房地產(chǎn)企業(yè)合同管理辦法2017
合同是公司行為的重要表現，是公司對外發(fā)生權利義務(wù)關(guān)系的重要形式，為加強合同管理，規范辦事流程，減少法律風(fēng)險，使合同的訂立、履行、保管有章可依，制定本辦法。下面帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理辦法2017，歡迎閱讀！
房地產(chǎn)企業(yè)合同管理辦法2017
第一條：一般規定
合同是公司行為的重要表現，是公司對外發(fā)生權利義務(wù)關(guān)系的重要形式，為加強合同管理，規范辦事流程，減少法律風(fēng)險，使合同的訂立、履行、保管有章可依，制定本辦法。
第二條：合同的訂立
1、合同的訂立應遵循下列原則：
(1)合同書(shū)原則：除金額在5000元以下或者能即時(shí)清算的經(jīng)濟業(yè)務(wù)外，所有合同均需簽定合同書(shū);本辦法所稱(chēng)合同除特別指明外，均指合同書(shū)。
(2)標準文本原則：訂立合同應當采用統一制定的合同標準文本;尚未制定標準文本的，參照已經(jīng)制定的最相類(lèi)似的合同標準文本。下列情形可作為本原則的例外：
a、政府有關(guān)部門(mén)要求使用其統一制定的格式合同文件;
b、不宜推行標準合同的業(yè)務(wù)。
(3)事前簽定原則：對應簽定合同書(shū)并有款項收付內容的業(yè)務(wù)，需先簽定合同，然后開(kāi)始履行，不應未簽合同即先履行。特殊情況下，有正當理由的，經(jīng)董事長(cháng)簽字批準，可以例外，但應進(jìn)快按雙方商定的條件簽定合同、補全手續。
(4)合同審核原則;合同需經(jīng)法律事務(wù)員、財務(wù)結算中心等有關(guān)部門(mén)審核，按本制度或根據本制度制定的實(shí)施辦法、實(shí)施細則或者合同審批表規定的程序報批;不得在合同內容未經(jīng)審核的情況下即擅自簽定或者直接報簽。采用合同標準文本或者政府有關(guān)部門(mén)制定的格式合同文本且滿(mǎn)足下列條件之一的，可作為本合同的例外：
a、勞動(dòng)合同或者另一方當事人為公司職員的其他人事培訓類(lèi)合同;
b、當事人對合同條款沒(méi)有提出增加或刪減的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同;
c、當事人對合同條款沒(méi)有提出增加或刪減的其他合同。
第三條：合同標準文本
合同標準文本指公司為重復使用而就某類(lèi)業(yè)務(wù)預先擬訂的合同文本，包括標準條款和補充條款兩部分內容。
標準條款是合同標準文本的主要條款，系公司根據每種業(yè)務(wù)的性質(zhì)和內容事先擬訂的條款;補充條款在標準文本中為空白部分，由具體業(yè)務(wù)的合同雙方當事人協(xié)商加入。
合同標準文本(主要是標準條款)由相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)起草，報法律事務(wù)員會(huì )同相關(guān)部門(mén)共同討論修改，由法律事務(wù)員綜合各部門(mén)意見(jiàn)確定最終文本后報公司總經(jīng)理辦公會(huì )通過(guò)執行，技術(shù)性較強的合同(如設計合同等)可由相應技術(shù)部門(mén)確定最終文本。
合同標準條款的確定應本著(zhù)保護公司利益的原則，從本公司角度充分考慮各種風(fēng)險。
對不宜推行標準文本的業(yè)務(wù)，應制定合同示范文本。
在客觀(guān)條件發(fā)生重大變化、原有標準文本不在適用時(shí)，由業(yè)務(wù)部門(mén)及時(shí)提出，按照本條規定的程序進(jìn)行修改。
1、合同內容
合同內容一般應包括但不限于以下條款：
(1)當事人的名稱(chēng)或者姓名、住所、電話(huà);
(2)標的;
(3)數量;
(4)質(zhì)量;
