常州市物業(yè)管理條例「全文」

　　常州市物業(yè)管理條例，即常州市物業(yè)管理辦法，常州市人民的政府2013年7月15日頒布實(shí)施，下面是常州市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，結合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市、轄市(區)人民的政府應當將物業(yè)服務(wù)納入現代服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔;建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負責制。各轄市(區)人民的政府是所轄區域內物業(yè)管理工作的責任單位，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，在街道辦事處(鎮人民的政府)明確物業(yè)管理機構，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費;建立物業(yè)應急管理機制和長(cháng)效管理機制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，及時(shí)處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關(guān)部門(mén)對物業(yè)管理區域內違法行為開(kāi)展集中整治。

　　第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)，負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;指導、監督前期物業(yè)管理招投標活動(dòng)，指導、規范物業(yè)管理市場(chǎng)行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規的行為;負責住宅專(zhuān)項維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)服務(wù)用房變更和交付使用的監督管理，配合物價(jià)部門(mén)對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)施監管。

　　轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責對所轄區域內物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導、監管。具體負責擬定轄區內物業(yè)管理的政策措施，開(kāi)展日常工作的指導、監督;負責轄區內新建住宅小區前期物業(yè)管理招投標工作以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導與監督，做好物業(yè)承接查驗的管理與監督;建立物業(yè)服務(wù)項目負責人信用檔案;負責協(xié)調轄區內老住宅小區整治及轉入物業(yè)管理的指導、監督工作，配合做好業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )籌建、換屆及日常工作的指導與監督;依法開(kāi)展物業(yè)管理創(chuàng )建工作;依法查處轄區內違反物業(yè)管理法律、法規的行為。

　　第五條 街道辦事處(鎮人民的政府)具體負責本轄區內物業(yè)管理工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務(wù)等機制，設立并公開(kāi)投訴電話(huà)、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù);指導社區居(村)民委員會(huì )、人民調解委員會(huì )等組織及時(shí)協(xié)調處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛;負責轄區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的籌建、換屆等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會(huì )信用檔案;建立由社區居(村)民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì )議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區內物業(yè)管理應急預案，落實(shí)物業(yè)應急管理和長(cháng)效機制。

　　社區居(村)民委員會(huì )負責協(xié)助和配合街道辦事處(鄉鎮人民的政府)，建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導和監督業(yè)主委員會(huì )的工作，及時(shí)協(xié)調、處理本社區內的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專(zhuān)項維修資金的使用監督，建立社區居(村)民委員會(huì )、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務(wù)模式。

　　第六條 公安部門(mén)負責物業(yè)管理區域內的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議和選舉業(yè)主委員會(huì )的行為;指導物業(yè)管理區域內汽車(chē)停放，配合做好物業(yè)管理區域內及周邊道路停車(chē)泊位設置工作，參與物業(yè)管理區域規劃紅線(xiàn)以?xún)鹊钠��?chē)停車(chē)矛盾和糾紛的處理;負責物業(yè)管理保安服務(wù)活動(dòng)的監管;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責情況實(shí)施監督檢查，督促落實(shí)消防安全責任，及時(shí)查處損壞(停用)消防設施和占用(堵塞)消防車(chē)通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規的行為;對物業(yè)管理區域內安防設施依法實(shí)施監督管理。

　　民政部門(mén)負責落實(shí)社區居(村)民委員會(huì )對業(yè)主委員會(huì )的指導、監督，參與物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　人力資源社會(huì )保障部門(mén)負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工的指導，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動(dòng)合同、繳納社會(huì )保險等進(jìn)行監督。

　　衛生部門(mén)負責對物業(yè)管理區域內二次供水的衛生進(jìn)行監督管理。

　　建設部門(mén)負責房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目公建配套設施建設的監督管理工作，在土地出讓前依據規劃條件明確公建配套設施的建設要求，在項目建設過(guò)程中和交付使用前監督公建配套設施的落實(shí)情況;負責商品房交付使用監管工作，依法規范商品房交付使用行為;督促建設單位及時(shí)做好物業(yè)管理區域內交付后保修期內的房屋及設施設備的相關(guān)保修工作。

