買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規定有哪些
一般而言，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無(wú)法行使房屋的使用權，此時(shí)，租賃權的效力大于轉讓效力。只有當租賃約定到期時(shí)，新房主才可以行使房屋的使用權。那么買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規定有哪些?下面一起了解一下!
一、定義
1、買(mǎi)賣(mài)不破租賃：即在租賃關(guān)系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
2、買(mǎi)賣(mài)不破租賃：是指在租賃房屋被買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)合，承租人對于該房屋的使用權，不會(huì )因為該房屋的買(mǎi)賣(mài)而受影響，買(mǎi)受人仍應當繼續履行原租賃合同的規定，此時(shí)租賃權的效力大于買(mǎi)賣(mài)雙方的轉讓效力，只有當租賃期限到期時(shí)，買(mǎi)受人方才可以行使完整所有權。
3、買(mǎi)賣(mài)不破租賃：是指在租賃關(guān)系成立后，出租人又將出租物轉賣(mài)給第三人，而原已存在的租賃關(guān)系仍對買(mǎi)受人有效，承租人仍可向受讓人主張租賃權，受讓取得的也僅為負有租賃債權負擔的財產(chǎn)所有權。
二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律效力
買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的出現，突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內容的繼受義務(wù)。買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當事人在法律關(guān)系中地位不同而區別。出租人與受讓人除發(fā)生標的物所有權人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。
1、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的概念及對抗效力
通俗地講，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無(wú)法行使房屋的使用權，此時(shí)，租賃權的效力大于轉讓效力。只有當租賃約定到期時(shí)，新房主才可以行使房屋的使用權。在實(shí)踐中，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”主要有兩個(gè)層面的含義：第一，承租人基于租賃權對于第三人主張排除妨害請求權及損害賠償請求權。第二，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來(lái)在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權人也一并遵循。
2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系
受讓人從出租人(原所有人)處購買(mǎi)了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據我國合同法規定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產(chǎn)生法定繼承性的租賃關(guān)系。一般而言，受讓人在受讓租賃物時(shí)即享受以下權利：①租金請求權。此租金請求權以受讓人受讓時(shí)租賃關(guān)系繼續存在，承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關(guān)系結束后，承租人要將租賃物返還給出租人。
受讓人受讓租賃物，即負擔以下義務(wù)：
�、俦３肿赓U物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)系存續中，若租賃物出現損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時(shí)，受讓人便負有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。
�、诰S修義務(wù)。租賃關(guān)系存續中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應當予以維修。
�、鄯梁Τサ牧x務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現妨害或有妨害預兆時(shí)，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。
�、荑Υ脫５牧x務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負瑕疵擔保責任能有效促成此目的的實(shí)現，也是租賃權物權化的一個(gè)表現。
�、萋男性赓U合同所訂的其它義務(wù)。買(mǎi)賣(mài)不破租賃在法律上使受讓人強行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無(wú)和長(cháng)短，依原約定，受讓人無(wú)單方面變更的權利。
承租人的權利義務(wù)：
�、偈褂檬找娴臋嗬�。承租人訂立租約的目的在于對租賃物使用收益，因租賃物交付、移轉占有而使此權利成為現實(shí)，承租人可就租賃物直接行使使用收益權。由于此權利的行使以占有為必要，因而占有權也成為承租人所必享有的一項權利。
�、谡埱蟪シ梁Φ臋嗬�。受讓人為積極促使承租人使用收益，有妨害除去的義務(wù)。
�、圪M用償還請求權。因出租人負有使承租人對租賃物為使用收益的積極義務(wù)，所以承租人為恢復此狀態(tài)所支付的費用應當由出租人償還，例如關(guān)于修繕的費用，此點(diǎn)已達共識。
同時(shí)，承租人應當承擔以下義務(wù)：
�、俦９茏赓U物的義務(wù)。出租人承擔修繕或瑕疵擔保義務(wù)是以毀損非基于承租人的原因，而承租人享有對租賃物的占有權，對保管租賃物有便利的條件，其應負善良管理人的注意義務(wù)，承租人因未盡善良管理人的義務(wù)致租賃物有毀損或滅失的，乃基于自身的原因，應承擔責任。我國合同法第222條就對此義務(wù)做出了明確的規定，即承租人應當妥善保管租賃物，因不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。這是一項法定義務(wù)。
�、谥Ц蹲饨鸬牧x務(wù)。
�、鄯颠�租賃物的義務(wù)。租賃關(guān)系結束時(shí)，承租人喪失對租賃物的占有權，受讓人恢復所有權的圓滿(mǎn)狀態(tài)，可基于物權權能請求承租人履行租賃物返還的義務(wù)。
3、原出租人與承租人之間的法律關(guān)系
原出租人因讓與租賃物而脫離出租人的地位，與承租人之間不再發(fā)生租賃合同中的權利義務(wù)關(guān)系，例如原出租人不能再向承租人請求租金支付，承租人在租賃關(guān)系終了時(shí)，不再向原出租人履行返還租賃物的義務(wù)。二者之間的權利義務(wù)關(guān)系在所有權移轉時(shí)基本終止。
綜上所述，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用使受讓人與原出租人之間發(fā)生買(mǎi)賣(mài)合同上的權利義務(wù)關(guān)系，更重要的是，其必須承受原出租人所訂立的租賃合同中的權利義務(wù)，與承租人之間直接現實(shí)發(fā)生租賃關(guān)系，訂立租賃合同的原當事人之間因原出租人地位的喪失，基于租賃合同的各項權利義務(wù)關(guān)系在兩者之間也隨即終止。
