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物業(yè)市場(chǎng)調研報告 （通用10篇）
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告對我們來(lái)說(shuō)并不陌生，多數報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。我敢肯定，大部分人都對寫(xiě)報告很是頭疼的，下面是小編收集整理的物業(yè)市場(chǎng)調研報告 （通用10篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 1
根據縣政府統一部署，近日縣商務(wù)局會(huì )同房產(chǎn)局、城市管理行政執法局、鎮組成了調研組，對城區各集貿市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng )造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區現有各類(lèi)集貿市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建材等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)3家。集貿市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家�？偨ㄖ娣e約23萬(wàn)平方米，市場(chǎng)內共有門(mén)面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶(hù)，已入住近750戶(hù)。在區域分布上，新建居委會(huì )3家，分別是北河街、舒州農貿市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì )4家，分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì )2家，分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì )1家，是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮1家，是皖鎮(附：潛山縣城區集貿市場(chǎng)基本情況調查表)。
二、現行管理模式
我縣現有的集貿市場(chǎng)建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類(lèi)性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專(zhuān)門(mén)管理人員，如天柱菜市場(chǎng)，該市場(chǎng)3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現有事業(yè)編制21人，負責天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護費用均從市場(chǎng)攤位和門(mén)面租賃費用上列支。二是由開(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮。三是開(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。四是無(wú)人管理的市場(chǎng)，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。
三、存在的主要問(wèn)題
集貿市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng )建文明城市的最薄弱環(huán)節，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
(一)綜合配套服務(wù)設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶(hù)入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的.，加上商戶(hù)素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮等入市車(chē)輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個(gè)別市場(chǎng)設施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線(xiàn)老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
(二)開(kāi)發(fā)建設市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯位，權責不明確。
金源菜市臨街門(mén)面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄，商戶(hù)、消費者車(chē)輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶(hù)占道經(jīng)營(yíng)、人車(chē)混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內居民和商戶(hù)建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農貿市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開(kāi)發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀(guān)念淡薄。一部分開(kāi)發(fā)商只建不管，市場(chǎng)建成后，門(mén)面和攤位銷(xiāo)售完畢就意味著(zhù)對市場(chǎng)管理的終結，住戶(hù)和商戶(hù)自?huà)唛T(mén)前雪，對市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津，如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開(kāi)發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場(chǎng)，同時(shí)安排的人員履行職責不到位，城市文明創(chuàng )建時(shí)，部門(mén)一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。
(三)少數市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。
金源菜市場(chǎng)內有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內門(mén)面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買(mǎi)回后，只做倉庫或車(chē)庫。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場(chǎng)是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關(guān)。構建整潔有序的集貿市場(chǎng)交易環(huán)境，保護經(jīng)營(yíng)者和消費者的合法權益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的�，F就下一步工作提出如下意見(jiàn)：
(一)實(shí)行分類(lèi)管理。
根據我縣城區現有集貿市場(chǎng)現狀，將其分為三類(lèi)，按不同類(lèi)別，明確各部門(mén)監管職責：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應督促市場(chǎng)管理人員，加強對市場(chǎng)內部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權分散，居民區與商住戶(hù)混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規模程度較高，商住戶(hù)較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農貿市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門(mén)參與，全面推行物業(yè)管理。
(二)集貿市場(chǎng)實(shí)施物業(yè)管理主要措施。
結合各市場(chǎng)現狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：
1、對正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;
2、對由開(kāi)發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農貿市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序，由縣商務(wù)局派員會(huì )同開(kāi)發(fā)商共同管理，市場(chǎng)內環(huán)境衛生由縣綜合執法局臨時(shí)派員清掃;
3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商配合，對城區集貿市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商共同組織實(shí)施。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 2
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)及召開(kāi)座談會(huì )等方式對我市住宅小區的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研，調研中發(fā)現問(wèn)題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調研中我聽(tīng)到最多的眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著(zhù)這一問(wèn)題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀(guān)念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費的理由就實(shí)在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者，沒(méi)有任何理由，就想“搭車(chē)消費”，用別人的錢(qián)享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來(lái)越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來(lái)說(shuō)，當收入小于成本或者利潤減少時(shí)，必然會(huì )降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實(shí)現小區保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。
二、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、運行不規范，作用發(fā)揮不當
在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會(huì )制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì )是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過(guò)業(yè)主大會(huì )這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀(guān)點(diǎn)，參與到小區管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區的業(yè)主沒(méi)有意識到這一點(diǎn)，對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區業(yè)主委員會(huì )成立程序不規范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區即使按規定成立了業(yè)主委員會(huì )，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì )形同虛設，不能起到應有作用。另外，個(gè)別社區對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現在以下兩方面：