　　環(huán)保部門(mén)負責對物業(yè)管理區域及周邊的建設項目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收，對污染源依法實(shí)施監督管理;對制造超過(guò)規定標準排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調查處理，對違反環(huán)保法律、法規的行為依法進(jìn)行查處。

　　規劃部門(mén)負責在土地出讓前的規劃條件和建設工程設計方案審查中，按規定標準落實(shí)物業(yè)管理區域內公建配套建設指標。

　　園林部門(mén)負責物業(yè)管理區域內綠化調整的監管，協(xié)調解決因綠化影響居民生活以及綠化養護引發(fā)的矛盾。

　　城管部門(mén)(行政執法部門(mén))負責查處未取得規劃部門(mén)許可擅自搭建建筑物、構筑物、在非承重外墻上開(kāi)門(mén)(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對制造超過(guò)規定標準的社會(huì )生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進(jìn)行查處;依法查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規行為;加強對未實(shí)行物業(yè)管理區域內環(huán)衛設施的管理;參與物業(yè)管理區域內前期規劃論證。

　　民防部門(mén)負責物業(yè)管理區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督。

　　物價(jià)部門(mén)負責物業(yè)服務(wù)收費行為的監管，依法規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為，及時(shí)查處物業(yè)管理中的收費及價(jià)格違法行為。

　　信訪(fǎng)部門(mén)負責協(xié)調督促相關(guān)地區和部門(mén)按照各自職責及時(shí)處理物業(yè)管理中的信訪(fǎng)矛盾。

　　稅務(wù)部門(mén)負責落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的納稅行為進(jìn)行指導、監管。

　　工商部門(mén)負責對在物業(yè)管理活動(dòng)中合同欺詐、虛假廣告和無(wú)須取得許可(含批準文件)或已經(jīng)取得相關(guān)許可而未依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照等違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為依法進(jìn)行查處。

　　質(zhì)監部門(mén)負責對物業(yè)管理區域內的電梯、機械式停車(chē)設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進(jìn)行安全監察;依法對特種設備使用登記、維護保養、定期檢驗、作業(yè)人員持證上崗等情況開(kāi)展監督檢查;調查處理物業(yè)管理區域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

　　第七條 市、轄市(區)人民的政府負責設立住宅小區管理保障資金，專(zhuān)項用于扶持老住宅小區的基礎管理及物業(yè)管理。市、轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對街道辦事處(鎮人民的政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì )成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民的政府財政預算。

　　對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著(zhù)成績(jì)或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員，市、轄市(區)人民的政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當給予表彰、獎勵。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。

　　第二章 物業(yè)管理區域

　　第九條 物業(yè)管理區域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

　　建設單位應當根據物業(yè)建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業(yè)管理區域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。

　　規劃部門(mén)在審查住宅建設工程設計方案時(shí)，應當聽(tīng)取物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)。

　　第十條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　已劃定物業(yè)管理區域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鎮人民的政府)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區域。

　　第十一條 轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。

　　物業(yè)管理區域檔案應當載明物業(yè)管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專(zhuān)有部分數量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

　　第十二條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

　　第十三條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　第十四條 業(yè)主戶(hù)數超過(guò)三百戶(hù)的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì )，履行業(yè)主大會(huì )的職責。

　　第十五條 符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì ))：

　　(一)物業(yè)管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區域內業(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到百分之五十以上的。

　　第十六條 具備成立首次業(yè)主大會(huì )條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮人民的政府)報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)已籌集的專(zhuān)項維修資金清冊;

　　(八)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十七條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處(鎮人民的政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業(yè)承接查驗前計提費用，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮人民的政府)代管。

　　第十八條 首次業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鎮人民的政府)、社區居(村)民委員會(huì )等派員組成�；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮人民的政府)或社區居(村)民委員會(huì )組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十�；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉鎮人民的政府)派員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民的政府)協(xié)調解決。

　　第十九條 首次業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容;

　　(二)擬訂管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　　(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總戶(hù)數百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)經(jīng)有百分之三十以上業(yè)主代表提議的;

　　(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(四)業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　第二十一條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。召開(kāi)住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知社區居(村)民委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。

　　第二十二條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費、電梯使用費或者專(zhuān)項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會(huì )籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )委員;擔任業(yè)主大會(huì )籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )委員后出現上述情形的，應當按照規定予以罷免。

