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簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的要點(diǎn)解析
房屋買(mǎi)賣(mài)對于大多數人來(lái)說(shuō)都是大額的交易，二手房買(mǎi)賣(mài)也是這樣�！≡诙址抠I(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，容易出現糾紛，當買(mǎi)賣(mài)雙方感覺(jué)到上述風(fēng)險防范比較困難的時(shí)候，建議您還是通過(guò)正規的中介機構去購房置業(yè)，在通過(guò)中介機構了解房源時(shí)，一般中介機構通過(guò)會(huì )有安排房主、買(mǎi)家、中介一起商談的環(huán)節，通常中介機構會(huì )向所有產(chǎn)權人索要身份證、物業(yè)的復印件，并和原件核實(shí)，房產(chǎn)局調檔和客戶(hù)的征信報告檢查等一系列的審核。
1.產(chǎn)權。大概有三類(lèi)二手房是不能出售的，應杜絕買(mǎi)賣(mài)。一、純粹不能買(mǎi)賣(mài)的(無(wú)證、法院查封、拆遷范圍、已抵押、與學(xué)校教學(xué)區不能分割)，在產(chǎn)權中法院查封的房子糾紛危害最大，因為被查封的房產(chǎn)大多數是經(jīng)濟糾紛，如果客戶(hù)將一大筆首付款付給房主，房主用此款償還銀行貸款或用于其他，這時(shí)房子被查封而不能過(guò)戶(hù)，房主又沒(méi)錢(qián)還給買(mǎi)方，買(mǎi)房就有可能面臨巨大風(fēng)險。二、夫妻雙方僅一方同意出售或離異后產(chǎn)權判決不清晰。三、同一居所人員未能具結(如繼承房屋的所有繼承人、子女的父母是產(chǎn)權人，子女未經(jīng)過(guò)父母同意就出售房屋)。
2.重要約定。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，應特別注意對關(guān)鍵性條款一定要有書(shū)面簽約，不能口頭約定。找法網(wǎng)提醒大家容易產(chǎn)生糾紛的是物業(yè)費結算問(wèn)題，合同中必須有尾款的約定，物業(yè)交接前一定要到物業(yè)管理處、國網(wǎng)、自來(lái)水、燃氣公司等清算費用，方可交接。
3.戶(hù)口。戶(hù)口問(wèn)題也是容易產(chǎn)生糾紛的，在合同中一定要有戶(hù)口的約定且一定要有賣(mài)方遷出戶(hù)口的具體期限并明確指出原房主遷出的義務(wù)，可以在付款方式中保留部分房款特別注明等戶(hù)口遷出后再支付，或約定一個(gè)違約的標準，如晚遷出一天支付一定數額的違約金。
4.票據保存。簽定買(mǎi)賣(mài)合同只是二手房交易的一個(gè)開(kāi)始，后面很有可能引發(fā)各種糾紛，在合同執行過(guò)程中各種票據，例如收條并注明款項明細和具體時(shí)間、補充協(xié)議的確認書(shū)(雙方各執一份)等。
5.二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的幾種情況
想要分析在什么情況下二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，必須先知道什么樣的合同是無(wú)效合同，根據《合同法》的規定，合同在下列情況下無(wú)效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì )公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
依據上述法律規定，陳建剛律師表示在通常情況下，下列二手房買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同：
(1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。根據我國《民法通則》的有關(guān)規定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。
(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。依據《合同法》的規定，限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
(3)以欺詐的手段簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
(4)以脅迫的手段簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
(5)乘人之危簽訂的經(jīng)紀合同。這是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。這是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
(7)當事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面二手房買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據可查的，亦認定為二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
