2017土地登記代理人考試《代理實(shí)務(wù)》模擬試題及答案

　　一、單項選擇題

　　1.土地登記的根本目的是()。

　　A.對抗第三人的憑證

　　B.對權利的公示

　　C.對土地管理的完善

　　D.維護國有土地所有權

　　【答案】B

　　【解析】土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為，是一項法律制度，它的根本目的是對權利的公示。

　　2.物權變動(dòng)必須遵循()原則。

　　A.公示

　　B.登記

　　C.交付

　　D.通告

　　【答案】A

　　【解析】物權變動(dòng)(設立、變更、轉讓、消滅)必須遵循公示原則，即物權的變動(dòng)必須通過(guò)法定的公示方式才能產(chǎn)生法律效力。公示方式根據不同的標的物可分為交付公示和登記公示兩種。

　　3.土地等不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的公示方式為()。

　　A.交付

　　B.登記

　　C.協(xié)議

　　D.協(xié)商

　　【答案】B

　　【解析】土地等不動(dòng)產(chǎn)物權以登記公示，即將不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的有關(guān)情況，通過(guò)一定程序記載到國家法定登記機關(guān)的簿冊上，土地物權的變動(dòng)才發(fā)生效力。

　　4.下列關(guān)于土地登記的說(shuō)法，錯誤的是()。

　　A.國有土地和農民集體所有的土地依法確定給單位或者個(gè)人使用并進(jìn)行土地登記后，對土地權利人依法取得的土地權利可以起到確認保障的作用

　　B.在土地交易過(guò)程中，通過(guò)土地登記，對土地權屬變動(dòng)關(guān)系進(jìn)行確認，可以有效的促進(jìn)土地市場(chǎng)規范，維護正常的土地市場(chǎng)秩序

　　C.土地登記是土地管理的基礎性工作，是國家掌握土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)主要信息源，是國家收取土地租、稅、費的重要依據

　　D.任何土地用途變更均需要進(jìn)行土地登記，而且土地部門(mén)應無(wú)條件對其進(jìn)行登記

　　【答案】D

　　【解析】D項，在對土地用途變更登記進(jìn)行審核時(shí)，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農業(yè)用地轉變?yōu)榉寝r業(yè)建設用地，破壞耕地，非法占用耕地的，均不得辦理土地登記。

　　5.世界多數國家的地籍資料的發(fā)展大體都經(jīng)歷了()的階段。

　　A.法律地籍——稅收地籍——多用途地籍

　　B.產(chǎn)權地籍——稅收地籍——現代地籍

　　C.法律地籍——產(chǎn)權地籍——現代地籍

　　D.稅收地籍——產(chǎn)權地籍——多用途地籍

　　【答案】D

　　【解析】世界多數國家的土地登記大體都經(jīng)歷了由最初的為政府稅收服務(wù)，發(fā)展到產(chǎn)權保護，到現代可用于多種用途。為政府稅收服務(wù)的土地登記對應的是稅收地籍;以產(chǎn)權保護為目的的土地登記對應的是產(chǎn)權地籍，又稱(chēng)“法律地籍”;現代的多用途土地登記對應的是多用途多目的地籍，又稱(chēng)“現代地籍”。

　　6.下列各項不屬于我國土地登記歷史成就的是()。

　　A.十二銅表法

　　B.魚(yú)鱗圖冊

　　C.賦役黃冊制度

　　D.方田與首實(shí)

　　【答案】A

　　【解析】十二銅表法是羅馬最古老的成文法，其中第七表為土地權利法;方田與首實(shí)為宋代時(shí)所實(shí)行;魚(yú)鱗圖冊和賦役黃冊制度是我國明朝初期所實(shí)行的土地制度。

　　7.《物權法》于()在第十屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議上審議通過(guò)。

　　A.1998年8月29日

　　B.2007年3月16日

　　C.2007年l2月30日

　　D.2008年2月1日

　　【答案】B

　　【解析】2007年3月16日，十屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議審議通過(guò)《物權法》，《物權法》的頒布是土地登記工作中的一個(gè)重要時(shí)點(diǎn)。A項是《中華人民共和國土地管理法》頒布的時(shí)間;C項是《土地登記辦法》頒布的時(shí)間;D項是《土地登記辦法》實(shí)施的時(shí)間。

　　8.()是指土地權利變動(dòng)當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權利變動(dòng)的法律后果，以契約為生效要件。

　　A.權利意思主義制度

　　B.采用形式主義立法

　　C.權利變更意思主義

　　D.采用意思主義立法

　　【答案】D

　　【解析】采用意思主義立法是指土地權利變動(dòng)當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發(fā)生土地權利變動(dòng)的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經(jīng)登記的土地權利不得對抗第三人。

