合同法第二百二十四條釋義

　　第二百二十四條　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　【解釋】本條是關(guān)于承租人對租賃物的轉租的規定。

　　轉租是指承租人將租賃物轉讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。承租人是否有對租賃物的轉租的權利，各國規定不盡一致，大致有三種類(lèi)型：第一種類(lèi)型是，未經(jīng)出租人同意不得將租賃物轉租給第三人。如日本民法規定，租用人未經(jīng)出租人同意，不得將其權利出讓或將其租用物轉租。采取這種規定的理由是，租賃物的所有權不屬于承租人，承租人無(wú)權處分租賃物，如果他要處分須經(jīng)有處分權的人同意，這是交易的最基本的條件，也是為了保護交易安全。因為無(wú)處分權的民事行為是一種效力待定的行為，它的效力是不穩定的，一旦有處分權人予以否認，該處分行為是無(wú)效的，因此，允許承租人隨意轉租，不利于保護出租人的利益，也不利于保護第三人的利益。第二種類(lèi)型是，承租人能否轉租，區分動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，動(dòng)產(chǎn)租賃的轉租須經(jīng)出租人同意，不動(dòng)產(chǎn)租賃則另有規定。如意大利民法規定，除有相反的約定，承租人有將租賃物讓渡他人的轉租權，但是未經(jīng)出租人同意不得轉賣(mài)契約。涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉租應當由出租人授權或者與慣例相符。我國臺灣地區“民法”規定，承租人非經(jīng)出租人承諾不得將租賃物轉租于他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分轉租于他人。采用這一規定的理由是，動(dòng)產(chǎn)租賃中的轉讓須經(jīng)出租人同意是因為動(dòng)產(chǎn)有流動(dòng)性，一旦轉移于他人之處，出租人無(wú)法對其了解和控制。而不動(dòng)產(chǎn)租賃中，不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)的，能夠在出租人的視線(xiàn)范圍內，出租人可以根據次承租人對租賃物使用的狀況進(jìn)行監督，所以可以不經(jīng)出租人同意。第三種類(lèi)型是，規定除了當事人有不準轉租的明確約定以外，承租人都可以轉租。如法國民法規定，承租人有轉租或以租賃權讓與他人的權利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。采用這種規定的理由是，租賃合同并不以轉移標的物所有權為內容，也并不以出租人對租賃物有所有權為必要。所以承租人可以將租賃物轉租他人，除非當事人事先約定不準轉租。

　　我國合同法采用的是第一種類(lèi)型，這是因為在我國的租賃合同關(guān)系中，特別是房屋租賃，有些人利用這種形式將租來(lái)的房屋層層租賃，使租賃房屋的租金過(guò)高，以獲取暴利，侵害了房屋所有人的利益，為了規范這類(lèi)行為，本條規定，承租人將租賃物轉租他人的必須經(jīng)出租人同意。

　　轉租包括經(jīng)出租人同意和未經(jīng)出租人同意兩種情況：

　　1.經(jīng)出租人同意的轉租

　　經(jīng)出租人同意的轉租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時(shí)明確約定承租人有權出租租賃物;二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉租。對于事前未經(jīng)出租人同意，事后出租人知道后并不反對或予以承認的，按照本法第五十一條的規定，也可以視為經(jīng)出租人同意的轉租。

　　經(jīng)出租人同意的轉租是有效的，但由于在同一租賃物上出現了三個(gè)當事人、兩個(gè)合同關(guān)系，即出租人、承租人、第三人也可稱(chēng)為次承租人，這三人之間的法律關(guān)系必須明確。按照本條的規定經(jīng)過(guò)轉租的租賃合同關(guān)系當事人的關(guān)系應為：第一，出租人與承租人之間的關(guān)系不因轉租而受影響，繼續有效，承租人仍然應向出租人承擔支付租金、在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)返還租賃物的義務(wù)。因次承租人的行為造成租賃物損失的，承租人仍然要對出租人負責。第二，雖然次承租人與出租人之間沒(méi)有合同關(guān)系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租賃合同終止或者被解除時(shí)，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系也隨之終止。因為這個(gè)次承租合同的訂立是以前一個(gè)租賃合同為基礎的。

　　2.未經(jīng)出租人同意的轉租

　　本條規定，未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因為承租人未經(jīng)出租人同意擅自將租賃物轉租他人，直接破壞了出租人對承租人的信任，也直接損害了出租人對租賃物的所有權或處分權，同時(shí)造成多層次的對租賃物的占有關(guān)系，增加了出租人要求返還租賃物的困難或使出租物的毀損程度加重，所以出租人有權解除合同。

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