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房產(chǎn)估價(jià)師需要注意的事項
怎么換房、怎么買(mǎi)房，這其中大有學(xué)問(wèn)。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值;有人卻因為一個(gè)錯誤的決定，而損失慘重;有人不知行情，舉棋不定。請個(gè)估價(jià)師作投資顧問(wèn)，估算房產(chǎn)價(jià)值，也許能幫你拿個(gè)主意--房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣慢慢地走入我們的生活。
【選用估價(jià)方法錯誤】選用估價(jià)方法應遵循的原則：①有大量可比實(shí)例(選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主);②具有預期收益(收益法作為其中一個(gè)方法) ;③具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力(選用假設開(kāi)發(fā)法) ;④無(wú)上述條件的選用成本法。
【估價(jià)方法應用錯誤】
1、公式選用錯誤。例如：收益法公式選用錯誤，有限期限估價(jià)卻采用了無(wú)限期限公式;市場(chǎng)法修正時(shí)修正系數的分子分母顛倒;用假設開(kāi)發(fā)法測算時(shí)未考慮銷(xiāo)售稅費等。
2、參數錯誤。收益法中收益期限選用錯誤。
3、計算錯誤。指一些簡(jiǎn)單的數學(xué)計算錯誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計算錯誤，如用收益法算出了估價(jià)對象房地產(chǎn)的總體價(jià)值，卻又加上了其高檔裝修的成本價(jià)，或是又扣除了折舊費用，實(shí)際上是進(jìn)行了重復計算。
4、概念錯誤。指估價(jià)方法中某些概念的理解錯誤。如：成本法中的成本是客觀(guān)成本，卻采用了實(shí)際成本;收益法中的凈收益是正常凈收益，卻采用了個(gè)別收益;市場(chǎng)法中案例選取少于3個(gè)，或案例交易時(shí)間過(guò)早、與估價(jià)對象在某項修正因素上差異超出標準等。此外，還容易常犯的概念錯誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟壽命與折舊的關(guān)系問(wèn)題;環(huán)比指數與定基指數的區別問(wèn)題等。
九、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)常見(jiàn)錯誤
�、� 損害賠償房地產(chǎn)評估
1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清;
2、沒(méi)有考慮間接損失(殘值清理費用、造成收益下降)。
�、� 拍賣(mài)底價(jià)的評估
1、強制處分對房地產(chǎn)價(jià)格的影響;
2、快速變現使交易價(jià)格相對正常價(jià)格較低;
3、市場(chǎng)需求面、推廣力度小，造成成交價(jià)格低于正常價(jià)格;
4、消費者心理因素;
5、購買(mǎi)者需額外支出(支付拍賣(mài)機構的傭金)
6、技術(shù)路線(xiàn)：首先確定正常市場(chǎng)價(jià)值;分析拍賣(mài)市場(chǎng)成交價(jià)格水平與正常市場(chǎng)價(jià)格水平的調減幅度;按照這個(gè)偏低的幅度對估價(jià)結果調減。調減幅度來(lái)源：源自拍賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較;
7、拍買(mǎi)保留價(jià)要注意(法院委托的，拍買(mǎi)保留價(jià)由法院參照評估價(jià)確定);3、用市場(chǎng)法評估的房地產(chǎn)扣除折舊不對。
�、缗f房地產(chǎn)評估
1、估價(jià)對象的狀況，應對重置價(jià)標準進(jìn)行必要修正
2、舊有房地產(chǎn)的技術(shù)路線(xiàn)，運用成本法時(shí)，采用房地分估的方法。首先確定重置價(jià)的標準，所評估的標的物是什么標準，然后確定標的物的重置價(jià)，其次得出房屋的成新率，土地的價(jià)值運用市場(chǎng)比較法求出，然后相加得出舊有房地產(chǎn)的價(jià)值。
�、枋袌�(chǎng)法、收益法評估時(shí)不應該扣除折舊
注：1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對象不一致不能用
2、同等來(lái)源、同等規模收益與估價(jià)對象創(chuàng )造收益應等同
�、榉康禺a(chǎn)保險評估
1、不能考慮土地的價(jià)值;
2、保險事故后損失評估時(shí)，應考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說(shuō)明是否包括間接損失;
3、投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值;
4、可修復，宜采用修復的費用為損失價(jià)值;不可修復的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值; ㈥劃撥?chē)型恋胤康禺a(chǎn)抵押評估
