二手房買(mǎi)賣(mài)合同有哪些事項需要注意的

　　導語(yǔ)：二手房由于價(jià)格普遍較低，因此受到很多買(mǎi)房者的青睞，然而由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個(gè)人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同比簽訂新商品房買(mǎi)賣(mài)合同所面臨的風(fēng)險更大，那么二手房買(mǎi)賣(mài)合同有哪些事項需要注意的呢?今天我們就來(lái)了解一下吧!

　　二手房買(mǎi)賣(mài)合同有哪些事項需要注意的

　　簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項：

　　一、確認產(chǎn)權的可靠度

　　1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人;

　　2、搞清楚是成本價(jià)房還是標準價(jià)房或者是經(jīng)濟適用住房;

　　3、產(chǎn)權證所確認的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;

　　4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢(xún)此產(chǎn)權證的真實(shí)性。

　　二、考察原單位是否允許轉賣(mài)

　　1、確認標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成;

　　2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

　　3、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　1、是否有占用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

　　2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內、外部結構，如將陽(yáng)臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

　　3、陽(yáng)臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺面積應該怎么計算的問(wèn)題。

　　四、確認房屋的準確面積

　　1、包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內的實(shí)際面積;

　　2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積;

　　3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

　　五、觀(guān)察房屋的內部結構

　　1、戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);

　　2、管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理;

　　3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。

　　六、考核房屋的市政配套

　　1、打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓;

　　2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺的節目;

　　3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開(kāi)不了空調的現象;

　　4、觀(guān)察戶(hù)內、外電線(xiàn)是否有老化的現象;

　　5、電話(huà)線(xiàn)的接通情況，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn);

　　6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

　　7、小區有無(wú)熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

　　8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

　　七、了解裝修的狀況

　　1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

　　2、了解住宅的內部結構圖，包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

　　八、查驗物業(yè)管理的水平

　　1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶(hù);

　　2、觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式，觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局;

　　3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀(guān)察一下保安人員的數量和責任心;

　　4、小區綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

　　九、了解以后居住的費用

　　1、水、電、煤、暖的價(jià)格;

　　2、物業(yè)管理費的收取標準;

　　3、車(chē)位的費用。

　　十、追溯舊房的歷史

　　1、哪一年蓋的，還有多長(cháng)時(shí)間的土地使用期限;

　　2、哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途;

　　3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案;

　　4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

　　十一、了解鄰居的組合

　　1、好鄰居會(huì )讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區內看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規律判斷人的社會(huì )層次;

　　2、拜訪(fǎng)上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

　　3、與居委會(huì )或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

　　十二、算計一下房?jì)r(jià)

　　1、自己通過(guò)對市場(chǎng)上公房的反復比較判斷房屋的價(jià)值;

　　2、委托信得過(guò)的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估;

　　3、銀行提供按揭時(shí)會(huì )做保值評估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

　　十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

　　1、年滿(mǎn)18歲，有城鎮戶(hù)口，本地、外地均可;

　　2、能提供穩定的收入支付本息的證明;

　　3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

　　4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實(shí)可靠;

　　5、支付有關(guān)手續費。

　　十四、請律師

　　1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

　　2、公房上市的時(shí)間不長(cháng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費標準也無(wú)一定之規;

　　3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

　　十五、找代理行

　　1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策，中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作;

　　2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準確程度還需要驗證;

　　3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責賠償損失?代理行的服務(wù)收費標準是多少?是否能保證買(mǎi)到稱(chēng)心的二手房?

　　十六、考察代理行是否可靠代理行應該提供兩證：

　　1、有效的當地工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執照，當地房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū);

　　2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

　　十七、及時(shí)了解政策、程序、費用上的變化

　　1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時(shí)了解政策的變化;

　　2、媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息;

　　3、向律師及中介代理行咨詢(xún);

　　4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢(xún)，及時(shí)了解最新的信息。

　　十八、產(chǎn)權是否完整

　　1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì )出現這樣的糾紛;

　　2、只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶(hù)以后才能將房款轉移到原戶(hù)主手上。

　　十九、小心房款和產(chǎn)權的交接

　　1、不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題;

　　2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉入賣(mài)方的賬戶(hù)。

　　二十、保證產(chǎn)權順利過(guò)戶(hù)

　　1、必須要經(jīng)當地房屋土地管理局辦理完產(chǎn)權才算完成過(guò)戶(hù)手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程;

　　2、從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

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