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【熱】商品房預售合同
隨著(zhù)人們法律觀(guān)念的日益增強，隨時(shí)隨地，各種場(chǎng)景都有可能使用到合同，簽訂合同也是最有效的法律依據之一。那么合同書(shū)的格式，你掌握了嗎？以下是小編收集整理的商品房預售合同，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
商品房預售合同1
[摘要]買(mǎi)受人在購買(mǎi)預售商品房后承擔了較大風(fēng)險，為保障買(mǎi)受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進(jìn)行了特別的規制。我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。
天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房預售合同？商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時(shí)間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。
買(mǎi)受人在購買(mǎi)預售商品房后承擔了較大風(fēng)險，為保障買(mǎi)受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進(jìn)行了特別的規制。我國法律除了規定強制性的商品房預售許可制度外，還規定了商品房預售合同登記備案制度。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規定：商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。
商品房預售登記備案的作用在于：
1、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)為目的的請求權而為的登記。
2、預售項目只有符合法律規定的預售條件，預售合同才能進(jìn)行登記備案。登記備案前，登記部門(mén)會(huì )對開(kāi)發(fā)商所售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面查閱，這是對開(kāi)發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。
3、商品房預售備案登記使得買(mǎi)受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過(guò)預售登記的房屋出售或抵押，如果開(kāi)發(fā)商將經(jīng)過(guò)預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買(mǎi)受人。這就防止了開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)。
4、預售合同未辦理登記備案手續的，不能辦理房屋產(chǎn)權權屬變更手續。預售合同備案登記作為前置程序，一定程度上保證了交易安全。
目前，我國法律法規及相關(guān)規章均明確規定了商品房預售合同登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未具體規定。學(xué)界對此亦無(wú)定論。但一般認為，商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，國外稱(chēng)預告登記或預登記，即為保全一項以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)為目的的請求權而為的登記。一般不動(dòng)產(chǎn)登記的權利是不動(dòng)產(chǎn)物權，例如所有權、抵押權等。而預告登記發(fā)生時(shí)物權尚不存在，物權變動(dòng)是將來(lái)發(fā)生的行為，故所登記的權利仍是一種請求權(債權)，登記的內容是將來(lái)請求發(fā)生物權變動(dòng)。
房屋買(mǎi)受人在商品房預售合同中的權利、房屋是否被查封、房產(chǎn)證是真的還是假的等等，總的來(lái)說(shuō)，只要在行政服務(wù)中心房管窗口簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，那您可以基本放心啦，賣(mài)方的人也好，房產(chǎn)的.權利限制也好，工作人員都幫你檢查過(guò)了，都沒(méi)有問(wèn)題。
還有一點(diǎn)，在房管窗口簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方則不能再和第三方再次簽訂買(mǎi)賣(mài)合同了，因為房管局的電腦里有了備案了，如果您和賣(mài)方的合同不撤銷(xiāo)，則賣(mài)方永遠不能再將此房賣(mài)給第三人了。
我們這兒所稱(chēng)的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在行業(yè)也稱(chēng)為二手房合同備案。
提醒一：
如果您購買(mǎi)的房屋屬市區范圍內，并且您們的買(mǎi)賣(mài)未通過(guò)中介成交，則您和賣(mài)方帶好雙方身份證、賣(mài)方的房產(chǎn)證、土地證至行政服務(wù)中心房管1至4號窗口簽訂合同并進(jìn)行現場(chǎng)備案，并在經(jīng)過(guò)備案并打印的合同上買(mǎi)賣(mài)雙方簽字認可。
提醒二：
如果買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)有備案資質(zhì)的中介機構達成交易的，可由中介機構操作人員直接在中介公司進(jìn)行簽訂合同并進(jìn)行合同備案。經(jīng)過(guò)中介機構備案后，則在過(guò)戶(hù)時(shí)，不需要重新進(jìn)行備案了。目前，江陰具備合同備案的中介公司共有六家，分別是聯(lián)眾、聯(lián)豐、五星、瑞德、嘉和、天鴻六家房產(chǎn)中介。
提醒三：
只有城區范圍內的二手房，才是到行政服務(wù)中心的房管窗口來(lái)辦理過(guò)戶(hù)的，非城區范圍的，至各鄉區房管所辦理過(guò)戶(hù)手續。
下面是二手房合同備案的相關(guān)知識：
1、二手房合同為什么要備案
依據建設部、中國人民銀行《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房〔20xx〕321號)并結合江陰市實(shí)際情況，二手房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行備案，旨在進(jìn)一步規范我市二手房交易市場(chǎng)行為，保障二手房交易安全，提高二手房交易的透明度。
2、二手房合同備案的核心內容是什么
我市市區范圍內的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，均須網(wǎng)上備案。買(mǎi)賣(mài)雙方在申請轉移登記申請時(shí)，必
須提供經(jīng)過(guò)網(wǎng)上備案的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
3、什么是網(wǎng)上備案
網(wǎng)上備案是指二手房交易當事人委托房地產(chǎn)中介機構或登記機構工作人員登錄二手房網(wǎng)上備案系統，在線(xiàn)錄入《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的相關(guān)條款內容，并聯(lián)機將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為。經(jīng)過(guò)備案的二手房買(mǎi)賣(mài)合同信息，市民可在江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)上通過(guò)輸入買(mǎi)受人姓名和合同備案號進(jìn)行查驗備案信息。
4、進(jìn)行網(wǎng)上備案有什么好處
可以維護買(mǎi)賣(mài)雙方的正當權益，《辦法》要求市區范圍內的二手房買(mǎi)賣(mài)行為，均須進(jìn)行網(wǎng)上備案，目的就是有效防止購房人誤購查封房產(chǎn)、防止一房多賣(mài)、避免房地產(chǎn)經(jīng)紀人違規操作等情形的發(fā)生。
5、網(wǎng)上備案會(huì )很麻煩嗎
網(wǎng)上備案是個(gè)全新的操作模式，有個(gè)熟悉的過(guò)程，二手房交易雙方當事人只要按要求提交有效證件，填寫(xiě)相關(guān)材料即可，具體操作由經(jīng)過(guò)培訓的中介人員或行政服務(wù)中心房管窗口工作人員來(lái)完成，應該說(shuō)還是很便利的。
6、如何申請網(wǎng)上備案
目前我市在部分中介機構試點(diǎn)實(shí)施網(wǎng)上備案服務(wù)，其他有意向的中介機構可向市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科提出申請。
7、如何進(jìn)行網(wǎng)上備案
操作員憑電腦密鑰登陸備案系統后，輸入擬轉讓房屋所有權證號、房屋所有權人姓名后提交，按備案系統提示進(jìn)行網(wǎng)上備案。
8、雙方自行成交的可以申請網(wǎng)上備案嗎如何進(jìn)行操作
可以，雙方自行成交的，可由行政服務(wù)中心房管窗口的工作人員提供網(wǎng)上備案服務(wù)。
9、網(wǎng)上備案后，當事人需變更或注銷(xiāo)《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》怎么辦
合同在系統上進(jìn)行提交后即視為網(wǎng)上備案完成。如在申請辦理轉移登記之前，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方需對合同進(jìn)行變更或注銷(xiāo)的，合同雙方當事人可攜帶相關(guān)證件至行政服務(wù)中心房管窗口辦理，由中介機構撮合成交的，需中介機構人員同時(shí)到場(chǎng)。
10、二手房交易當事人在進(jìn)行網(wǎng)上備案時(shí)應注意哪些事項
(1)二手房交易當事人應認真閱讀有關(guān)網(wǎng)上備案的文件;
(2)為避免房地產(chǎn)中介機構隱瞞網(wǎng)上備案信息，二手房交易當事人應現場(chǎng)全程了解操作人員的錄入行為;
(3)網(wǎng)上備案后，二手房交易當事人可根據合同備案登記號，通過(guò)江陰房產(chǎn)信息網(wǎng)對網(wǎng)上備案情況進(jìn)行核實(shí)。
11、二手房交易當事人發(fā)現房地產(chǎn)中介機構及其從業(yè)人員在網(wǎng)上備案的過(guò)程中存在違法違規行為的，應怎么處理
應及時(shí)至我市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)管理科或產(chǎn)權監理處投訴。
12、備案的實(shí)施日期是什么時(shí)間
自20xx年12月28日起，市區范圍內申請辦理二手房轉移登記手續的，必須將二手房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行備案。
這里要著(zhù)重提醒大家的是，備案后的二手房買(mǎi)賣(mài)合同辦理注銷(xiāo)和變更的流程：
上面已經(jīng)提到，自20xx年12月28日始，我市市區范圍內國有土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，均需進(jìn)行網(wǎng)上備案。在備案后，如果合同需注銷(xiāo)或變更，則買(mǎi)賣(mài)雙方當事人需攜相關(guān)資料至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請辦理(如在中介機構進(jìn)行簽約備案，則中介機構工作人員需共同到場(chǎng))。
在辦理時(shí)，可先至房產(chǎn)信息網(wǎng)的“政務(wù)指南”頻道中的“表格下載”中，下載相應的表格
(二手房買(mǎi)賣(mài)合同備案變更登記申請表 、二手房買(mǎi)賣(mài)合同備案注銷(xiāo)登記申請表)，將申請表內信息填寫(xiě)完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方攜本人身份證明原件、原經(jīng)過(guò)備案的買(mǎi)賣(mài)合同、申請表等資料至房管窗口辦理。
