合同定金的認定及其處理方式

　　定金，是一個(gè)法律專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，具體是指當事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權利，依約定而向另一方支付的金錢(qián)或其他有價(jià)物。為了保證債權的實(shí)現和債務(wù)的履行，當事人可約定定金條款或定金合同。下面yjbys小編就為大家帶來(lái)合同定金的認定及其處理方式，希望對大家有所幫助。

　　一個(gè)合法的定金條款或定金合同必須具備以下幾個(gè)條件：

　　1、雙方關(guān)于定金的約定必須訂立合同且采取書(shū)面形式。

　　此合同可以是單獨的完整的合同(定金合同)，也可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)條款(定金條款)而存在。當商品房買(mǎi)賣(mài)合同為口頭合同時(shí)，定金合同也可以用定金收受方即開(kāi)發(fā)商出具的定金收據代替。

　　2、定金的約定必須是在主合同(即商品房買(mǎi)賣(mài)合同)有效成立后才具備法律效力。

　　如果，商品房買(mǎi)賣(mài)合同因某種原因無(wú)效、被撤消或者其他原因而消滅，定金的收取均構成了不當得利，應予返還。

　　3、定金的給付額由雙方當事人約定，但總數不得超過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中房屋價(jià)款總額的20%。

　　其超過(guò)的部分不具有定金的性質(zhì)，不適用“無(wú)權要求返還”或“雙倍返還”的規定，應當按實(shí)際數額退還給購房人或者作為預付款使用。

　　4、定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

　　所謂的“定金罰則”，是為了加強合同雙方當事人履行合同的心理壓力而制定的法律規則。

　　給付定金一方，即購房人，如不按合同的預約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同的條件(如按時(shí)支付房屋價(jià)款)，或者要求解除有效成立的合同，無(wú)權從開(kāi)發(fā)商處收回定金;收受定金的一方，即開(kāi)發(fā)商，如不按合同預約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，則必須向購房人雙倍返還定金。

　　廣州朱律師提出，在實(shí)踐中，定金罰則在認購條款或認購合同中的適用條件應是：如果因為合同一方無(wú)故不履行在認購書(shū)中約定的時(shí)間內，到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，或一方擅自改變在認購書(shū)中雙方已經(jīng)確認同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂的，則系因當事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂，應對該方適用定金罰則。

　　如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂是因為不可抗力，或無(wú)法預見(jiàn)的客觀(guān)情勢的變化，或雙方就認購書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細節和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則可認定非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開(kāi)發(fā)商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。

　　所以，適用這一規則的另一前提就是雙方當事人一方存在過(guò)錯。在實(shí)踐中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)協(xié)商同意采用定金罰則，那么對于定金的交付和金額，可以寫(xiě)進(jìn)補充協(xié)議。

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