(5)價(jià)款或者報酬;
(6)履行期限、地點(diǎn)和方式：買(mǎi)賣(mài)合同以及其他涉及標的轉讓(所有權、使用權或占有權轉讓)的合同，應以公司或項目所在地為合同履行地;在公司為付款方時(shí)，應將付款時(shí)間與對方當事人履行義務(wù)的時(shí)間相結合，若對方履行義務(wù)時(shí)間較長(cháng)，應盡量選擇分期付款的方式。
(7)違約責任：包括構成違約的條件、不構成違約的除外條件、承擔違約責任的方式等;
(8)解決爭議的方法：一般應選擇訴訟方式;公司與對方當事人不在同一城市的，應盡可能選擇公司所在地為訴訟管轄地。
(9)根據合同性質(zhì)與客觀(guān)需要，合同內容還可以有保修、保密、驗收、風(fēng)險、權利歸屬等條款：
工程合同、買(mǎi)賣(mài)合同等，在公司為付款方時(shí)，應有保修條款。
(10)涉及知識產(chǎn)權(包括商業(yè)機密)的合同，應有保密條款和權利歸屬條款。
(11)涉及標的轉讓(所有權、使用權或占有權轉讓)或成果移交的合同，應有驗收條款和風(fēng)險承擔或轉移條款。
(12)合同內容應具體、確定，能明確界定各方當事人的權利、義務(wù);因客觀(guān)情況在簽約時(shí)確實(shí)無(wú)法明確規定的，應規定能明確權利、義務(wù)的依據。
2、要約與承諾
對要約與承諾，除了注意屬于合同內容的成分外，還應注意如下內容：承諾期限、承諾方式、要約可否撤消以及受要約人可否變更要約內容等。
在需要撤回、撤消要約或者撤回承諾的，應當及時(shí)進(jìn)行。
在公司為要約人時(shí)：
(1)受要約人超過(guò)承諾期限發(fā)出承諾的，若公司能全部接受承諾內容且盡早按承諾內容訂立合同對公司有利，則應即時(shí)通知受要約人該承諾有效。
(2)受要約人在承諾期限內發(fā)出承諾，但承諾超過(guò)承諾期限到達的，若公司不想接受該承諾，應及時(shí)通知受要約人因承諾超過(guò)期限而不接受該承諾。
(3)承諾對要約的內容做出變更的，應將反對、接受或變更承諾的意思表示及時(shí)通知受要約人。
雙方達成一致意見(jiàn)的，應當及時(shí)簽訂合同書(shū)。
3、合同的草擬
合同由經(jīng)辦人負責草擬，有合同標準文本的，應采用標準文本。
采用合同標準文本的，經(jīng)雙方協(xié)商，可以對標準條款進(jìn)行修改，也可增加補充條款。
政府有關(guān)部門(mén)有強制性規定的，可采用規定的格式合同文本;公司尚未制定或不宜采用合同標準文本的應參照以往的合同或最相類(lèi)似的合同標準文本或合同示范文本另行擬訂合同。
4、合同的報批
經(jīng)辦人員按照合同審批表的要求，將草擬好的合同分別報部門(mén)經(jīng)理、法律事務(wù)員等部門(mén)審核，各審批部門(mén)應在各自的職權范圍內對合同提出書(shū)面審核意見(jiàn)，經(jīng)辦人員根據審核意見(jiàn)整理出最終的合同文本。
不同性質(zhì)、類(lèi)別和內容的.合同，審批程序可以有差異，但所有合同均需有法律事務(wù)員審核，所有涉及款項收付的合同均需有財務(wù)結算中心審核。
本辦法規定的合同審核原則的例外可作為本條報批審核程序的例外，但任何合同均應有部門(mén)經(jīng)理簽字同意始能報簽。
5、合同的簽署
合同由經(jīng)辦人員負責辦理報簽手續，須在公司法定代表人或者法定代表人委托的代理人簽字后加蓋公司公章。
合同內容在一頁(yè)以上的，應在每頁(yè)加蓋騎縫章，并由經(jīng)辦人員及審批人員在每一頁(yè)簽字。
6、法律、法規規定合同應當辦理批準、登記手續生效的，或者需要登記備案的，經(jīng)辦人員應當及時(shí)辦理有關(guān)手續。
7、營(yíng)改增后合同審核要點(diǎn)
7.1、簽訂合同時(shí)要考慮服務(wù)提供方是一般納稅人還是小規模納稅人; 提供的結算票據是增值稅專(zhuān)用發(fā)票還是增值稅普通發(fā)票，增值稅率是多少，能否抵扣增值稅?
