城市建設發(fā)展調研報告
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一、基本情況
***縣屬***市管轄，地處***、***、***三州、市交界處，與***市的***縣、***州的***縣等接壤。全縣國土總面積5312平方公里，地形山高坡陡，其XX區面積占99.8%，是一個(gè)典型的山區縣，全縣轄18個(gè)鄉，164個(gè)村委會(huì )，4個(gè)社區，2239個(gè)村民小組，總人口36萬(wàn)人�？h內工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎薄弱，經(jīng)濟支撐主要靠農業(yè)，xx年縣本級財政收入***萬(wàn)元，支出***萬(wàn)元，基本上靠國家補貼。
***縣是***的北大門(mén)，通往***的交通要道，***高速公路從縣城通過(guò)，過(guò)去，由于歷史、體制、經(jīng)濟以及所處地形等多方面因素的影響，***縣在城市建設方面一直較為滯后，人口密集，房子陳舊老化，街道狹窄卻又臟又亂，道路凸凹不平，交通擁擠，縣城呈現典型的“臟、亂、差”現象。
為加快***縣的社會(huì )和經(jīng)濟發(fā)展，提XX縣城在全縣社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展中主要的中心作用，***縣縣委、縣政府抓住省委、省政府提出打通東南亞、南亞通道，建立東南亞、南亞經(jīng)濟圈的戰略部署的機遇，大興小城鎮建設，經(jīng)過(guò)幾年的努力，全縣城市設施逐步配套，功能日益健全，規模不斷擴大，面貌日新月異，城區面積由0.9平方公里擴大到1.75平方公里，新XX市人口近0.90萬(wàn)人，城市化水平年均約提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。交通擁擠、臟、亂、差的現象得到了明顯改觀(guān)。同時(shí)，城市建設的發(fā)展也帶動(dòng)了經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，特困人口從xx年的***人下降到***人。
二、主要做法
***縣城市建設在較短的時(shí)間內發(fā)生如此之大的變化，除了省委省政府、市委市政府的正確領(lǐng)導和大力支持外，縣委、縣政府在抓好規劃的前提下，打破常規、破除“等、靠、要”思想，大膽創(chuàng )新，在財力十分困難的情況下，走市場(chǎng)化運作路子、強化建管、通過(guò)新區建設促進(jìn)舊城改造，城市建設特別是新區建設一年一個(gè)樣，促進(jìn)了社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展和思想觀(guān)念的更新，他們的主要做法是：
確立發(fā)展目標，科學(xué)規劃
***縣是我省經(jīng)濟較為落后的縣之一，在城市建設方面主要存在的問(wèn)題是：產(chǎn)業(yè)支撐單一，底氣不足。全縣除***外，多數鄉鎮集鎮處于群山環(huán)抱，交通不便的山區，農民以種植業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)支撐以簡(jiǎn)單的農副產(chǎn)品加工業(yè)為主，特色產(chǎn)業(yè)少，城鎮集聚輻射功能弱，對鄉經(jīng)濟發(fā)展的帶動(dòng)力不強;其次，城鎮基礎設施建設資金不足，基礎設施建設滯后，城鎮發(fā)展不平衡，縣城街道又臟又亂。普遍存在臟、亂、差現象，1998年全縣城鎮化水平僅為7.3%，與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展不相適應;同時(shí)，在縣城規劃方面也難于適XX市發(fā)展的需要，控規、詳規等均不到位。
根據以上存在的問(wèn)題，xx年為促進(jìn)縣城經(jīng)濟社會(huì )的全面發(fā)展，縣委、縣政府首先提出了以***為龍頭，以***等集鎮功能輻射強的鄉鎮為試點(diǎn)，大興小城鎮建設;xx年，縣委、縣政府明確了縣城的發(fā)展目標，即把***建設成為“***”上綠色生態(tài)經(jīng)濟大縣、特色鮮明的**文化展示中心、中國連通東南亞國際大通道上***精品旅游景區和商貿集鎮三大目標。
