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如何填寫(xiě)二手房合同辦理房屋貸款
在進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，房屋出賣(mài)人和買(mǎi)受人會(huì )簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，目前上海市采用的是上海市房屋土地資源管理局制訂的標準格式合同，此合同一旦簽訂，標志著(zhù)買(mǎi)賣(mài)雙方已就房屋買(mǎi)賣(mài)達成協(xié)議。因此，在買(mǎi)受人為購買(mǎi)二手房申請銀行貸款時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同要作為一個(gè)必需的要件提供
在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)，房屋出賣(mài)人和買(mǎi)受人會(huì )簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，目前上海市采用的是上海市房屋土地資源管理局制訂的標準格式合同，此合同一旦簽訂，標志著(zhù)買(mǎi)賣(mài)雙方已就房屋買(mǎi)賣(mài)達成協(xié)議。因此，在買(mǎi)受人為購買(mǎi)二手房申請銀行貸款時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同要作為一個(gè)必需的要件提供給銀行，銀行對買(mǎi)賣(mài)合同的審核也相當仔細。
對此，安家集團資深房屋貸款顧問(wèn)姜勐表示，由于目前買(mǎi)賣(mài)合同的條款較多，一般購房者缺乏獨立簽訂的能力，而部分房產(chǎn)中介公司又缺乏完善的法務(wù)簽約能力，致使申請銀行貸款時(shí)常常因為買(mǎi)賣(mài)合同簽訂不妥而出現問(wèn)題。那么，以下就從銀行對買(mǎi)賣(mài)合同審核的角度來(lái)看怎樣使買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂不成為貸款申請的麻煩。
合同上所有填寫(xiě)的地方盡量不要填錯，如果要改，必須小心劃掉，在附近填寫(xiě)上正確的，并在旁邊附上甲乙雙方所有產(chǎn)權人的簽字確認，不要使用修改液或者用刀片刮。
一、基本內容填寫(xiě)
買(mǎi)賣(mài)合同一開(kāi)始是一些基本資料的填寫(xiě)，包括買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)權人的姓名和房屋的一些信息。
通常在出賣(mài)人欄(甲方)填寫(xiě)房地產(chǎn)原權利人的名字，在買(mǎi)受人欄(乙方)填寫(xiě)買(mǎi)受方權利人的名字。
容易出現的問(wèn)題：由于買(mǎi)賣(mài)雙方弄不清夫妻之間的產(chǎn)權關(guān)系，往往會(huì )多填寫(xiě)配偶名字或認為小孩未成年就不填寫(xiě)名字。其實(shí)可以有個(gè)簡(jiǎn)單的方法來(lái)填寫(xiě)，就是甲方按照出賣(mài)人所持有的《房地產(chǎn)權證》上權利人的名字填寫(xiě)，而買(mǎi)受方誰(shuí)希望名字出現在《房地產(chǎn)權證》權利人一欄，就填寫(xiě)誰(shuí)的名字。
其余的房地產(chǎn)信息完全可以按照出賣(mài)方的《房地產(chǎn)權證》上的信息填寫(xiě)，請注意：如果有些信息《房地產(chǎn)權證》上沒(méi)有明確顯示，就不要在買(mǎi)賣(mài)合同上填寫(xiě)。
二、房產(chǎn)成交的基本信息
買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì )包含最基本的房產(chǎn)成交信息，包括房產(chǎn)成交價(jià)、房款支付方式、房產(chǎn)所附帶的設備裝飾情況等。銀行在審核買(mǎi)受方的貸款申請時(shí)，通常也會(huì )對這些信息解讀得比較仔細。例如，看合同第二條約定的房產(chǎn)成交價(jià)與附件三付款協(xié)議中支付的款項是否相符。
