解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)

　　違反國家和社會(huì )公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

　　一、哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

　　(一)、 反法律、法規、政策的房屋買(mǎi)賣(mài)違反法律、法規是指違反<憲法>、<民法通則>、<合同法>和其他各種法律、法規、規章及地方性法律的行為。違反國家政策是指違反了雖未明確載于法律條文，但黨和國家的方針、政策已作了明確規定的情況。<民法通則>第五十五條第三項規定：“民事法律行為不得違反法律或社會(huì )公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為無(wú)效。違反了法律、法規及國家政策的房屋買(mǎi)賣(mài)有以下幾種：

　　(1) 雙方惡意串通，迼國家、集體和第三人利益的房屋買(mǎi)賣(mài)。比如，無(wú)行為能力人的財產(chǎn)監管人，將該無(wú)行國能力人的房屋惡意出賣(mài)給他人，自己和他人獲得非法利益，損害該無(wú)行為能力人利益的情況。

　　(2) 違反國家和社會(huì )公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)。

　　(3) 以合法形式掩蓋非法目的的房屋買(mǎi)賣(mài)。

　　(4) 房屋出賣(mài)人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　(5) 享受政府或單位優(yōu)惠補貼購建的房屋，違反法律規定沒(méi)有賣(mài)給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買(mǎi)權的。

　　(6) 出賣(mài)違章建筑，在國家征用、拆遷范圍的房屋的。

　　(7) 違反法律、法規及國家政策的其他房屋買(mǎi)賣(mài)。

　　(二)、 房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當事人主體不合格的房屋買(mǎi)賣(mài)

　　(1) 賣(mài)方的主體不合格。主要包括：賣(mài)方主體無(wú)行為能力或者臨時(shí)處于喪失行為能力的狀態(tài);賣(mài)方主體沒(méi)有房屋所有權，只是代管人或承租人或借住人;沒(méi)有取得合法授權或超越代理權代理他人出賣(mài)房屋的人等。

　　(2) 買(mǎi)方主體不合格。主要包括：違反法律規定，購買(mǎi)私人住房的國家機關(guān)和企事業(yè)單位;違反法律規定，購買(mǎi)他人享受?chē)�家或單位�?yōu)惠補貼而購建房屋的非原單位職工等。

　　(三)、 規避法律的房屋買(mǎi)賣(mài)例如為了逃避債務(wù)而進(jìn)行虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)屬于規避法律的房屋買(mǎi)賣(mài)。

　　(四)、 買(mǎi)賣(mài)雙方意思表示真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)<民法通則>第五十五條第二項規定，民事法律行為應當意思表示真實(shí)。第五十八條第三項規定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為的民事行為無(wú)效。當事人意思表示不真實(shí)主要有以下幾種情況中：

　　(1) 欺詐。即一方當事人采取隱瞞事實(shí)真相或用虛構、捏造的事實(shí)欺騙對方，使對方當事人陷入錯誤認識而作出非真實(shí)意思表示，同對方進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的行為。欺詐行為有下列特點(diǎn)：欺詐行為須出于行為人的故意;欺詐的手段可能是積極的行為，也可能是消極的行為，其目的都是為了使對方陷入錯誤認識;受欺詐一方進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)行為完全是由上述錯誤認識所造成的結果，即如果了解了事實(shí)真相就不會(huì )同意進(jìn)行這項房屋買(mǎi)賣(mài)行為。

　　(2) 脅迫。即當事人一方因受到恐嚇、脅迫而為的房屋買(mǎi)賣(mài)行為�？謬樖且詫�來(lái)施加危害而使他人恐怖的行為。在他人的恐嚇手段要挾下進(jìn)行的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，并非出于真實(shí)的意思表示，所以其行為理應無(wú)效�？謬樋梢允轻槍θ怏w方面的，可以是針對精神方面的，也可以是針對財產(chǎn)方面的，恐嚇可以是指向本人，也可以指向本人的親屬�？謬樀氖聦�(shí)必須是非法的、重大的和可能發(fā)生的;如果是合法的、輕微的損害、無(wú)可能性的行為，那么該行為不構成恐嚇行為。脅迫與恐嚇不同，脅迫是對肉體直接施加暴力和強制;脅迫是用正在發(fā)生的事實(shí)來(lái)逼迫;恐嚇是以將來(lái)的危害相要挾。但無(wú)論是恐嚇還是脅迫，都是確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的根據。

　　(3) 乘人之危。即一方當事人由于各種原因而陷入了極度的經(jīng)濟困徹難，或者是親人有重病急需錢(qián)救治，或者是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入了極度困難，急需資金等情況下，他方乘機得用這種困難，將房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格壓得極低，明顯違背等價(jià)有償原則。

　　(五)、 違反法定形式的房屋買(mǎi)賣(mài)房屋買(mǎi)賣(mài)應當簽訂書(shū)面合同，口頭合同無(wú)效;并且，房屋買(mǎi)賣(mài)應依法定程序到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理過(guò)戶(hù)登記手續，不辦理過(guò)戶(hù)登記手續的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不發(fā)生法律效力。法律要求了特定形式的法律行為，如果行為不符合法律規定的形式，該行為沒(méi)有法律效力。<民法通則>第五十六條規定：“民事法律行為可以采取書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律規定。”

　　(六)、 一方代理人與他方惡意通謀的房屋買(mǎi)賣(mài)這種房屋買(mǎi)賣(mài)行為是代理人背著(zhù)被代理人與對方私下串通所進(jìn)行的侵犯被代理人合法權得的行為。代理人負有維護被代理人的利益、體現被代理人的意志的義務(wù)，如果損害了被代理人的利益，背離了被代理人的意志，那么這種房屋買(mǎi)賣(mài)行為理應無(wú)效

　　二、解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條件

　　《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》自當事人簽字或蓋章后生效(特別約定除外)，各方當事人均須嚴格全面履行，任何一方不履行或履行不符合約定條件將承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責任，但在符合一定條件下，當事人可以解除合同，合同解除后不但不必承擔法律責任還可要求對方賠償損失。本律師在此就解除條件及程序做如下總結，以供網(wǎng)友參考：

　　(一)、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的解除條件：

　　1、當事人協(xié)商一致解除;

　　2、約定的解除條件成就;

　　3、因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的;

　　4、在合同履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù);

　　5、當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行;

　　6、當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的;

　　7、一手商品房的特別規定：

　　1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導致買(mǎi)受人合同目的不能實(shí)現無(wú)法取得房屋;

　　2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導致買(mǎi)受人合同目的不能實(shí)現無(wú)法取得房屋;

　　3)出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

　　4)出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí);

　　5)房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;

　　6)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用的;

　　7)面積誤差比絕對值超過(guò)3%的;

　　8)出賣(mài)人遲延交房或買(mǎi)受人遲延付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行的;

　　9)由于開(kāi)發(fā)商的原因逾期辦理產(chǎn)權證超過(guò)一年的;

　　10)合同約定買(mǎi)受人以貸款擔保方式付款，因當事人一方原因或不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的;

　　(二)、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的解除程序 除上述第1種協(xié)商解除情況外，當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時(shí)解除。

　　(三)、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的解除后果 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償損失。

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