一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時(shí)滿(mǎn)足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀(guān)念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì )使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務(wù)標準不統一，有待規范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買(mǎi)本小區物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì )與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價(jià)格的物業(yè)費應具體提供那些服務(wù)做出細致明確的規定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì )出現同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現象，這種現象會(huì )對業(yè)主在評價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區業(yè)主會(huì )認為物業(yè)費交得值，他們得到了應有的服務(wù)，而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉，甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區業(yè)主就會(huì )認為他們應該得到更多服務(wù)，或者減少物業(yè)費的支出，從而不愿交物業(yè)費。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：
一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；
二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。
調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區內沒(méi)交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因為開(kāi)發(fā)商承諾的配套設施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規范化
國家《物業(yè)管理條例》已頒布實(shí)施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的.一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業(yè)管理區域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數的確定等。
針對以上問(wèn)題，提出如下建議：
一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準
按照“分等定級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級，價(jià)格不同，服務(wù)內容和質(zhì)量也不同。由小區業(yè)主大會(huì )根據需要討論決定選擇具體服務(wù)標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì )制度規范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規規范成立業(yè)主大會(huì )，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì )，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)唛g誤會(huì )分歧，使小區物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應重點(diǎn)做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；
2、制定計劃，分期分批對各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；
3、實(shí)行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹(shù)立崗位就是報酬的觀(guān)念；
4、多渠道吸納有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著(zhù)力從培養其服務(wù)意識入手，說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區里，住戶(hù)人數多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏(yíng)得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關(guān)
事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區物業(yè)管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規、規章。
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實(shí)際，結合《物業(yè)管理條例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗，盡快制定出臺實(shí)施細則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創(chuàng )造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區環(huán)境的重要性，也能在適當時(shí)候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 3
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì )建設矛盾集中體現的領(lǐng)域，加強居住小區物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開(kāi)展了加強石景山區物業(yè)管理的調研，目的是全面了解我區物業(yè)管理現狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題，促進(jìn)和諧社會(huì )的建設和區域形象的提升。此次調研聽(tīng)取了區建委關(guān)于我區物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì )和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由政府相關(guān)職能部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )等單位參加的不同層次的座談會(huì )，發(fā)放了近千份居民調查問(wèn)卷，搜集了關(guān)于加強我區物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，現將調研情況報告如下：
一、我區物業(yè)管理工作的基本情況
據調查，我區共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積2000萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約1200萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區105個(gè)，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(gè)(包括各類(lèi)家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;
九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開(kāi)發(fā)建設而成的小區59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區79個(gè)，占居住小區的75%;
成立業(yè)主大會(huì )的小區11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區的14%。全區共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區登記注冊的44家，在外區注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區占25%;
抽樣調查問(wèn)卷顯示，未收取物業(yè)費的小區占33%。同時(shí)，近年來(lái)我區部分實(shí)施物業(yè)管理的小區獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數量少、規模比較小，資質(zhì)等級偏低等;
物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監管體制基本建立，2005年8月以來(lái)，成立了專(zhuān)門(mén)的工作機構，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監督檢查，開(kāi)展了物業(yè)管理規范化活動(dòng)，積極探索社區物業(yè)管理自治方式，開(kāi)展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強了我區物業(yè)管理行業(yè)政府監管的工作力度。
二、我區物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題
近年來(lái)，我區物業(yè)管理主管部門(mén)積極推進(jìn)通過(guò)公開(kāi)招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著(zhù)力搭建社區自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jì)，也總結了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀(guān)念、機制等因素的影響，我區物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：
1.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴重是各地普遍存在的問(wèn)題，我區也不例外。問(wèn)題主要包括變更規劃、配套設施不落實(shí)、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(cháng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據調查問(wèn)卷顯示，77%的受訪(fǎng)者認為居住小區物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責任，69%的受訪(fǎng)者認為居住小區技防措施不健全。
2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區現有物業(yè)管理企業(yè)規模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，市場(chǎng)競爭力不強。我區登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠;
按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門(mén)轉制而來(lái)，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務(wù)意識差;
有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費，甚至出現亂收費;