7.2、營(yíng)改增以后，需要在合同價(jià)款中注明是否包含增值稅; 而增值稅作為價(jià)外稅，一般不包括在合同價(jià)款中。 營(yíng)改增以后最好在合同中注明增值稅的含稅價(jià)格是指“銷(xiāo)項稅額”而非“應納稅額”，以避免因理解不同帶來(lái)糾紛。
7.3、明確提供發(fā)票類(lèi)型、稅率的要求; 在營(yíng)改增后，主要的矛盾是承包方可能存在采取一般計稅方法、簡(jiǎn)易計稅方法、小規模納稅人征稅率等方式的不同。如果僅是在合同中約定“合規發(fā)票”則有可能不能最大程度地取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，相關(guān)的進(jìn)項稅額不能有效抵扣。 因此，有必要在合同中明確供應商(承包商)提供發(fā)票的類(lèi)型和適用稅率。 比如在建筑承包合同中可以約定對方需要提供“稅率為11%的建筑服務(wù)增值稅專(zhuān)用發(fā)票”。
7.4、明確提供發(fā)票的時(shí)間要求; 如先款還是先票的問(wèn)題都需要合同中有明確的界定。
7.5、應當考慮將取得增值稅發(fā)票作為一項合同義務(wù)列入合同的相關(guān)條款; 比如：乙方應按照甲方要求，及時(shí)向甲方開(kāi)具可以抵扣稅款的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。因乙方開(kāi)具發(fā)票不及時(shí)給甲方造成無(wú)法及時(shí)認證、抵扣發(fā)票等情形的，乙方需向甲方承擔賠償責任，包括但不限于稅款、滯納金、罰款及相關(guān)損失等。 一般納稅人企業(yè)在營(yíng)改增后可考慮在合同中增加“取得合規的增值稅專(zhuān)用發(fā)票后才支付款項”的付款方式條款，規避提前支付款項后發(fā)現發(fā)票認證不了、虛假發(fā)票等情況發(fā)生。
7.6、在合同條款中應特別加入虛開(kāi)條款; 所謂“三流一致”，指錢(qián)流(銀行的收付款憑證)票流(發(fā)票的開(kāi)票人和收票人)和物流(或勞務(wù)流)相互統一，如果三流不一致，將不能對稅款進(jìn)行抵扣。
7.7、合同應約定應派專(zhuān)人或使用掛號信件或特快專(zhuān)遞等方式在發(fā)票開(kāi)具后及時(shí)送達對方; 增值稅發(fā)票有在180天內認證的要求，合同中應當約定一方向另一方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，一方應派專(zhuān)人或使用掛號信件或特快專(zhuān)遞等方式在發(fā)票開(kāi)具后及時(shí)送達對方，如逾期送達導致對方損失的，可約定相應的違約賠償責任。
第四條：合同的履行
1、合同訂立之后，經(jīng)辦部門(mén)與經(jīng)辦人員負責對合同的履行進(jìn)行跟蹤;財務(wù)部責對合同的收、付款內容進(jìn)行監督;法律事務(wù)員等其他部門(mén)應對合同的履行給予必要的協(xié)助。
2、經(jīng)辦人員應密切關(guān)注合同的履行情況，按照合同規定及時(shí)行使我方的權利，全面履行我方的義務(wù)，特別是對應收、應付款須及時(shí)報批結算，不得擅自延期履行。
合同雙方互負債務(wù)且沒(méi)有先后履行順序的，或者應當對方先履行的，在對方履行之前應拒絕其履行要求;在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，應拒絕其相應的履行要求。
