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土地估價(jià)概念
導語(yǔ)：在所有的房地產(chǎn)投資中，如果是出于投機的目的進(jìn)行土地投資分析，則選擇好的時(shí)機更顯重要。因為許多土地在持有期間并不產(chǎn)生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時(shí)間越長(cháng)，投資者的平均年收益就越低。
土地估價(jià)概念
(一)考試目的
測試應考人員對土地估價(jià)的定義、作用及現實(shí)意義理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.土地估價(jià)的定義
2.土地估價(jià)的作用及現實(shí)意義
3.土地估價(jià)的使用方向
4.我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程
(三)考試基本要求
掌握：土地估價(jià)的定義、作用;
熟悉：土地估價(jià)的現實(shí)意義，土地估價(jià)的使用方向;
了解：我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
(內容詳解)
一、土地估價(jià)的概念
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎上，根據土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。
例題：土地價(jià)格是土地在()的價(jià)格。(2002年真題)
A.某一權利狀態(tài)下
B.某一時(shí)點(diǎn)
C.某一土地利用方式
D.某一經(jīng)營(yíng)管理水平下
答案：ABC
解析：根據土地價(jià)格定義。
二、土地估價(jià)的作用及現實(shí)意義
地價(jià)作為土地市場(chǎng)各因素綜合作用的結果，在土地市場(chǎng)建設中發(fā)揮著(zhù)重要作用，具有重大的現實(shí)意義：
一是能靈敏地反映市場(chǎng)的供需狀況、土地的利用狀況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)通過(guò)與其他社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況。
二是調控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿，通過(guò)地價(jià)信號反映出土地供應量、供應結構和需要調整的方面，政府根據社會(huì )經(jīng)濟和土地市場(chǎng)狀況調節供應，引導投資和需求，促進(jìn)土地資源和合理有效利用，對土地市場(chǎng)中的地價(jià)進(jìn)行調控，確保土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩運行，因為地價(jià)是土地市場(chǎng)參與各方進(jìn)行經(jīng)濟活動(dòng)的基礎，人們以此作出自己的決策和預期，因此，地價(jià)就可以成為影響供求關(guān)系，調控土地市場(chǎng)的杠桿。
三是調整土地市場(chǎng)經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關(guān)系的保障。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個(gè)人、企業(yè)與個(gè)人在土地上的利益關(guān)系，最直接的表現就是地價(jià)，地價(jià)為協(xié)調不同權利主體間的利益關(guān)系提供了依據，地價(jià)管理為協(xié)調解決不同權利主體間的利益關(guān)系，調節收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權益在經(jīng)濟上真正得以體現。
四是推進(jìn)我國土地使用制度改革的重要前提，我國在走向社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價(jià)為土地的有償使用提供了重要的基礎。
五是量化國有土地資產(chǎn)的尺度，在我國國有企業(yè)改制過(guò)程中，通過(guò)地價(jià)和地價(jià)管理，極大地顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)的改制。
三、土地估價(jià)的使用方向
1.為國有土地使用權出讓(包括國有土地使用權招標、拍賣(mài)、掛牌出讓價(jià)格評估)、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考;
2.為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價(jià)入股和轉讓等提供地價(jià)參考;
3.為土地使用權抵押提供地價(jià)參考;
4.為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動(dòng)提供地價(jià)參考;
5.確定和更新城鎮基準地價(jià)、標定地價(jià);
6.實(shí)現城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測;
7.對農用地進(jìn)行分等定級;
8.確定農用地綜合區片價(jià);
9.為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費征收提供地價(jià)參考;
10.為司法鑒定提供地價(jià)參考。
四、我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)我國城鎮土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行轉讓交易，客觀(guān)上對土地估價(jià)中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀(guān)需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價(jià)中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著(zhù)市場(chǎng)化改革的進(jìn)展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過(guò)市場(chǎng)機制進(jìn)行重新配置;國有企業(yè)改革和戰略性結構調整中土地資產(chǎn)需要重新盤(pán)活;農用地市場(chǎng)開(kāi)始形成，農村集體建設用地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)育;各級政府逐步提高了土地出讓過(guò)程中的招標、拍賣(mài)比例，等等。這些市場(chǎng)化取向的改革都對土地估價(jià)中介服務(wù)提出了更多的市場(chǎng)需求，客觀(guān)上要求土地評估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應市場(chǎng)上的客觀(guān)要求，1993年，原國家土地管理局制定了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價(jià)資格實(shí)行全國統一考試。