應注重預期風(fēng)險(預期風(fēng)險會(huì )降低估價(jià)對象的價(jià)值的因素應考慮，預期不確定的收益或升值較少或不考慮);分析市場(chǎng)變現能力;應考慮抵押期間的耗損;應考慮扣除上繳國家土地使用權出讓金部分
�、胨痉ㄔV訟評估應當注意委托人要求評估的評估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況
�、爝\用各種方法評估的結果應當進(jìn)行綜合處理，如有調整，應闡述理由(多種估價(jià)方法結果綜合取平均值;數學(xué)方法求取綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素;結果的取整; 確認結果)
�、矸康禺a(chǎn)合并估價(jià)：
1、合并前后價(jià)格的計算要客觀(guān)、準確
2、增值額的分配要準確、合理，應遵循估價(jià)中的貢獻原則來(lái)確定：(按各自的單價(jià)為基礎分配;各自的面積為基礎分配;各自的總價(jià)為基礎分配)
�、罡鲄颠x擇應說(shuō)明理由
十、市場(chǎng)法估價(jià)應注意問(wèn)題
難點(diǎn)：交易修正
★選取可比實(shí)例應符合下列條件：①處于同一地區或同一供求范圍內的類(lèi)似地區;②用途相同;③規模相當(0.5≤實(shí)例/對象≤2);④檔次相當;⑤建筑結構相同;⑥權利性質(zhì)相同;⑦時(shí)間接近(不超過(guò)1年);⑧交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合;⑨應為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià);⑩土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配;⑩比較實(shí)例的數量不夠�？杀葘�(shí)例是否在同一供求區，規模是否相當，權利性質(zhì)類(lèi)型，故價(jià)目的應該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說(shuō)明);
★建立比較基準出錯：①統一房地產(chǎn)范圍：②統一付款方式：注意名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格成交價(jià)格;③統一面積內涵：建筑面積與使用面積、套內面積等概念的內涵;④統一化為單價(jià)：有時(shí)需要對總價(jià)先進(jìn)行調整;⑤統一幣種單位：注意匯率的方向;⑥統一面積內涵、面積單位。是否統一比較基準。
9、修正幅度過(guò)大，單項修正超過(guò)20%。
值
12、實(shí)例應修正差別不應太大：修正單項不能超過(guò)20%，綜合修正不能超過(guò)30%;在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說(shuō)明。
13、房地產(chǎn)狀況調整時(shí)，包括區位、實(shí)體、權益三方面;要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調整。
14、修正系數的確定沒(méi)有充足的理由;修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。市場(chǎng)法中系數的取值要有依據，修正系數的確定沒(méi)有充足的理由。
15、交易情況修正時(shí)表述不誤，應說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高(低)多少”。
16、將期內平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆。
17、日期調整時(shí)指數選取不合適。
18、可比實(shí)例成交日期應精確到年月日，日期調整時(shí)取100%時(shí)，應說(shuō)明該年同一供求范圍該類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格穩定或無(wú)明顯波動(dòng)。
19、環(huán)比與定基混淆。
20、區域因素與個(gè)別因素混淆不清，可比實(shí)例不符合條件。
21、區域因素與個(gè)別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有結合估價(jià)對象與可比實(shí)例的差異。
22、區域因素與個(gè)別因素具體比較修正項目的選擇沒(méi)有與評估對象的特點(diǎn)結合起來(lái)。
23、區域因素比較修正的內涵理解錯誤。
24、比較修正項目有漏項，如地下室、車(chē)庫等其他因素。
25、間接因素與直接比較混淆不清。
26、區域、實(shí)物、權益修正時(shí)應明確具體事項。
27、交易情況和交易目的不同;交易狀況不清;成交價(jià)描述不清;成交日期、付款方式交待不清;
28、修正項目出現錯誤，如臨街的應在區域因素而在個(gè)別因素修正了;
29、加權時(shí)出現矛盾，最接近的應賦予大的權數;
30、市場(chǎng)比較法中修正系數的位置是否有誤，本應該在分子上修正的，而在分母上修正了，本應該增加的而減少了，如可比實(shí)例房地產(chǎn)的位置、實(shí)物、狀況比估價(jià)對象優(yōu)越(+2%)，則價(jià)格應向下修正為100/102，而修正成100/98是不對的;