為實(shí)現縣委、縣政府提出的三大目標，體現縣城在全縣經(jīng)濟中的中心作用，為縣城走入良性發(fā)展的道路，縣委、縣政府把規劃作為縣城建設的首要工作來(lái)抓，聘請了國內有知名度的規劃部門(mén)進(jìn)行規劃，引進(jìn)現代城市規劃建設理念，既立足于現實(shí)，又考慮今后城市經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，以高起點(diǎn)、高標準、有特色為基準，充分考慮地方民族建筑與自然環(huán)境結合，兼顧經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境效益，在創(chuàng )造良好環(huán)境的同時(shí)，完善公共設施、繁榮經(jīng)濟，方便群眾。
新區的規劃體現三軸二中心，即綠化軸、商業(yè)服務(wù)軸、對外交通服務(wù)中心軸;商貿金融中心、公務(wù)活動(dòng)中心。對建筑風(fēng)格求新求變，除集**、**、**文化特色的廣場(chǎng)，主干道兩邊建筑物要求控制高度為5-7層，外觀(guān)設計互不相似，18米寬民族步行街建筑高度控制為2層，局部3層，道路為青石板路面，突出**民居風(fēng)格。
為把好規劃關(guān)，縣委、縣政府多次請專(zhuān)家論證，并認真聽(tīng)取專(zhuān)家意見(jiàn)。明確的定位和富有民族特色的規劃為縣城的建設勾畫(huà)了美好的藍圖，為營(yíng)造縣城經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展和良好的人居環(huán)境、投資環(huán)境奠定了堅實(shí)的基礎。
加強組織領(lǐng)導、強化管理。
城市的建設是一項復雜的系統工程，又是規劃的實(shí)施和解決人民群眾切身利益的具體體現工程，為做好城市的開(kāi)發(fā)建設，縣委、縣政府把這一工作提上議事日程。成立了城市新區開(kāi)發(fā)建設領(lǐng)導小組辦公室，辦公室設在建設局。項目定點(diǎn)在符合規劃的前提下或是局部規劃的變動(dòng)。由縣委或是縣政府會(huì )議研討決定，形XX縣委書(shū)記親自抓，分管領(lǐng)導具體抓，每件工作層層落實(shí)，分解到人。在建設中，形成各相關(guān)部門(mén)密切配合，征地、拆遷、安置、資金籌措、工程招標、開(kāi)發(fā)建設管理等工作落到實(shí)處，工作中遇到問(wèn)題及時(shí)解決的工作局面。為認真執行規劃和保證規劃的實(shí)施，縣政府采取統一規劃、統一征地、統一設計，統一建設、統一綠化、統一出讓?zhuān)归_(kāi)發(fā)建設在有力的領(lǐng)導的下，各項工作開(kāi)展有序，工作密切配合，各有關(guān)部門(mén)齊心努力。
拓寬融資渠道，加快建設發(fā)展
***縣新區的建設需要大量的資金投入，而縣財政屬于倒掛財政，資金匱乏成為新區開(kāi)發(fā)建設的最大瓶頸制約。新區開(kāi)發(fā)啟動(dòng)時(shí)，縣政府只有***萬(wàn)元借款，而當時(shí)所需的征地就要***萬(wàn)元，資金不夠，起步艱難�？h委、縣政府通過(guò)反復研究，決定利用市場(chǎng)的力量，按照“以地生財”、“以財建鎮”、“以鎮招商”、“以商帶農”的建設思路，把城市開(kāi)發(fā)建設推向市場(chǎng)，盤(pán)活了土地存量資產(chǎn)，拓寬了投資渠道，加快了城市建設的進(jìn)程。具體的做法是：
新區通過(guò)確定每塊土地用途、面積和建設規模并進(jìn)行編號，公開(kāi)掛牌等出讓方式，實(shí)行國有土地使用權公開(kāi)拍賣(mài)制度，并通過(guò)市場(chǎng)配置土地資源，對部分片區實(shí)行統一收購，集中儲備、劃分地宗、分宗拍賣(mài)或整體拍賣(mài)，對拍賣(mài)不掉的.地宗，以協(xié)議出讓方式出讓?zhuān)ㄟ^(guò)收取土地出讓金獲得利益。土地出讓的過(guò)程明確規定了土地的出讓程序，將其使用權公開(kāi)招標，實(shí)現土地升值，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，放開(kāi)投資限制，積極引導和吸納當地社會(huì )資金和外來(lái)資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
以上一系列運作程序，充分調動(dòng)了投資者的積極性，使政府在經(jīng)營(yíng)土地中獲得了明顯的收益。截止**，新區一期開(kāi)發(fā)土地已出讓土地**宗，面積為**畝，收取出讓金**萬(wàn)元，土地出讓價(jià)格**萬(wàn)元/畝，競價(jià)高至**萬(wàn)元/畝。其中，新區民族步行街整體出讓**畝，每畝**萬(wàn)元，由***開(kāi)發(fā)公司建設經(jīng)營(yíng)。
出臺配套政策、切實(shí)解決搬遷戶(hù)后顧之憂(yōu)
