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房產(chǎn)經(jīng)紀人跑盤(pán)怎么做樓盤(pán)市調
做房產(chǎn)和做其它業(yè)務(wù)一樣，勤奮最重要，熟悉樓盤(pán)的銷(xiāo)售技巧，要董得談判技巧，對樓盤(pán)價(jià)格，附近樓盤(pán)的詳細情況了如指撐，總之四個(gè)字：快，準，狠，貼.
1、地段
對地段的切入是從地點(diǎn)、交通、位置和環(huán)境這四個(gè)概念開(kāi)始的：
(1)地點(diǎn)。這里的地點(diǎn)，不但是指絕對意義上的地域標識----地址，即文字上所表述的“某市某區某門(mén)牌號碼”，還指由這個(gè)點(diǎn)所引發(fā)的相對意義上的距離的概念，即這個(gè)點(diǎn)離某某商業(yè)街、某某火車(chē)站等主要標的物的相對直線(xiàn)距離。
(2)交通。指的是樓盤(pán)附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機、地鐵、主要公路、道路等。
(3)位置。位置主要是指樓盤(pán)的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤(pán)的主要展面朝向和相鄰的其它房產(chǎn)狀況如何等。
(4)環(huán)境。環(huán)境指的是樓盤(pán)周?chē)奈镔|(zhì)和非物質(zhì)生活配置。
“環(huán)境評估”一項，是對周?chē)唧w環(huán)境的個(gè)人感受和總體評述，用文字來(lái)表達，填寫(xiě)時(shí)應注意行文的理性與真實(shí)性。
2、公司組成
發(fā)展商、設計單位、承建單位、物業(yè)公司，分別是指項目在投資建設、建筑設計、工程營(yíng)造和最終物業(yè)管理四個(gè)方面的主要營(yíng)運組合公司。
因為房地產(chǎn)投資建設是資金大、周期長(cháng)的一項工程，沒(méi)有足夠實(shí)力的公司投資于房地產(chǎn)項目，往往隱藏著(zhù)較大的風(fēng)險。一般而言，營(yíng)運組合的強力搭配，四大公司的充沛實(shí)力和驕人業(yè)績(jì)，不言而喻
價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中最基本、最活躍、也是最便于調控的一個(gè)因素。對價(jià)格的理解一般從單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面深入。
1、單價(jià)
單價(jià)指的是單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。但是，對一個(gè)擁有幾十套甚至上百套的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，一個(gè)單價(jià)并不能說(shuō)明問(wèn)題。下面的幾個(gè)特殊單價(jià)從不同側面讓我們加深對樓盤(pán)的理解。
(1)起售單價(jià) 因為有樓層、朝向等因素的差異，同一樓房的每套單元的單價(jià)并不一樣。習慣上，將底層朝南單元的單價(jià)確定為計算基準，并設定不同的層次系數和朝向系數，各個(gè)單元的單價(jià)由此計算而來(lái)，這個(gè)計算基準便稱(chēng)為起售單價(jià)。
(2)最低單價(jià) 最低單價(jià)往往是樓層、朝向等條件最好的單元所標定的單價(jià)。通常最低單價(jià)便作為廣告中的起售價(jià)格。
(3)最高單價(jià) 最高單價(jià)往往是層次、朝向等條件最好的單元所標定的單價(jià)。
(4)平均單價(jià) 平均單價(jià)是指總銷(xiāo)售金額除以總銷(xiāo)面積得出的銷(xiāo)售單價(jià)，其中總銷(xiāo)金額為可銷(xiāo)售面積的總的銷(xiāo)售額。理論上，總銷(xiāo)售金額=平均單價(jià)*可銷(xiāo)售面積。
(5)主力單價(jià) 主力單價(jià)是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷(xiāo)售單價(jià)。它是判斷樓盤(pán)客戶(hù)定位的關(guān)鍵。
2.總價(jià)
總價(jià)指每一個(gè)銷(xiāo)售單元的房地總價(jià)格。銷(xiāo)售總價(jià)=銷(xiāo)售單價(jià)*單元建筑面積。
(1)最低單價(jià)
最低單價(jià)一般是面積最小，且層次、朝向等條件最差的單元所標定的總價(jià)。
(2)最高總價(jià)
最高總價(jià)一般是面積最大，且層次、朝向等條件最好的單元所標定的總價(jià)。
(3)總價(jià)范圍
總價(jià)范圍是指最低銷(xiāo)售總價(jià)和最高銷(xiāo)售總價(jià)之間的擺幅范圍。如果最低總價(jià)為28萬(wàn)元，最高總價(jià)為60萬(wàn)元，則總價(jià)范圍我們表示為：28—60萬(wàn)元。
(4) 主力總價(jià)。主力總價(jià)是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷(xiāo)售總價(jià)。
(5)總價(jià)配比 總價(jià)配比是指依總價(jià)范圍不同，各個(gè)范圍的總價(jià)及其所對應的單元數量在總銷(xiāo)金額中所占的不同比率。
房屋單價(jià)給人的直接印象是樓盤(pán)的地點(diǎn)和品質(zhì)的高低，而房屋總價(jià)所折射出來(lái)的更多信息是目標客源層的區隔。對總價(jià)的仔細調研，對總價(jià)配比的切實(shí)把握，會(huì )很容易掌握住產(chǎn)品的客源定位，市場(chǎng)定位。因此在事實(shí)上，總金額是購買(mǎi)客戶(hù)的最直接、最明顯的分水嶺。
3、付款方式
付款方式是房屋總價(jià)在時(shí)間上的一種分配，用以緩解購買(mǎi)者的款壓力，擴大購買(mǎi)客戶(hù)層的范圍，以提高樓盤(pán)的銷(xiāo)售率。它的形式不外乎以下五種類(lèi)型。其它的付款方式，大多是其中若干種的變化或組合。
(1)一次付款。一次性付款是指購房者簽約后，所有購房款項立即一次性付給發(fā)展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，折扣及折扣的大小主要取決于該樓盤(pán)距離交房日期的時(shí)間長(cháng)短。
(2)建筑付款 建筑付款是指整個(gè)購房款被分成若干比例，購房者依樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的方式。這種付款方式避免了購房者對發(fā)展商缺少束縛的缺點(diǎn)，使其能夠通過(guò)付款來(lái)監督工程進(jìn)度，是相對穩公平和公平的一種付款辦法。
(3)時(shí)間付款。時(shí)間付款是指購房者簽約后，按時(shí)間分批交納房款。這種付款方式類(lèi)似于建筑付款，但它的付款進(jìn)度未與工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的掛鉤，而是簡(jiǎn)單的與時(shí)間掛鉤。
(4)銀行貸款。銀行貸款是指購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保。目前，房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時(shí)使用通常被稱(chēng)為組合貸款。
(5)延期付款
延期付款是指購房者在交納一定比例的前期房款后，到交房入住或交房未入住之后的若干年中，按月分配付清剩余款項。
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