房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告
在現實(shí)生活中，報告的適用范圍越來(lái)越廣泛，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意涵蓋報告的基本要素。我敢肯定，大部分人都對寫(xiě)報告很是頭疼的，以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告1
瀘州市是四川南部一個(gè)中等規模的城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(cháng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會(huì )生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，可以了解西部同類(lèi)型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。
一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀
�。ㄒ唬┏擎偩用褡》織l件有巨大改善，但仍有較大需求
據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說(shuō)來(lái)，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮居民缺房戶(hù)6722戶(hù)，城市現有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據有關(guān)資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米�，F有城鎮居民現實(shí)和潛在需求巨大。
�。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M(jìn)，住房社會(huì )化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬(wàn)平方米，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩增長(cháng)，商品住宅價(jià)格平穩上升
20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長(cháng)率44.23％，施工面積為167.7萬(wàn)平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬(wàn)平方米（含拆遷安置用房），累計銷(xiāo)售237.81萬(wàn)平方米，產(chǎn)銷(xiāo)保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬(wàn)平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。
92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢，沒(méi)有出現大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類(lèi)型城市相比平均低100－300元／平方米。
�。ㄋ模┩恋毓⿷M(jìn)一步規范，招商引資工作獲得進(jìn)展
以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場(chǎng)的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰略的需要，加強了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)導向不夠明確，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高
如過(guò)去對土地一級市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場(chǎng)建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區，單個(gè)市場(chǎng)的規模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門(mén)應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴格，開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買(mǎi)炒賣(mài)，提高了用地成本。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)融資規模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32．45％。因無(wú)置業(yè)擔保公司承擔風(fēng)險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規模小、實(shí)力不強、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規�；�(jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
�。ㄈ┓扛南嚓P(guān)環(huán)節不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權單位蓋章和房改部門(mén)審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買(mǎi)房支付能力。
三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預測
市人口預計達到480萬(wàn)人，其中非農業(yè)人口將達到120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數將流向市區居住。未來(lái)10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。
經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購買(mǎi)力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據有關(guān)調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％。
四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對策措施
一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng )造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發(fā)展的內在動(dòng)力，實(shí)現健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向，根據城市功能定位和發(fā)展戰略，集中力量重點(diǎn)突破。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎、生產(chǎn)環(huán)節，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會(huì )化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場(chǎng)建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開(kāi)發(fā)和舊區改建統籌規劃，做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規劃；引導企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規模小、實(shí)力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規范中介機構，搞活流通；加強物業(yè)管理。
結束語(yǔ)
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(cháng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時(shí)機，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告2
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和2**0年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中2**0年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告3
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。XX年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制�？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。
二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)�！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告4
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資持續較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售狀況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)光;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現必須程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，到達抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，透過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、用心應對，持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前個(gè)性要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展狀況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以到達透過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，用心引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告5
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區，整個(gè)區域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報快，出租率高，購買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
住宅空置嚴重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，
早期針對長(cháng)香港業(yè)主，如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān)，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn)，如東田 麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區，依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體，其區域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區，污染小，戶(hù)型設計超前，購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多�，F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設計為基礎，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè )觀(guān)，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀(guān)原因，山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少，我司預測導致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶(hù)量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人，三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考
世紀康城 山水雅居 新天美地 戶(hù)型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元
27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告范本
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告6
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告7
當前，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn)，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(cháng)162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展，現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。
作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(cháng)1.6倍，高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng )新高達為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō)，這幾年的`投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。
