呼和浩特市住宅區物業(yè)管理辦法「全文」

　　《呼和浩特市住宅區物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2000年4月10日市人民的政府第18次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予發(fā)布施行。下面是辦法全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強城市住宅區物業(yè)管理，規范物業(yè)管理服務(wù)行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造良好的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內城市住宅區物業(yè)管理。中央、自治區駐呼單位的物業(yè)實(shí)行屬地化管理。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)住宅區物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的住宅共用部分、共用設備和共用設施。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )的委托，根據物業(yè)委托管理合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結合的原則。

　　第五條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責組建業(yè)主委員會(huì )，培育物業(yè)管理公司，監督、指導業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理公司的工作;培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范物業(yè)管理行為;統一管理物業(yè)管理專(zhuān)用基金;加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理;負責組織實(shí)施本辦法。

　　建設、電力、郵電、環(huán)保、公安、物價(jià)、工商等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本辦法。

　　城市建設和管理實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的形式，市內四區街道辦事處、居委會(huì )應當注冊相應的物業(yè)管理公司，做好物業(yè)管理工作。

　　駐區非作戰部隊、武裝警察部隊的后勤保障社會(huì )化管理，政府給予一定的優(yōu)惠政策。

　　第二章 物業(yè)管理公司及其職責

　　第六條 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理以及提供有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)單位，具有獨立企業(yè)法人資格。

　　第七條 成立物業(yè)管理公司必須符合下列條件：

　　(一)有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機構;

　　<二)有適用物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定場(chǎng)所;

　　(三)有與經(jīng)營(yíng)規模相適應的注冊資金;

　　(四)有初級以上的工程、經(jīng)濟、會(huì )計等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員各一名以上;

　　(五)法律、法規規定的其他條件。

　　第八條 成立物業(yè)管理公司，必須報市房產(chǎn)行政主管部門(mén)審核，取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執照》，方可開(kāi)業(yè)。

　　第九條 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》實(shí)行年檢制度。

　　物業(yè)管理公司的從業(yè)人員實(shí)行持證上崗制度。從業(yè)人員上崗執業(yè)必須持有市房產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的崗位證書(shū)。

　　第十條 物業(yè)管理公司接受委托實(shí)行邀請招標、公開(kāi)招標制度。

　　第十一條 物業(yè)管理公司根據住宅區物業(yè)委托管理合同對住宅區實(shí)施物業(yè)管理，簽訂書(shū)面合同。委托管理合同應當自簽訂后十五日內報市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第十二條 物業(yè)管理公司在住宅區范圍內就下列事項進(jìn)行管理：

　　(一)房屋的使用、維修、養護;

　　(二)消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車(chē)房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設施的使用、維修、養護和管理;

　　(三)清潔衛生;

　　(四)車(chē)輛行駛及停泊;

　　(五)公共秩序;

　　(六)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)規定和委托管理合同規定的其他物業(yè)管理事項。

　　第十三條 物業(yè)管理公司的權利：

　　(一)根據有關(guān)法律、法規，結合實(shí)際情況，制定本住宅區物業(yè)管理辦法;

　　(二)依據委托管理合同和有關(guān)規定收取管理費用;

　　(三)制止違反住宅區物業(yè)管理規定的行為;

　　(四)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

　　(五)對無(wú)故不交各項應交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳納并按規定收取滯納金。

　　第十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　　(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益;

　　(二)按市房產(chǎn)行政主管部門(mén)規定的標準和委托管理合同對住宅區實(shí)施物業(yè)管理;

　　(三)接受業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主的監督;

　　(四)組織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區生活服務(wù)和開(kāi)展社區文化活動(dòng);

　　(五)按照法律、法規和市政府的有關(guān)規定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十五親 物業(yè)管理服務(wù)收費，應當遵循公平、合理、公開(kāi)以及與管理服務(wù)水平相適應的原則。

　　第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目;

　　(一)管理費。用于物業(yè)管理區域的日常管理，包括物業(yè)管理區域內的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用的財務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù);

　　(二)房屋設備運行費。用于電梯、水泵等房屋設備運行服務(wù)所需的費用;