　　業(yè)主委員會(huì )由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業(yè)主大會(huì )議事規則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會(huì )委員任期相同。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì )議事規則確定。

　　業(yè)主委員會(huì )實(shí)行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會(huì )委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會(huì )候補委員，并在業(yè)主委員會(huì )委員出缺時(shí)依次遞補。候補委員人數由業(yè)主大會(huì )議事規則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，不具有表決權。

　　第二十四條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)的建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。

　　第二十五條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì )委員資格自行終止：

　　(一)以書(shū)面方式提出辭職請求的;

　　(二)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(三)喪失民事行為能力的;

　　(四)依法被限制人身自由的;

　　(五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì )委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應按業(yè)主大會(huì )議事規則等規定予以罷免：

　　(一)不履行職責的;

　　(二)利用委員、成員、代表資格謀取私利的;

　　(三)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

　　(四)侵害他人合法權益的;

　　(五)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員、籌備組成員、業(yè)主代表的。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮人民的政府)和轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì )備案申請書(shū);

　　(二)業(yè)主委員會(huì )委員和業(yè)主代表名單;

　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約;

　　(四)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄;

　　(五)其他應當提供的材料。

　　第二十八條 依法成立的業(yè)主委員會(huì )，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

　　業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約自業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)之日起生效。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮人民的政府)。

　　業(yè)主委員會(huì )在規定時(shí)間內不組織換屆選舉的，街道辦事處(鎮人民的政府)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區居(村)民委員會(huì )在街道辦事處(鎮人民的政府)的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì )任期內，委員出現空缺時(shí)，應當及時(shí)補足。業(yè)主委員會(huì )委員候補辦法由業(yè)主大會(huì )決定或者在業(yè)主大會(huì )議事規則中規定。業(yè)主委員會(huì )委員人數不足總數的二分之一時(shí)，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，重新選舉業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì )未按業(yè)主大會(huì )議事規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議，或者發(fā)生應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情況，業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，街道辦事處(鎮人民的政府)責令業(yè)主委員會(huì )限期召開(kāi);逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的社區居(村)民委員會(huì )在街道辦事處(鎮人民的政府)的指導和監督下組織召開(kāi)。

　　第三十二條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

　　經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì )委員的工作補貼由業(yè)主大會(huì )議事規則具體規定。業(yè)主委員會(huì )應當每半年在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監督。

　　第三十三條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合有關(guān)主管部門(mén)，與社區居(村)民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區域內與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì )管理工作。

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合社區居(村)民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持社區居(村)民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會(huì )應當支持業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告，并告知社區居(村)民委員會(huì )。

　　第三十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮人民的政府)應當給予指導和協(xié)助。

　　第三十五條 不具備成立業(yè)主大會(huì )條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鎮人民的政府)指導后仍不能成立的，由街道辦事處(鎮人民的政府)組建所在物業(yè)管理區域內的物業(yè)管理委員會(huì )，代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。

　　物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處(鎮人民的政府)、社區居(村)民委員會(huì )、社區服務(wù)機構、建設單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數委員組成，其人員組成應當在所在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　第三十六條 同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元及樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元及樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應當履行下列職責：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議;

　　(二)決定本幢、單元及樓層范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內的其他事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )議事規則執行。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十七條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十八條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標人少于三個(gè)或者住宅規模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條 建設單位應當提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費，用于購買(mǎi)物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　第四十條 建設單位按照以下規定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標工作：

　　(一)新建預售商品房物業(yè)應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(二)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內完成。

　　建設單位應當與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并報轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內容予以約定。

　　第四十一條 建設單位應當制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

　　第四十二條 前期物業(yè)管理期間，建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同的，建設單位應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示，并在服務(wù)內容、服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)費收取標準等方面征求已銷(xiāo)售房屋總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總戶(hù)數過(guò)半數的業(yè)主同意，方可與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，并應通過(guò)招投標方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十三條 前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標準承擔，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設單位承擔。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位全額承擔。

　　第四十四條 新建住宅物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中用于業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房的，應當按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　鼓勵建設單位配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，其建筑面積折抵相應的物業(yè)服務(wù)用房建筑面積。其中，集中建設的保障性住房，建設單位應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的所有權屬于全體業(yè)主，其收益可用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。