3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度，并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。
近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規�；�、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對主導地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。
近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(cháng)，預售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷(xiāo)售調查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。
2、個(gè)人消費成為市場(chǎng)需求的主體，縣內需求占商品房銷(xiāo)售的全部。
隨著(zhù)住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個(gè)人購房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購房面積達29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購房面積達80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導因素。目前，個(gè)人購買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購買(mǎi)住宅面積達70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買(mǎi)對象和使用上來(lái)看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對升幅較大。
因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jì)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng )造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規劃的指導，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀(guān)調控機制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險性。
(二)市場(chǎng)化運作不規范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)锨吠恋卣袠顺鲎尳鸬炔还礁偁幮袨閲乐財_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多，規模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。
(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿(mǎn)足不同的消費需求，刺激消費的增長(cháng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現供大于求的現象。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著(zhù)城市建設規模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區化、規�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知中強調，要加強房地產(chǎn)貨款監管和市場(chǎng)監管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場(chǎng)競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競爭的核心能力。一批實(shí)力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構將面臨調整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。
隨著(zhù)人們居住消費觀(guān)念的改變，個(gè)人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買(mǎi)力，對他們而言，住房消費是較長(cháng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶(hù)按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。
同時(shí)，隨著(zhù)商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對“弱勢群體”越來(lái)越關(guān)注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩定
因前幾年對市場(chǎng)釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著(zhù)前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì )減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場(chǎng)的消費潛力依然較大。隨著(zhù)政策的兌現，開(kāi)發(fā)結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。
另?yè)⺋X年11月對11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調查資料顯示，XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著(zhù)市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩定。
(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續動(dòng)力。
縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規劃布局結構，城市形態(tài)由原來(lái)的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著(zhù)城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動(dòng)沿級及周邊地區的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)。
按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續的動(dòng)力。
2、生態(tài)立縣戰略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續發(fā)展道路，是我縣實(shí)現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著(zhù)生態(tài)立縣戰略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統功能進(jìn)一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮建設穩步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò )。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當經(jīng)營(yíng)規模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
(一)建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì )通報本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結構、價(jià)格、漲幅、空置數量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì )和職能部門(mén)要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查分析，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。
保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規模，基本實(shí)現供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應發(fā)揮調控功能，加大調控力度，通過(guò)規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規模與有效需求的同步增長(cháng)。
規劃方面應發(fā)揮導向作用，通過(guò)城市建設方向和進(jìn)度的調整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模，通過(guò)對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開(kāi)發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過(guò)多的現狀，規劃設計條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節;控制單體開(kāi)發(fā)建設有利于開(kāi)發(fā)的規�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲備，并根據市場(chǎng)需求和城市建設需要逐步投放市場(chǎng)。以增強政府對土地市場(chǎng)的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標、拍賣(mài)、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時(shí)強化貨款監控，實(shí)行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經(jīng)營(yíng)不規范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續加大貨款風(fēng)險小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。
各職能部門(mén)就應嚴格履行管理職責，完善市場(chǎng)監管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權的出讓和轉讓?zhuān)匆幎ǘ急仨氝M(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應推向市場(chǎng)運作，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規定費用，適當留有開(kāi)發(fā)微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調節作用。應科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場(chǎng)造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場(chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費市場(chǎng)的發(fā)展。
要加快廉租房建設，建立保障機制，切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù)，1512人，其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項當務(wù)之急的大事。
積極引導和鼓勵開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動(dòng)消費潛力。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規，加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機構，規范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機構更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng )品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力，有效擴大市場(chǎng)需求量。
(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當前應著(zhù)力加快茶葉市場(chǎng)的擴大經(jīng)營(yíng)。
通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告8
一、調查背景及目的
近些年來(lái)，出現全國性的房地產(chǎn)過(guò)熱現象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來(lái)針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，希望有效的抑制房?jì)r(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調控房?jì)r(jià)上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產(chǎn)需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調查，便是根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門(mén)課理論知識的學(xué)習，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產(chǎn)現狀有更深入的了解。