有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;
有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3.部分業(yè)主觀(guān)念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現業(yè)主權利濫用現象。據調查問(wèn)卷顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%;
71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關(guān)房產(chǎn)權利方面的規定。
業(yè)主相互不熟悉，往往出現“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì )，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì )”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì )的權威受到質(zhì)疑。據調查問(wèn)卷顯示，78%的受訪(fǎng)者所居住的'社區沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì );
當居住方面合法權益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì )維權;
87%的受訪(fǎng)者認為業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮不好，居委會(huì )作用發(fā)揮好。
4.政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著(zhù)職責劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì )等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責權利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。
此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀(guān)上既承擔一個(gè)企業(yè)的責任，又承擔著(zhù)部分政府公共服務(wù)的職能等等。
三、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議
石景山區地處城鄉結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門(mén)參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏(yíng)的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強引導，推進(jìn)我區物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競爭，協(xié)調利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會(huì )應著(zhù)力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;
建立行業(yè)自律機制，規范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;
反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;
開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;
正確引導輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;
加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續教育的長(cháng)效機制。
3.推動(dòng)各方思想觀(guān)念轉變。在對開(kāi)發(fā)商誠信考核中，要增加其開(kāi)發(fā)小區物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹(shù)立品牌意識，做好建管銜接;
行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業(yè)主維好權、用好權、盡好責;
物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會(huì )，過(guò)度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關(guān)部門(mén)和社區組織應組織成立物業(yè)調解協(xié)調機構，繼續完善社區黨委、居委會(huì )、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(cháng)效機制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì )組建工作。
4.探索我區物業(yè)分類(lèi)管理模式。我區物業(yè)管理有特殊性，應針對居住小區的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區來(lái)說(shuō)，由于觀(guān)念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對這類(lèi)長(cháng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì )、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng )造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設和諧社會(huì )做出更大貢獻。
5.大力提高居民區自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細都采用法律手段。而社會(huì )矛盾糾紛得不到及時(shí)調整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對立困境。因此，在我區物業(yè)管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過(guò)規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務(wù)意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點(diǎn)，深入開(kāi)展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶(hù)、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會(huì )公德和家庭美德水準。
6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng )造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識技能的培訓，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績(jì)效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應充分利用自動(dòng)化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業(yè)應積極建立ISO9001標準體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規�，F行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規包括《物業(yè)管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規范性文件的制定，如：業(yè)主委員會(huì )運作;
物業(yè)管理招投標;
住宅維修基金管理;
物業(yè)管理服務(wù)用房設置使用;
業(yè)主委員會(huì )的法人地位及其職責、權力和義務(wù);
明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會(huì )、居委會(huì )三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數量增多，并形成群訪(fǎng)，區法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過(guò)人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門(mén)制定與之相配套的實(shí)施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規范和指導市場(chǎng)運作。
隨著(zhù)物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著(zhù)物業(yè)管理機制的不斷創(chuàng )新，隨著(zhù)廣大業(yè)主維權意識的不斷提高，隨著(zhù)政府對物業(yè)管理監管力度的不斷加強，相信我區物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場(chǎng)競爭力，不斷出現新的整潔、美觀(guān)、安寧、舒適的宜居小區。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 4
一、華陽(yáng)地區居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)二、三級市場(chǎng)的活躍，高端商品房的二次裝修開(kāi)始增多。各種違法行為和違章建筑時(shí)有發(fā)生，引起了社會(huì )的關(guān)注。從房地產(chǎn)辦公室掌握的現狀分析，主要有以下特點(diǎn)：
�。ㄒ唬I(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建，改變了原始設計風(fēng)格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門(mén)廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。
�。ǘ┦褂玫难b飾材料比較先進(jìn)、新穎。所有裝修過(guò)的房屋都超出了原有的房屋設計標準，對社區環(huán)境的影響相對較小，與周邊房屋的格局基本一致。
�。ㄈ┫噜応P(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會(huì )一般也不直接干涉，只是對過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。
�。ㄋ模┯捎跇I(yè)主的特殊身份，包括一些海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，以免影響管理費的正常交付。
基于以上現狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門(mén)處罰力度不夠，對違章戶(hù)的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無(wú)法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。
然而，作為該建筑的業(yè)主，他認為，由于該房屋的設計在使用上不合理且過(guò)時(shí)，當該房屋的新業(yè)主搬進(jìn)來(lái)或原業(yè)主進(jìn)行二次裝修時(shí)，他經(jīng)常要求專(zhuān)業(yè)裝飾設計單位根據個(gè)性化的要求重新安排房屋的內部布局。此外，他有經(jīng)濟支付能力，因此上述違規行為時(shí)有發(fā)生。由于示范效應，它對其他所有者有很大影響，并趨于趨同。
二、進(jìn)一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議
�。ㄒ唬└魑飿I(yè)管理公司要加強對住宅裝修的指導和監督
1、加強規范裝修行為的宣傳和指導
