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房屋租賃合同效力認定中的主要法律問(wèn)題
一、房屋租賃合同無(wú)效的情形
一般來(lái)說(shuō)，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致后，合同視為成立后就發(fā)生法律效力。但根據我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》等有關(guān)法律法規的規定，下列的房屋租賃應認定合同無(wú)效。
(一)簽約主體不合格。
當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構成要件，即主體不適格時(shí)，則所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。如無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權利范圍所簽訂的房屋租賃合同。
(二)內容不合法。
主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會(huì )公共利益的;違反法律、法規強制性規定等情形。
(三)客體不合格。
房屋租賃合同中的標的物應當是法律、法規允許出租的房屋，根據相關(guān)規定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;權屬有爭議的;屬于違法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標準的;已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)有關(guān)規定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權的;有關(guān)法律、法規規定禁止出租的。
二、房屋租賃合同無(wú)效認定中涉及到的特殊情形
(一)當事人意思表示不真實(shí)所簽訂的房屋租賃合同并非無(wú)效。
根據我國《合同法》第五十四條第二款第二項的規定，如一方當事人意思表示不真實(shí)，損害了合同另一方當事人的利益，另一方當事人有權依意思自治原則決定是否申請法院或仲裁機構撤銷(xiāo)，而并非絕對無(wú)效。這與我《民法通則》第五十八條將“當事人一方采用欺詐、脅迫或乘人之危訂立合同”列為無(wú)效合同并不一致。根據后法優(yōu)于前法及特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則應按《合同法》的規定執行，對此情形，僅能由合同當事人決定是否申請法院或仲裁機構撤銷(xiāo)。
(二)涉及無(wú)產(chǎn)權證的房屋出租合同并非必然無(wú)效。
分為兩種情形：其一，出租人有合法所有權或處分權。在實(shí)際生活當中，所有人因各種原因在沒(méi)有產(chǎn)權證的情況下將房屋出租的情形很多，但并不必然影響到合同的履行。是否辦理房屋產(chǎn)權證，我國法律、行政法規沒(méi)有強制性規定，且不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度是為了將物權進(jìn)行公示。所以，原告未辦理房屋產(chǎn)權證，并不影響其對該房屋行使所有權。雖然建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定：“未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租。”但是《合同法》頒布之后，合同是否有效，應當以法律而非規章的規定為準。其二，出租房屋屬于違建筑。違章建筑屬于行政違法，對此應由政府城市規劃部門(mén)處理。我國《最高人民法院全國民事審判工作座談會(huì )紀要》4第二條第4項指導意見(jiàn)也認為：“違章建筑的認定不屬于民事糾紛，依法應由有關(guān)行政部門(mén)處理。”且此類(lèi)建筑形成原因復雜，也不都是實(shí)體違反，所以對這類(lèi)房屋租賃合同應區別對待，不應一律認定無(wú)效。值得注意的是，根據我國《物權法》保護合法占有的規定，對這類(lèi)合同的更不應當然認定為無(wú)效。
(三)沒(méi)有登記備案的房屋租賃合同也非無(wú)效合同。
房屋租賃備案登記是指當事人在簽訂房屋租賃合同后，向房屋所在地政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記手續。我國修改后的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。”建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案” 第十四條規定：“房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記手續。�？梢�(jiàn)，我國實(shí)行房屋租賃登記備案制度。從其目的來(lái)看，主要是為了避免國家稅款的損失、規范房屋租賃市場(chǎng)及向社會(huì )公示以保護第三人的合法權益。但是房屋租賃的登記備案并不是合同生效的要件，其不過(guò)是行政機關(guān)的事后審查行為。而且，根據《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力”。 加之《城市房屋租賃管理辦法》為規章，《城市房地產(chǎn)管理法》為行政法，從法律的階位性及不同法律關(guān)系的不同適用程序來(lái)看，該類(lèi)合同也是有效的。
三、房屋租賃合同無(wú)效的法律后果
我國《民法通則》第六十一條規定：“民事行為被確認為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”我國《合同法》第五十八條規定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。”第五十九條規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。”由經(jīng)可見(jiàn)，房屋租賃合同被認定為無(wú)效，一般情況下，承租人應當交還房屋，未未付的租金不再交付，超過(guò)實(shí)際使用期限交付的租金出租人應當返還。如有損失按過(guò)錯原則由雙方分擔，雙方互不承擔違約責任。且對于雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護法律的嚴肅性。
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