二、調查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調查的方法，對鄭州市居民進(jìn)行隨機調查問(wèn)答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調查問(wèn)卷40份，獲取調查結果后采用Excel表對數據進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過(guò)嚴格的復核，以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
三、調查結果
1、居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強。
2、家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23、53%;排到第三位的是20xx元以下，占17、65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費者實(shí)際家庭收入水平。
3、住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開(kāi)發(fā)商在設計住宅面積時(shí)，應把重心放在該面積范圍內。
4、居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶(hù)外廣告、電視、中介機構、網(wǎng)絡(luò )、專(zhuān)業(yè)雜志、房展會(huì )、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著(zhù)重利用報紙和戶(hù)外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣。
5、居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占40%;5年的占28、57%;2年的占25、71%;一年和半年的均為2、86%。由此我們可以看出，多數消費者的購買(mǎi)能力和購買(mǎi)積極性不高，開(kāi)發(fā)商應提高消費者的購買(mǎi)積極性。
6、居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉賣(mài)。由此我們可以得出，多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤所占比例較小。
7、居民能承受房?jì)r(jià)分析、
由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕多數人還是中等收入水平，能接受的房?jì)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現實(shí)房?jì)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無(wú)法接受。
8、居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求多數為80-100m3，占45、71%;100-130 m3占28、57%;130 m3占20%;50-80m3占5、71%;50 m3為0。由此我們可以看出，多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開(kāi)發(fā)商在設計房屋時(shí)應適當增該類(lèi)房屋的數量。
9、居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10、居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出，消費者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費者最注重的生活配套設施，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。
11、居民對建筑風(fēng)格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33、33%，選擇現代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22、22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12、居民對未來(lái)兩年鄭州房?jì)r(jià)的分析
從以上數據我們可以看出，對于未來(lái)兩年鄭州市的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不的占到了31%，不好說(shuō)的占到20%，認為可能會(huì )下跌的占到了11%。 13、開(kāi)發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數據我們可以看出，開(kāi)發(fā)商與購房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開(kāi)發(fā)商的誠信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jì)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠信。
四、問(wèn)題和建議
就目前居民的住房條件來(lái)看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問(wèn)題;對于未來(lái)有購房計劃的居民來(lái)說(shuō)，多數人只會(huì )為家人居住而購房，很少的人會(huì )擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jì)r(jià)在5000/平米以下的居多，家未來(lái)的購房需要也在100平米左右，滿(mǎn)足家庭居住即可;針對鄭州市未來(lái)幾年的房?jì)r(jià)水平，多數認為會(huì )有上漲空間，但仍有部分人映，如果房?jì)r(jià)繼續上漲，居民無(wú)法支付房款，房?jì)r(jià)或許有下降的可能。從長(cháng)源看，如果越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段，加調控力度，穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告9
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區域相比，其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成，根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區
20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告10
導語(yǔ)：調研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專(zhuān)門(mén)職務(wù)的人員。希望接下來(lái)小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的開(kāi)發(fā)建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50、6萬(wàn)平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
:
土地供應結構調整。建設部等七部出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間；對房?jì)r(jià)上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上正快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產(chǎn)發(fā)展目標調整�！耙跃幼橹�、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應結構調整。力調整供應結構，加配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)源看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告11
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告12
一、摘要
目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）
XX新城區其定位為XX未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年XX新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，XX新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。
3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告13
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(cháng)，銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長(cháng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(cháng)41%。**年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2.64，**年全年呈現供不應求的局面，但是**年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。
**年1-2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，同比**年2月份增長(cháng)**.1%，相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%，但是比較**年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，**年前兩個(gè)月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現比較平穩，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135 萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。
**年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況,20xx年，南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603.51億元，銷(xiāo)售面積 **37.88萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷(xiāo)售額533.42億元，銷(xiāo)售面積為**64.52萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為 50**元/平方米，現房全年銷(xiāo)售額為77.58億元，銷(xiāo)售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4**7元/平方米，期房全年銷(xiāo)售額為455.84億元，銷(xiāo)售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24.74億元，銷(xiāo)售面積46.41萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比**年2月份增長(cháng)**.1%，相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%。其中住宅銷(xiāo)售額為20.61億元，銷(xiāo)售面積42.63萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(cháng) 16.23%，現房銷(xiāo)售額為2.05億元，銷(xiāo)售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷(xiāo)售額為18.56億元，銷(xiāo)售面積38.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(cháng)27.83%。
從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢來(lái)看，**年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現穩步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房?jì)r(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷(xiāo)售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來(lái)，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結構和質(zhì)量也相對比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠，適合有車(chē)族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著(zhù)放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jì)r(jià)普遍在**000元/
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤(pán)大多集中