容易出現的問(wèn)題：有些銀行對附件三中約定的以貸款來(lái)支付房款的部分要求相當嚴格，比如，買(mǎi)受人以100萬(wàn)元購買(mǎi)一套房屋，約定先支付1萬(wàn)元定金，第二次支付39萬(wàn)元，總共40萬(wàn)元現金作為首付款，剩余60萬(wàn)元向銀行申請貸款來(lái)支付給出賣(mài)方，實(shí)際上以買(mǎi)受方的資格完全可以向銀行申請70萬(wàn)元的購款，但一旦在買(mǎi)賣(mài)合同中的附件三中約定了貸款金額，而買(mǎi)受方想改變貸款金額特別是增加貸款金額的話(huà)，一些審核較嚴格的銀行就會(huì )拒絕這個(gè)申請。
在買(mǎi)賣(mài)合同的附件二中，通常買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )約定隨房屋附帶的一些設備和裝飾，包括固定的、家具和電器等，一旦這些裝修、家具非常豪華，勢必都包含在房產(chǎn)的成交價(jià)中，使該房產(chǎn)的成交價(jià)相對于市場(chǎng)價(jià)會(huì )較高，如果銀行認可的評估公司對這一房產(chǎn)的評估價(jià)值低于成交價(jià)的話(huà)，那貸款成數也會(huì )按照評估公司的評估價(jià)來(lái)定，而不是以成交價(jià)為準。因此，簽訂合同時(shí)，最好是把房屋價(jià)格與附帶的設備和裝飾分開(kāi)來(lái)計算價(jià)值，才不會(huì )影響到后面貸款的順利申請。
三、合同的簽署
在買(mǎi)賣(mài)合同的最后一頁(yè)是由甲乙雙方的所有產(chǎn)權人對應合同一開(kāi)始填寫(xiě)的甲乙雙方的名稱(chēng)分別進(jìn)行簽署，請盡量填寫(xiě)全身份證明號碼、聯(lián)系方式。在這里必須注意的是，所有簽名必須由產(chǎn)權人本人或法定代理人簽署。而銀行在審核貸款時(shí)常會(huì )發(fā)現合同上的簽名是代簽的。
容易出現的問(wèn)題：現在比較常見(jiàn)的是一家人而只有一個(gè)人到場(chǎng)簽署買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，所有產(chǎn)權人必須在每一頁(yè)的騎縫線(xiàn)上簽字確認，最后別忘了填寫(xiě)簽署合同的日期。
四、二手房按揭貸款合同范本
二手房貸款是指購房人以在住房二級市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。委托人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方，即買(mǎi)方)
受托人：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
第三人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方，即賣(mài)方)
買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)簽訂位于____市 (以下 簡(jiǎn)稱(chēng)“該房屋” )的買(mǎi)賣(mài)(居間)合同，三方在協(xié)商一致的基礎上，本著(zhù)平等、自愿的原 則，簽訂本合同。
第一條 甲方申請貸款事項
貸款銀行： ;貸款期限： 年; 貸款金額：人民幣 元。 以上事項以貸款銀行審定為準。
第二條 委托事項
1、甲方委托乙方向銀行代為提出貸款申請，貸款銀行作出同意或者不同意的決定均 視為乙方完成本事項。 2、乙方根據貸款銀行的需要為甲方向銀行貸款提供階段性擔保。擔保期限為：自貸 款銀行發(fā)放貸款起至該房屋抵押完成、 《房地產(chǎn)權證》交回貸款銀行為止。如果貸款銀行 不需要乙方提供階段性擔保，甲方仍應按本合同第三條約定向乙方全額支付服務(wù)費。
第三條 貸款服務(wù)費金額及支付方式