公司應當先履行債務(wù)的，若有證據或跡象表明對方當事人有下列情形之一時(shí)，經(jīng)辦人員應當及時(shí)報告部門(mén)經(jīng)理并知會(huì )法律事務(wù)員，以決定是否需要中止履行或者采取其他措施：
(1)經(jīng)營(yíng)狀況嚴重惡化;
(2)轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù);
(3)喪失商業(yè)信譽(yù);
(4)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形
(5)分立、合并或者變更住所沒(méi)有通知公司，致使債務(wù)履行發(fā)生困難。
3、合同的變更(包括補充)
合同訂立后，因客觀(guān)條件發(fā)生變化需要變更合同內容的，或者對方提出變更要求的，經(jīng)辦人員應及時(shí)向部門(mén)經(jīng)理請示報告，部門(mén)經(jīng)理同意變更的，經(jīng)辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款，按照合同訂立的有關(guān)程序辦理，嚴禁擅自變更合同。
凡工程類(lèi)合同簽訂后在施工過(guò)程中因需要而調增或調減時(shí)，應先對原合同進(jìn)行變更或補充且經(jīng)審批后才可執行，不應只以工地簽證為變更依據。
合同或者公司其他制度對合同變更另有規定的，從其規定。
法律、法規規定變更合同應當辦理批準、登記手續的，經(jīng)辦人員應當及時(shí)辦理有關(guān)手續。
4、合同的轉讓
合同訂立后，對方當事人提出把合同的全部或者部分義務(wù)轉讓給第三人的，或者我方需要將合同的全部或者部分權利、義務(wù)轉讓給他人的，由經(jīng)辦人按照合同訂立的有關(guān)程序辦理報批，不得擅自轉讓合同的權利、義務(wù)。
5、在合同履行過(guò)程中，需要對來(lái)往函件或者單據進(jìn)行簽字時(shí)，應按照合同訂立的有關(guān)程序報批;確需當場(chǎng)或者立即簽字的，可由經(jīng)辦部門(mén)經(jīng)理書(shū)面授權的人員直接簽字。
合同或者公司其他制度對簽字權限另有規定的，從其規定。
6、違約事項與爭議報告：
在合同當事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時(shí)，或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭議時(shí)經(jīng)辦人員須及時(shí)向部門(mén)經(jīng)理報告并知會(huì )法律事務(wù)員，由法律事務(wù)員請示主管領(lǐng)導決定依法采取何種措施，也可由經(jīng)辦部門(mén)直接向主管領(lǐng)導請示決定。
第五條：合同的保管
1、合同保管應遵循下列原則
(1)及時(shí)歸檔原則：
(2)完整保存原件原則：
(3)便于查找原則。
2、合同保管的范圍：
(1)合同(包括附件)
(2)合同審批表
(3_合同訂立與履行過(guò)程中的所有書(shū)面材料
上述材料(以下統稱(chēng)“合同”)應妥善完整保存。
3、合同保管部門(mén)
(1)行政人事中心對以本公司名義簽訂的合同原件進(jìn)行保管;
(2)行政人事中心統一負責公司業(yè)務(wù)部門(mén)以本公司名義簽訂的合同的編號和原件的備份工作，因履行合同進(jìn)行的款項結算而發(fā)生的單據由財務(wù)部責保管。