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設等都在該板塊開(kāi)發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶(hù)，目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在**000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低，比較適合來(lái)南京落戶(hù)的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區房?jì)r(jià)相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號線(xiàn)，預計江寧區的房?jì)r(jià)會(huì )有較大升值空間。 三，南京未來(lái)兩年住房建設計劃,根據南京市住房建設計劃，**年南京各類(lèi)住房上市量將達**20萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平米。**年各類(lèi)住房建設用地計劃供應量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地約150萬(wàn)平方米，相比**年土地實(shí)際供應量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比**年的850萬(wàn)平方米有所下調，其中，中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬(wàn)平方米，與**的計劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬(wàn)平方米，比 **年30萬(wàn)平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平方米。09年各類(lèi)住房建設用地計劃供應 **50萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)普通商品住宅建設用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地200萬(wàn)平方米，相比**年的土地供應量有所增加，預示土地市場(chǎng)將持續活躍。09年南京市住房建設計劃總量與**年大致持平。
總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告14
前言
XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí)，人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題：這種發(fā)展是否是可持續的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會(huì )同相關(guān)部門(mén)對XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調查。
一、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況
�。ㄒ唬XX市概況
�。ǘXX市國民經(jīng)濟指標與社會(huì )發(fā)展統計
居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬(wàn)元，增長(cháng)8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長(cháng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟持續穩定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內生產(chǎn)總值年均增長(cháng)在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車(chē)等多個(gè)大項目落戶(hù)我市，固定資產(chǎn)投資持續加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續穩步提高，收入不斷增長(cháng)，消費能力增長(cháng)迅速。
�。ㄈXX市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時(shí)期，全市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標是：經(jīng)濟綜合實(shí)力顯著(zhù)增強，現代農業(yè)基本實(shí)現，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會(huì )事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著(zhù)提高，城鄉協(xié)調發(fā)展，把我市建設成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經(jīng)濟保持快速增長(cháng)。在優(yōu)化結構、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎上，實(shí)現經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展。到20xx年，地區生產(chǎn)總值達到1660億元，年均增長(cháng)15%以上。
--結構調整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結構達到15.5：45.5：39。
--城鄉區域協(xié)調發(fā)展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進(jìn)程加快，新農村建設成效顯著(zhù)，城鄉協(xié)調發(fā)展，城鎮化率達到47%。
--可持續發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會(huì )保障體系進(jìn)一步健全，城鄉居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區域未來(lái)規劃和建設
1、進(jìn)一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區建設與舊區改造同步實(shí)施，建設現代化城市。
3、舊區基礎設施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場(chǎng)、對外交通等基礎設施進(jìn)一步完善，為新世紀城市建設快速發(fā)展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況
國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房?jì)r(jià)格兩個(gè)方面調控和引導房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年，我市認真落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題，堅持以穩定（住房?jì)r(jià)格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線(xiàn)，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續穩定健康發(fā)展為目標，把各項宏觀(guān)調控政策落到實(shí)處。由于措施得力，20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房?jì)r(jià)格基本穩定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展基本適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調"的預期目標，從快速增長(cháng)期進(jìn)入到理性和平穩發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長(cháng)0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
從圖中可見(jiàn)，20xx年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著(zhù)較快的增長(cháng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在20xx年國家進(jìn)行一系列的調控措施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少，但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢分析座談會(huì )，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢依然看好。
3、商品房市場(chǎng)情況
----土地市場(chǎng)供應情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設情況
近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設情況
-----商品房銷(xiāo)售情況
商品住房購買(mǎi)主體：我市商品住房的銷(xiāo)售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷(xiāo)售套數的85.1%以上。外地人士購買(mǎi)房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過(guò)委托 （二）現階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（問(wèn)卷調查形式）
我們協(xié)調市直機關(guān)工委和城調隊等相關(guān)部門(mén)，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶(hù)型選擇、環(huán)境要求等方面總結出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調查，發(fā)放調查問(wèn)卷7000份，回收有效問(wèn)卷6400份，其中有意購房問(wèn)卷2886份，占45%，無(wú)意購房問(wèn)卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。
----購房目的
解決住房問(wèn)題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說(shuō)明消費者已經(jīng)開(kāi)始認識到在滿(mǎn)足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶(hù)占到8%，在當前宏觀(guān)調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買(mǎi)房屋的類(lèi)型
----希望購買(mǎi)房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶(hù)型住宅（占86.4%）。
----購買(mǎi)房屋能承受的單價(jià)
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買(mǎi)房屋區域
選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區域，另外學(xué)區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買(mǎi)了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規定了開(kāi)發(fā)商競買(mǎi)保證金最少兩成、1月內付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結"等19條內容。該《通
知》的出臺主要是落實(shí)"國11條"精神，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》�！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買(mǎi)資格。從此通知不難看出，在未來(lái)土地競買(mǎi)過(guò)程中，國土部門(mén)將采取更為嚴格的土地競買(mǎi)資格審查。
-----房地產(chǎn)政策：
住房和城鄉建設部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》�！锻ㄖ访鞔_要求各地加強商品住房預售行為監管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照預售方案申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監管是政府加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的重要手段，對維護我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展具有重要意義。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為。為此，《通知》要求各地切實(shí)負起責任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管。
4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》�！锻ㄖ访鞔_，商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，暫
停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區、各有關(guān)部門(mén)的責任，堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱(chēng)十年來(lái)最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場(chǎng)。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買(mǎi)人均不適用首次購買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規定看，兩人或多人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來(lái)說(shuō)，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》�！锻ㄖ芬幎�，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。顯然，新的契稅規定已與相關(guān)部門(mén)的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經(jīng)濟因素