要提醒大家的是，如二手房買(mǎi)賣(mài)合同非中介機構簽約備案(是在房管窗口工作人員備案的)，則由買(mǎi)賣(mài)雙方共同提出申請，如合同是中介機構簽約備案操作，則需買(mǎi)賣(mài)雙方、中介機構工作人員三方一起至行政服務(wù)中心房管窗口進(jìn)行申請辦理。
在填表過(guò)程中，需要注意：1、表格內的經(jīng)紀機構意見(jiàn)一欄，請在至行政服務(wù)中心房管窗口申請前，提前填好，并加蓋經(jīng)紀機構公章;2、表格內的申請人簽章欄一欄內的轉讓人和接收人的簽章，必須由當事人在行政服務(wù)中心房管窗口工作人員簽證下，當面簽字;3、此業(yè)務(wù)，必須當事人(如有中介的，中介機構工作人員也需到場(chǎng))共同前來(lái)辦理;4、如買(mǎi)賣(mài)合同是對買(mǎi)方進(jìn)行變更，如原買(mǎi)方基礎上需增加配偶等共有人，請申請時(shí)，攜帶能證明家庭關(guān)系的證件資料(如戶(hù)口本、結婚證等)。
商品房預售合同2
出售方：（甲方）
地址： 電話(huà)：
購買(mǎi)方：（乙方）
姓名： 性別： 出生： 年 月 日
國籍： 身份證號碼：
地址： 電話(huà)：
本合同依據中華人民共和國法律、《深圳經(jīng)濟特區土地管理條例》和《深圳經(jīng)濟特區商品房產(chǎn)管理規定》制定。
第一條 甲方經(jīng)市府國土局批準，取得位于深圳市 用地面積 ㎡的土地使用權。
第二條 甲方定于 年 月 日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò) 天：
�。保肆Σ豢煽咕艿淖匀粸暮�；
�。玻┕ぶ杏龅疆惓＠щy及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；
�。常渌羌追剿芸刂频囊蛩�。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶(hù)名稱(chēng)：
分期（一次）付款（見(jiàn)附表一）。
第三條 乙方如未按本合同第四條規定的時(shí)間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期 天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第四條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第五條 甲方出售的樓宇須經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格、并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在三十天內退回乙方。
第六條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，經(jīng)市府主管部門(mén)辦理轉讓登記手續，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)連的`公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所。同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
第七條 乙方所購樓宇只作 使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第八條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，違反市府有關(guān)規定，后果自負。
第九條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十條 本合同自簽訂蓋章之日起生效。如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應提請深圳市_____機關(guān)_____或深圳市中級人民法院房地產(chǎn)審判庭裁決。
第十一條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權登記機關(guān)各一份。
出售方： 購買(mǎi)方：
法定代表人： 法定代表人：
簽約
商品房預售合同3
一、認購書(shū)對于商品房預售合同效力的影響
在商品房預售實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商向社會(huì )公開(kāi)招募預售商品房認購時(shí)，往往會(huì )采用由認購人填寫(xiě)認購書(shū)或簽訂認購協(xié)議等做法。認購書(shū)(又名購房預訂書(shū)、認購意向書(shū)、購房訂購單、購房臨時(shí)證明單)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當事人在簽訂正式預售合同前所簽訂的一種法律文書(shū)，是對雙方買(mǎi)賣(mài)商品房有關(guān)事宜的初步法律確認和書(shū)面憑證。商品房預售認購書(shū)廣泛存在于商品房預售交易過(guò)程中，但由于我國法律、法規對認購書(shū)沒(méi)有進(jìn)行具體的規定，其所涉及的權利和義務(wù)容易混淆，目前理論和實(shí)務(wù)界對其獨特的法律地位有不同的認識，對其法律適用存在著(zhù)一定的爭議。
1、一種意見(jiàn)認為，認購書(shū)本身即為一買(mǎi)賣(mài)合同。雙方當事人磋商后在平等自愿的基礎上表達了自己的真實(shí)意思，簽訂了書(shū)面的認購書(shū)，從程序、形式、內容上看，認購書(shū)都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房預售合同只不過(guò)是對認購書(shū)的補充。
2、另有一種意見(jiàn)認為，認購書(shū)與正式的商品房預售合同不能混為一談。從認購書(shū)與正式合同的牽連性上判斷，認購書(shū)還不足以成為獨立合同，它僅僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定;主合同(商品房預售合同)尚未成立，作為從合同的認購書(shū)根本就無(wú)效。
3、還有一種意見(jiàn)則認為，認購書(shū)與商品房預售合同的關(guān)系是預約合同與本合同的關(guān)系。預約合同，或稱(chēng)預備性契約，是談判當事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同而達成的書(shū)面允諾或協(xié)議。合同約定的是當事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書(shū)中，它只是分配給當事人達成正式商品房預售合同的義務(wù)，對行為的內涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而進(jìn)行談判時(shí)，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用己方之優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內容。認購書(shū)體現了預約合同最突出的特征：它約定的是當事人為將來(lái)訂立本合同而談判的`義務(wù)。
筆者認為，對認購書(shū)的法律屬性應作具體分析，不能一概而論。認為認購書(shū)是購房意向書(shū)和買(mǎi)賣(mài)從合同的人實(shí)質(zhì)上意旨一樣，都是全然否定認購書(shū)的法律效力，其有悖于雙方當事人簽署認購書(shū)的目的。有的認購書(shū)沒(méi)有任何法律意義，有的其實(shí)是正規的本合同。尤其在當前商品房預售實(shí)務(wù)中，認購書(shū)已越來(lái)越常見(jiàn)�？紤]到商品房預售雙方當事人談判地位的懸殊差距，筆者認為，在簽訂商品房認購書(shū)時(shí)，應對所認購商品房的相關(guān)內容加以約定，使其取得合同的約束力。在一般情形下，認購書(shū)不可能將預售合同的所有條款都包含進(jìn)去，但至少應當包含下列條款：預購商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預售合同的時(shí)間。在這種情形下，應當認定認購書(shū)有效成立。如果當事人在簽訂正式預售合同的時(shí)候對一些非主要條款發(fā)生爭議，應當依據公平原則，參考商品房預售的實(shí)踐確定預售合同的內容。如果僅僅因為一些非主要條款而否認認購書(shū)的合同效力，則不利于保護交易的安全和穩定。但在實(shí)踐中，也有預購方與預售方簽訂的預售商品房認購書(shū)未將預售合同應當具備的必要條款包含進(jìn)去，在這種情形下，只能將其認定為意向書(shū)，不具有法律上的約束力。
現實(shí)中，在未取得預售許可證的情形下，為了規避法律，預售方往往采取所謂“內部認購書(shū)”的形式。這種認購書(shū)的目的在于規避強行性法律規范，屬違法行為。對于其效力，應當區分具體情況具體處理。如果事后預售方辦理了預售許可證，可以認定認購書(shū)有效;如果事后開(kāi)發(fā)商仍未取得預售許可證，則應當認定認購書(shū)無(wú)效，開(kāi)發(fā)商承擔賠償預購方損失的責任;在預售方與預購方約定了定金條款的情形下，定金應被認為約定的信賴(lài)利益損失額。當然，無(wú)論開(kāi)發(fā)商事后是否辦理預售許可證，都應當承擔行政法上的責任，由行政執法機關(guān)給予行政處罰。
二、登記備案對于商品房預售合同效力的影響
根據我國相關(guān)法律規定，商品房預售合同屬于應辦理登記備案的合同，但該登記備案是否為合同的生效要件，目前存在著(zhù)爭議。如果預售合同以登記備案為生效要件，則預售合同自登記備案之日起成立;如果不以登記備案為合同的生效要件，則合同自簽訂之日起成立。對此的認識，涉及到預購方對開(kāi)發(fā)商和預購商品房的權益保護問(wèn)題。筆者認為，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預購方的權益在預售合同依法簽訂時(shí)即已成立。主要理由如下：
1、預購方因預售合同對開(kāi)發(fā)商所享有的權益為債權，對預售商品房享有的權益為期待權。民法中的登記制度是為了體現不動(dòng)產(chǎn)物權公示這一原則而設立的，從一開(kāi)始就不是為債權的設立、變更、終止而設立的，債權只是相對人之間的關(guān)系，無(wú)須創(chuàng )設登記制度。因此，預購方取得的對開(kāi)發(fā)商的債權和對預售商品房的期待權并不需要以登記為要件，商品房預售合同作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，只要符合一般買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件即可生效，登記僅是物權變動(dòng)的生效要件。
2、根據民法的一般原理以及我國合同法、相關(guān)司法解釋的規定，法律行為的效力是否以登記為準，應以法律規定為準;在法律沒(méi)有明確規定合同未經(jīng)登記合同無(wú)效的情形下，登記本身并不影響到合同的效力。我國相關(guān)法律要求商品房預售要進(jìn)行登記，但也指出這僅僅是備案，同時(shí)也并未明確規定登記與否將影響到合同的效力。也就是說(shuō)，從商品房預售合同登記備案的立法原意來(lái)看，其主要目的在于從行政管理的角度出發(fā)，規范整個(gè)商品房預售市場(chǎng)，而合同的效力則是另外一個(gè)問(wèn)題。
3、不以登記備案為預售合同的生效要件有利于保護預購方的權益。我國現行法律將商品房預售合同登記備案規定為預售方即開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，若認為此登記備案為合同的生效要件，那么，開(kāi)發(fā)商只要一天不履行該法定義務(wù)，預售合同便一天不能生效。其后果必然是開(kāi)發(fā)商怠于履行登記備案義務(wù)，在出現對自己不利的情況時(shí)主張合同無(wú)效，損害預購方的權益。特別是遇房?jì)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商很可能將商品房再次高價(jià)出售并對此高價(jià)預售予以登記備案，又以合同未登記備案為由向前一預購方主張合同無(wú)效。此種情況下，前一預購方就無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責任。因此，從現代社會(huì )立法之取向——保護弱小群體(在預售合同關(guān)系中即預購方)的角度出發(fā)，預售合同登記備案也不應是預售合同的生效要件。