可以說(shuō)，土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著(zhù)土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的，到現在已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟建設和國有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場(chǎng)經(jīng)濟體系中一個(gè)重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。
1.建立了與我國市場(chǎng)經(jīng)濟體系相適應的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度在我國土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設過(guò)程中，地價(jià)問(wèn)題一直是核心問(wèn)題和前提條件。從城鎮土地分等定級到城市基準地價(jià)測算，從出讓地價(jià)到國企改革中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營(yíng)城市，土地估價(jià)從無(wú)到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準地價(jià)、標定地價(jià)、宗地地價(jià)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統、征地區片價(jià)等地價(jià)體系;
建立了從估價(jià)機構注冊與公示、估價(jià)報告備案、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度;
建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機構的監督管理機制。
2003年12月19日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)了《財政部關(guān)于加強和規范評估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2003]101號文)，明確規定土地估價(jià)師是根據目前我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的客觀(guān)需要設置的六類(lèi)資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)資格之一，進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟建設中的地位和作用，這是國務(wù)院對土地估價(jià)行業(yè)二十多年來(lái)改革和發(fā)展的充分肯定。
例題：土地估價(jià)是()的一種。
A.房地產(chǎn)中介
B.房地產(chǎn)咨詢(xún)
C.房地產(chǎn)經(jīng)紀
D.房地產(chǎn)證券
答案：A.房地產(chǎn)中介
2.形成了一整套具有中國特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標準體系。
已先后頒布了《城鎮土地估價(jià)規程》、《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》、《農用地估價(jià)規程》兩個(gè)國家標準和三個(gè)行業(yè)標準，以及《土地估價(jià)報告規范格式》、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測技術(shù)規范》等技術(shù)標準，出版了《土地估價(jià)師資格考試系列教材》、《城市土地價(jià)格調查與動(dòng)態(tài)監測》、《中國城市地價(jià)圖集》、《城市地產(chǎn)評估》等專(zhuān)著(zhù)和眾多研究報告，有超過(guò)60個(gè)高等院校開(kāi)設了土地估價(jià)的專(zhuān)業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
3.形成了一只具有規模、專(zhuān)門(mén)提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)隊伍
現在，全國共有2萬(wàn)多名具有資格的土地估價(jià)師，其中執業(yè)注冊的土地估價(jià)師上萬(wàn)人，執業(yè)土地估價(jià)機構2000家。經(jīng)過(guò)脫鉤改制、改革土地估價(jià)結果確認和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機構規模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經(jīng)營(yíng)，自擔風(fēng)險的土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)隊伍。
4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設
據有關(guān)部門(mén)的不完全統計，1992年以來(lái)，全國土地出讓金收入累計達1萬(wàn)多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎設施建設，推進(jìn)土地市場(chǎng)建設起了積極作用。這其中出讓地價(jià)評估和城市基準地價(jià)評估是土地使用權出讓和土地市場(chǎng)建設的基礎工作。
5.有力地配合國有企業(yè)改革
據不完全統計，近年來(lái)，全國共完成了近6萬(wàn)家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土地局和現國土資源部確認和處置的企業(yè)數就達200多家，涉及宗地超過(guò)10萬(wàn)宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動(dòng)通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進(jìn)國有經(jīng)濟的戰略性調整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。
6.土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路
2002年，國土資源部按照國務(wù)院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價(jià)行業(yè)監督管理方式，強化了行業(yè)自律，有力促進(jìn)了行業(yè)自律組織建設。目前，已有28個(gè)省、自治區、直轄市成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì )。通過(guò)幾年的改革，土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。
本章小結：
土地估價(jià)的概念是整個(gè)內容體系的基礎，對其涵義及特性的深刻把握有助于整個(gè)學(xué)科的理解。本章主要介紹了土地估價(jià)的概念及估價(jià)需要考慮的相關(guān)因素。特別是土地估價(jià)的概念是歷年考試的重點(diǎn)，需要重點(diǎn)把握。
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