物業(yè)管理公司應當按照《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規定》和《物業(yè)管理初步服務(wù)合同》或者《物業(yè)管理服務(wù)合同》的規定，按照《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》，履行業(yè)主房屋的管理職責，制定住宅裝修指導意見(jiàn)，配備相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修房屋的宣傳、指導和監督。
指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區內一并公告。同時(shí)，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區域內待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強住宅裝修前的管理
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續時(shí)，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。
房屋裝修前，業(yè)主或使用者應要求其書(shū)面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期、裝修內容（包括住宅裝修設計圖紙和施工方案），并為裝修施工人員辦理臨時(shí)通行證等手續。
要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見(jiàn)。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強對住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監督
物業(yè)管理公司應當指定專(zhuān)人負責住宅裝修活動(dòng)的指導、監督和管理。當業(yè)主或用戶(hù)搬入時(shí)，應督促裝修業(yè)主、用戶(hù)或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間。下午18:00至次日上午8:00及節假日，不得從事敲擊、鑿削、鋸削、鉆孔等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場(chǎng)巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發(fā)現違規現象，應當及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結構、破壞房屋外觀(guān)、違法施工和其他違法裝修行為，拒不改正的業(yè)主或用戶(hù)、住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì )，并報有關(guān)行政部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應當責令違法裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識
物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或者使用人遵守本條例的有關(guān)規定和《住宅使用公約》或者《業(yè)主公約》的規定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時(shí)收回小區臨時(shí)出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時(shí)進(jìn)行修賠。
物業(yè)管理公司對該住宅裝修單位的違約行為，可以按照約定直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
�。ǘI(yè)主委員會(huì )應當發(fā)揮自主管理的作用
業(yè)主委員會(huì )應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的`管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規和約定，及時(shí)調解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
對違反業(yè)主公約的業(yè)主或者使用人的勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )批準，業(yè)主委員會(huì )可以向人民法院提起民事訴訟。
�。ㄈ└鲄^縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法
區房地產(chǎn)局不斷完善行政執法程序。物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)的，責令按照本條例和本規定的有關(guān)規定改正，可以并處罰款。物業(yè)管理公司嚴重違反規定的，區、縣房地產(chǎn)局可以處以降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
區縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時(shí)受理、立案并到現場(chǎng)調查、取證。核實(shí)，經(jīng)核查屬實(shí)的，根據《條例》的相關(guān)規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 5
為了使“加強小區物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì )議更加富有成效，市政協(xié)文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開(kāi)了座談會(huì )，對我市小區物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會(huì )議協(xié)商參考。
一、發(fā)展現狀
近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會(huì )管理、建設完美社區、提高市民生活質(zhì)量、維護社會(huì )和諧穩定的一項重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規范制度體系。2011年以來(lái)，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。
2.強化了對物業(yè)主體的培育和監管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。2014年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實(shí)現了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場(chǎng)主體的監管。依法實(shí)行市場(chǎng)準入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價(jià)成果的運用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術(shù)規范。
二、主要問(wèn)題
雖然我市小區物業(yè)管理取得了長(cháng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì )和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車(chē)輛停放無(wú)序。由于前期建設車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區內有限的停車(chē)位(庫)已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區內大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區內交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區金色曉島小區就出現過(guò)因為他人的車(chē)輛停放在車(chē)庫門(mén)口，車(chē)庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫之車(chē)的案例。
2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺周?chē)钆�、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀(guān);有的高檔別墅小區甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費用難收。目前市城區物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，2015年小區業(yè)主欠費額度平均達25%，個(gè)別小區高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費。
4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節出現問(wèn)題，都會(huì )導致小區內亂象頻發(fā)，影響社會(huì )安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費項目溝通不及時(shí)，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì )主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執法缺位。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導致物業(yè)管理區域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區域內，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門(mén)對小區內亂搭亂建現象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對小區車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區提供的基本服務(wù)，而社區因為人力和資金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區因服務(wù)主體不明確，衛生、治安、交通等服務(wù)項目長(cháng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對小區道路、下水道等基礎設施進(jìn)行了大規模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時(shí)有反彈的可能。
三、原因分析
我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學(xué)應對，其主要原因：
1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會(huì )地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著(zhù)力開(kāi)展的完美社區建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內部考核和獎懲機制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。目前，我市僅有27%的小區成立業(yè)主委員會(huì )，而且有相當部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會(huì )委員準入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì )不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛(ài)護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門(mén)在規劃設計把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
四、幾點(diǎn)建議
調查組認為，小區物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì )留下諸多后遺癥。首先是小區停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì )擴散到社會(huì )，或侵占公共空間或引起社會(huì )不穩定，增加社會(huì )管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì )不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應引起足夠重視。