4、從實(shí)踐運作的層面以及綜合一系列司法解釋和一些地方性的規定來(lái)看，商品房預售合同登記備案制度已經(jīng)由原來(lái)純粹的行政管理職能發(fā)生了轉變，預售商品房登記實(shí)際上已經(jīng)被賦予了相當的法律效力，賦予了豐富的法律內涵。通過(guò)商品房預售登記，體現了其公示作用和公信力，并在一定程度上賦予預購方因合同所取得的債權以物權效力。
綜上所述，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預售合同經(jīng)預購方、開(kāi)發(fā)商(預售方)雙方依法簽約即應成立并生效，預購方對開(kāi)發(fā)商(預售方)的債權和對預售商品房的期待權也應同時(shí)成立。預售合同登記備案的作用是為了加強對預售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預購方的權益具有普通債權所不具備的對抗第三人的排他性。目前，我國物權法正在制定過(guò)程中，現在已經(jīng)推出的學(xué)者建議稿和全國人****工委的建議稿均將預售合同登記制度納入其中。這樣，預售商品房合同債權就會(huì )具有保全效力、順位保證作用以及債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)對債權人的保護作用。
商品房預售合同4
一、商品房預售合同怎么寫(xiě)
1、雙方的名稱(chēng)、國籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。
2、商品房名稱(chēng)。也就是購房者要購買(mǎi)的商品房的名字、位置、編號、平面圖紙等。
3、房屋使用性質(zhì)。應明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他。
4、商品房的數量，購房者要購買(mǎi)的套數，每套的面積應以平方米來(lái)計算。
5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，因為這些面積和概念所代表的內容是不同的。同時(shí)在合同中還應明確房屋面積的誤差范圍，規定如果誤差超過(guò)一定幅度時(shí)，購房者有權解除合同。
此外，在合同中應明確房屋的共用部分面積與專(zhuān)用部分面積，對購買(mǎi)的商品房所占用的土地使用權的比例或范圍也需明確。
6、約定每平米的價(jià)格。由于商品房預售的是期房，即購買(mǎi)和交付使用之間隔了一定的時(shí)間，因此價(jià)格條款在合同確立時(shí)已經(jīng)確定，雙方就不能擅自變更。
7、約定商品房的質(zhì)量。包括預售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結掏及功能，裝修狀況、設備、約定的建材配備等級、保修期限、公共配套設施等。
8、購房款的交付方式和期限。既包括預售款的支付方式即在什么時(shí)候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的`數額，也包括房屋交付使用的期限。
9、商品房產(chǎn)權轉移的方式以及期限。由于預售商品房時(shí)房屋尚在建造之中，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有取得房屋的所有權證，預售合同中就要明確規定在商品房竣工驗收合格后，預售方憑土地使用權證書(shū)去房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記，領(lǐng)取房產(chǎn)證并按預售合同辦理房屋交付手續。
10、約定違約責任的承擔。規定一方違約另一方有權請求違約賠償，直至解除合同。
二、簽訂商品房預售合同要注意什么
1、不要貿然交付定金。建議購房者購買(mǎi)商品房時(shí)一定要親自到相應樓盤(pán)的售樓部，查看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預售許可證。如沒(méi)有商品房預售許可證，則說(shuō)明此樓盤(pán)不具備商品房預售條件，千萬(wàn)不可貿然交付定金。
2、仔細審查關(guān)于房屋面積的約定。對于商品房這種特殊的商品，可以允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過(guò)合理的范圍，法律規定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，購房者要注意開(kāi)發(fā)商對面積誤差的約定。
3、明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定。購買(mǎi)預售的期房，開(kāi)發(fā)商帶大家看的都是豪華的廣告和美好的樣板間，等到商品房交付使用之后，問(wèn)題才暴露出來(lái)，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商早就將樣板間拆了，購房者就沒(méi)有證據證明看房時(shí)房子的質(zhì)量標準，所以在簽訂合同時(shí)要注意將質(zhì)量要求、交房標準、公共設施、售后服務(wù)等明確寫(xiě)在合同里。
4、價(jià)格要明確具體的寫(xiě)在合同里。價(jià)格條款必須具體，應避免出現“房?jì)r(jià)暫定多少，待房屋竣工后按實(shí)核算”等含糊的概念出現，因為按實(shí)際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。
5、關(guān)于違約的責任要明確。在簽訂商品房預售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì )列出許多有關(guān)購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開(kāi)自己違約責任的約定，或者雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。
6、關(guān)于交房時(shí)間要明確并明確延期交房的處理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。
商品房預售時(shí)雙方對于預售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對稱(chēng)，承購方往往處于弱勢地位，而預售合同將成為這一交易的主要證據，所以在簽訂的時(shí)候需要格外謹慎，具體預售合同包括哪些內容以及注意什么，最好還是先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師或請其幫忙審查已經(jīng)簽訂的合同。
商品房預售合同5
合同編號
出售方(甲方)：地址：統一社會(huì )信用代碼：郵碼：電話(huà)：
購買(mǎi)方(乙方)：姓名：性別：出生日期：______年____月____日國籍：身份證號碼：地址：郵碼：電話(huà)：
第一條甲方經(jīng)批準，取得位于市，用地面積平方米的土地使用權。
地塊編號：，使用年期年，自______年____月____日起至______年____月____日止。
甲方在上述土地興建樓宇，現定名為，由甲方預售。
第二條乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第幢號(第層)。
建筑面積平方米，土地面積平方米(其中：基底分攤平方米、公用分攤平方米、其他平方米)。
第三條甲方定于______年____月____日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò)天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為每平方米元人民幣，總金額萬(wàn)千百十萬(wàn)千百十元(小寫(xiě)萬(wàn)元)人民幣。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行分期(次)付款：賬戶(hù)名稱(chēng)：，賬號：。
第五條乙方如未按本合同第四條規定的時(shí)間付款，甲方有權追索違約利息，自本合同約定的付款日次日起，以?xún)r(jià)款為基數，按利率計算。
如逾期天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條甲方如未按本合同第三條規定的'日期將樓宇交付給乙方使用，應向乙方支付違約金，以補償乙方的損失。
第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格，并負責保修年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息(自之日起，按利率計算)在天內退回乙方指定賬戶(hù)(賬戶(hù)名稱(chēng)：，賬號：)。
第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，經(jīng)
市政府主管部門(mén)辦理轉讓登記手續，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法規和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
第九條乙方所購樓宇只作使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費(稅)。
第十條預售的樓宇，乙方不得轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分，與本合同具有同等效力。
第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，選擇下列第項解決：1.向仲裁委員會(huì )申請仲裁;2.向人民法院起訴。
第十三條本合同正本一式份，甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權登記機關(guān)各份，各份合同文本具有同等法律效力。
甲方(簽章)：乙方(簽章)：代表(簽字)：代表(簽字)：______年____月____日
簽訂地點(diǎn)：______年____月____日
商品房預售合同6
甲方：_______
乙方：__________
丙方：__________
為 加強商品房預售管理，規范商品房預售款使用行為，根據《廣東省商品房預售管理條例》的規定，經(jīng)甲、乙、丙方協(xié)商，就位于廣州市_________區 _________路_________ 地段，項目名稱(chēng)為_(kāi)________，監控賬號為_(kāi)________樓盤(pán)的預售款收存和劃撥使用訂立如下協(xié)議共同遵守。
一、權利
1.甲方負責對商品房預售款收存和使用的日常監督管理，并貫徹實(shí)施《廣東省商品房預售管理條例》。
2.乙方在為丙方辦理預售款撥付時(shí)，應要求丙方出具《預售款專(zhuān)用資金撥付批準書(shū)》。
3.進(jìn)入監控賬戶(hù)的預售款未經(jīng)甲方同意撥付的，一律不準使用。
4.樓宇竣工后，丙方憑竣工驗收證明向甲方申請辦理監控賬戶(hù)銷(xiāo)戶(hù)手續。經(jīng)甲方審核批準銷(xiāo)戶(hù)的， 丙方持銷(xiāo)戶(hù)批準書(shū)向乙方辦理賬戶(hù)取消監控手續。
5.根據《廣東省商品房預售管理條例》，甲方可以向預售人(丙方)收取監督管理款項千分之二的監督管理服務(wù)費。在工程建設期內，丙方向甲方申請使用商品房預售款項，經(jīng)甲方審核同意支付的，按撥付數額收取千分之二的監督管理服務(wù)費。
二、義務(wù)
1.甲、乙、丙三方必須嚴格按照《廣東省商品房預售管理條例》的'具體要求開(kāi)設監控專(zhuān)戶(hù)及簽定本協(xié)議。
2.甲方應在收到丙方使用預售款申請之日起五天內作出答復;對不同意使用的，應當以書(shū)面方式說(shuō)明理由。
3.乙方應積極配合甲方開(kāi)展監管工作，按甲方批準的支付額給丙方辦理預售款撥付。
4.乙方須將所有按揭貸款劃入監控賬戶(hù)，不得直接支付給丙方或轉作它用。
5.乙方須按甲方的要求于每個(gè)工作日將前一天監控賬戶(hù)的預售款收支情況填報到《房屋管理系統》上，同時(shí)要及時(shí)在《房屋管理系統》上對監控賬戶(hù)內所收到的每一筆預售款作上標記。
6.丙方不得直接收存預售款。
7.丙方應根據《房屋管理系統》上公布的示范合同文本，與預購人協(xié)商擬訂合同條款并簽訂商品房銷(xiāo)售合同;應要求預購人按《商品房預售款繳款通知書(shū)》將購房款直接存入商品房預售款監控賬戶(hù)，并憑銀行出具的存款憑證為預購人換取交款收據。
