷單位和居民在搬遷中所發(fā)生的費用，以及障礙物拆遷、處理費。其中包括：
�、俨疬w城鎮居民和農村居民，安置用房的建設費或購買(mǎi)商品房的費用。
�、诓疬w單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費和征地費。
�、鄄鸪厣衔锏难a償費，是指拆除原有的.房屋、附屬物、樹(shù)木、機井等的拆除費及補償費。
�、芷渌M用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時(shí)周轉房費等以及有關(guān)的法、公證、咨詢(xún)等費用。
(4)七通一平費。七通一平費是指為了滿(mǎn)足建設的需要，對被征用土地進(jìn)行基礎設施建設的費用�！捌咄ā卑ǖ缆吠�、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨污水通;“一平”是平整土地。 (5)勘察設計費
勘察設計費指為查明新開(kāi)發(fā)區的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構造、水文條件和各種自然地質(zhì)現象而進(jìn)行的測量、測繪、測試、觀(guān)
為了便于統計分析，式中的工程數量往往用于工程量(價(jià)值)指標來(lái)代替。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預算的具體內容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預算的具體內容，是根據國家有關(guān)的政策規定、政府頒發(fā)的定額標準、取費標準，結合開(kāi)發(fā)的具體任務(wù)來(lái)確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區情況不同，因此，其預算內容也有所區別。一般包括以下三項內容： 1.土地開(kāi)發(fā)預算(也稱(chēng)作開(kāi)發(fā)前期工作預算)
土地開(kāi)發(fā)預算的內容包括征地補償費、拆遷安置費、七通一平費及勘察設計費等。 (1)征地補償費
征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補償費，包括：
�、偻恋匮a償費。它是指國家征用集體所有的土地時(shí)，直接對土地支付的補償費用，其實(shí)質(zhì)是對土地收益的補償。
�、谇嗝缪a償費。它是指對征用土地上種植的作物的補償費用。 ③安置補助費。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。
�、苻r轉非人口安置費。它是指因征地被轉業(yè)的勞動(dòng)力，由用地單位負責安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補助費及農轉工勞動(dòng)力工資差額補貼費。
�、� 超轉病殘人員安置費。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補察、調查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價(jià)等工作發(fā)生的費用和進(jìn)行開(kāi)發(fā)工程設計所發(fā)生的費用。
整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行經(jīng)濟效益分析?怎樣才能作出正確決策呢?
首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場(chǎng)預測，通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)選擇在市場(chǎng)上占有一定席位的開(kāi)發(fā)項目;二是選擇定價(jià)目標，定價(jià)目標是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對大多數企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤最大化是其經(jīng)營(yíng)的最終目的。每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都必須根據市場(chǎng)供求狀況和所開(kāi)發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行準確的價(jià)格定位，從而在較短的時(shí)間內將所開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售出去。 其次，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對于開(kāi)發(fā)商能否達到預期的回報率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權;二是購買(mǎi)可直接用于建設的熟地。比較而言，第一種方式因多數住戶(hù)需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶(hù)回遷，剩余商品房減少，因此因銷(xiāo)售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅額也相應會(huì )減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現幾個(gè)“釘子戶(hù)”，不會(huì )延長(cháng)騰地時(shí)間，使建設周期延長(cháng)，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節少、可操作性強，還可縮短建設周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權。 在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。優(yōu)秀的設計是項目盈利最基本的保障。
設計采取什么樣的結構形式、布局，選用何種材料等與成本有著(zhù)直接的關(guān)系。精明的開(kāi)發(fā)商除了會(huì )委托一家實(shí)力較強的設計單位進(jìn)行設計外，在做正式施工圖之前還會(huì )請本單位專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專(zhuān)家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì )審，反復論證，以求獲得最佳方案。因為科學(xué)合理的設計不僅能較好地滿(mǎn)足用戶(hù)的使用要求，能比較容易地銷(xiāo)售出去，同時(shí)在滿(mǎn)足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，開(kāi)發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結構、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過(guò)程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。開(kāi)發(fā)商在工程招標時(shí)應盡量選擇公開(kāi)招標，同時(shí)應注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭執或突破投資預算。
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