1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績(jì)效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區網(wǎng)格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業(yè)管理機構的.人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專(zhuān)項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng )新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì )反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jì)的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。
2.明確職責，構建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執法向小區院內延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標準及統籌協(xié)調與督導指導方面的作用，進(jìn)一步明確規劃、城管、住建、公安、質(zhì)監、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區縣(市)政府(管委會(huì ))，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè )”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會(huì )，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調各方搞好小區的監督、管理和服務(wù)。
3.分類(lèi)指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開(kāi)式小區進(jìn)行分類(lèi)指導，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對敞開(kāi)式老舊小區的物業(yè)管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì )進(jìn)行自治，專(zhuān)項負責轄區內無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng )新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹(shù)立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現物業(yè)服務(wù)升級轉型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業(yè)委會(huì )，提高業(yè)委會(huì )組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺(jué)意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺(jué)意識。強化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì )地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì )氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責。
6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區物業(yè)管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對老舊小區采取以獎代補方式，落實(shí)市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區分期分批進(jìn)行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線(xiàn))劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 6
一、引言
隨著(zhù)國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據我們觀(guān)察發(fā)現，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應運而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是人們對物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的治安、環(huán)衛、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容，范圍相當廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區內的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，隨著(zhù)生產(chǎn)生活節奏的加快，人們對物質(zhì)文明和精神文明內涵和外延認識的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來(lái)看，物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項目業(yè)將越來(lái)越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅，并對其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調查。通過(guò)以調查問(wèn)卷的方式對小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿(mǎn)意度進(jìn)行了測評。希望通過(guò)這次調查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門(mén)比較客觀(guān)的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
二、研究設計
�。ㄒ唬┭芯康睦碚摷僭O
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調查，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現象。調查居民對小區物業(yè)管理公司最不滿(mǎn)意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現象，從中更深入調查天津居民對物業(yè)服務(wù)公司的要求。
�。ǘ┱{查對象
小海地地區的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里
�。ㄈ┱{查時(shí)間
4月9日就現有規劃方案專(zhuān)項討論會(huì )
4月13日提交調研問(wèn)卷樣本及調研細化方案 4月16日進(jìn)行問(wèn)卷的新一輪修改，并最終確定
4月17日-5月6日走訪(fǎng)小區，逐個(gè)進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)，問(wèn)卷總數80份，有效問(wèn)卷70份5月7日-13日進(jìn)行數據統計分析，市調報告完成提交
�。ㄋ模┱{查方法
首先采取調查問(wèn)卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
�。ㄎ澹┱{查內容
為了更深入的.調查小海地地區物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調查。
1.調查小區的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區環(huán)境、安保、配套設施等方面對業(yè)主進(jìn)行調查，從而分析小區業(yè)主對小區物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿(mǎn)意度。
2.調查小區的物業(yè)管理收費滿(mǎn)意程度：項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業(yè)主進(jìn)行調查，從而分析小區業(yè)主對物業(yè)管理的收費滿(mǎn)意度和更好的規范小區物業(yè)管理費的收取。
�。┵Y料的收集和分析
資料主要來(lái)源于發(fā)放的問(wèn)卷。本次調查了三個(gè)小區，實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問(wèn)卷80份，有效回收率100%，全部問(wèn)卷資料由調查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計算機基本情況。
分析方法：在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
三、調查結果與分析
�。ㄒ唬﹩�(wèn)卷結果分析
四、結論與建議
�。ㄒ唬┱{查結果
無(wú)論從哪個(gè)年齡段的人來(lái)看，衛生環(huán)境都是最突出的問(wèn)題，在走訪(fǎng)過(guò)程中，我們也親身體會(huì )到小海地地區的衛生環(huán)境問(wèn)題確實(shí)很?chē)乐�，其次安保�?wèn)題與配套設施問(wèn)題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業(yè)問(wèn)題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區衛生環(huán)境問(wèn)題。
�。ǘ┬l生環(huán)境問(wèn)題原因分析
1.小海地地區居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業(yè)服務(wù)要求也不高。
2.多數小海地地區居民原為附近工廠(chǎng)的工人，人群整體素質(zhì)相對偏低，經(jīng)濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區與津南區交界處，人員流動(dòng)比較大，不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無(wú)人管理的結果。
4.與天津市內六區房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業(yè)水平相對不夠成熟。
5.缺少居委會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的管理。
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1.建立健全業(yè)主大會(huì )制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應該說(shuō)，健全業(yè)主大會(huì )制度是一個(gè)突破口。通過(guò)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理中心協(xié)調，并對其工作進(jìn)行監督。
2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區、潔安序物業(yè)對院內的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對衛生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區、各單位要結合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng)，各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條，通過(guò)宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會(huì )的契機，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運會(huì )”以此調高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會(huì )等要進(jìn)行不定期的衛生環(huán)境檢查，強化監督，落實(shí)獎懲。