8.丙方與預購人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后10天內，向房地產(chǎn)交易登記機構申請辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案確認手續。在辦理合同備案確認手續時(shí)，丙方應同時(shí)附送銀行出具給預購人的商品房預售款存入專(zhuān)用賬戶(hù)的憑證。
9.丙方經(jīng)甲方批準撥付取得的預售款項，在項目竣工之前，只能用于購買(mǎi)項目建設必需的建筑材料，設備和支付項目建設的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。
10.丙方必須遵守《廣東省商品房預售管理條例》，并接受甲方管理和監督，切實(shí)保障預購人的合法權益。
三、法律責任
丙方違反規定直接收存預售款的，甲方應責令其改正。對情節嚴重的，應降低或注銷(xiāo)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。同時(shí)，通過(guò)媒體予以曝光。
四、其他
本協(xié)議自簽訂之日起生效，一式四份，甲方兩份、乙、丙方各持一份。
甲方：____________(公章) 負責人：____________(簽章)
乙方：____________(公章) 負責人：____________(簽章)
丙方：____________(公章) 負責人：____________(簽章)
_________年____月____日 _________年____月____日
商品房預售合同7
一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系
在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著(zhù)四個(gè)合同，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同、按揭貸款合同，通過(guò)購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現的法律關(guān)系之間的關(guān)系。
司法實(shí)踐中，普遍的觀(guān)點(diǎn)認為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。
(一)按揭合同不應是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買(mǎi)房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨產(chǎn)生，雙方是相對獨立的。第三，購房合同的無(wú)效、可撤銷(xiāo)并不必然導致按揭合同的無(wú)效、可撤銷(xiāo)，只會(huì )影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導致抵押擔保存在問(wèn)題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會(huì )必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權。從合同的相對性原則出發(fā)，應確認這兩個(gè)合同是相互獨立的。
(二)抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的購房合同。
(三)購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無(wú)關(guān)，但如購房合同無(wú)效，特別是買(mǎi)賣(mài)的標的物屬不得抵押的財產(chǎn)，購房人與開(kāi)發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個(gè)擔保合同無(wú)效。
二、商品房按揭糾紛解除合同的認定
房地產(chǎn)價(jià)值巨大，不應輕易解除合同，使購房者能夠轉嫁市場(chǎng)風(fēng)險。同時(shí)合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權的按揭銀行的利益遭受損失�？紤]到其標的物價(jià)值大，影響大，涉及當事人復雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對于涉及按揭的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能輕易解除。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉讓所有權的擔保，在未清償完債務(wù)前，與所有權有關(guān)的一切不動(dòng)產(chǎn)權益都屬銀行，發(fā)生訴訟時(shí)銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟，未經(jīng)銀行同意當然不能解除合同，使所有權發(fā)生轉移。而我國的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔保，開(kāi)發(fā)商享有在建工程的所有權，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權，這兩種權利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物，開(kāi)發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權，共同作出抵押的意思表示，應為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權利轉移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權，雙方當然可以行使權利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：
1.發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時(shí)起1年內不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無(wú)法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。
2.發(fā)展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符，此時(shí)可予解除合同。但對于朝向有所變更，應視情況而定。如改變的朝向更有利于居住，通風(fēng)采光更好，則合同目的尚可達到，不足以構成根本違約，可通過(guò)違約金給付等手段加以調整，不宜解約。對于發(fā)展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過(guò)原約定面積3%的，視為嚴重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實(shí)際出發(fā)也不宜再解除�？赏ㄟ^(guò)調解，讓開(kāi)發(fā)商承擔責任，對少面積則退還價(jià)款，多面積則由發(fā)展商主動(dòng)放棄該部分價(jià)款或以成本價(jià)收取。未超過(guò)原約定面積3%的，應視為建房過(guò)程中存在的正常誤差，可通過(guò)調整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過(guò)評估后予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。
3.房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問(wèn)題，可通過(guò)修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應僅因違反合同中的'一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權鑒定機關(guān)確認后，可視為其不能滿(mǎn)足居住目的，可予解除合同。
4.發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無(wú)法辦妥按揭手續提供貸款。此時(shí)鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無(wú)選擇權，其無(wú)過(guò)錯，故應視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開(kāi)發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無(wú)過(guò)錯，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來(lái)緩解資金困難。
5.對于購房者主張開(kāi)發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區分不同情況來(lái)對待。如廣告用語(yǔ)只是用“鳥(niǎo)語(yǔ)花香”、“人間仙境”等一般描述性用語(yǔ)，應視為對環(huán)境的感性宣傳，無(wú)實(shí)際約束力，不應因此予以解約;如廣告用語(yǔ)使用明確承諾，如“附近一百米內有名�！钡鹊�，則如未符合，一般情況只應視為違約，不應解除合同，因合同的居住目的尚能達到;但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶(hù)口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有強烈意愿要求滿(mǎn)足廣告要約的內容，此時(shí)應視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。
購房合同解除后，如何處理按揭合同呢?鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應充分尊重當事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，并無(wú)嚴重違約也不應解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應分情況考慮：1.如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開(kāi)發(fā)商關(guān)系緊密，其有監管款項用途之責，現合同目的不能實(shí)現，可認為銀行違反了對合同項下的實(shí)質(zhì)內容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時(shí)購房人有嚴重對抗情緒，繼續履行合同已無(wú)實(shí)際意義，可判決解約。2.如按揭銀行是購房人自行尋找，與開(kāi)發(fā)商無(wú)緊密聯(lián)系，現借款已履行完畢，借款合同目的已達到，因按揭銀行無(wú)過(guò)錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意愿，不應解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應尊重當事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3.如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應尊重約定，一般不應予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。
三、商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還
解除了預售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開(kāi)發(fā)商交納購房款。根據合同的相對性原則，權利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權利，因此對于款項的返還，應為：
1.開(kāi)發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。
2.購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應扣除其已償還的款項本息。開(kāi)發(fā)商如簽署了回購擔保等保證條款，則應對其承擔連帶清償責任。