(3)各部門(mén)以本公司名義對外簽訂合同時(shí)應當一式三份(含一式三份)以上，各部門(mén)保留一份合同原件或復印件存檔，行政人事中心備份一份合同原件，其他由合同其他當事人和政府部門(mén)持有(具體份數根據合同當事人和需要報批部門(mén)數目確定，但財務(wù)結算中心和行政人事中心應當各保留一份原件入檔)。
(4)各部門(mén)因業(yè)務(wù)需要，可有期限的保存有關(guān)合同復印件。
4、合同的歸檔
檔案管理員對本公司業(yè)務(wù)部門(mén)報送的和行政人事中心擬歸檔保存的合同進(jìn)行分類(lèi)、編號、登記，在進(jìn)行形式審查后加蓋本公司公章或者合同專(zhuān)用章，保證存檔的合同內容完整，具體審查以下內容：
(1)合同各方當事人須簽字蓋章;
(2)合同規定的附件應齊全;
(3)屬于合同保管范圍的其他材料。
檔案管理員負責對歸檔合同按照《合同歸檔登記表》的要求作好登記和歸檔工作。
5、經(jīng)辦人員對合同履行過(guò)程中的各種材料，除款項結算與收、付款等原因而必須提交合同其他當事人或者公司其他部門(mén)的材料外，所有材料應在合同履行過(guò)程中作為合同附件交付檔案管理員及時(shí)歸檔，業(yè)務(wù)部門(mén)可留復印件留檔，并在發(fā)生糾紛需要法律事務(wù)員協(xié)助解決時(shí)，按要求將有關(guān)材料提交法律事務(wù)員或代理律師。
與履行合同有關(guān)的材料必須提交給其他當事人且公司沒(méi)有備份的，經(jīng)辦人員應保留影印件并按本條第一款的規定處理。
6、各部門(mén)應按要求對合同進(jìn)行合理分類(lèi)和編號。
7、合同的使用登記
合同在歸檔之后，凡調閱、復印的，應在檔案管理員處辦理登記手續;絕密級合同的調閱，須經(jīng)行政人事中心與調閱者所在的部門(mén)經(jīng)理簽字批準。
歸還被調閱的合同時(shí)，檔案管理員應當場(chǎng)檢查合同是否有損壞、涂改或缺失，并予登記，由調閱者簽字確認;如合同有被損壞、涂改、缺失的情況，檔案管理員應及時(shí)登記并向行政人事中心做出書(shū)面匯報。
8、合同的保管形式
合同檔案保存形式為文本原件，
為研究和借鑒需要，實(shí)現資源共享，對絕密級以外的合同應在保存文本原件的同時(shí)，由行政人事中心負責以電子文檔形式存放，各職員根據所授權限訪(fǎng)問(wèn)。
9、合同文本原件保管期限一般最短為合同終止履行后三年，但下列情形除外：
(1)房地產(chǎn)項目基本合同與項目主體工程的設計、施工合同應永久保存;
(2)房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及其他不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的重大合同，保管期限最短為土地使用權期滿(mǎn)后兩年;
(3)其他合同標的金額在50萬(wàn)元以上的合同，保管期限最短為履行期滿(mǎn)后五年;
(4)與訴訟或仲裁案件有關(guān)的合同，應在訴訟或仲裁處理完畢(包括執行)后隨案卷一起保存。
10、合同的保密
各部門(mén)應根據合同的重要性，將不同性質(zhì)和內容的合同劃分適當的密級。
合同密級一般分為絕密、機密和保密三級。絕密級合同僅限公司高層領(lǐng)導和為正常經(jīng)營(yíng)管理而必須知悉合同內容的人員知悉;機密合同僅限公司中層領(lǐng)導以上人員和為正常經(jīng)營(yíng)管理而必須知悉合同內容的人員知悉;其他合同為保密級，除為正常開(kāi)展業(yè)務(wù)所需外，不得對外傳播。
凡含有公司商業(yè)機密的合同應劃為機密級或絕密級;房地產(chǎn)項目基本合同與土地、工程、采購等方面的標書(shū)應劃為絕密級。
