租賃合同中債務(wù)加入的責任認定

　　導語(yǔ)：租賃合同是一種比較常見(jiàn)的合同，這種合同偶爾也會(huì )出現一些糾紛問(wèn)題，今天小編就為大家帶來(lái)其中一種問(wèn)題：租賃合同中債務(wù)加入的責任認定的解決方案，歡迎參考閱讀!

　　租賃合同中債務(wù)加入的責任認定

　　案情

　　原告陳偉系江蘇德厚實(shí)業(yè)有限公司董事長(cháng)。2013年3月12日，原告陳偉與被告葉俊協(xié)商簽訂《房屋租賃合同》。該合同約定：“甲方：陳偉，乙方：葉俊，第一條：甲方將位于江蘇省盱眙縣馬壩鎮工業(yè)集中區西區東邊四幢廠(chǎng)房(西與江蘇德厚實(shí)業(yè)相鄰)廠(chǎng)房共四幢建筑面積總計大約11000平方米左右廠(chǎng)房租給乙方使用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋)。第二條：房屋租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止(租期為五年);甲方將鑰匙交給乙方即完成出租廠(chǎng)房的交付，雙方對水電氣等計量表核抄計數作為費用的計算依據。第三條：第一年每年租金為人民幣伍拾玖萬(wàn)元整;第二年每年的租金為陸拾玖萬(wàn)元整，第三年租金為人民幣柒拾肆元整，第四年租金為人民幣柒拾玖萬(wàn)元整，第五年租金為人民幣捌拾肆萬(wàn)元整……甲方：陳偉,乙方：葉俊 ”，原告陳偉在合同上簽名并按手印，被告葉俊在合同上簽名確認。

　　被告葉俊與被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司的法定代表人胡麗麗系夫妻關(guān)系，胡麗麗設立被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司，公司于2013年4月16日成立，被告葉俊將承租原告陳偉的廠(chǎng)房轉由被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司使用。2013年的租金已實(shí)際支付，2014年的租金，被告葉俊和被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司實(shí)際共同支付16.5萬(wàn)元。2015年3月16日，原告陳偉向兩被告送達解除房屋租賃合同通知書(shū)，同年3月18日簽收。2014年4月1日至2015年3月31日期間兩被告應付租金共計52.5萬(wàn)元及至實(shí)際搬離日止的租金，原告多次向兩被告索要剩余租金未果，遂訴至法院。

　　裁判

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告陳偉與被告葉俊簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實(shí)意思表示，合法有效，合同當事人均應恪守。房屋租賃合同簽訂后，葉俊與胡麗麗共同設立、經(jīng)營(yíng)江蘇宏偉木業(yè)有限公司，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊登記法人，并在租賃房屋以法人名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該公司法定代表人為胡麗麗，系被告葉俊的妻子，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對賬清算等實(shí)際履行租賃合同義務(wù)行為，法院依法認定被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司對承租人被告葉俊所欠合同債務(wù)構成債務(wù)加入，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應作為負有履行償還所欠房租債務(wù)的第三人。被告葉俊拖欠租金未付已超過(guò)一年多時(shí)間，原告享有合同約定的合同解除權，現原告要求解除《房屋租賃合同》，被告的違約行為符合《房屋租賃合同》約定的合同解除情形，所以法院支持原告解除合同的訴訟請求。對于原告要求被告立即返還系爭廠(chǎng)房的訴訟請求，因兩被告已一年多未支付房屋租金，已構成根本違約，故對原告要求被告搬離租賃廠(chǎng)房的請求，法院予以支持。對于原告要求兩被告支付自2014年4月1日起至2015年3月31日期間的租金52.5萬(wàn)元的請求，依法予以支持。對于原告請求判令兩被告支付自2015年4月1日至實(shí)際搬離日止的房屋占用費，有理有據，予以支持。

