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2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試理論與方法沖刺練習及答案
1.建筑物的實(shí)物因素中的采光和(C)尤其對住宅和辦公樓來(lái)說(shuō)，比較重要。
A.保溫
B.隔聲
C.日照
D.隔熱
2.(A)是對房地產(chǎn)所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。
A.相鄰關(guān)系
B.使用管制
C.市政府監督
D.其他管制
3.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經(jīng)過(guò)工商登記、依法納稅、在(B)以上的，可以根據實(shí)際用途予以拆遷估價(jià)。
A.半年
B.一年
C.兩年
D.三年
4.在評估期房?jì)r(jià)格時(shí)，(D)。
A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)
B.估價(jià)對象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)
C.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(未來(lái))的狀態(tài)
D.估價(jià)對象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(現在)的狀態(tài)
5.估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標準廠(chǎng)房，估價(jià)對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是(D)。
A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區
B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區
D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區
6.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于(D)。
A.周?chē)h(huán)境狀況、安寧程度
B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近
D.繁華程度、臨街狀況
7.在計算凈收益時(shí)，潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生。(A)
A.對
B.錯
8.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源主要是(ABC).
A.被動(dòng)接受
B.主動(dòng)爭取
C.自有自估
D.朋友介紹
9.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標準個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標準個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數為(C)。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
10.比準價(jià)格是一種(D)。
A.理論價(jià)格
B.公平價(jià)格
C.市場(chǎng)價(jià)格
D.評估價(jià)格
11.彈性等于1的情況，叫做(B)
A.富有彈性
B.單一彈性
C.完全無(wú)彈性
D.缺乏彈性
12.某估價(jià)機構于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年8月16日。因估價(jià)結果有爭議，2005年12月15日進(jìn)行復估，則復估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(A)。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價(jià)作業(yè)期間的任意一天
D.估價(jià)人員與委托人商定的某天
13.一般認為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔(A)以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
14.一幢舊廠(chǎng)房改造的超級市場(chǎng)，在該舊廠(chǎng)房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為(C)年。
A.50
B.40
C.46
D.不確定
15.磚木結構二等的殘值率為(B )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
16.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過(guò)調查判定其未來(lái)每年的凈收益基本不變，通過(guò)預測得知其未來(lái)4年的凈收益分別為23萬(wàn)元，24萬(wàn)元，23萬(wàn)元，25萬(wàn)元，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價(jià)格為(D)萬(wàn)元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
17.房地產(chǎn)估價(jià)原則包括(ABC)。
A.獨立;
B.客觀(guān);
C.公正;
D.守法;
E.自律。
18.目前，我國土地使用權出讓的主要方式有(ABCD)。
A.招標
B.拍賣(mài)
C.掛牌
D.協(xié)議
E.自由買(mǎi)賣(mài)
19.招標出讓土地使用權是指市.縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標公告，邀請特定或者不特定的(ABCD)參加土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
A.自然人
B.法人
C.其他組織
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
E.外國政府
20.土地使用權轉讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權利人通過(guò)(ABCD)方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。
A.買(mǎi)賣(mài)
B.互換
C.房地產(chǎn)出資
D.作價(jià)人股
E.償還債務(wù)(抵債)等
1.與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有()。
A.具有公信力
B.估計價(jià)格或價(jià)值
C.實(shí)行有償服務(wù)
D.承擔法律責任
E.估價(jià)作業(yè)日期長(cháng)
答案：ACD
解析：專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)主要有5點(diǎn)不同：①由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機構完成;②是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);③具有公信力;④實(shí)行有償服務(wù);⑤承擔法律責任
2.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事()。
A.房地產(chǎn)項目調查評價(jià)
B.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)
C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評估
D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
E.機器設備評估
答案：ABCD
解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構除了為各種估價(jià)目的，對各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評估，通常還從事下列房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)：價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)等。
3.對房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認識包括以下()等方面。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值
B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)學(xué)科又是一門(mén)技藝
答案：BCD
解析：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)有5點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)又是一門(mén)藝術(shù)。
4.下列()是對于房地產(chǎn)估價(jià)準確性的正確認識。
A.即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì )得出近似的評估價(jià)值
B.所有的評估價(jià)值都會(huì )有誤差
C.能用物理量測量的誤差來(lái)要求估價(jià)的誤差
D.判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較
E.由復核估價(jià)師直接評判一個(gè)評估價(jià)值的對與錯和誤差的大小
答案：ABD
解析：對估價(jià)準確性問(wèn)題的全面認識包括：①即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì )得出近似的評估價(jià)值;②所有的評估價(jià)值都會(huì )有誤差，即：評估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差;③不能用物理量測量的誤差來(lái)要求估價(jià)的誤差，應允許估價(jià)有較大的誤差;④判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較;⑤即使可以用上述方法判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準確性，但實(shí)際中不輕易直接評判一個(gè)評估價(jià)值的對與錯和誤差大小，而是通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機構在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、在估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤等，間接對其估價(jià)結果予以肯定或否定。
5.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的理由()。
A.房地產(chǎn)具有獨一無(wú)二性
B.政府部門(mén)要求估價(jià)
C.房地產(chǎn)價(jià)值量大
D.委托人要求估價(jià)
E.房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性完全市場(chǎng)
答案：AC
解析：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。
6.房地產(chǎn)估價(jià)機構應當由自然人出資，以()形式設立。
A.集體企業(yè)
B.國有企業(yè)
C.有限責任公司
D.合伙企業(yè)
E.股份有限公司
答案：CD
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設立。
7.考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價(jià)格因素，當消費者的收入水平提高時(shí)( )
A.價(jià)格和需求量同步增長(cháng)
B.價(jià)格減少和需求量增長(cháng)
C.價(jià)格增長(cháng)和需求量減少
D.價(jià)格和需求量同步減少
答案：A
解析：參照需求曲線(xiàn)圖示，消費者收入水平提高時(shí)，需求曲線(xiàn)向右位移，在原需求曲線(xiàn)上任選一個(gè)參考點(diǎn)，與位移后的需求曲線(xiàn)進(jìn)行比較便可以看出，曲線(xiàn)位移后，價(jià)格和需求量同步增長(cháng)。
8.考慮影響房地產(chǎn)供給量的其他非價(jià)格因素，當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降時(shí)( )
A.價(jià)格和供給量同步增長(cháng)
B.價(jià)格和供給量同步減少
C.價(jià)格增加和供給量減少
D.價(jià)格減少和供給量增長(cháng)
答案：D
解析：參照供給曲線(xiàn)圖示，當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降時(shí)，供給曲線(xiàn)向右位移，在原供給曲線(xiàn)上任選一個(gè)參考點(diǎn)，與位移后的供給曲線(xiàn)進(jìn)行比較便可以看出，曲線(xiàn)位移后，價(jià)格減少和供給量增長(cháng)。
9.某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供給量為：
A.存量-拆毀量-轉換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量-其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
B.存量-拆毀量+轉換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
C.存量-拆毀量-轉換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
D.存量-拆毀量+轉換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量-新開(kāi)發(fā)量
答案：C
解析：拆毀量與轉換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量屬于負向增長(cháng)，其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量與新開(kāi)發(fā)量屬于正向增長(cháng)。
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