6.簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同應注意的問(wèn)題
一、房屋權屬條款。主要是審查房屋的權屬狀況，例如是否有共有人，房屋是否存在抵押，是否有租賃關(guān)系，最好在合同中增加賣(mài)方的相應保證條款。
二、房屋價(jià)款與中介合同約定的價(jià)款。通常情況下，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )委托中介公司進(jìn)行。對買(mǎi)賣(mài)合同和中介合同的審查，應注意以下幾點(diǎn)：1、業(yè)主的委托賣(mài)價(jià)與買(mǎi)方的買(mǎi)價(jià)是否一致，如果不一致可能會(huì )引發(fā)糾紛;2、中介公司收取的傭金數額不得超過(guò)國家規定的上限比例。廣州市國土房管局會(huì )同市工商局發(fā)布的2010年版《存量房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》(簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同》)和《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本》(簡(jiǎn)稱(chēng)《中介合同》)，在全市推廣使用，新版合同將作為在廣州今年上半年實(shí)施的二手房網(wǎng)簽系統的網(wǎng)簽合同，規定全部網(wǎng)簽交易均要使用，明確規定，二手房買(mǎi)賣(mài)傭金合收不得高于3%。
三、房款支付條款。二手房的買(mǎi)賣(mài)，付款方式多種多樣，有一次性付款，有按揭付款還有銀行監管等，選擇一次性付款的較少，但因為“一手交錢(qián)，一手交房”，這種付款方式風(fēng)險也相對較低。按揭付款是比較通行的方式，交付首期后就以銀行按揭的方式分期支付房款，要注意約定好款項支付的條件及時(shí)間，避免出現條件不滿(mǎn)足而導致的違約情況而得不償失。銀行監管的方式由于有第三方監管，風(fēng)險也相對較低。
四、交房條款。主要包括交房的時(shí)間、交房的條件、交房完成的標志等。交房條件一般包括付清房款，遷出戶(hù)口、結清物業(yè)及水電煤有線(xiàn)電視、電話(huà)等費用，維修金過(guò)戶(hù)或者計算清楚。
五、違約救濟條款，可以選擇仲裁也可以選擇法院審理。各有利弊，仲裁的速度快，解決糾紛實(shí)行“一裁終局”，免去訴累，但由于是一裁終局，所以可能會(huì )存在事實(shí)以及道理未能說(shuō)清的情況，而選擇法院則可能要經(jīng)理一審二審，過(guò)程較長(cháng)，但相對有利于查清事實(shí)。
7.按揭二手房：付了錢(qián)也拿不上房產(chǎn)證
張某—家原本住在—套40多平方米的房子坐。孫子降生后，愛(ài)孫心切的張某，決定出資給兒子一家買(mǎi)一套大一點(diǎn)的房子。經(jīng)過(guò)多方查看，最終張某將目光銷(xiāo)定一套位于市區某小區100平方米的二手房。賣(mài)房者王某坦白地說(shuō)，這套房子目前還有一部分按揭款未付清，所以沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，但房產(chǎn)公司承諾半年之內就辦理好房產(chǎn)手續。雙方協(xié)商后，以16萬(wàn)元的價(jià)格成交。張某到銀行交付了剩余的按揭款6萬(wàn)元，并給了王某3000元定金作為買(mǎi)房的預付款，答應待房產(chǎn)證辦下來(lái)，再將剩余的房款付給王某�？蓵r(shí)間一天天過(guò)去，房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來(lái)。到現在，買(mǎi)新房的喜悅早巳退去，張某腦子業(yè)只剩下等待房產(chǎn)證的焦慮了。
購買(mǎi)按揭二手房要注意以下幾點(diǎn)：當買(mǎi)受人替出賣(mài)人還清剩余按揭款時(shí)，一定要在銀行辦理解除抵押關(guān)系手續，這是以按揭方式購買(mǎi)二手房的必備條件。在辦理此業(yè)務(wù)時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：
一、買(mǎi)房人要了解所購買(mǎi)的房屋在銀行抵押解除后，能否拿到房產(chǎn)證，該居屋所在的摟盤(pán)大證是否辦好;
二、在辦理過(guò)戶(hù)前，要去房產(chǎn)交易局查詢(xún)該房屋是否存在一房多按揭的情形。建議買(mǎi)房者最好去實(shí)地查看該房屋的使用狀態(tài)，實(shí)際售房人與房產(chǎn)局登記的產(chǎn)權人是否一致;
三、買(mǎi)房人還要防止銀行抵押解除后，出賣(mài)人將房屋另行賣(mài)給他人，或者出賣(mài)人收了錢(qián)拒不交房。
8.二手房買(mǎi)賣(mài)九種典型糾紛
一、 逾期支付房款引起的糾紛
下家逾期支付房款時(shí)，上家可以要求繼續付款之外，還可以要求下家支付相應的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話(huà)，下家仍然要承擔逾期付款的違約責任。因為，合同的約定只能認為通過(guò)銀行貸款來(lái)支付房款的方式得到了上家允許，而不能認為下家可因此不需承擔逾期付款的責任。
二、 逾期交付房屋引起的糾紛