　　第四十五條 物業(yè)服務(wù)用房應當是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近，一般應當在三樓以下。物業(yè)服務(wù)用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設單位在承接查驗前裝修到位;裝修前應事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并對房屋的功能性合理布置;本著(zhù)安全實(shí)用的原則，根據項目的規模配備物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房、消防控制室、安防控制室、門(mén)衛室、資料檔案室、衛生間等相應庫室，具體裝修標準由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)另行制定。

　　不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)棚、車(chē)庫、民防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)、門(mén)衛值班等用途。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )的同意且符合相關(guān)規定，任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)服務(wù)用房或者將其改作他用。物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據合同約定負責維護;未實(shí)行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定負責維護。

　　第四十七條 新建住宅物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶(hù)的分戶(hù)計量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以外的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，應當符合國家技術(shù)標準和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范。

　　建設單位在組織竣工驗收時(shí)，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區域內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責管理。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關(guān)費用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關(guān)規定執行。

　　2013年5月1日前建設的住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。具體實(shí)施辦法由市人民的政府制定。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)。

　　第四十八條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第四十九條 建設單位應當按照國家有關(guān)規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　新建住宅小區應當具備以下條件：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、公安、消防、環(huán)保、民防等主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設部門(mén)備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具;

　　(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環(huán)境衛生、社區服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設施已按照規劃設計要求建成;

　　(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、鍋爐、壓力容器、機械式停車(chē)設備、安防等共用設施設備依法取得使用合格證書(shū)或行政許可意見(jiàn)書(shū);

　　(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)資料完整齊全;

　　(七)法律、法規規定的其他條件。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實(shí)信用、客觀(guān)公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。承接查驗時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提前通知轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮人民的政府)派員到場(chǎng)監督。

　　現場(chǎng)查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備出廠(chǎng)隨機資料安裝、驗收、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書(shū)面承諾補交的具體時(shí)限，并報送街道辦事處(鎮人民的政府)備案。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)臨時(shí)管理規約;

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(四)建設單位移交資料清單;

　　(五)查驗記錄;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其他與承接查驗有關(guān)的文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可以進(jìn)行查閱和復制。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內，在業(yè)主委員會(huì )的監督確認下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會(huì )移交。移交時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當提前通知所在地街道辦事處(鎮人民的政府)、社區居(村)民委員會(huì )派員到場(chǎng)監督。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第五十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當積極配合市、轄市(區)兩級物業(yè)管理行政主管部門(mén)監管工作。從事物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)管理人員應當按照國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員，對招用就業(yè)困難人員，與其簽訂一年以上勞動(dòng)合同并為其繳納基本養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按規定給予社會(huì )保險補貼，補貼期限不超過(guò)三年;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂六個(gè)月以上勞動(dòng)合同、在勞動(dòng)合同簽訂后參加政府組織的培訓，經(jīng)培訓考核合格、取得高級工以上國家職業(yè)資格證書(shū)的，按照“誰(shuí)出資培養誰(shuí)享受補貼”的原則，給予政府補貼。

　　第五十四條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民的政府)備案，并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

　　電梯、消防、機械式停車(chē)設備、鍋爐、安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對管理區域內的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車(chē)通道進(jìn)行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為郵政投遞工作提供方便。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì )經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。

　　更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應同時(shí)告知街道辦事處(鎮人民的政府)、社區居(村)民委員會(huì )。

　　第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理區域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采取應急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報告，并協(xié)助做好救助工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第五十八條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，業(yè)主大會(huì )成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實(shí)行政府指導價(jià)由業(yè)主大會(huì )決定;非普通住宅和非住宅、滿(mǎn)足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費標準，由當事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報所在地價(jià)格行政主管部門(mén)備案。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格行政主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準、社會(huì )保險最低繳費基數以及居民消費價(jià)格指數變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。價(jià)格行政主管部門(mén)應當每三年內對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應的基準價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評估，并根據評估結果適時(shí)調整。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者預定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)收費應當明碼標價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準及收費辦法等有關(guān)情況如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實(shí)公示，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、價(jià)格行政主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同預收物業(yè)服務(wù)費用，但是預收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長(cháng)不得超過(guò)一年。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期公布共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )對公布的共用場(chǎng)地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當答復。