三、買(mǎi)賣(mài)不破租賃同抵押權制度的競合與沖突
與租賃權的規定一樣，我國對抵押權的規定也是我國法律對財產(chǎn)權利所確定的一項重要的民事法律制度。租賃權和抵押權同是關(guān)于財產(chǎn)的權利，租賃權是債權，抵押權是物權，自然，二者會(huì )經(jīng)常發(fā)生競合或沖突。
這種競合或沖突通常有兩種情況：
一是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先出租后抵押。因為承租人不可能預見(jiàn)到后來(lái)抵押權的設立。另外,租賃權的存在從根本上來(lái)說(shuō)也不影響抵押權的實(shí)現。因此這種情況下，仍然適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規定。
二是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)先抵押后出租。這種情況就不再適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃，仍然適用“先物權后債權，物權優(yōu)于債權”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過(guò)變賣(mài)抵押物用于清償債務(wù)。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實(shí)現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”因此，以抵押財產(chǎn)出租的，限制適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，抵押權優(yōu)于租賃權，租賃關(guān)系因抵押權的實(shí)現而解除。
四、買(mǎi)賣(mài)不破租賃同財產(chǎn)保全制度的競合與沖突
財產(chǎn)保全是我國民事訴訟法規定的一項重要制度，正確運用這一制度，能起到生效法律文書(shū)執行的積極作用，在一定程度上為解決執行難問(wèn)題創(chuàng )造條件，這對保護權利人利益，減少交易風(fēng)險起到十分重要的意義。同時(shí)正確運用財產(chǎn)保全措施，加強財產(chǎn)保全力度，對于維護司法公正、搞高司法效率，樹(shù)立司法權威有著(zhù)極為重要的作用。由于財產(chǎn)保全也是基于保護當事人財產(chǎn)權利而設立的法律制度，有時(shí)它也會(huì )與買(mǎi)賣(mài)不破租賃發(fā)生競合或沖突。諸如，在同一標的上同時(shí)存在財產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上就會(huì )發(fā)生沖突。
如何處理解決這一沖突，現行法律沒(méi)有明文規定,并且從“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用條件來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)的行為也是發(fā)生于后，按理說(shuō)應該也可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。但如果這樣執行，法院查封則無(wú)任何權威性可言，因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于保全存在，則在債權人依法定程序取得被保全財產(chǎn)所有權后，原租賃契約當然地適用于債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時(shí)并不能預見(jiàn)到將來(lái)租賃物會(huì )被保全和查封。
若租賃后于保全存在，則在債權人依法定程序取得被保全和查封財產(chǎn)所有權后，原租賃契約并不適用于債權人，除非債權人同意。因為查封的目的'是實(shí)現債權，承租人明知承租的房子有可能被變賣(mài)，卻仍然與出租人租賃契約，由此帶來(lái)的風(fēng)險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的，則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過(guò)錯承擔相應責任。
五、買(mǎi)賣(mài)不破租賃同企業(yè)破產(chǎn)制度的競合與沖突
在司法實(shí)踐中，人民法院在處理破產(chǎn)案件時(shí)，由于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢，也會(huì )發(fā)生租賃權與企業(yè)破產(chǎn)制度的競合與沖突的問(wèn)題。處理這一競合與沖突，現行法律也沒(méi)有明確的規定，但根據法理和司法實(shí)踐的掌握，一般應限制適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則,不存在時(shí)間上的先后順序問(wèn)題。
其理由有二：一、如果單純地適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實(shí)現或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠職工工資和勞動(dòng)保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權，甚至這一租賃債權將會(huì )得到完全實(shí)現或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;二、如果適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，那么租賃合同繼續有效，購買(mǎi)人可能會(huì )考慮自己購買(mǎi)的土地或房屋因有租賃關(guān)系存在，不利于自己的開(kāi)發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現。
六、買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規定
1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規定：“出租人出賣(mài)房屋，應提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權;出租人未按此規定出賣(mài)房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”。
2、《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”;第230條規定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。”;
3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”;“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權。”
4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買(mǎi)賣(mài)、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。
5、最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
總之，買(mǎi)賣(mài)不破租賃現在已被各國普遍承認，債權物權化已是現代民法理論研究的必然趨勢，對其應深入探討。作為法律人，我們需要對其中的不足進(jìn)行論證與完善，使其能更好的服務(wù)于國家、服務(wù)于社會(huì )、服務(wù)于人民。
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