對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項的返還時(shí)，應考慮到銀行作為發(fā)展商的開(kāi)戶(hù)銀行，控制資金流向，其未盡到監控義務(wù)，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責任，可在款項返還時(shí)，適當減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益。
在款項返還過(guò)程中，也要注意維護按揭銀行的利益，按揭的標的物是尚未建好的房屋，購房人尚未取得產(chǎn)權，其抵押的標的物嚴格意義上的產(chǎn)權還屬開(kāi)發(fā)商，購房人享有的是一種物權性質(zhì)的債權，將此種權利進(jìn)行抵押，開(kāi)發(fā)商也同意在事實(shí)上將其享有的在建工程的產(chǎn)權抵押給銀行，可認為這種抵押是一種事實(shí)上的共同抵押。因此，無(wú)論是否解除合同，將房屋的權利配置給開(kāi)發(fā)商還是購房人，都不應影響銀行的優(yōu)先受償權。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應解除，開(kāi)發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替債務(wù)人清償債務(wù)，使抵押權消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權�？煽紤]開(kāi)發(fā)商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數額內部分，將其視為抵押物的變價(jià)，銀行可實(shí)現優(yōu)先受償。
商品房預售合同8
出售方：（甲方）
地址：
電話(huà)：
購買(mǎi)方：（乙方）
姓名：
性別：
出生： 年月日
國籍：
身份證號碼：
地址：
電話(huà)：
本合同依據中華人民共和國法律制定。
第一條甲方經(jīng)市人民政府國土局批準，取得位于 市，用地面積 的土地使用權。地塊編號： ，使用年限 年，自 起至 止。甲方在上述土地興建樓宇，定名為 ，由甲方預售。
第二條乙方自愿向甲方訂購上述樓宇的第 幢 號（第 層）房。建筑面積 ，土地面積 （其中，基底分攤 、公用分攤 、其他 ）。
第三條甲方定于 年 月 日將該樓宇交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò) 天：
1.人力不可抗拒的自然災害；
2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑 市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為：?jiǎn)蝺r(jià) 元/，總金額幣仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整（小寫(xiě)： 元）。付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：賬戶(hù)名稱(chēng)：
分期（一次）付款（見(jiàn)附表一）。
第五條乙方如未按本合同第四條規定的時(shí)間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期 天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條甲方如未按本合同第三條規定的日期將該樓宇交付給乙方使用，應自合同規定交付日第二天起計算違約利息，以補償乙方的損失。
第七條甲方出售的樓宇須經(jīng) 市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格，并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在三十天內退回乙方。
第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，經(jīng)市政府主管部門(mén)辦理轉讓登記手續，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的.公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所。同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
第九條乙方所購樓宇只作 使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇的結構和用途，如有損壞應自費修繕。 乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條預售的樓宇，乙方不得轉讓、抵押。否則，違反市政府有關(guān)規定，后果自負。
第十一條后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效。如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列第（）種方式解決；
1.向 仲裁委員會(huì )申請仲裁；
2.依法向 人民法院起訴。
第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權登記機關(guān)各執一份。
出售方（甲方）： 購買(mǎi)方（乙方）：
法定代表人： 法定代表人：
簽約時(shí)間：
附表一、二（略）。
商品房預售合同9
(一)遲延辦理房屋所有權證及土地使用權證的行為。
開(kāi)發(fā)商在商品房預售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權證和土地所有權證。但交房之后，部分開(kāi)發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類(lèi)行為極易引發(fā)群體性訴訟。
(二)對房屋設施或戶(hù)型結構進(jìn)行單方變更的行為。
開(kāi)發(fā)商在房屋建設過(guò)程中因種種原因單方改變房屋原設計，使最終交付業(yè)主的房屋在設施或戶(hù)型結構等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開(kāi)發(fā)商的單方變更行為而與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。
(三)樓盤(pán)商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。
開(kāi)發(fā)商為推銷(xiāo)其開(kāi)發(fā)的'商品房，在前期廣告中進(jìn)行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現房屋和樓盤(pán)實(shí)際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。
(四)交付房屋質(zhì)量達不到合同約定或法定標準的行為。
開(kāi)發(fā)商履約瑕疵是商品房預售合同案件中最主要的類(lèi)型，占此類(lèi)案件總數的一半左右。房屋質(zhì)量問(wèn)題主要涉及房屋結構、裝修、配套設施、共用設施等，有顯性的也有隱性的，表現為達不到約定標準或達不到國家建筑規范標準。
商品房預售合同10
出售方(甲方)：______________地址：____________郵碼：____________電話(huà)：____________
購買(mǎi)方(乙方)：姓名：________性別：____出生：________年____月____日國籍：____________身份證號碼：____________地址：____________郵碼：____________電話(huà)：____________
第一條甲方經(jīng)批準，取得位于____市用地面積____2的土地使用權。
地塊編號：____使用年期________年，自________年____月____日起至________年____月____日止。甲方在上述土地興建______，系____定名____，由甲方預售。
第二條乙方自愿向甲方定購上述______的第____幢____號(第__層)。建筑面積____，土地面積2(其中：基底分攤____、公用分攤____、其他____)。
第三條甲方定于________年____月____日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò)____天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述訂購之______售價(jià)為：____單價(jià)：____元，總金額____幣____千____百____十____萬(wàn)____千____百____十____元(小寫(xiě)_____萬(wàn)元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶(hù)名稱(chēng)：________________帳號：_______________分期(一次)付款(見(jiàn)附表一)。
第五條乙方如未按本合同
第四條規定的時(shí)間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將______出售他人。
第六條甲方如未按本合同
第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條甲方出售的.______須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格，并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。
第八條甲乙雙方在______交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，經(jīng)市府主管部門(mén)辦理轉讓登記手續，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該______有關(guān)聯(lián)的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
第九條乙方所購______只作____使用，在使用期間不得擅自改變該______結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的______所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條預售的______，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列(______)項解決：
1.由仲裁機關(guān)仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三條本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權登記機關(guān)各一份。
甲方：____________代表人：________________________年____月____日
乙方：____________代表人：________________________年____月____日
商品房預售合同11
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
中文全稱(chēng)：________________________
英文全稱(chēng)：________________________
法定代表人：______________________
注冊地址：________________________
營(yíng)業(yè)執照號碼：____________________
聯(lián)系電話(huà)：________________________
傳真：____________________________
郵政編碼：________________________
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：____________
鑒于甲、乙雙方共同認為，雙方于______年______月______日就北京房產(chǎn)預售、預購事宜所訂立的編號為_(kāi)_____號的(北京市外銷(xiāo)商品房預售契約)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該契約”)存在未盡事宜，故雙方依據該契約第十八條之規定，于該契約訂立的同時(shí)，就該契約之未盡事宜經(jīng)充分友好的協(xié)商，訂立如下補充協(xié)議。