　　(三)綠化管理費。用于綠地，花草的澆灌修剪;

　　(四)保潔費.用于物業(yè)管理區域內日常保潔服務(wù)所需的費用;

　　(五)保安費。用于物業(yè)管理區域內日常安全保衛服務(wù)所需的'費用;

　　(六)維修費。用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用。

　　前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項費用按月分項計算，第(六)項費用按實(shí)際維修項目計算。

　　第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費的標準按照下列規定確定：

　　(一)住宅的公共性服務(wù)收費標準，由市物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定，并領(lǐng)取由市物價(jià)行政主管部門(mén)核發(fā)的《收費許可證》。

　　(二)其他服務(wù)項目的收費標準，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

　　第十八條 業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定。

　　物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過(guò)三個(gè)月。

　　第十九條 物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　未受業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。

　　第二十條 物業(yè)管理公司對住宅區的管理未能達到市房產(chǎn)行政主管部門(mén)和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業(yè)主委員會(huì )或委托方可以終止合同。

　　第二十一親 物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內，向業(yè)主委員會(huì )力，理下列事頃，并報市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案;

　　(一)對預收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實(shí)結算，多收的部分予以退還;

　　(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;

　　(三)移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財物。

　　第三章 業(yè)主自治管理

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì )是在市房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)區域實(shí)施自治管理的組織，代表和維護業(yè)主的合法權益。

　　第二十三親 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì )委員應當由業(yè)主擔任。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內，有下列情況之一的，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應當會(huì )同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　　(一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

　　(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

　　(三)住宅出售己滿(mǎn)兩年。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，持下列文件向民政部門(mén)登記后，到市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案;

　　(一)成立業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū);

　　(二)業(yè)主委員會(huì )委員名單;

　　(三)業(yè)主委員會(huì )章程;

　　(四)業(yè)主公約。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì )的權利：

　　(一)召集和主持業(yè)主大會(huì );

　　(二)制定業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約;

　　(三)選聘或續聘物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同;

　　(四)審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算;

　　(五)檢查、監督物業(yè)管理工作的實(shí)施以及規章制度的執行。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì )的義務(wù)：

　　(一)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項管理措施;

　　(二)督促業(yè)主執行物業(yè)管理的各項規定，履行管理公約，及時(shí)交納各項管理服務(wù)費用;

　　(三)接受業(yè)主的監督;

　　(四)接受市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導和監督;

　　(五)協(xié)調業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系。

　　第四章 物業(yè)的接管、使用和維護

　　第二十七條 開(kāi)發(fā)建設單位在工程竣工綜合驗收合格，并領(lǐng)取有關(guān)部門(mén)簽發(fā)的《綜合驗收合格證書(shū)》后，須到市房產(chǎn)行政主管部門(mén)申報辦理物業(yè)移交手續。

　　第二十八條 辦理移交手續的物業(yè)，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。

　　業(yè)主委艮會(huì )成立之前，由開(kāi)發(fā)建設單位委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理，簽訂委托管理合同。

　　第二十九條 開(kāi)發(fā)建設單位在移交物業(yè)時(shí)，向業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理公司提交下列工程律設資料：

　　(一)竣工驗收合格證書(shū)及有關(guān)資料;

　　(二)規劃總平面圖;

　　(三)竣工總平面圖;

　　(四)地下管網(wǎng)竣工田;

　　(五)建筑施工全套圖紙;

　　(六)其他必要的資料。

　　第三十條 開(kāi)發(fā)建設單位在移交物業(yè)時(shí)，應提供一定比例的物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。

　　第三十一條 業(yè)主或使用人使用房屋應遵守下列規定：

　　(一)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，不得改變房屋結構、用途和外貌;

　　(二)不得對房屋的內外墻體、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、平臺、屋面、通道擅自進(jìn)行鑿、拆;

　　(三)不得在房屋內外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品;

　　(四)不得侵害他人的合法權益;

　　(五)不得利用房屋從事違法和違反社會(huì )公德的活動(dòng)。

　　第三十二條 房屋的維修責任，按下列規定劃分;

