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土地市場(chǎng)的相關(guān)理論
土地市場(chǎng)是指土地及其地上建筑物和其他附著(zhù)物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場(chǎng)也稱(chēng)地產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。下面整理了一些土地市場(chǎng)的相關(guān)理論，歡迎大家閱讀!
(一)土地供給的方式
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規確立了我國的國有土地供給制度的基本法律框架，也是我們對國有土地供給方式進(jìn)行分析的基本法律依據。歸納起來(lái)，我國國有土地的供給方式有以下7種：
1.劃撥土地劃撥是指國家在符合土地劃撥條件的前提下，將國有土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用，土地使用者無(wú)須為此支付土地出讓金(農民補償除外)，但該土地只限于土地使用者自己使用，在改變土地用途或將土地轉讓他人時(shí)，應補交土地出讓金。
2.出讓土地出讓念是指國家行使國有土地所有者的權利，將國有土地使用權在一定年限內有償出讓給土地使用者使用，土地使用者要為此支付相應的土地出讓金，土地使用者在足額交納土地出讓金后，取得該土地在一定年限內的使用權利，并可以將該土地使用權在符合規定條件的前提下轉讓、出租或抵押。
3.租賃租賃是指國家作為土地所有者將土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。
4.作價(jià)出資(入股)
作價(jià)出資(人股)是指國家以一定年限期的國有土地使用權作價(jià)，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律法規關(guān)于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業(yè)。
5.授權經(jīng)營(yíng)國家根據需要，可以一定年限期的國有土地使用權作價(jià)后授權給經(jīng)國務(wù)院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營(yíng)管理。
6.轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與7.出租是土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著(zhù)物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。
(二)土地需求
土地需求的種類(lèi)人類(lèi)對土地的需求不外兩大類(lèi)：農業(yè)用地需求和非農業(yè)用地需求。
農業(yè)用地需求包括人類(lèi)對耕地、林地、草地等的需求。影響耕地需求的因素主要有人口、消費水平、土地生產(chǎn)率、國民經(jīng)濟狀況等。人類(lèi)對于林地的需求主要取決于對木材的需求和林木的生態(tài)功能。對于草地的需求不只因為它能提供畜牧產(chǎn)品，更重要的還在于它能保護土地資源，維護生態(tài)平衡。
非農業(yè)用地需求包括人類(lèi)發(fā)展工業(yè)、交通、科學(xué)教育、文化娛樂(lè )及住宅等對土地的需求。主要取決于四大因素，即社會(huì )因素，包括人口增長(cháng)、人口結構、社會(huì )演化趨勢等;經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展水平、城市物質(zhì)環(huán)境的更新、一般經(jīng)濟因素等;政策因素，包括城市規劃、住宅政策、土地供給政策等;區位因素，包括地理位置、交通便利條件等。非農業(yè)用地需求會(huì )隨著(zhù)社會(huì )生產(chǎn)力水平的提高而不斷增加，這是由社會(huì )生產(chǎn)力水平提高，人們用于生產(chǎn)生活必需晶的勞動(dòng)所占比重減少，而相應增加了對發(fā)展、奢侈、娛樂(lè )等方面的需求，前者主要是對農用地的需求，后者主要對非農用地的需求。
(三)土地供需平衡原理
土地供需平衡是指土地經(jīng)濟供給與人們對特定用途土地的需求之間的均衡關(guān)系。土地作為一種特殊商品，既受一般商品供求規律的制約，又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對的、暫時(shí)的，而不平衡是絕對的。由于我國土地稀缺，人口眾多，人地矛盾突出，所以導致地價(jià)總的趨勢是上升的。
1.耕地供求關(guān)系研究耕地的供求關(guān)系，其基點(diǎn)在于人口對糧食的需求及滿(mǎn)足程度。由于耕地買(mǎi)賣(mài)頻率很低，對于耕地供求關(guān)系的研究，主要從實(shí)物形態(tài)人手。耕地供求的變化主要受到人均占有糧食數量的影響。如果人均占有糧食數量超過(guò)其需求，則耕地的供給就有可能減少。要讓農民自覺(jué)珍惜耕地，盡量提高土地生產(chǎn)率，利用耕地多生產(chǎn)糧食，就必須讓農民從種糧中獲得平均利潤，這樣才能緩解我國耕地的緊張供求關(guān)系。
2.工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關(guān)系隨著(zhù)我國工業(yè)、商業(yè)和住宅用地制度改革的深化，這部分土地已經(jīng)逐步進(jìn)入商品的行列，遵循商品經(jīng)濟規律進(jìn)行市場(chǎng)流轉。在一般情況下，土地交易也遵循一般商品的供求規律：地價(jià)上升，則供給增加，而需求下降;地價(jià)下降，則供給減少，需求增加。
但是土地作為一種特殊的商品，在許多方面具有特殊性：其位置固定不變，自然供給不變，經(jīng)濟供給彈性有限，買(mǎi)賣(mài)雙方不能自行決定土地位置和用途，土地價(jià)格受社會(huì )和政治局勢以及經(jīng)濟繁榮程度影響大，所以工業(yè)、商業(yè)和住宅用地有時(shí)又表現出供給的特殊性。特殊的土地供給是由于土地自然供給總量是有限度的，超過(guò)這個(gè)限度不管價(jià)格如何上漲，也不能再增加土地的供給。特殊的土地需求是反映土地購買(mǎi)者把工業(yè)、商業(yè)和住宅用地作為投機對象，價(jià)格低廉的土地由于在短期內難以賣(mài)出好價(jià)格，所以買(mǎi)者很少;相反，價(jià)格高漲的土地容易賣(mài)得好價(jià)錢(qián)，盡管價(jià)格上漲幅度大于其他地區，只要經(jīng)濟穩定發(fā)展，定能獲利，所以買(mǎi)者很多。
隨著(zhù)我國城市化和經(jīng)濟發(fā)展，工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的需求會(huì )不斷增加，但這類(lèi)土地供給非常有限，最終必然導致這類(lèi)土地在高價(jià)位下的供求平衡。要在減少占用農地的條件下實(shí)現非農用地的供求平衡，必須搞好城市規劃，實(shí)現城市土地合理功能分區，提高城市土地利用規模效益;實(shí)行城市綜合開(kāi)發(fā)建設，提高城市土地利用效率;抓緊舊城區改造，充分利用城區閑置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空間發(fā)展，實(shí)行立體利用，提高土地的經(jīng)濟供給能力。
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