農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認定
農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛在現實(shí)中諸多涉農民權益的財產(chǎn)等案件中是最多的，而現在房屋買(mǎi)賣(mài)的法律法規比較雜亂，特別是涉及農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規范涉及多部法律問(wèn)題，導致法院在實(shí)踐中法官理解和適用法律有所不同，有些相同案件最后判決卻不同的出現，至于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認定，通過(guò)分析發(fā)現，對涉及農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認定存在三種意見(jiàn)。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認定
一、對無(wú)權處分房屋的人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同認識比較一致，無(wú)權處分人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方當事人返還房屋和價(jià)款。
二、房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，判決中存在兩種觀(guān)點(diǎn)：一種觀(guān)點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)應以變更登記過(guò)戶(hù)為生效要件，房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另一種觀(guān)點(diǎn)認為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
三、農村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效存在較大的分歧。一種觀(guān)點(diǎn)認為合同違反法律、行政法規強制性規定應為無(wú)效合同。另一種觀(guān)點(diǎn)認為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的`情形及解決辦法
一、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
1、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形
(1)出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一村的村民。如果出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規定的，買(mǎi)賣(mài)合同當然有效。
(2)買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)與出賣(mài)人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶(hù)口遷入到該村。那么，由于買(mǎi)受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，買(mǎi)賣(mài)合同有效。
(3)房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)多次流轉，最后流轉到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也有效。
(4)農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人在購買(mǎi)房屋時(shí)是村民，后又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形
(1)農村村民將房屋賣(mài)給城鎮居民。農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人無(wú)論是將房屋出賣(mài)給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無(wú)效的。
(2)農村村民將房屋出賣(mài)給其他村的村民。農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的購買(mǎi)人無(wú)論是本市的村民還是外省市的村民，都是無(wú)效的。
二、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的處理
房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效后，為平衡雙方的利益在合同無(wú)效后果的處理上，要全面考慮合同無(wú)效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。對于購房人已經(jīng)翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進(jìn)行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時(shí)，應當注意為購房人留出合理的騰退時(shí)間，購房人無(wú)房居住的，應當予以妥善安置。出賣(mài)人應當賠償買(mǎi)受人的損失包括：
1、返還原購房?jì)r(jià)款及房屋原購買(mǎi)價(jià)款和現房屋價(jià)款之間的差價(jià)
2、買(mǎi)受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣(mài)人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委托有資質(zhì)的評估機構進(jìn)行評估，然后確定損失數額。對于土地增值和拆遷部分補償，合同無(wú)效后，根據出賣(mài)人負有主要責任，買(mǎi)受人負有次要責任的過(guò)錯分配原則予以處理。
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