6.對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)標準化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(cháng)期穩定的基本要求，工作標準是實(shí)施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說(shuō)：既要使操作人員知道自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進(jìn)行考評來(lái)控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評，一總結講評，一交流學(xué)習，就可以保證控制過(guò)程兼顧結果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節，規范到每一個(gè)細節，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過(guò)日常的互動(dòng)交流學(xué)習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過(guò)持之以恒地反復抓，抓反復，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶(hù)）共同努力下，就一定能夠持續的改進(jìn)提高住宅小區環(huán)境衛生質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主（住戶(hù)）的需求和潛在需求。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 7
物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)民生工程，規范物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，對于建設生態(tài)宜居城市、提升生活品質(zhì)具有十分重要的現實(shí)意義。
一、統籌結合，完善小區物業(yè)規劃布局。
城市，讓生活更加美好。我區城市建設進(jìn)入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區物業(yè)規劃布局。一是完善物業(yè)管理規劃。將小區建設、物業(yè)管理納入城市規劃，與城市建設、社區建設、棚戶(hù)區改造、舊城改造等工作結合起來(lái)，與嬰幼兒、兒童、學(xué)生、青壯年、中老年等不同人群的需求結合起來(lái)，探索編制多規融合的＂物業(yè)服務(wù)管理＂規劃體系，引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng )造人性化與安全性的居住環(huán)境。二是完善老城物業(yè)布局。鼓勵各類(lèi)社會(huì )資本興辦物業(yè)公司，在社區協(xié)調管理下，從事老舊小區物業(yè)服務(wù)。對具備封閉條件、公共設施配套較好的住宅小區，恢復市場(chǎng)化標準物業(yè)服務(wù)管理。對公共配套設施嚴重缺失，無(wú)法圍成小區庭院的散居小區或單體樓宇，以社區為單位，整合成為一個(gè)物業(yè)小區，成立業(yè)主委員會(huì )，由社區作為第三方協(xié)調業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，實(shí)行＂衛生保潔、維護維修＂托底服務(wù)，逐步培育業(yè)主物業(yè)消費意識，向市場(chǎng)化管理過(guò)渡。三是完善老舊小區基礎設施。依托舊城風(fēng)貌改造工程，逐步完善舊城區無(wú)物管小區和單體樓的改造規劃，以＂有規范車(chē)位、有綠化花園、有門(mén)崗用房、有標準公示欄＂的＂四有＂標準，統一建設驗收。加強房屋外觀(guān)改造、空地綠化、劃線(xiàn)停車(chē)、消防設施配套、下水管網(wǎng)改造和管線(xiàn)更換等基礎設施建設，全面改善舊城區基礎條件和整體形象，再交社區物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或居民自治。
二、整合資源，構建齊抓共管的工作格局。
物業(yè)管理涉及到發(fā)改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區等諸多部門(mén)，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強物管執法力量。以創(chuàng )建全國文明城市為契機，將物業(yè)管理納入城市管理委員會(huì )，整合城市聯(lián)合管理執法大隊力量，加大對房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區亂象的執法監管力度。二是明確各方職能職責。區房管分局負責全區物管活動(dòng)的監督管理工作，積極爭取市房管局的支持，強化審批、指導、監督和管理等職能，結合《物權法》的相關(guān)規定，制定出臺物業(yè)管理實(shí)施細則。街道按照屬地管理原則，負責轄區內物管活動(dòng)的協(xié)調服務(wù)工作，指導所有住宅（包括規模小區、單體樓、單位宿舍）成立業(yè)主委員會(huì )，健全物業(yè)管理工作聯(lián)系會(huì )議制度、物業(yè)糾紛調處機制等。業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )加強對物業(yè)企業(yè)履職情況的監督，協(xié)調解決物業(yè)糾紛，維護小區的正�；顒�(dòng)和秩序，帶動(dòng)小區按時(shí)、足額繳納物管費。三是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用。物管協(xié)會(huì )協(xié)助政府開(kāi)展工作，承擔部分社會(huì )職能，參與物業(yè)行業(yè)監督準入工作，依法規范行業(yè)行為、建立職業(yè)操守、維護行業(yè)權益、提升行業(yè)素質(zhì)，督查物業(yè)服務(wù)組織或其他物業(yè)服務(wù)人員誠信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護物業(yè)管理各方合法權益。
三、市場(chǎng)運作，培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
堅持市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化運行，把小區物業(yè)管理交給企業(yè)和市場(chǎng)。一是引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。著(zhù)力引進(jìn)一批資質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)、實(shí)力強的知名大集團、大企業(yè)，來(lái)南注冊成立分公司。參照招商引資獎勵辦法，對引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)給與獎勵。二是壯大龍頭企業(yè)。設立物業(yè)企業(yè)發(fā)展基金，鼓勵集約、規模發(fā)展，扶持企業(yè)做強做大，打造品牌企業(yè)、樣板小區。發(fā)揮龍頭企業(yè)示范效應，組織優(yōu)秀物業(yè)公司輪回講課宣傳，提升物業(yè)服務(wù)整體水平。制定物業(yè)公司資質(zhì)升級獎勵辦法，提升公司資質(zhì)層次。三是培育專(zhuān)業(yè)人才。引導企業(yè)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，把物業(yè)管理人才納入人才工作，在引進(jìn)、安置、培育、激勵等方面創(chuàng )新政策。強化協(xié)會(huì )職能，指導企業(yè)加強員工崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識等培訓，堅持持證上崗，規范企業(yè)員工服務(wù)禮儀，建立一支符合市場(chǎng)經(jīng)濟需要、能夠滿(mǎn)足廣大業(yè)主需求的物業(yè)管理職業(yè)化隊伍。
四、依法治理，解決物業(yè)收費難問(wèn)題。
按照＂依法治區＂要求，將小區物業(yè)管理納入法制軌道。一是出臺物業(yè)收費指導標準。制定出臺《物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標準指導價(jià)》，將資質(zhì)等級、服務(wù)內容與收費標準掛鉤，建立＂以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定＂的物業(yè)服務(wù)收費標準。二是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。引入競爭機制和招投標機制，采�。㈦p向選擇＂，物業(yè)公司將收費標準、服務(wù)內容、服務(wù)標準等情況進(jìn)行公示，由小區業(yè)主委員會(huì )組織全體業(yè)主集體討論選擇具體服務(wù)標準，與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權利義務(wù)。三是公示物業(yè)費收支情況。行業(yè)協(xié)會(huì )督促物業(yè)企業(yè)將收費情況、使用情況全面詳細地對業(yè)主公示，由業(yè)主委員會(huì )組織業(yè)主代表，對其進(jìn)行審核，消除業(yè)主疑慮，促進(jìn)物業(yè)費開(kāi)支情況公開(kāi)透明。四是培育物業(yè)消費意識。在電視臺、門(mén)戶(hù)網(wǎng)、公交車(chē)移動(dòng)電視等媒體，全面宣傳《物權法》、《省物業(yè)管理條例》及物業(yè)收費指導意見(jiàn)等，增強全民物業(yè)服務(wù)消費意識。探索公職人員物業(yè)繳費與年終考核掛鉤機制，發(fā)揮帶頭作用，倡導良好的社會(huì )風(fēng)氣。
五、加強監管，健全物業(yè)企業(yè)考核評價(jià)體系。
完善物業(yè)企業(yè)的監管機制，促進(jìn)行業(yè)規范化、制度化。一是建立物業(yè)企業(yè)誠信評價(jià)體系。學(xué)習物業(yè)管理企業(yè)tsc戰略的5s體系，由行業(yè)協(xié)會(huì )制定物業(yè)公司誠信評價(jià)指標，定期組織業(yè)主開(kāi)展滿(mǎn)意度測評，形成物業(yè)公司誠信評價(jià)檔案，作為物業(yè)公司資質(zhì)核定、資質(zhì)復核、達標創(chuàng )優(yōu)時(shí)的主要依據。對業(yè)主投訴多的'，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，整改不達標的，建議該物業(yè)管理項目經(jīng)理在三年內不得擔任項目經(jīng)理，形成監管有序的物業(yè)公司誠信評價(jià)體系。二是建立物業(yè)保證金制度。物業(yè)企業(yè)入駐時(shí)，一次性繳納保證金，企業(yè)退出時(shí)或經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)5年后返還。創(chuàng )新績(jì)效考核，每年對企業(yè)收取保證金，根據業(yè)主評價(jià)結果，年底按比例返還。采取以獎代補的方式，將物業(yè)企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)表彰獎勵，督促和激勵其不斷提升服務(wù)水平。三是建立物業(yè)預收費監管機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房管、金融機構簽訂物管費三方監督協(xié)議，由房管部門(mén)設立專(zhuān)門(mén)監督賬戶(hù)，建立預收物管資金進(jìn)賬、批準、撥付等管理臺帳，根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)每季度費用使用情況進(jìn)行撥款，并向小區公布，避免業(yè)主與企業(yè)因費用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。
六、人文關(guān)懷，化解物業(yè)矛盾糾紛。
