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酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理
酒店式公寓指由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開(kāi)展出租服務(wù)和理財服務(wù)。這類(lèi)物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂(lè )等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量等配套完備。
一、酒店式公寓的管理模式
(一)物業(yè)管理方式
全權管理模式。受發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì )的委托，物業(yè)公司全權負責受托物業(yè)的管理，并以酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式委托物業(yè)公司成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標、要求、標準開(kāi)展具體管理工作，此模式能充分體現全權管理的品牌效應。
合作管理模式。由發(fā)展商與物業(yè)公司合作成立項目管理公司，共同負責項目的物業(yè)管理。物業(yè)公司派員擔任公司的總經(jīng)理和各部門(mén)主管，通過(guò)合作管理，提高項目管理水平并為合作方培養一支素質(zhì)過(guò)硬的管理人才隊伍，以便在合作期滿(mǎn)后使合作方能接手管理。
顧問(wèn)管理模式。由發(fā)展商自建物業(yè)管理隊伍，物業(yè)公司受聘擔任管理顧問(wèn)，提供整套的管理規章，并指導發(fā)展商運行及操作。顧問(wèn)管理又可以分三種情況：一是物業(yè)公司派駐高級管理人員長(cháng)駐項目擔任管理公司的總經(jīng)理及各部門(mén)主管，對項目進(jìn)行具體的指導和管理;二是物業(yè)公司派人員長(cháng)駐項目，但并不擔任管理公司的任何職務(wù)，只是應發(fā)展商要求提供顧問(wèn)服務(wù);三是物業(yè)公司不派駐管理人員，而是根據發(fā)展商的要求由顧問(wèn)小組定期或不定期的到項目指導工作。
(二)酒店管理方式
顧問(wèn)管理方式。根據發(fā)展商要求，酒店管理公司派出酒店管理專(zhuān)業(yè)人員對酒店的功能設計布局、裝修風(fēng)格、工程配備、管理流程、服務(wù)配備、酒店市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣等提供顧問(wèn)意見(jiàn)。
全權委托管理方式。酒店管理公司受發(fā)展商委托派駐總經(jīng)理對一酒店實(shí)行全面經(jīng)營(yíng)管理。酒店的最高權力機構是董事會(huì )，酒店管理公司向董事會(huì )上報經(jīng)營(yíng)方案、營(yíng)業(yè)計劃、財務(wù)預算，在征得董事會(huì )同意后開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作。酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險，每月從營(yíng)業(yè)收入中按一定比例提取管理酬金。
承包經(jīng)營(yíng)管理方式。酒店管理公司向發(fā)展商提供具體的酒店承包經(jīng)營(yíng)管理方案，發(fā)展商同意了承酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)模式研究包指標后展商負責，酒店管理公司派駐項目總經(jīng)理開(kāi)展具體管理工作，并以承包指標對發(fā)展商負責。
二、國內酒店式公寓在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
(一)國內物業(yè)管理公司缺乏酒店管理經(jīng)驗
在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素�？蛻�(hù)去留的決定，60-70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶(hù)簽訂租賃協(xié)議。一個(gè)具有良好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力的酒店式公寓物業(yè)公司，是保證投資者贏(yíng)利的基本條件。但從現在市場(chǎng)上來(lái)看，這種物業(yè)公司非常少，存在物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)能力，而酒店管理公司又缺少物業(yè)管理經(jīng)驗的矛盾。如果沒(méi)有物業(yè)公司高效、系統、專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統粗放的出租方式，投資回報率很難得到穩定的保證。投資回報率低，反過(guò)來(lái)又影響到酒店式公寓開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)消費支柱，投資者的積極性。
(二)國內酒店管理公司不能勝任酒店式公寓管理
作為一個(gè)投資者，擁有良好的經(jīng)營(yíng)方式、豐富管理及經(jīng)驗，對投資的盈利與否以及盈利大小，有著(zhù)非常大的影響，業(yè)內人士一般認為，酒店消費價(jià)格(元/天)是房地產(chǎn)價(jià)格(元/平方米)的10%，酒店式公寓銷(xiāo)售價(jià)格比一般房地產(chǎn)價(jià)格高1.5-2倍左右，這是促使發(fā)展商去開(kāi)發(fā)該產(chǎn)品的原因。但是，國內的酒店管理公司有兩個(gè)弱點(diǎn)，一是總想管理高檔酒店，但總是在外國著(zhù)名酒店管理公司的競爭中處于被動(dòng)地位;二是總想用中長(cháng)期的全權委托方式的管理方法，與酒店業(yè)主的利益和經(jīng)營(yíng)習慣總有根本的矛盾。國內酒店管理公司普遍存在創(chuàng )新力不夠，無(wú)法尋找穩定的市場(chǎng)發(fā)展培育點(diǎn)。
(三)業(yè)權分割導致委托者虛位問(wèn)題
作為一個(gè)一般性的酒店，投資方是唯一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來(lái)管理。但作為酒店式公寓，已將各房間分散地賣(mài)給不同投資者，因此就會(huì )產(chǎn)生委托者虛位，會(huì )侵害中小投資者的利益。所以就導致了酒店式公寓在管理過(guò)程中過(guò)于混亂，業(yè)主權益無(wú)法得到保護，租金收入無(wú)法得到保障。
三、如何規避風(fēng)險投資酒店式公寓
(一)選址定位與經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定升值空間
酒店式公寓的主要目標客戶(hù)群來(lái)自跨國公司和國內中小型企業(yè)中第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)機構。他們對辦公場(chǎng)所的空間要求不大，但必須便于信息交流人員交流和資金交流，配套服務(wù)全面，交通條件優(yōu)越。酒店式公寓恰恰具備了這些特質(zhì)。而且性?xún)r(jià)比遠遠優(yōu)于酒店和普通寫(xiě)字樓，所以會(huì )成為他們的首選。從常見(jiàn)的8-10%的年回報率來(lái)看，酒店式公寓比較適合中長(cháng)線(xiàn)的投資者。對于開(kāi)發(fā)商而言，在區域的選址上，就應當從產(chǎn)品的功能出發(fā)，滿(mǎn)足各類(lèi)商旅人士和中小型服務(wù)企業(yè)的需要。一般地說(shuō)，最有利的位置位于中心城區和交通樞紐的核心位置。
(二)物業(yè)管理決定客戶(hù)去留
提供良好的物業(yè)管理是吸引客源的最直接的條件，國內物業(yè)管理公司依然存在不能妥善管理的問(wèn)題，打擊了部分投資者的信心，因此，酒店式公寓聘請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理，客人不但可以享受到星級酒店的服務(wù)，并且物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。
(三)物有所值，性?xún)r(jià)比高
找一個(gè)“性?xún)r(jià)比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢(qián)。酒店式公寓看上去是一個(gè)價(jià)位非常高的投資產(chǎn)品，其實(shí)不然。在選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商往往把包租的錢(qián)已經(jīng)折合在房?jì)r(jià)里。因此，投資酒店式公寓，投資者還要掌握一些在“購買(mǎi)前賺錢(qián)”的技巧，而這種技巧取決于投資者在購買(mǎi)前的比較。
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