第一條該契約中所述的房?jì)r(jià)款(亦即購房?jì)r(jià)款)，定金及違約金皆以美元為貨幣單位。若以港元支付，則按支付當日的美元的換率計算。
第二條甲方有權用其他質(zhì)量，價(jià)格相當的材料和設備替代契約附件三所列之內容。
第三條乙方逾期付款，甲方有權依該契約之規定終止該契約、沒(méi)收乙方已交納的定金；或甲方有權要求乙方根據契約之規定支付違約金，有權從乙方已付的購房?jì)r(jià)款中扣除該違約金，余款退還乙方。如乙方已付的購房?jì)r(jià)款不足以支付該違約金，甲方有權就不足部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的損失大于乙方該違約金，乙方還須就超過(guò)部分向甲方進(jìn)行賠償。
第四條甲方應按契約規定應具備的時(shí)間和條件，將房屋交付給乙方(甲方向乙方發(fā)出房產(chǎn)交付使用通知書(shū)之日即為甲方向乙方交付房屋之日)。但若甲方遇有下列一種或多種情況，使甲方不能按期將房屋交付給乙方，甲方有權按實(shí)際影響的日期相應延遲交付而不承擔延遲交付的責任：
1．為遵守該契約簽訂后中華人民共和國或北京市政府頒布的有關(guān)法律、法規與規定；
2．市政配套批準及安裝的延誤；
3．其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有關(guān)政府部門(mén)的延遲有關(guān)文件的批準。
但以上原因須經(jīng)北京市有關(guān)主管部門(mén)出具證明方可作為甲方延期交付房屋使用及免除責任的依據。
第五條自房屋交付之日起，乙方所購房屋可按契約第十一條之規定享受保修，但屬下列情況不予保修：
1．燈具、漏電保護開(kāi)關(guān)及龍頭、水掣等易損零部件；
2．經(jīng)乙方或用戶(hù)改動(dòng)的設施及／或設備及因改動(dòng)而損壞的項目；
3．因不可抗力而引起的任何損壞情況；
4．因第三者責任而導致的損壞；
5．其他因乙方使用保養、維護不善而造成的`設施及／或設備失靈、損壞者。
第六條乙方同意于房屋交付使用時(shí)或于甲方要求時(shí)簽署在物業(yè)管理委員會(huì )成立之前由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司制定的有關(guān)北京房產(chǎn)物業(yè)管理的公約、規則等文件，按照交納有關(guān)管理、維修、服務(wù)等費用。乙方保證遵守該等文件之規定。物業(yè)區的所有房屋樓宇(包括乙方所購房屋)將由甲方指定的物業(yè)管理公司全權管理，直到物業(yè)管理委員會(huì )選定物業(yè)管理公司之前。
第七條乙方須在收到甲方發(fā)出的房屋交付使用通知書(shū)后十四個(gè)工作日內到甲方或甲方指定的代理機構辦理房屋交付手續。屆時(shí)乙方除須按約定的付款方式之規定交清應付之全部購房?jì)r(jià)款外，還須同時(shí)支付管理費按金、管理基金、管理費用及其他必須支付的費用。如乙方未依約付款，則甲方有權拒絕為其辦理房屋交付手續，并有權追究其違約責任；如乙方雖依約付款，但未按此條規定之期限、方式等要求辦理房屋交付手續，則視為甲方已按期并實(shí)際交付房屋予乙方使用。
第八條房屋交付(包括甲方已被視為按期并實(shí)際交付)后，不論乙方是否已經(jīng)實(shí)際占有或使用，如被他人占用或遭受意外損害或房屋外部或內部之設備、設施的滅失或被破壞，損害概由乙方自行負責。
第九條乙方所購房屋只可作為住宅使用，乙方擁有和／或使用該房屋必須遵守中華人民共和國和北京市的法律、法規及社會(huì )公德，維護公共設施和公共利益及遵守管理公約規則及管理公司制定的住戶(hù)守則。未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)及物業(yè)管理公司同意，乙方不得隨意更改其所購房屋的結構、外觀(guān)、設備設施等，否則由此產(chǎn)生的一切后果由乙方負責，而因此造成甲方或物業(yè)區內其他房屋單位業(yè)主或住戶(hù)的損失亦由乙方負賠償責任。
第十條房產(chǎn)交易過(guò)程中所發(fā)生的下列各種稅費，由甲、乙雙方按下列的規定分別交納：
1．因簽署和執有該契約之正本而發(fā)生的印花稅，由甲、乙雙方各自交納；
2．因房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生的契稅由乙方交納；
3．因房產(chǎn)交易而發(fā)生的交易手續費，由甲、乙雙方各交納一半；
4．因乙方取得房屋產(chǎn)權和相關(guān)土地使用權而發(fā)生之登記費、工本費等費用，由乙方交納；
5．因房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生的律師費、公證費等法律服務(wù)費用由乙方承擔；
6．其它應交納而未在此列明之稅費，由甲、乙雙方按國家之相關(guān)規定辦理；
7．因乙方轉讓其預購的房屋而發(fā)生的一切費用由乙方與轉受讓人依政策有關(guān)規定予以承擔；
8．因國家開(kāi)征及／或收取新的稅費而發(fā)生的稅金或費用，按國家之相關(guān)規定辦理。
第十一條如乙方轉讓其預購的房屋，應在其與轉受讓人在該契約上背書(shū)并辦理預售契約轉讓登記后十個(gè)工作日內書(shū)面通知甲方。
第十二條乙方及轉受讓人在該契約上背書(shū)并經(jīng)辦理預售轉讓登記后，乙方在該契約及本補充協(xié)議中的全部權利義務(wù)由轉受讓人享有和承擔。乙方在轉讓前所應承擔而未承擔的違約責任，轉讓后由轉受讓人向甲方承擔。若乙方及轉受讓人未能按規定辦理預售契約轉讓登記，則視為該轉讓無(wú)效，乙方應繼續履行該契約及本補充協(xié)議。
第十三條乙方取得該房屋產(chǎn)權后如將房屋轉讓、贈與、抵押或出租，乙方需保證乙方的受讓人、贈與人、抵押權人或承租人將書(shū)面無(wú)條件接受上述管理公約、規則及管理公司制定的住戶(hù)守則等文件的約束。否則，甲方及／或物業(yè)區內之其他房屋所有權人，因此而遭受的任何損失，概由乙方負責。該房屋的受讓人、贈與人、抵押權人或承租人已經(jīng)書(shū)面接受上述公約、規則、住戶(hù)守則等文件的約束后，乙方不再承擔有關(guān)責任。
第十四條對于該契約第十三條及第十五條所述有關(guān)預售預購登記及買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續、領(lǐng)取房屋所有權證件手續，乙方可以集中委托甲方指定的代理機構辦理。由此引起的相關(guān)費用全部由乙方承擔。
第十五條本補充協(xié)議及其附件均是該契約不可分割的一部分，由甲、乙雙方在訂立該契約之時(shí)同時(shí)簽署，與該契約具有同等法律效力，并在經(jīng)甲、乙雙方辦理完預售、預購登記之日起生效。經(jīng)雙方共同申請，由公證處對該契約及本補充協(xié)議進(jìn)行公證。
第十六條該契約、本補充協(xié)議及附件均用中文書(shū)寫(xiě)，任何譯本只做參考；其它文字文本及條款或意思表示與中文不一致者，均以中文文本為準。
第十七條該契約、本補充協(xié)議及附件之手寫(xiě)與印刷文字經(jīng)甲、乙雙方確認后具有同等法律效力。如有更改，須經(jīng)甲、乙雙方附簽。
第十八條甲、乙任何一方的通訊聯(lián)系地址、電話(huà)等若有任何變化，該方均應在十四個(gè)工作日內以書(shū)面形式通知對方；甲、乙雙方發(fā)給對方的任何通知均應按合同載明的地址、收信人以郵政特快專(zhuān)遞方式發(fā)出。從發(fā)出之日起計算第五天(最后一日遇法定節假日順延)，不論對方或其授權代表是否實(shí)際收到該通知，即視為對方收到該通知之日，亦即視為該通知已于是日送達對方。
第十九條該契約及本補充協(xié)議正本一式二份，甲、乙雙方各執一份；副本三份，由北京市房地產(chǎn)管理局執有二份，公證處執有一份。
甲方(簽署)：____________ 乙方(簽署)：____________
授權代表：________________ 授權代表：________________
簽約地點(diǎn)：________________ 簽約時(shí)間：________________
附件一買(mǎi)方資料
(個(gè)人)中文姓名：________
英文姓名：________________
證件類(lèi)別及號碼：__________
國籍／地區：______／______
通訊地址：________________
電話(huà)：__________________
傳真：__________________
委托代理人／指定聯(lián)系人姓名：______／______
電話(huà)：__________________
傳真：__________________
通訊地址：________________
(公司)中文名稱(chēng)：________
英文名稱(chēng)：______
營(yíng)業(yè)執照／商業(yè)注冊證編號：______／______
法定代表人：______________
委托代理人：______________
電話(huà)：__________________
傳真：__________________
注冊地址：________________
通訊地址：________________
附件二付款辦法
乙方同意按下列方式向甲方支付購房款：
1．乙方于______年______月______日，向甲方支付購房款的______％(含定金)；
2．乙方于______年______月______日，向甲方支付購房款的______％；
3．乙方于______年______月______日，向甲方支付購房款的______％；
4．乙方于______年______月______日，向甲方支付購房款的______％；
5．乙方于______年______月______日，向甲方支付購房款的______％；
6．剩余之相當于購房總價(jià)______％的購房款，乙方以銀行按揭方式支付。乙方應自該契約規定之交屋日起十五日內開(kāi)始辦理銀行按揭手續，并在四十五日內辦理完成按揭手續，使甲方取得該部分房款，若乙方屆時(shí)不能獲得按揭貸款或不能完成按揭貸款手續，則需在該時(shí)限屆滿(mǎn)前自行向甲方付清該______％購房款。
附件三總平面圖(略)
附件四戶(hù)型平面圖(略)
商品房預售合同12
（一）價(jià)格糾紛的處理
商品房預售合同的投資數額大、履行期限長(cháng)，所以，從商品房的開(kāi)工建設到交付使用往往需要很長(cháng)的時(shí)間。在這段時(shí)間內，可能會(huì )由于市場(chǎng)行情的變化而引發(fā)商品房的價(jià)格糾紛。一方面，預售方常以建筑材料的價(jià)格上漲或房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為由要求提高房?jì)r(jià)遭預購方的拒絕而形成糾紛；另一方面，預購方有時(shí)也會(huì )以房地產(chǎn)價(jià)格的下跌為由要求降低房?jì)r(jià)遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價(jià)格糾紛占整個(gè)商品房預售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒(méi)有明確規定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風(fēng)險的風(fēng)險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》中對商品房預售合同的價(jià)格糾紛的處理作了原則性規定。我們認為，這個(gè)《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預售合同的價(jià)格糾紛亦有一定的指導意義。
由于商品房預售合同的價(jià)格糾紛的'形成原因比較復雜，所以，我們認為，不可能按照一個(gè)固定的方法處理，而應當根據具體情況加以解決。
首先，應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房?jì)r(jià)或降低房?jì)r(jià)的，法院不應當支持。應當說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià)格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險，而不屬于國家政策性的風(fēng)險。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時(shí)，是根據市場(chǎng)行情確定價(jià)格的，所以，當事人對于這種市場(chǎng)風(fēng)險是能夠預見(jiàn)的�；谡５氖袌�(chǎng)風(fēng)險所產(chǎn)生的房?jì)r(jià)的上漲或下跌，只能由預售方或預購方自己承擔，而不能將其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風(fēng)險；