　　第六十三條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當按照最終用戶(hù)使用的計量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費用，不得轉嫁戶(hù)外管線(xiàn)或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。

　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受?chē)�家和省有關(guān)現代服務(wù)業(yè)規定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費用符合稅收管理規定的，不計征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　物業(yè)管理區域內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當地居民使用價(jià)格的標準執行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　第六十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定選聘或者續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮人民的政府)，并在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮人民的政府)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　第六十六條 業(yè)主大會(huì )決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內，退出物業(yè)管理區域，并向業(yè)主委員會(huì )或者在業(yè)主委員會(huì )的監督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費購買(mǎi)的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交本辦法第五十條第二款規定的相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養記錄;

　　(四)結清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用;

　　(五)法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )未作出選聘或者續聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權利義務(wù)延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮人民的政府)，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。

　　第六十七條 物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮人民的政府)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監管。

　　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，物業(yè)所在地的轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì )可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第六十八條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，逐步實(shí)現業(yè)主評價(jià)和企業(yè)信用評判掛鉤、企業(yè)信用記錄和資質(zhì)管理掛鉤、企業(yè)信用記錄和企業(yè)投標資格掛鉤。轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)建立項目負責人信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理責任、服務(wù)意識進(jìn)行強化，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行規范和制約。

　　第六十九條 單體物業(yè)或者規模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮人民的政府)和轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。

　　業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專(zhuān)業(yè)機構的方案;

　　(四)其他有關(guān)自行管理的內容。

　　電梯、消防、機械式停車(chē)設備、鍋爐、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護

　　第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第七十一條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　平時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰時(shí)防空效能和應急避難功能。

　　第七十二條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的停車(chē)需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈等方式約定。

　　建設單位辦理商品房房屋預銷(xiāo)售登記后出售或者附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當明示并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫的產(chǎn)權證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域房屋套數時(shí)，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。

　　建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標準執行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。擬出租車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域要求承租車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主的房屋套數時(shí)，應當通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購買(mǎi)或者未受贈車(chē)位、車(chē)庫的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫。

　　在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主的購買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫的，可以出租給本物業(yè)管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第七十三條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定或由業(yè)主大會(huì )(業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì ))決定使用。

　　物業(yè)管理區域內劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。

　　第七十四條 在物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主共有的車(chē)庫車(chē)位、道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定或根據業(yè)主大會(huì )(業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì ))決定交納汽車(chē)停放費，汽車(chē)停放收益屬全體業(yè)主所有。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同收取汽車(chē)停放費。汽車(chē)停放費的具體標準，由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定并公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會(huì )應當對汽車(chē)停放費的收支情況進(jìn)行監督，并向業(yè)主大會(huì )報告。

　　業(yè)主對汽車(chē)停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

　　第七十五條 業(yè)主大會(huì )成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將汽車(chē)停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專(zhuān)項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提請業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定后，依法辦理有關(guān)手續并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的`業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規定使用。

　　第七十六條 物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實(shí)地標注。

　　物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其停放費、租金的收取及其支出、使用管理等，按照有關(guān)規定執行。

　　第七十七條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)的規劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定的物品;

　　(六)制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

　　(九)擅自擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀(guān);

　　(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(十二)非法養殖大型犬、烈性犬;

　　(十三)占用(堵塞)消防車(chē)通道、疏散通道、安全出口，圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規的行為;

　　(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應當及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七十八條 公安、建設、衛生、環(huán)保、規劃、房管、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監等行政主管部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛生、房屋使用、車(chē)位車(chē)庫、綠地綠化、特種設備等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執法事項和監督電話(huà)，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。

　　第七十九條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規劃、土地、建設、環(huán)保、消防管理等法律、法規和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續。

　　第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見(jiàn)，并按照規定辦理批準手續。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第八十一條 在國家規定的保修期限內，物業(yè)由建設單位負責保修。保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專(zhuān)有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。

　　第八十二條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　第八十三條 物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)維修、養護或者采取防范措施。

　　物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。

　　第八十四條 住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項維修資金存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　住宅專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于國家規定的保修期屆滿(mǎn)后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十五條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔;其更新和改造按照相關(guān)法律、法規執行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　2013年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專(zhuān)項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區域住宅專(zhuān)項維修資金管理。

