房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價(jià)指標有哪些

　　廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟行為，即將一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。那么房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價(jià)指標有哪些呢

　　1.投資回收與投資回報：

　　房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個(gè)部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報酬。例如，金融機構在向居民提供抵押貸款時(shí)，借款人在按月等額的還款中，一部分是還本，另一部分是付息;對于金融機構來(lái)說(shuō)，借款人的還本部分就是其貸款(投資)的回收部分，借款人的付息部分就是其貸款(投資)的回報部分。

　　投資回收和投資回報對投資者來(lái)說(shuō)都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現為開(kāi)發(fā)利潤。

　　2.經(jīng)濟評價(jià)指標體系：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目經(jīng)濟評價(jià)的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標是用來(lái)考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動(dòng)態(tài)指標兩類(lèi)。其中，靜態(tài)指標是在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現金流量計算出來(lái)的經(jīng)濟評價(jià)指標。靜態(tài)指標的計算簡(jiǎn)便，通常在概略評價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)指標是考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的收入、費用計算資金的時(shí)間價(jià)值，將現金流量進(jìn)行等值化處理后計算出來(lái)的經(jīng)濟評價(jià)指標。動(dòng)態(tài)評價(jià)指標能較全面反映投資方案整個(gè)計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價(jià)和計算期較長(cháng)的投資項目。

　　清償能力指標是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構更加重視項目?jì)攤�能力的評價(jià)結果。

　　3.全部投資和資本金評價(jià)指標的差異：

　　房地產(chǎn)投資活動(dòng)中全部投資的資金來(lái)源，通常由資本金(又稱(chēng)自有資金或權益投資)和借貸資金(又稱(chēng)債務(wù)投資)兩部分組成。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過(guò)程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益水平。由于投資者使用借貸資金投資時(shí)必須支付借貸資金的資金成本或財務(wù)費用(利息、融資費用和匯兌損失)，因此只有當房地產(chǎn)投資項目全部投資的平均收益水平高于投資者必須支付的借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平，即財務(wù)杠桿對投資者自有資金的收益有一個(gè)正向的放大作用。

　　因此，在計算房地產(chǎn)投資分析時(shí)，通常需要投資項目的特點(diǎn)、投資分析深度的要求和投資決策者的實(shí)際需要，分別計算全部投資、資本金、各投資方資本金的經(jīng)濟評價(jià)指標。

　　4.通貨膨脹的影響：

　　對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預期，影響投資者對未來(lái)投資收益的預測和適當收入或收益率的選擇。在通貨膨脹的情況下，現金的購買(mǎi)力肯定會(huì )下降，因此投資者往往提高對名義投資回報率(或收益率，下同)的預期，以補償購買(mǎi)力的損失。也就是說(shuō)，投資者要提高期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報率。

　　從理論上來(lái)說(shuō)，全部期望投資回報率應該包含所有預期通貨膨脹率的影響。因此，預期收益率通常隨著(zhù)對通貨膨脹率預測的變化而變化。當折現率不包含對通貨膨脹的補償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現金流的折現值才是一個(gè)常數。

　　由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，因此很難找到一個(gè)特定的折現率來(lái)準確反映當前的市場(chǎng)狀態(tài)，盡管人們一直在追求這樣一個(gè)目標，以使得該折現率的選擇與對市場(chǎng)的預期、通貨膨脹率、收益率相協(xié)調。應該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來(lái)市場(chǎng)的預期，而沒(méi)必要花很多精力去尋找準確可靠的收益率和通貨膨脹率。

　　還應該說(shuō)明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導致資金和信用規模以及總體價(jià)格水平的上升，并進(jìn)一步導致購買(mǎi)力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過(guò)供給從而導致房地產(chǎn)價(jià)值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來(lái)的錢(qián)來(lái)說(shuō)有類(lèi)似的影響，但對折現率的影響不同。通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失;增值則不影響折現率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

　　在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計未來(lái)收益現金流時(shí)，可以允許未來(lái)年份營(yíng)業(yè)收入以及運營(yíng)成本隨著(zhù)通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結果準確性的部分影響，使分析結果更加接近真實(shí)。如果在收益現金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時(shí)適當考慮(適當調低折現率估計)。

【房地產(chǎn)投資經(jīng)濟評價(jià)指標有哪些】相關(guān)文章：

英語(yǔ)音標有哪些10-07

最新音箱重要指標有哪些10-07

音箱技術(shù)指標有哪些10-08

淘寶開(kāi)店提升權重的指標有哪些10-22

練習太極拳的目標有哪些09-19

用PPT制作圖標有哪些技巧09-22

投影儀的主要指標有哪些07-06

評價(jià)鏡頭光學(xué)素質(zhì)的直觀(guān)指標有哪些08-06

食品微生物的主要檢測指標有哪些09-26

財務(wù)評價(jià)指標有哪些09-15