堅持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營(yíng)造互幫友愛(ài)的小區氛圍；另一方面，及時(shí)解決業(yè)主提出的問(wèn)題。一是豐富小區文化。在特殊節日對特殊群體開(kāi)展慰問(wèn)，體現小區物管以人為本的服務(wù)理念。不定期舉辦保健講座、業(yè)主運動(dòng)會(huì )、文藝晚會(huì )、親子活動(dòng)等，積極開(kāi)展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進(jìn)評選，適當給予物質(zhì)獎勵，提升業(yè)主的歸屬感。二是強化業(yè)主自治。倡導＂美好小區、人人共建＂的價(jià)值取向，將業(yè)主自治納入社區民主建設范疇。由社區牽頭，加強對業(yè)主委員會(huì )的培訓、指導力度。探索建立業(yè)主委員會(huì )考核機制，把業(yè)主大會(huì )召開(kāi)率、業(yè)主參與率、矛盾化解率等作為重要指標，每年度選評優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì )，充分調動(dòng)積極性。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 8
一、xx市中心城區物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，服務(wù)效率低、經(jīng)營(yíng)效益差。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。由于我區物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)，自行“夭折”。
3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費現象普遍。有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車(chē)收費及車(chē)庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的現象比比皆是。
二、物業(yè)服務(wù)收費現狀
新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務(wù)費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無(wú)損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見(jiàn)較大，導致出現：
1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是住戶(hù)無(wú)力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接,將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。五是業(yè)主物業(yè)繳費意識淡薄。
2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電費。
三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本現狀
經(jīng)營(yíng)成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用占3%，稅費占8%。
1、吉州區作為xx市中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業(yè)者較多，有的購買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
2、由于已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來(lái)，導致許多小區由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據統計，大部分住宅小區物業(yè)服務(wù)收費率僅達40－60%,極個(gè)別達到90%以上。
3、當物價(jià)部門(mén)根據經(jīng)濟發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。
由于物業(yè)費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。
四、明確服務(wù)類(lèi)型，對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行類(lèi)別管理。
多層、高層住宅和經(jīng)濟適用、福利房、商鋪、寫(xiě)字樓等住宅物業(yè)服務(wù)費實(shí)行政府定價(jià)。小區車(chē)位租用管理服務(wù)費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實(shí)行政府指導價(jià)。特約服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
五、加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見(jiàn)建議
2、未使用或不入住的'房屋，“業(yè)主不交納設備運行專(zhuān)項服務(wù)費”不合理，也不符合實(shí)際，比如：電梯運行服務(wù)費。
3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問(wèn)題。
4、房屋公共維修基金的使用問(wèn)題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
5、應明確私家車(chē)庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費。
6、應明確當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，現行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單措施或程序。
7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門(mén)直接向業(yè)主收取。
8、xx市環(huán)衛部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶(hù)、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業(yè)小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。由于市環(huán)衛處并未提供相應服務(wù)，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。
9、《取消江西省發(fā)改委贛計商價(jià)字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的補充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實(shí)行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監管，加大失信懲誡力度。同時(shí)，強化宣傳發(fā)動(dòng)，引導業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)消費理念。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 9
一、目前我鎮物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況
上半年，鎮城管辦在七個(gè)城市社區中各選擇一個(gè)住宅社區作為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破了原有的社區責任制管理模式，重點(diǎn)抓好臟亂無(wú)人值守社區的物業(yè)管理。上半年的重點(diǎn)是選擇試點(diǎn)項目，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì )。七個(gè)城市社區試點(diǎn)的具體情況如下：
社區：社區選擇三星花園小區作為試點(diǎn)。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶(hù)。該小區前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(cháng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測算，要在該小區建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區在小區召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備會(huì )，向各家各戶(hù)發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準備成立業(yè)主委員會(huì )。
二、社區：
該社區去年率先實(shí)施物業(yè)管理，并成功地在糧食局社區成立了業(yè)主委員會(huì )，制定了業(yè)主章程，并協(xié)助社區實(shí)施物業(yè)自治管理。今年，社區將把綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理的重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城擁有近300家業(yè)主。自十多年前建成以來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，還有許多遺留問(wèn)題。這一直是該縣城市管理和衛生建設的死角和難點(diǎn)。據采訪(fǎng)，綜合批發(fā)城實(shí)施物業(yè)管理需要解決四個(gè)遺留問(wèn)題：清理化糞池、拆除消防通道上的違法建筑、恢復大門(mén)和門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房。預計總成本近50萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調，成立了社區業(yè)主委員會(huì )，簡(jiǎn)單地疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違法建筑，并從開(kāi)發(fā)商手中獲得了兩個(gè)作為物業(yè)管理用房的立面。致遠地產(chǎn)公司已經(jīng)提出了初步的管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)和門(mén)柱的問(wèn)題。7月30日晚，鎮政府組織綜合批發(fā)城社區全體業(yè)主召開(kāi)會(huì )議，正式宣布社區管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，使社區走上規范管理的軌道。
三、觀(guān)山社區：
試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛生創(chuàng )建等任務(wù)，請求取消建筑公寓作為其創(chuàng )建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶(hù)，以前社區在小區內實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區，后來(lái)小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長(cháng)效管理�，F在社區已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì )，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì )，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協(xié)助，在現場(chǎng)走訪(fǎng)了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問(wèn)題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開(kāi)相關(guān)責任主體的協(xié)調會(huì )，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門(mén)社區：