***縣城新區開(kāi)發(fā)建設涉及到資金籌措、土地利用、房屋拆遷、人員安置等諸多問(wèn)題，為切實(shí)做好和解決開(kāi)發(fā)建設中遇到的問(wèn)題，縣委、縣政府解放思想、大膽創(chuàng )新，制定出臺了有關(guān)的戶(hù)籍、稅費等優(yōu)惠政策。一是出臺戶(hù)籍政策，被征地農戶(hù)一次性轉為城鎮戶(hù)口，保留剩余部分土地使用權;到新區購買(mǎi)土地和房屋的農民，可辦理農轉非，享受城鎮居民同等待遇;二是個(gè)體工商戶(hù)在新區投資建設商業(yè)用戶(hù)**元以上，無(wú)償給予劃撥一畝土地;凡在新區內購買(mǎi)房屋的用戶(hù)，**年以?xún)瓤赊D讓一次，不收取任何稅費。三是做好宣傳動(dòng)員工作。針對征地拆遷過(guò)程中存在的困難和問(wèn)題，對農民進(jìn)行耐心的心理引導。由政府出資組織被征地農戶(hù)到***等地參觀(guān)和學(xué)習，使他們了解城市建設發(fā)展對促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展和提高人民精神和物質(zhì)生活水平的實(shí)例。讓他們開(kāi)闊眼界，從思想上真正認識到城市建設發(fā)展和生活水平的提高是在政府的正確引導下，在人民群眾的支持下才能實(shí)現，改變過(guò)去的生活方式是一種文明和進(jìn)步。通過(guò)這種方式的工作，原來(lái)被征地農戶(hù)的失去土地便失去一切的巨大心理壓力和失落感得到很大改變。
為保障被征地農戶(hù)的利益，縣委縣政府為農民建立了三條保障線(xiàn)。第一條保障線(xiàn)是征地補償費和安置補助費不直接支付給被征地農戶(hù)和集體，而是通過(guò)依法計算土地補償費后，將其折算成股份，分為個(gè)人股和集體股，統一投入商貿城的建設和經(jīng)營(yíng)，吸納部分被征地農民入商場(chǎng)做工，農民持股分紅，農戶(hù)所持股份允許自愿退股，投向其他經(jīng)營(yíng)。此外，為解決被拆遷戶(hù)的生活問(wèn)題，在搬遷區配建的商鋪，交由搬遷戶(hù)經(jīng)營(yíng)。第二條保障線(xiàn)是在商貿城建成投入使用之前，政府按每畝土地每年安排**元生活補助費給拆遷戶(hù)，解決短期內的生活問(wèn)題。為了確保被征地農戶(hù)的根本利益，把轉了城鎮戶(hù)口、生活特別困難的農民納入最低生活保障對象。第三條保障線(xiàn)是劃撥了**土地建成了一個(gè)小型蔬菜市場(chǎng)，其收益作為商貿經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的損失補償。
在新區征地建設中，一期開(kāi)發(fā)征地涉及3個(gè)村民委員會(huì )，7個(gè)村民小組，431戶(hù)農戶(hù)，建筑物拆遷涉及4個(gè)單位24戶(hù)，通過(guò)以上措施和合理的安排，建設工作開(kāi)展得較為順利。
三、幾點(diǎn)體會(huì )
確立實(shí)事求是的科學(xué)規劃理念是城市建設的重要前提
一個(gè)城市的發(fā)展需要有一個(gè)準確目標和定位，沒(méi)有一個(gè)明確的發(fā)展目標和功能定位，城市的規劃發(fā)展就會(huì )很盲目。城市總體規劃是對區域資源、城市格局和支撐產(chǎn)業(yè)的布置，基于這種情況，縣委、縣政府根據***縣北回歸線(xiàn)穿城的這一特殊的地理位置，地形特征和哈尼文化等特點(diǎn)，因地制宜，實(shí)事求是的確定了城市的發(fā)展目標，樹(shù)立***對外形象，并在規劃中充分體現明確的定位和富有民族特色的思路為縣城的建設勾畫(huà)了美好的藍圖，使城市的建設上了一個(gè)檔次，為提升縣城的招商引資吸引力，營(yíng)造良好的人居環(huán)境、投資環(huán)境奠定了堅實(shí)的基礎。
加強組織領(lǐng)導是保證按城市規劃實(shí)施的重要手段
有了好的城市規劃，還需要對規劃的具體實(shí)施�；诖�，***縣在新區開(kāi)發(fā)建設中，成立了城市新區開(kāi)發(fā)建設領(lǐng)導小組辦公室，由縣委書(shū)記親自領(lǐng)導。在具體建設中，以縣建設局牽頭，各相關(guān)部門(mén)密切配合，再加上新區開(kāi)發(fā)實(shí)行土地由政府統征統管的有效的土地利用控制手段，使城市規劃得到了具體的體現，基本沒(méi)有出現違反規劃亂建亂蓋的行為，保證了規劃的城市格局和城市風(fēng)貌的實(shí)現。
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