31、在市場(chǎng)法交易日期修正中，貨幣單位換算的時(shí)機要看以那種貨幣單位上漲或下跌，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個(gè)月要記清以及在計算時(shí)的位置以及搞清是定基價(jià)格指數還是環(huán)比價(jià)格指數等;
32、比較實(shí)例的用途，結構等必須一致，不一致適應說(shuō)明
33、選擇的可比實(shí)例描述不清：①交易日期描述不清;②交易情況描述不清(買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等) ;③交易的價(jià)格描述不清(單價(jià)、總價(jià)、交易規模、幣種、單位);④交易房地產(chǎn)狀況不清(現房、期房、結構、裝修等);⑤付款方式(一次性、分期);⑥交易時(shí)可比實(shí)例的規模(建筑規模、占地規模)上述，一點(diǎn)描述不清為一錯點(diǎn)。
34、選擇可比實(shí)例可比性差：①相同地區或同一供求圈內;②用途應相同;③建筑結構相同;④建筑規模應相當;⑤權利性質(zhì)應相同(主要是土地);⑤交易類(lèi)型與估價(jià)目的應相同 ;⑦可比實(shí)例交易成交
日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應接近;⑧交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格
35、四項修正錯誤：?jiǎn)雾椥拚怀^(guò)20%，綜合修正不超過(guò)30%;綜合修正=各項修正幅度絕對值和 ;只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格
36、系數修正方面的錯誤：?修正項目錯誤;?修正方向錯誤：分子、分母修正顛倒(日期為分子，其它為分母);修正上下方向調整錯誤;
37、可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應采取交易當時(shí)的狀況
38、交易日期修正時(shí)，修正基數沒(méi)有采取交易當時(shí)的價(jià)格水平(主要是匯率選取)
39、加權綜合處理確定估價(jià)結果時(shí)，前后矛盾：交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權數應大;區域因素、個(gè)別因素較差，權數應小。
六、成本法估價(jià)應注意的問(wèn)題
難點(diǎn)：折舊的求取
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤
1、成本應為社會(huì )同類(lèi)平均成本即客觀(guān)成本，采用了實(shí)際成本;
2、應結合市場(chǎng)供求分析確定評估出的積算價(jià)格
3、過(guò)舊的建筑物不大適用成本法
4、新開(kāi)發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，應進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調整。
5、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。
6、利潤基數與利潤率不對應;《規范》5.4.2開(kāi)發(fā)利潤應以土地取得費用和開(kāi)發(fā)成本之和為基礎，根據開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來(lái)求取。
★開(kāi)發(fā)利潤計算時(shí)，不同的利潤率要對應不同的計算基數
a.直接成本利潤率基數=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本
b.投資利潤率基數=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用
c.成本利潤率基數=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息 【理論教材】
【規范】成本利潤率基數：土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用
d.銷(xiāo)售利潤率基數=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
7、關(guān)于重新購建價(jià)格：①必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的②必須是客觀(guān)的③是全新?tīng)顟B(tài)下的;《規范》5.4.3具體估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構成內容，應根據實(shí)際情況，在5.4.2條列舉的價(jià)格構成內容基礎上酌情增減，并在估價(jià)報告中予以說(shuō)明。
8、重置價(jià)格≠重建價(jià)格，兩者適用條件不同
9、建筑物折舊(2007版經(jīng)濟折舊和功能折舊的計算，《理論》159頁(yè))
�、倏尚迯晚椖�，修復費用為折舊額;不可折舊額，可分為短壽命、長(cháng)壽命項目
�、诮�(jīng)濟壽命與土地使用權年限的關(guān)系(《理論》P145、《規范》5.4.11條)
�、蹥堉德驶虺尚侣蚀_定有誤
�、芙ㄖ镏刂脙r(jià)格中已包含利息、利稅，不再重計。
�、菖f有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規范》5.4.9??估價(jià)人員都應親臨現場(chǎng)??