-----宏觀(guān)經(jīng)濟形勢：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀(guān)經(jīng)濟有所波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迅速作出反應。如果宏觀(guān)經(jīng)濟形勢趨穩，預計未來(lái)幾年內房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會(huì )進(jìn)一步放緩；如果宏觀(guān)經(jīng)濟增速回落，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )進(jìn)入一定調整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì )隨著(zhù)國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國民經(jīng)濟的分配、經(jīng)濟結構、貨幣政策和財政政策都會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。
------地方經(jīng)濟因素：當地的經(jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區的三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體布局，由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調整向南部開(kāi)發(fā)，以南苑開(kāi)發(fā)區為主線(xiàn)，圍繞著(zhù)新火車(chē)站建設、勞動(dòng)湖南擴改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會(huì )因素
-----人口因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數量的關(guān)系非常密切。當人口數量增加時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )上漲;而當人口數量減少時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。人類(lèi)社會(huì )隨著(zhù)文明發(fā)達、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設施必然日益完善和普遍,同時(shí)對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導致房地產(chǎn)行情看好。如果一個(gè)地區中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會(huì )秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規模，這里所說(shuō)的家庭人口規模,是指全社會(huì )或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動(dòng),從而引起需用住房數量的變動(dòng),隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農村人口進(jìn)入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會(huì )利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
(3)起著(zhù)穩定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
我國個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著(zhù)投資過(guò)熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進(jìn)行規范,還應該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房?jì)r(jià)走勢。
心理預期是人們對市場(chǎng)走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢。我們認為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )進(jìn)一步擴大，商品房?jì)r(jià)格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會(huì )在短期內扭轉。
---保障性住房的建設：棚戶(hù)區改造、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，旨在通過(guò)政府調控，形成與市場(chǎng)需求相適應的住房供應結構，維持住房?jì)r(jià)格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利于推進(jìn)住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩定房地產(chǎn)投資增長(cháng)，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設投資可回收和循環(huán)使用。政府大規模投資建設經(jīng)濟適用房，勢必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對減少，或等同于增加了市場(chǎng)供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場(chǎng)的需求，進(jìn)而對商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會(huì )拉低房地產(chǎn)價(jià)格。
四、XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀分析
我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢在未來(lái)一段時(shí)間內將持續看好，價(jià)格也將繼續穩中有升，但增幅會(huì )逐步放緩。
一是房屋建設成本增加推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。近年來(lái)，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長(cháng)，對房?jì)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用，特別是棚戶(hù)區改造以來(lái)，實(shí)施"拆一還一"的惠民政策，低保戶(hù)、無(wú)證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面，這種賣(mài)方市場(chǎng)為主導的局面在一定程度上會(huì )推動(dòng)了房?jì)r(jià)穩步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jì)r(jià)上漲。如戶(hù)籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區購房的比例明顯增加.
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告15
今年以來(lái)，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴大內需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸好轉，商品房銷(xiāo)售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現。
一、我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現狀
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低調整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn)，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
發(fā)展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產(chǎn)建設規模及現狀；兩升一滴。隨著(zhù)我市六個(gè)部門(mén)推進(jìn)新建設措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續升溫，市場(chǎng)供應發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(cháng)規模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%；其中，居住面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%；辦公樓5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293萬(wàn)平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、新房地產(chǎn)政策對市場(chǎng)的影響分析
1.新住房政策的累積效應得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來(lái)，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來(lái)，各部門(mén)在原有基礎上不斷完善和細化各項政策措施，出臺了《關(guān)于調整城鎮房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《促進(jìn)新項目發(fā)展的政策措施》，同時(shí)增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調整為20%，將最高貸款額度從25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，將最高貸款期限從20年調整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復蘇起到了積極的作用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應對市場(chǎng)變化。去年下半年后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷(xiāo)售持續下滑的新形勢，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整發(fā)展戰略和營(yíng)銷(xiāo)策略，采取各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的兩個(gè)問(wèn)題
其次，高房?jì)r(jià)可能會(huì )對商品房銷(xiāo)售施加新的限制。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)，市場(chǎng)復蘇的跡象趨于明顯，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建筑出現了價(jià)格上漲。據報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開(kāi)始漲價(jià)，8月份出現了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現象。從城市商品房平均成交價(jià)格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比增長(cháng)17.62%。在市區，有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤(pán)，如地景藍灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價(jià)幅度大大超過(guò)人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的約束。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1.加快政策調整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論和制定政策時(shí)，應更加堅定地運用市場(chǎng)導向的標準，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的繁榮穩定奠定基礎。
2.政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現有可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導和鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展中小戶(hù)型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項目，增加廉租房、保障房建設，滿(mǎn)足廣大公民住房需求。過(guò)高的房?jì)r(jià)仍然是有效擴大市場(chǎng)交易的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者還是買(mǎi)不起現在的房?jì)r(jià)，但實(shí)際上現在的房?jì)r(jià)還是蘊含著(zhù)很大的利潤。一方面，如果開(kāi)發(fā)商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(cháng)期積累；另一方面，開(kāi)發(fā)商需要對土地儲備和住房開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理規劃，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。
3.穩定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費至關(guān)重要。
4.創(chuàng )造更好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府應不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。
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