在另有規定之前，合同的保密期限參照合同的保管期限執行。
合同經(jīng)辦人員、檔案管理員對合同的保密負責;所有有條件知悉合同內容的人員都應按密級要求對合同內容予以保密。
經(jīng)辦部門(mén)須在報送行政人事中心的合同上加扉頁(yè)注明合同的密級。
11、合同的銷(xiāo)毀
合同保管期限屆滿(mǎn)后 ，檔案管理員負責辦理合同的銷(xiāo)毀報批手續。
不同性質(zhì)、內容的合同，按不同程序辦理銷(xiāo)毀報批手續;
(1)合同由檔案管理員列示清單，報行政人事中心及合同經(jīng)辦部門(mén)領(lǐng)導簽字批準銷(xiāo)毀;
(2)標的金額在50萬(wàn)元以上的合同，須由法律事務(wù)員、經(jīng)辦部門(mén)、財務(wù)結算中心、行政人事中心會(huì )簽同意后始得銷(xiāo)毀。
檔案管理員負責落實(shí)合同銷(xiāo)毀工作，保證未解密合同不在銷(xiāo)毀過(guò)程中泄密。
第六條：合同的分類(lèi)與編號
1、公司存檔的所有書(shū)面合同均應由行政人事中心檔案管理員按統一標準進(jìn)行分類(lèi)和編號。
2、合同分類(lèi)應遵循下列原則：
(1)以主要業(yè)務(wù)為原則，兼顧合同保管的方便;
(2)合同原則上實(shí)行三級分類(lèi);
(3)因主合同的變更、解除而訂立的補充協(xié)議，按主合同分類(lèi)編號。
3、公司合同分類(lèi)如下(括號內為簡(jiǎn)稱(chēng))
(1)土地使用權出讓轉讓及補償類(lèi)
包括：直接通過(guò)與政府部門(mén)協(xié)議方式取得土地使用權的的土地使用權出讓合同、先通過(guò)與被搬遷企業(yè)改造協(xié)議簽訂拆遷安置補償協(xié)議，再與政府簽訂的土地使用權出讓合同、通過(guò)拍賣(mài)方式取得土地使用權的土地使用權出讓合同、通過(guò)招投標方式取得的土地使用權的土地使用權出讓合同、通過(guò)受讓方式取得土地使用權的土地使用權轉讓合同.。
(2)工程合同類(lèi)
a、工程勘察設計類(lèi)合同(工程勘察設計);
b、工程監理合同(工程監理);
c、工程施工合同(工程施工);
d、工程裝修合同(工程裝修);
e、工程配套施工合同(工程配套);
f、工程環(huán)境合同：包括景觀(guān)、道路、土方、垃圾清運、臨時(shí)用房、通風(fēng)照明、綠化等 (工程環(huán)境);
g、零星工程合同(工程零星);
h、工程招投標類(lèi)合同(工程招投標)。
(3)廣告類(lèi)合同
(4)銷(xiāo)售類(lèi)合同
(5)采購類(lèi)合同
(6)合作類(lèi)合同
(7)人事培訓類(lèi)合同(人事勞動(dòng)或培訓)
4、合同編號由合同訂立時(shí)間年+ +項目開(kāi)發(fā)序號+合同分類(lèi)+合同編號四部分組成：
(1)合同訂立時(shí)間由四位阿拉伯數字組成，系合同訂立年份的全稱(chēng)，如在2017年訂立的合同為2017;
(2)序號是根據項目開(kāi)發(fā)的順序，例如：飛揚國際廣場(chǎng)01、飛揚國際大廈02;
(3)合同分類(lèi)參照第三條簽訂合同內容所屬類(lèi)別;
(4)序號是根據合同歸檔時(shí)間對同類(lèi)合同的排序，表現形式為“第X號;對當年公司簽訂的同類(lèi)合同(最小類(lèi))，連續排序;同一合同有多份的，只有一個(gè)相同的序號;
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