1、貸款服務(wù)費金額：人民幣 元，由甲方在簽訂本合同時(shí)一次性 支付給乙方。 2、因代辦貸款產(chǎn)生的郵寄費用(包括乙方向甲方發(fā)出的郵寄函件) 、復印費用等，由 甲方承擔。
第四條 甲方責任
1、甲方應當符合相應的貸款條件，應當按照規定提交相關(guān)證件資料，并保證其真實(shí)、 準確、合法、有效、及時(shí)。否則，甲方應自行承擔其責任，除乙方已經(jīng)收取的貸款服務(wù)費 不予退還外，還應賠償乙方損失。
2、按規定應當由甲方本人到場(chǎng)辦理手續的，甲方應在乙方電話(huà)或書(shū)面通知后 2 個(gè)工 作日內達到指定地點(diǎn)辦理手續。如果甲方未到場(chǎng)辦理手續的，甲方應按每日 40 元的標準 向乙方另行增加支付貸款服務(wù)費。
3、甲方應無(wú)條件配合乙方辦理該房屋的抵押登記手續，同意乙方將抵押登記后的《房 地產(chǎn)權證》轉交給貸款銀行收執保管。甲方遲延交驗證件資料或拒絕配合辦理抵押登記手 續(包括甲方因其他糾紛致使該房屋被司法凍結、查封等情形) ，導致乙方不能及時(shí)開(kāi)展 工作的，均屬甲方違約。甲方應按其實(shí)際延誤的時(shí)間，以每日 30 元的標準向乙方另行增 加支付貸款服務(wù)費; 延誤時(shí)間超過(guò) 5 日的， 另行增加貸款服務(wù)費標準違按每日 60 元計算。
4、甲方應當按本合同約定支付給乙方服務(wù)費及有關(guān)費用。
5、如甲方違反本條第 1、2、3 款約定的義務(wù)，乙方有權隨時(shí)解除本合同。合同解除 時(shí)貸款銀行已發(fā)放貸款的，甲方應將所借全部款項立即給付給乙方(銀行發(fā)放的貸款額及 相應利息) ，由乙方轉交給銀行。
6、在乙方為甲方提供階段性擔保期間，如該房屋過(guò)戶(hù)到甲方名下的，甲方即以該房 屋為乙方提供反擔保抵押。
第五條 乙方責任
1、乙方應在收妥相關(guān)證件資料后，及時(shí)在貸款銀行、登記機關(guān)等規定時(shí)限內或約定 時(shí)限內辦理委托事項。如因貸款銀行或登記機關(guān)的原因造成不能準時(shí)辦理相關(guān)事宜的，乙 方免責。
2、乙方為甲方向貸款銀行提供階段性擔保。
3、乙方應履行本合同規定的通知義務(wù)。
4、乙方應對所代收的各項稅、費專(zhuān)款專(zhuān)用，及時(shí)給付，不得挪用。
第六條 丙方責任
1、同意甲方采用貸款方式支付購房款。
2、丙方應履行該房屋轉移登記中應盡的責任，包括稅、費的承擔、資料的及時(shí)提供 及人員的及時(shí)到場(chǎng)等事項。
3、因丙方原因導致本合同不能履行，丙方除應向甲方和乙方分別支付違約金 10000 元人民幣外，還應賠償甲方和乙方的全部損失。如貸款銀行已經(jīng)發(fā)放貸款的，則丙方應立 即將該貸款及相應利息給付給乙方，再由乙方歸還給銀行。
第七條 送達地址確認
甲方、丙方確認因履行本合同而產(chǎn)生的相關(guān)文書(shū)郵寄送達地址為：
甲方收件人： ，地址： ;
丙方收件人： ，地址： 。
如未填寫(xiě)，則甲方、丙方確認其身份證或營(yíng)業(yè)執照上記載地址為相關(guān)文書(shū)的郵寄送達 地址。乙方按上述地址寄出相關(guān)文書(shū) 3 日，則認為已經(jīng)送達和履行了通知義務(wù)。
第八條 特別約定
1、按照該房屋買(mǎi)賣(mài)(居間)合同約定的有關(guān)該房屋產(chǎn)權轉移登記稅、費和抵押登記 費用的承擔方，應在簽訂本合同時(shí)將該費用先行支付給乙方，由乙方代收代支。
2、因費用承擔方未能及時(shí)支付上述費用給乙方，乙方將不向貸款銀行出具放款通知 單，因此而產(chǎn)生的不能準時(shí)發(fā)放貸款所造成的后果均由責任方承擔。
第九條 糾紛的處理
如因履行本合同產(chǎn)生的糾紛，三方可協(xié)商解決;協(xié)商不成的，任何一方可向乙方所在 地人民法院起訴。
第十條 本合同一式三份，經(jīng)三方簽字或蓋章后生效。
甲方：
乙方：
丙方：
年 月 日
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