　　9.()是指土地登記機關(guān)對土地登記申請不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過(guò)問(wèn)土地權利是否真實(shí)等事項。

　　A.非實(shí)質(zhì)性審查

　　B.普遍性形式審查主義

　　C.形式審查主義

　　D.通性審查制度

　　【答案】c

　　【解析】采取形式審查主義是契約登記制度的一個(gè)特點(diǎn)，即土地登記機構對土地登記申請不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而只進(jìn)行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過(guò)問(wèn)土地權利是否真實(shí)等事項。

　　10.()是指已經(jīng)登記完畢的土地權利變動(dòng)事項，當有第三人主張其權利時(shí)，仍應按照實(shí)體法律決定該土地權利的歸屬。

　　A.登記無(wú)公信力

　　B.登記既定事實(shí)

　　C.登記公信變更

　　D.登記本位主義

　　【答案】A

　　【解析】契約登記制度由法國首創(chuàng )，登記無(wú)公信力是契約登記制度的一個(gè)特點(diǎn)，即已經(jīng)登記完畢的土地權利變動(dòng)事項，當有第三人主張其權利時(shí)，仍應按照實(shí)體法律決定該土地權利的歸屬。

　　二、多項選擇題

　　11.根據《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規定》，土地登記代理人可以從事的登記代理業(yè)務(wù)包括()。

　　A.幫助土地權利人解決土地權屬糾紛

　　B.填寫(xiě)土地登記卡、土地權利證書(shū)

　　C.查詢(xún)土地登記材料

　　D.收集、整理土地權屬來(lái)源證明材料

　　E.辦理土地登記申請、指界

　　【答案】CDE

　　【解析】根據《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規定》，土地登記代理人主要可從事的登記代理業(yè)務(wù)包括：

　�、俎k理土地登記申請、指界、地籍調查、領(lǐng)取土地權利證書(shū)等;

　�、谑占�、整理土地權屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料;

　�、蹘椭�土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關(guān)手續;

　�、懿樵�(xún)土地登記資料;

　�、莶樽C土地產(chǎn)權;

　�、尢峁┩恋氐怯浖暗丶�管理相關(guān)法律咨詢(xún);

　�、吲c土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。

　　12.土地登記代理的程序主要包括()。

　　A.接受委托

　　B.簽訂土地登記代理委托書(shū)、代理合同

　　C.收集查詢(xún)土地登記相關(guān)信息與資料

　　D.開(kāi)展具體業(yè)務(wù)

　　E.制作土地證書(shū)與提交成果

　　【答案】ABCD

　　【解析】不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中因內容的不同在程序上有一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括：

　�、俳邮芪�托;

　�、诤炗喭恋氐怯洿�理委托書(shū)、代理合同;

　�、凼占�查詢(xún)土地登記相關(guān)信息與資料;

　�、荛_(kāi)展具體業(yè)務(wù);

　�、萏峤怀晒�。

　　13.土地登記代理委托書(shū)應明確的內容包括()。

　　A.土地登記代理的權限

　　B.土地登記代理人姓名

　　C.土地登記代理機構名稱(chēng)

　　D.土地權屬狀況

　　E.土地登記代理的內容

　　【答案】ABCE

　　【解析】委托書(shū)是建立委托法律關(guān)系、開(kāi)展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門(mén)審核委托代理關(guān)系的重要內容之一。委托書(shū)主要應明確的內容有：

　�、傥�托人名稱(chēng)或姓名;

　�、谕恋氐怯洿�理機構名稱(chēng);

　�、弁恋氐怯洿�理人姓名;

　�、芡恋氐怯洿�理的內容;

　�、萃恋氐怯洿�理的權限。

　　14.關(guān)于土地登記代理委托書(shū)與代理合同及其之間的關(guān)系，下列說(shuō)法正確的有()。

　　A.委托書(shū)是建立委托法律關(guān)系、開(kāi)展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門(mén)審核委托代理關(guān)系的重要內容之一

　　B.土地登記代理委托書(shū)與土地登記代理合同都是雙方建立委托關(guān)系的重要憑證，兩者作用基本相同

　　C.土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構確認委托關(guān)系、明確雙方權利和義務(wù)的法律依據

　　D.土地登記代理人持登記代理合同開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)

　　E.土地登記代理委托書(shū)是土地登記代理人開(kāi)展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時(shí)提交給土地登記部門(mén)審查和備案用