作為老城區，老西門(mén)社區是無(wú)人值守社區最多、縣長(cháng)熱線(xiàn)投訴最多、創(chuàng )建任務(wù)最難、實(shí)施物業(yè)管理任務(wù)最難的社區。社區先后在百貨大院、電影大院、土產(chǎn)大院、醬油廠(chǎng)大院、新商業(yè)村、橋頭花園等地召開(kāi)會(huì )議和走訪(fǎng)，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現狀，最后確定在電影院落、醬油廠(chǎng)院落和土特產(chǎn)院落實(shí)施物業(yè)管理。目前，我們正在籌款解決電影院的.物業(yè)管理室和大門(mén)問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區：
試點(diǎn)一：農資大市場(chǎng)。農資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿(mǎn)，準備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠物業(yè)開(kāi)始走訪(fǎng)業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶(hù)，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶(hù)。由于新遷戶(hù)入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿(mǎn)后，物業(yè)公司退出，現在小區沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區已在小區內召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備小組會(huì )議，張貼了有關(guān)宣傳法規，投票選舉了業(yè)主委員會(huì )，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
六、中都社區：
社區選擇社區作為試點(diǎn)。該社區是廣福橋煤礦原職工宿舍區，擁有近70名業(yè)主。重組后，由社區接管。然而，由于收費情況不佳，管理困難，社區每年都必須投資于債務(wù)。今年，社區率先在社區實(shí)施物業(yè)管理，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉成立業(yè)主委員會(huì )，幫助完善業(yè)主章程。6月，該社區正式開(kāi)始自主管理。
二、物業(yè)管理工作開(kāi)展過(guò)程中存在的難點(diǎn)
1、社區對物業(yè)管理的社會(huì )效益認識不足。個(gè)別社區認為物業(yè)管理與社區管理存在利益沖突，工作積極性不高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規范，無(wú)門(mén)崗和門(mén)廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、標準控制混亂。社區亂搭亂建現象嚴重，臨時(shí)建筑占用消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空露臺種植蔬菜，占用綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢(qián)，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對自己應盡的責任和義務(wù)不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)行為不規范�，F有的幾家物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)化程度不高，管理不夠專(zhuān)業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗和管理模式，盈利目的過(guò)于明顯。
6、前期物業(yè)管理不規范，開(kāi)發(fā)建設所遺留下來(lái)的問(wèn)題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主會(huì )議難以組織。居民對物業(yè)管理的含義理解不清，缺乏信心，參與會(huì )議的積極性低。
8、媒體關(guān)注程度不夠。
三、對我鎮物業(yè)管理的建議
1、嚴格執行物業(yè)管理的法律、法規及規章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費等各方面各環(huán)節做到依法管理和運作。政府要加強服務(wù)意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀(guān)的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準入制度。加強物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵開(kāi)發(fā)商從社會(huì )上聘請那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。鼓勵通過(guò)招投標等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權清晰、權責明確、政企分開(kāi)、科學(xué)管理”的要求，建立現代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，通過(guò)多種渠道和形式培養人才，為物業(yè)管理的可持續發(fā)展提供人力資源。
3、社會(huì )公眾應客觀(guān)公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀(guān)念。
四、下一步工作重點(diǎn)
一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；
三是加強業(yè)主大會(huì )組建的指導監督工作；
四是進(jìn)一步規范前期物業(yè)管理招投標工作；
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費機制；
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；
七是理順好物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。
物業(yè)市場(chǎng)調研報告 10
物業(yè)管理是今年鎮經(jīng)濟工作會(huì )議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(cháng)的過(guò)程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況
上半年，鎮城管辦在七個(gè)城區社區各選一處居民小區作為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì )。城市七個(gè)社區的試點(diǎn)具體情況為：
1、社區：社區選擇三星花園小區作為試點(diǎn)。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶(hù)。該小區前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(cháng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對于物業(yè)管理，多數人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測算，要在該小區建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區在小區召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備會(huì )，向各家各戶(hù)發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準備成立業(yè)主委員會(huì )。
二、社區：
社區去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區成立了業(yè)主委員會(huì )，建立了業(yè)主規約，協(xié)助小區實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶(hù)，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛生創(chuàng )建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪(fǎng)，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門(mén)及門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調，目前成立了小區業(yè)主委員會(huì )，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發(fā)城小區召開(kāi)全體業(yè)主會(huì )議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三、觀(guān)山社區：
試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的'衛生創(chuàng )建等任務(wù)，請求取消建筑公寓作為其創(chuàng )建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶(hù)，以前社區在小區內實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區，后來(lái)小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長(cháng)效管理�，F在社區已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì )，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì )，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協(xié)助，在現場(chǎng)走訪(fǎng)了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問(wèn)題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開(kāi)相關(guān)責任主體的協(xié)調會(huì )，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門(mén)社區：
老西門(mén)社區作為老城區，無(wú)人管小區最多，縣長(cháng)熱線(xiàn)投訴最多，創(chuàng )建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠(chǎng)庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì )走訪(fǎng)，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠(chǎng)庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區：
試點(diǎn)一：農資大市場(chǎng)。農資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿(mǎn)，準備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠物業(yè)開(kāi)始走訪(fǎng)業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶(hù)，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶(hù)。由于新遷戶(hù)入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿(mǎn)后，物業(yè)公司退出，現在小區沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區已在小區內召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì )籌備小組會(huì )議，張貼了有關(guān)宣傳法規，投票選舉了業(yè)主委員會(huì )，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。
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