超過(guò)20年租賃合同效力的認定

　　簽訂超過(guò)20年租賃合同效力，在《合同法》實(shí)施以前，法律、法規并未對租賃合同的期限作以規定，有些房屋的租賃期為 30 年或更長(cháng)時(shí)間。但《合同法》規定了租賃合同的最高期限為 20 年。此類(lèi)合同效力如何認定呢?

　　最高人民法院《關(guān)于〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第一條規定，對《合同法》實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛，適用當時(shí)的法律規定;當時(shí)沒(méi)有法律規定的，可以適用《合同法》的有關(guān)規定。因而對于此種當時(shí)沒(méi)有法律規定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長(cháng)時(shí)限為 20 年。

　　巧顧律師建議，為了保護交易安全和合同目的的實(shí)現，應當從《合同法》生效之日起計算新的租賃期限，如果超過(guò) 20 年的，超過(guò)的部分應認定為無(wú)效。

　　租賃合同中，約定在同等條件下，承租方的優(yōu)先續租權。承租人 應當在租賃期限屆滿(mǎn)前 3 個(gè)月提出續租，并經(jīng)出租同意，重新簽訂租賃合同。

　　租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過(guò)二十年。

　　最高人民法院《關(guān)于〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第一條規定，對《合同法》實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛，適用當時(shí)的法律規定;當時(shí)沒(méi)有法律規定的，可以適用《合同法》的有關(guān)規定。因而對于此種當時(shí)沒(méi)有法律規定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長(cháng)時(shí)限為 20 年。

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