其次，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現行法律中還沒(méi)有明確規定這一原則，但學(xué)者們都普遍承認之，我國的審判實(shí)踐也已經(jīng)運用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如，在商品房的價(jià)格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價(jià)格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價(jià)格糾紛時(shí)，應當特別注意正確區分情勢變更與正常的市場(chǎng)風(fēng)險的區別。
（二）不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理
在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣(mài)給第三人引起的，等等。對于這類(lèi)糾紛，較難處理的問(wèn)題是判定繼續履行合同還是解除合同。
在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款（解除合同）并承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。對于這類(lèi)糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實(shí)維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無(wú)力退款而使預購人的合法權益得不到保障；另一方面，在預售方?jīng)]有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無(wú)繼續履行合同的能力，又無(wú)退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進(jìn)行強制拍賣(mài)，以拍賣(mài)的價(jià)款退還預購方的房款。
商品房預售合同13
1、支付購房款
支付購房款是買(mǎi)受人的主要義務(wù)，買(mǎi)受人應當依約定得數額支付房款，并按約定的時(shí)間和地點(diǎn)支付。這是買(mǎi)受人最基本的'義務(wù)，也是其獲得預售的商品房所必須支付的對價(jià)。對支付地點(diǎn)沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成協(xié)議的，應當在出賣(mài)人營(yíng)業(yè)地支付。對支付的時(shí)間沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的時(shí)間支付。買(mǎi)受人支付購房款的方式和數額，應當依據預售合同的約定，可以一次性支付，也可以分期分批支付。
2、驗收預售的商品房，要求賣(mài)方辦理房屋產(chǎn)權證書(shū)
預售的商品房建成后，出賣(mài)人應當通知買(mǎi)受人接受房屋，買(mǎi)受人在收到驗收通知后，可以自行或者委托有關(guān)機構對房屋進(jìn)行驗收，確認房屋面積質(zhì)量是否符合約定，房屋附屬設施是否俱全。驗收合格后，可要求賣(mài)方在合同約定期限內辦理過(guò)戶(hù)產(chǎn)權證書(shū)。
商品房預售合同14
出售方：_________（甲方）
地址：_________
電話(huà)：_________
購買(mǎi)方：_________（乙方）
姓名：_________
性別：_________
出生：_________年_________月_________日
國籍：_________
身份證號碼：_________
地址：_________
電話(huà)：_________
本合同依據中華人民共和國法律、《_________土地管理條例》和《_________商品房產(chǎn)管理規定》制定。
第一條 甲方經(jīng)市府國土局批準，取得位于_________市_________用地面積_________平方米的土地使用權。
地塊編號：_________使用年期_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。甲方在上述土地興建樓宇，系定名為_(kāi)________，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第_________幢_________號（第_________層）。建筑面積_________平方米，土地面積／平方米、（其中：基底分攤_________平方米、公用分攤_________平方米、其他_________平方米）。
第三條 甲方定于_________年_________月_________日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò)_________天：
1．人力不可抗拒的自然災害；
2．施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；
3．其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑_________市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為：_________單價(jià)_________元／平方米，總金額幣_________千_________百_________十_________萬(wàn)_________千_________百_________十_________元整（小寫(xiě)_________萬(wàn)元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：_________；帳戶(hù)名稱(chēng)：_________；帳號：_________
分期（一次）付款（見(jiàn)附表一）。
第五條 乙方如未按本合同第四條規定的`時(shí)間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期_________天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)_________市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格、并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在三十天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，經(jīng)市政府主管部門(mén)辦理轉讓登記手續，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所。同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作_________使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，違反市府有關(guān)規定，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應提請_________市仲裁機關(guān)仲裁或_________市中級人民法院房地產(chǎn)審判庭裁決。
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權登記機關(guān)各一份。
出售方（蓋章）：_________ 購買(mǎi)方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
附件
附表一： 建筑期購樓分期付款：
一、第一次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________％；_________幣__________________元。（小寫(xiě)：_________萬(wàn)元）
二、第二次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________％；_________幣__________________元。（小寫(xiě)：_________萬(wàn)元）
三、其余部分在移交房屋前一天付清_________％；_________幣__________________元。（小寫(xiě)：_________萬(wàn)元）
附表二： 本合同售價(jià)中已包括的主要項目（略）
商品房預售合同15
出賣(mài)人： _________________________________
買(mǎi)受人： ________________________________
第一章 合同當事人
出賣(mài)人： _________________________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執照注冊號：__________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號：__________________________________________________
法定代表人： ____________________ 聯(lián)系電話(huà)：_______________________
委托代理人： ____________________ 聯(lián)系電話(huà)： ______________________
委托銷(xiāo)售代理機構： _______________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執照注冊號：__________________________________________________
買(mǎi)受人： _________________________________________________________
【法定代表人】【負責人】： _________________ 國籍【地區】： ___________
【身份證】【護照】【營(yíng)業(yè)執照注冊號】【 】： ____________________________
出生日期： __________年 ______ 月 ______ 日，性別： ___________________
通訊地址：________________________________________________________
聯(lián)系電話(huà)：_______________________
【法定代理人】【委托代理人】 ： ________________ 國籍【地區】：________
【身份證】【護照】【 】： ____________________________________________
出生日期： __________年 ______ 月 ______ 日，性別：____________________
通訊地址：________________________________________________________
聯(lián)系電話(huà)：_______________________
(買(mǎi)受人為多個(gè)時(shí)，各地在示范文本中可以增加以上買(mǎi)受人信息)
根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國民法典》及其他有關(guān)法律、法規的規定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就商品房預售事宜達成如下協(xié)議：
第二章 商品房基本狀況
第一條 項目建設依據
1、出賣(mài)人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得坐落于 _________地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【 】為： ___________________ ，土地使用權面積為：___________ ，買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房 ( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房)所在土地用途為：___________ ，土地使用年限自 __________年 _____ 月 _____ 日至 __________年 _____ 月 ______ 日止。