　　第八十六條 發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行應急維修、更新和改造，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)復核后進(jìn)行應急處置：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

　　(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

　　(五)專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　應急維修費用應當經(jīng)過(guò)審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中按照專(zhuān)有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專(zhuān)項維修資金中列支。

　　第八十七條 住宅小區和其他共用建筑消防設施保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造費用，可以納入住宅專(zhuān)項維修資金開(kāi)支范圍;沒(méi)有住宅專(zhuān)項維修資金或者資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔，沒(méi)有約定或者約定不明的，按照各自專(zhuān)有部分建筑面積所占比例承擔。

　　共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患，經(jīng)公安機關(guān)消防機構通知后，業(yè)主不進(jìn)行維修、更新或者改造的，公安機關(guān)消防機構應當通知轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，由其組織代為維修、更新或者改造，所需費用從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金中列支，或者由相關(guān)業(yè)主按照各自專(zhuān)有部分建筑面積所占比例承擔。

　　第八十八條 住宅專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關(guān)規定以及業(yè)主大會(huì )的決定，續籌住宅專(zhuān)項維修資金。

　　業(yè)主申請房地產(chǎn)轉移登記時(shí)，應當向房地產(chǎn)登記機構提供已足額交存住宅專(zhuān)項維修資金的相關(guān)憑證。

　　第八十九條 業(yè)主委員會(huì )可以向住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)提出申請，將不低于住宅專(zhuān)項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當自收到申請之日起五個(gè)工作日內予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬。

　　住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當依法履行維修資金保值增值的責任，具體按照國家和省有關(guān)規定執行。

　　住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當建立住宅專(zhuān)項維修資金查詢(xún)制度，業(yè)主有權查詢(xún)本人的住宅專(zhuān)項維修資金結余情況。

　　第九十條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區，市、轄市(區)人民的政府應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。舊住宅小區的范圍，由市、轄市(區)人民的政府確定。

　　舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由市、轄市(區)人民的政府負責;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　第九十一條 舊住宅小區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。

　　第七章 法律責任

　　第九十二條 違反本辦法第四十七條規定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第九十三條 違反本辦法第五十條第一款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第九十四條 違反本辦法第五十一條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第九十五條 違反本辦法第五十八條第一款規定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第九十六條 違反本辦法第六十條第一款、第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營(yíng)設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實(shí)信息的，由轄市(區)價(jià)格行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第九十七條 違反本辦法第六十三條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費用時(shí)向業(yè)主收取手續費等額外費用的，由轄市(區)價(jià)格行政主管部門(mén)責令限期改正，并退還已收取的費用。

　　第九十八條 有下列行為之一的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，并可以提請頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)：

　　(一)違反本辦法第六十六條第一款規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規定辦理移交手續，或者除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區域前的期間內不維持正常的物業(yè)管理秩序的;

　　(二)違反本辦法第六十七條第二款規定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的。

　　第九十九條 違反本辦法第七十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫不優(yōu)先出租給本區域內業(yè)主，或者將多余車(chē)位、車(chē)庫出租給本物業(yè)管理區域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　違反本辦法第七十二條第三款規定，建設單位對業(yè)主要求承租的車(chē)位、車(chē)庫只售不租的，由轄市(區)物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百條 違反本辦法第七十六條第二款規定，將平時(shí)用作停車(chē)位的人民防空工程不向全體業(yè)主開(kāi)放、出租停車(chē)位的租賃期限超過(guò)三年或者將停車(chē)位出售、附贈的，由民防行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　　第一百零一條 違反本辦法第七十七條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由市、轄市(區)人民的政府公安、建設、環(huán)保、規劃、房管、城管等有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責依法查處。

　　第一百零二條 市、轄市(區)人民的政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉鎮人民的政府)以及其他有關(guān)主管部門(mén)的工作人員濫權、玩忽職守、徇私，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第一百零三條 本辦法規定的面積和人數，按照下列方式計算：

　　(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機構的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;

　　(二)業(yè)主人數按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第一百零四條 本辦法自2013年9月1日起施行。2005年11月16日市人民的政府頒發(fā)的《常州市市區物業(yè)管理實(shí)施辦法》(常政發(fā)〔2005〕222號)同時(shí)廢止。

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