　　【答案】ACE

　　【解析】B項，委托書(shū)是建立委托法律關(guān)系、開(kāi)展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門(mén)審核委托代理關(guān)系的重要內容之一。相對于委托書(shū)，土地登記代理合同也是雙方建立委托關(guān)系的重要憑證，但兩者作用不同。土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構確認委托關(guān)系、明確雙方權利和義務(wù)的法律依據，而土地登記代理委托書(shū)是土地登記代理人開(kāi)展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時(shí)提交給土地登記部門(mén)審查和備案用。D項，土地登記代理人持委托書(shū)開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)。

　　15.土地登記代理委托書(shū)在生效之前需由()簽字。

　　A.委托人

　　B.土地法人

　　C.土地登記申請法人代表

　　D.土地登記代理機構

　　E.土地登記代理人

　　【答案】ADE

　　【解析】為規范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風(fēng)險，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應與土地登記代理人所在的土地登記代理機構簽訂書(shū)面委托書(shū)及委托代理合同。委托書(shū)應由委托人和土地登記代理機構、土地登記代理人三方簽字后生效。

　　16.土地登記代理機構在收集土地登記相關(guān)資料時(shí)可借助的基本途徑包括()。

　　A.文字資料

　　B.實(shí)地察看

　　C.地籍或地形測繪資料

　　D.通過(guò)經(jīng)驗獲得

　　E.向有關(guān)當事人了解情況

　　【答案】ABCE

　　【解析】土地登記代理人根據代理的土地登記事項收集、查詢(xún)、整理土地權屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權屬是否清晰。一般情況下，土地登記相關(guān)資料收集的基本途徑主要有：

　�、傥淖仲Y料;

　�、诘丶�或地形測繪資料;

　�、蹖�(shí)地察看;

　�、芟蛴嘘P(guān)當事人了解情況。

　　17.在收集資料時(shí)，土地登記代理機構及其代理人應當注意()。

　　A.資料是否易處理

　　B.有關(guān)材料的真實(shí)性、合法性

　　C.材料是否完整、齊全

　　D.材料的取得程序要合法

　　E.土地登記代理人應事先準備好需要收集資料的的清單

　　【答案】BCDE

　　【解析】在收集資料時(shí)，土地登記代理機構及其代理人應當注意的內容有：

　�、偈占�、整理并認真查閱、填報所需文件資料，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性、合法性;

　�、跈z查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料附件不全等問(wèn)題，應及時(shí)與委托方溝通協(xié)商，及時(shí)補報;

　�、鄄牧系娜〉贸绦蛞�合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料;

　�、茉谑占�資料時(shí)，土地登記代理人應事先準備好需要收集資料的的清單，必要時(shí)還應制作專(zhuān)門(mén)的調查表格;

　�、菰趯�(shí)地查勘和向當事人了解情況時(shí)，土地登記代理人還應做好筆記，書(shū)面記錄實(shí)地查勘的有關(guān)情況。

　　18.開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的基本要求包括()。

　　A.認真進(jìn)行市場(chǎng)分析和政策分析

　　B.公平公正對待客戶(hù)

　　C.不斷提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量

　　D.加強溝通和交流

　　E.拓展業(yè)務(wù)范圍

　　【答案】ABCD

　　【解析】開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的基本要求有：

　�、僬J真進(jìn)行市場(chǎng)分析和政策分析;

　�、诠�平公正對待客戶(hù);

　�、鄄粩嗵岣叻�務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量;

　�、芗訌姕贤ê徒涣�;

　�、葑龊每蛻�(hù)維護工作。

　　19.土地登記代理機構接受地籍測量委托的，收費標準可以()，由委托雙方商議后確定。

　　A.根據國家制定的統一的土地登記代理收費標準

　　B.參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價(jià)格》標準

　　C.根據宗地測量的難度、以及地籍控制點(diǎn)資料的情況

　　D.按機構經(jīng)驗的大小來(lái)決定

　　E.由委托人和土地登記代理機構協(xié)商確定

　　【答案】BC

　　【解析】土地登記代理收費主要由委托人和土地登記代理機構協(xié)商確定。土地登記代理機構接受地籍測量委托的，收費標準可以參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價(jià)格》標準，根據宗地測量的難度、以及地籍控制點(diǎn)資料的情況，由委托雙方商議后確定。

　　20.土地登記代理合同的重要作用包括()。

　　A.有效保障合同當事人的合法權益

　　B.確保土地權屬的合法性

　　C.維護土地登記代理市場(chǎng)的秩序

　　D.保護代理人可以獲得收益

　　E.確保登記的合法性

　　【答案】AC

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