　　(一)室內部分，由業(yè)主負責維修;

　　(二)房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線(xiàn)和消防設施等房屋奉體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養護和維修，其費用從公共性服務(wù)收費中支出。

　　住宅小區共用設施的重大維修工程費從共用設施專(zhuān)用基金中支出，不足部分按業(yè)主所擁有的住宅建筑面積比例分攤。

　　第三十三條 住宅小區內道路、溝渠、化糞池、污水井、絳地、路燈、娛樂(lè )場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚等公用設施由物業(yè)管理公司統一管理維護.管理維護費用從公共性服務(wù)收費中支出。

　　第三十四條 住宅小區樓外水、電、暖、煤氣、通訊等管線(xiàn)的維修養護，分別由供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位負責。

　　第三十五條 在住宅小區內不得有下列行為：

　　(一)在小區內空地搭建各類(lèi)違章建筑，堆放物品;

　　(二)占用樓梯間、通道、屋面、干臺、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設施影響其正常使用功能;

　　(三)侵占或損壞綠地、花草樹(shù)木、園林小品，踐踏花園草地;

　　(四)擅自張貼標語(yǔ)、廣告和各類(lèi)啟事，懸掛廣告牌或物品;

　　(五)損毀、涂劃公共設施;

　　(六)隨地丟撒果皮、廢紙和雜物;隨地傾倒垃圾、污水，隨地吐痰、大小便;

　　(七)往垃圾道內傾倒非生活用垃圾、污水，傾倒體積過(guò)大的廢棄物;

　　(八)飼養家禽、家畜;

　　(九)排放有毒、有害物質(zhì);

　　(十)隨意停放車(chē)輛和亂鳴喇叭;

　　(十一)擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線(xiàn)或開(kāi)挖道路等;

　　(十二)法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

　　第三十六條 有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)在住宅小區內開(kāi)挖、埋設或維修供水、供電、排水、供熱、煤氣、郵電通訊等管道管線(xiàn)，須持有關(guān)部門(mén)簽發(fā)的施工許可證，事先與業(yè)主委員會(huì )聯(lián)系，簽訂協(xié)議并交納一定的保證金后方可開(kāi)工。對開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復原狀后，退還保證金。保證金由物業(yè)管理公司代管。

　　第五章 維修基金的管理與作用

　　第三十七條 住宅共用部位、共同設備和共用設施，應當設立維修基金。

　　維修基金按下列規定收�。�

　　(一)商品房出售時(shí)，六層住宅按售房款的2%收取，六層以上住宅按售房款的3%收取;

　　(二)單位出售公有住房時(shí)，桉售房款的20%提取。

　　(三)公房的購買(mǎi)者按購房款的2%收取。

　　物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，不得挪作他用。維修基金設專(zhuān)戶(hù)管理。售房單位辦理產(chǎn)權登記時(shí)，應將維修基金統一移交市房產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。

　　物業(yè)維修基金的管理和使用執行建設部、財政部印發(fā)的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)。

　　住宅的共用部位、共用設備和共用設施維修、更新時(shí)，由業(yè)主委員會(huì )向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)對維修項目進(jìn)行鑒定并審核預算后，報市政府批準方可使用.項目維修由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)指定有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊伍實(shí)施。

　　第三十八條 業(yè)主轉讓住宅時(shí)，其物業(yè)維修基金不予退還，繼續用作住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

　　第六章 法律責任

　　第三十九條 未申領(lǐng)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理活動(dòng)的，限期予以補辦，并由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)處以1000元罰款。

　　第四十條 未向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)移交維修基金的，限期移交，否則不予辦理房屋權屑登記。

　　第四十一條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照行政復議法、行政訴訟法的有關(guān)規定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰規定的機關(guān)申請人民法院強制執行。

　　第七章 附 則

　　第四十二條 物業(yè)管理區域內的非居住物業(yè)管理，旗縣轄區內的物業(yè)管理，參照本辦法執行。

　　第四十三條 本辦法的具體應用問(wèn)題，由市房產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第四十四條 本辦法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

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