10、銷(xiāo)售稅費計算基數為銷(xiāo)售收入
11、積算價(jià)格中有必要時(shí)應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價(jià)值損失。
12、建筑物耐用年限應從竣工驗收合格之日起。舊房、房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊
13、投資利息和利潤的計算基數要正確
14、取費時(shí)采用的是項目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當地現時(shí)社會(huì )一般成本(即要區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本、采用重置成本，不能用重建成本)
15、成本法計算貸款利息時(shí)應用復利，不能用單利�；鶖禐橥恋厝〉贸杀�+開(kāi)發(fā)成本+管理費用。
16、成本法計算貸款利息時(shí)計算期有錯。
17、計算公式有錯(積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊)
18、要根據市場(chǎng)供求分析為來(lái)最終確定評估值(體現在經(jīng)濟折舊的確定上)。
19、折舊年限確定錯誤。
20、計算估價(jià)對象折舊時(shí)有錯誤(未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價(jià)值的影響)。
計算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計?建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計。?建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數加上土地使用權剩余年限計算折舊。
《規范》5.4.11條規定：估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應為：①建筑物
的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計;②建筑物耐用年限短于土地使用權年限時(shí)，應按建筑物耐用年限計算折舊;③建筑物耐用年限長(cháng)于土地使用權年限時(shí)，應按土地使用權年限計算折舊;④建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物耐用年限計算折舊;⑤建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時(shí)，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。
21、價(jià)格構成不全(土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費、銷(xiāo)售費用、投資利息、銷(xiāo)售稅費、利潤7項);
22、新開(kāi)發(fā)的土地沒(méi)有注意可轉讓比率;
23、利息、利潤的計算基數不對(取得土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費)三者的和再乘利息率或利潤率;
24、銷(xiāo)售稅費通常為“二稅一費”等(計稅依據為銷(xiāo)售收入)，而不包括所得稅和土地增值稅等。
25、成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中一致的均為錯。
26、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開(kāi)發(fā)商應負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。
27、成本法計算利息時(shí)，費用的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。注意第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計算期的計算方法是考試的重點(diǎn)。地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，從投入到工程完工都要計息。
28、成本法計算折舊時(shí)，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟壽命，二是土地使用年限(出讓土地)。地租的求取不能簡(jiǎn)單的取系數，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算;
29、注意各種物業(yè)的價(jià)格構成(及商品房，農地征用，拆遷房屋);
30、銷(xiāo)售稅費的依據是銷(xiāo)售收入不是成本，稅費構成是否正確;注意銷(xiāo)售稅金的計算基數和稅率
31、預售的價(jià)值應在銷(xiāo)售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報告中;
32、用成本計算而非成本價(jià);
33、長(cháng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格;
34、新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周?chē)h(huán)境等因素給予適當修正。
35、分宗轉讓土地要考慮轉讓比例(應以?xún)舻孛娣e計算) 凈地面積=土地總面積-道路-綠地
七、收益法估價(jià)應注意的問(wèn)題
難點(diǎn)：各扣除項目的界定;資本化率的確定
★運用收益法估價(jià)應按下列步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)收入和費用的資料;②估算潛在毛收入;③估算有效毛收入;④估算運營(yíng)費用⑤估算凈收益;⑥選用適當的資本化率;⑦選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用、凈收益均以年度計。
★凈收益應根據估價(jià)對象的具體情況，按下列規定求�。�?出租型房地產(chǎn)，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。?商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應根據經(jīng)營(yíng)資料計算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。?生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠(chǎng)商利潤。?尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
★估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正�？陀^(guān)的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正�？陀^(guān)的租金。利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益，應與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或凈收益進(jìn)行比較。若與正�？陀^(guān)的情況不符，應進(jìn)行適當的調整修正，使其成為正�？陀^(guān)的。
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