　　評析

　　本案的爭議焦點(diǎn)為：江蘇宏偉木業(yè)有限公司并非系房屋租賃合同的當事人，是否有償還租賃合同所約定租金的義務(wù)。

　　第一種意見(jiàn)認為，原告陳偉與被告葉俊系房屋租賃合同的雙方當事人，根據合同相對性原則，本案租金償還義務(wù)應該由被告葉俊承擔，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司無(wú)義務(wù)償還所欠租金。

　　第二種意見(jiàn)認為，雖然被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司不是租賃合同當事人，但被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對賬清算等實(shí)際履行合同義務(wù)的行為，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司上述履行租賃合同義務(wù)的行為可視為第三方向出租人單方承諾，構成債務(wù)加入，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應與葉俊共同承擔房屋租金。

　　江蘇省高級人民法院最早明確使用了“債務(wù)加入”的概念，其在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>活干問(wèn)題的討論紀要(一)》第十七條規定：“債務(wù)加入是指第三人與債權人、債務(wù)人達成第三方協(xié)議或第三人與債權人達成雙方協(xié)議或第三方向債權人單方承諾由第三人履行債務(wù)人的債務(wù)，但同時(shí)不免除債務(wù)人履行義務(wù)的債務(wù)承擔方式。”債務(wù)加入具備如下法律特征：1、原債的關(guān)系必須有效成立。2、第三人與原債務(wù)人承擔同一內容的債務(wù)。3、第三人與原債務(wù)人共同承擔責任。4、債務(wù)加入無(wú)須經(jīng)原債務(wù)人和債權人的同意。筆者認為，債務(wù)加入在性質(zhì)上與保證的規定最為接近。債務(wù)加入的第三人與保證關(guān)系的保證人均處于與原債務(wù)人之間的特殊關(guān)系，為了債權人債權的實(shí)現而使債務(wù)人收益，并單方面增加了自己的義務(wù)。保證關(guān)系中保證人代替債務(wù)人履行后，可向債務(wù)人進(jìn)行追償，這與債務(wù)加入法律關(guān)系中第三人清償債務(wù)后可向債務(wù)人追償相似。但債務(wù)加入與保證也不完全相同，從本質(zhì)上分析，保證是一種從行為，具有從屬性;而債務(wù)加入是一種獨立的行為，第三人加入后，在第三人與債權人與第三人之間無(wú)對價(jià)，第三人的履行的意思表示以消滅原債務(wù)為目的，故又與原債權債務(wù)關(guān)系相互排斥，其中任何一個(gè)債履行，另一個(gè)即歸于消滅，即債權人僅享有一個(gè)債權。

　　經(jīng)過(guò)上述對債務(wù)加入的分析，結合本案，筆者贊同第二種意見(jiàn)。原告陳偉與被告葉俊簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實(shí)意思表示，合法有效，該租賃合同對原告陳偉和被告葉俊均具有約束力。房屋租賃合同簽訂后，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊登記法人，并在租賃房屋以法人名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該公司法定代表人為胡麗麗，系被告葉俊的妻子，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司以公司的名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對賬清算等實(shí)際履行租賃合同義務(wù)行為，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司上述履行租賃合同義務(wù)的行為可視為第三方向出租人單方承諾，系第三方履行承租人償還租金義務(wù)的意思表示，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司作為債務(wù)加入方加入已有債務(wù)的行為完全符合債務(wù)加入的法律特征，應認定被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司對承租人被告葉俊所欠合同債務(wù)構成債務(wù)加入，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應作為負有義務(wù)償還所欠房租債務(wù)的第三人。

　　綜上，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司應當對被告葉俊所欠租金承擔連帶責任，二者共同有義務(wù)償還被告葉俊所欠的房屋租金。當然，被告江蘇宏偉木業(yè)有限公司清償債務(wù)后，從公平、誠實(shí)信用的原則出發(fā)，應當賦予其向原債務(wù)人即被告葉俊追償的權利。

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