上家在合同約定的交房時(shí)間還未交房，除了有一些正當的理由，比如下家未按時(shí)付款，否則要對下家承擔違約責任。這時(shí)，下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類(lèi)房屋的租金計算。
三、 逾期辦理過(guò)戶(hù)手續引起的糾紛
上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過(guò)戶(hù)手續，但下家想毀約時(shí)主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過(guò)戶(hù)手續，這時(shí)，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時(shí)為避免上家另將房屋轉賣(mài)他人，最好將房屋進(jìn)行保全。
四、 要求返還定金引起的糾紛
按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。按照法律的規定，支付定金應當簽訂定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一個(gè)“收條”，上面寫(xiě)了“定金”兩個(gè)字，而且在支付定金的時(shí)候也沒(méi)有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或定金合同，那這個(gè)定金的性質(zhì)是無(wú)法確定的，在這種情況下，下家不想購買(mǎi)房屋，定金應當返還。
五、 因中介行為引起的糾紛
如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開(kāi)中介公司進(jìn)行交易或簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間合同追究其責任。又如中介公司在進(jìn)行居間和代理時(shí)，不規范不盡責而造成的糾紛。
六、 要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同或確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效引起的糾紛
要求解除合同或確認合同無(wú)效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類(lèi)案件一般還會(huì )伴隨著(zhù)賠償損失的請求，法院在審理這類(lèi)案件時(shí)會(huì )根據雙方的過(guò)錯程度的不同，來(lái)判定各方承擔的責任。
七、 因房屋質(zhì)量引起的糾紛
由于上家交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據上海高級人民法院的有關(guān)規定，如果上家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應承擔賠償責任，如果上家已就房屋質(zhì)量的問(wèn)題明確告知下家的，那上家不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非上家在裝璜、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據證明上家對此是知曉的，上家亦不承擔瑕疵擔保責任，但下家可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責任或賠償責任。
八、 因“黑白合同”引起的糾紛
“黑白合同”指的是在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方就同一房屋買(mǎi)賣(mài)簽訂的數份不同價(jià)格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實(shí)成交價(jià)格。按上海市高級人民法院的規定，在因“黑白合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時(shí)間在后的合同價(jià)為準。除非有證據證明前一份合同價(jià)是為規避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意，這個(gè)舉證責任是由提出異議方來(lái)承擔的，也就是說(shuō)，誰(shuí)認為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應當承擔這個(gè)舉證責任。
但是，這樣的規定并不全面，因為兩份合同的簽訂時(shí)間并不一定有先后，可能是同時(shí)簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話(huà)，這時(shí)就會(huì )難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。
九、 因戶(hù)口遷移引起的糾紛
房屋交付后，下家才發(fā)現房?jì)扔猩霞业膽?hù)口或他人的戶(hù)口，即使合同中約定上家應當保證戶(hù)口遷走，但這類(lèi)糾紛訴至法院還是不會(huì )被受理。所以此類(lèi)糾紛暫時(shí)不能通過(guò)法律途徑解決。
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