2、出賣(mài)人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房項目【地名核準名稱(chēng)】【暫定名】為： _________ ，建設工程規劃許可證號為：___________ ，建筑工程施工許可證號為：_________。
第二條 預售依據
該商品房已由 _____________ 批準預售，預售許可證號為： ___________ 。
第三條 基本情況
1、 該商品房的規劃用途為【住宅】【辦公】【商業(yè)】【 ________ 】。
2、 該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________ ，建筑層數為：
__________ 層，其中地上 ___________ 層，地下 ___________ 層。簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設工程進(jìn)度狀況為【基礎挖槽】【正負零】【地下_____層】【地上_____層】【結構封頂】。
3、該商品房為第一條規定項目中的 _________ 【幢】【座】第 _________ 層 _________ 單元 ___________ 號，房屋竣工后，如房號發(fā)生改變的，以房屋所有權證登記的地址為準。房號的變化不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖及位置圖見(jiàn)附件一。
4、出賣(mài)人委托預測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機構是 __________ ，其預測建筑面積共 ___________ 平方米，其中套內建筑面積 ___________ 平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積 ___________ 平方米。該商品房共用部位及設施具體見(jiàn)附件二。
該商品房層高為：________ 米 ,有 ______ 個(gè)陽(yáng)臺，其中 ________ 個(gè)陽(yáng)臺為封閉式， ________ 個(gè)陽(yáng)臺為非封閉式。
第四條 抵押情況
與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________ 。( 2 和 3 可以同時(shí)選擇)
1、該商品房占用范圍內的土地使用權及在建工程均未設定抵押。
2、該商品房占用范圍內的土地使用權已經(jīng)設定抵押，抵押權人為： ____________ ，抵押登記部門(mén)為：______________________ ，抵押登記日期為： _____________ 。
3、該商品房在建工程已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：__________________，抵押登記部門(mén)為：___________________ ，抵押登記日期為：________________ 。
抵押權人同意該商品房預售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。
第五條 房屋權利狀況
1、該商品房沒(méi)有權屬糾紛和債權債務(wù)糾紛;
2、該商品房沒(méi)有銷(xiāo)售給除本買(mǎi)受人以外的其他人;
3、該商品房沒(méi)有司法查封或其他受到限制交易的情況;
4、________________________________________________________;
5、________________________________________________________;
6、________________________________________________________。
如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致買(mǎi)受人不能辦理預售合同登記備案、房屋登記或發(fā)生債權債務(wù)糾紛的，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人選擇解除合同的，應當書(shū)面通知出賣(mài)人。出賣(mài)人應當自解除合同通知送達之日起30日內，將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款及利息(按銀行同期貸款利率計算)退還給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人支付不低于已付房?jì)r(jià)款一倍的賠償金。
________________________________________________________ 。
第三章 商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間
第六條 計價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人按照下列第_________種方式計算該商品房?jì)r(jià)款：
1、按照套內建筑面積計算，該商品房單價(jià)為每平方米 _____ (幣) ____ 元，總價(jià)款為： _____ (幣) ____ 佰 ____ 拾 ____ 億 _____ 仟 ____ 佰 _____ 拾 _____ 萬(wàn) _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整(大寫(xiě))。
2、按照建筑面積計算，該商品房單價(jià)為每平方米 ____ (幣)____元，總價(jià)款為： ____ (幣) ____ 佰 ____ 拾 ____ 億 _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 萬(wàn) _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整(大寫(xiě))。
3、按照套 ( 單元 ) 計算，該商品房總價(jià)款為： _____ (幣) ____ 佰 ____ 拾 ____ 億 ______ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 萬(wàn) _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整(大寫(xiě))。
4、按照____________________計算，該商品房總價(jià)款為： ______ (幣) _____ 佰 _____ 拾 _____ 億 ______ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 萬(wàn) _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整(大寫(xiě))。
第七條 付款方式及期限
買(mǎi)受人采取下列第 ____ 種方式付款。
1、一次性付款。買(mǎi)受人應當在____年____月____日前支付全部房?jì)r(jià)款。
2、分期付款。買(mǎi)受人應當在____年____月____日前分_____期支付部全部房?jì)r(jià)款，首期房?jì)r(jià)款金額(____幣)____元(大寫(xiě)：____億____仟____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)，應當于____年____月____日前支付。
3、貸款方式付款：【公積金貸款】【銀行按揭貸款】。
買(mǎi)受人以銀行按揭方式付款的，應于本合同簽訂之日向出賣(mài)人交付首期房款(含定金)￥ 元，余款￥___ __元向銀行申請貸款。買(mǎi)受人應于簽訂本合同之日起 45 日內辦理完成銀行按揭申請與審批手續、房屋產(chǎn)權管理局房屋抵押與預告登記手續，并按要求交清相關(guān)款項和費用;買(mǎi)受人逾期履行上述義務(wù)的，按照本合同第九條處理。
買(mǎi)受人以公積金貸款方式付款的，應于本合同簽訂之日向出賣(mài)人交付首期房款(含定金)￥ 元，余款￥___ __元向 公積金中心申請貸款。買(mǎi)受人應于簽訂本合同之日起 90 日內辦理完成公積金按揭申請與審批手續、房屋產(chǎn)權管理局房屋抵押與預告登記手續，并按要求交清相關(guān)款項和費用;買(mǎi)受人逾期履行上述義務(wù)的，按照本合同第九條處理。
因買(mǎi)受人的原因導致買(mǎi)受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的，出賣(mài)人同意買(mǎi)受人在收到出賣(mài)人通知之日起 15 日內，以自有資金補交差額購房款，不承擔本合同第七條約定的違約責任;買(mǎi)受人在15日內不予答復或不以自有資金補交差額購房款的，出賣(mài)人在 15 日內有權解除合同，買(mǎi)受人并按總房款的 10% 向出賣(mài)人支付違約金;合同解除后，出賣(mài)人應在 30 日內，將已付房款扣除違約金后的剩余部分退還給買(mǎi)受人。
因出賣(mài)人的原因導致買(mǎi)受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的，雙方應當在15日內就具體付款期限與付款方式另行達成補充協(xié)議。協(xié)商不成的，買(mǎi)受人有權解除本合同，并在合同解除后30日內出賣(mài)人退還已付款項及中國人民銀行同期活期存款年利息。
因非歸責于雙方的原因，導致買(mǎi)受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的，買(mǎi)受人應在出賣(mài)人通知之日起 15 日內以自有資金支付。逾期，任何一方均可單方解除合同，在合同解除后_ 15__日內，出賣(mài)人將已付款及按中國人民銀行同期活期存款年利率計算利息一并退還給買(mǎi)受人。
________________________________________________________ 。
4、其他方式：
________________________________________________________ ;
________________________________________________________ 。
該商品房?jì)r(jià)款的計價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定見(jiàn)附件四。
第八條 預售資金監管情況(是否需要?)
出賣(mài)人承諾商品房預售資金，按法律法規的有關(guān)規定監管使用，用于有關(guān)的工程建設。
根據本地商品房預售款監管的具體辦法規定，該商品房的預售資金監管機構： ，預售資金監管賬戶(hù)名稱(chēng)為 ，賬號為： 。
買(mǎi)受人應當按本合同約定如期足額將房?jì)r(jià)款繳入上列預售款監管賬戶(hù)。買(mǎi)受人將房?jì)r(jià)款直接支付給出賣(mài)人的，出賣(mài)人收到房款后應及時(shí)將預售款繳入監管賬戶(hù)內。
第九條 逾期付款責任
買(mǎi)受人未按照約定時(shí)間付款的，雙方同意按照下列第 ______ 種方式處理：
1、按照逾期時(shí)間，分別處理 ( (1)和(2)不作累加 )
(1) 逾期在 60_____ 日之內，買(mǎi)受人按日計算向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之 ___五__ 的違約金，并于實(shí)際支付應付款之日起 __7___ 日內向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續履行。
(2) 逾期超過(guò) ___60__ 日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，出賣(mài)人有權解除合同。出賣(mài)人解除合同的，應當書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人應當自解除合同通知送達之日起 __30__ 日內按照總房款的 _10____% 向出賣(mài)人支付違約金，出賣(mài)人將已付房款扣除違約金后的剩余部分退還給買(mǎi)受人。買(mǎi)受人愿意繼續履行合同的.，經(jīng)出賣(mài)人同意后，合同繼續履行，買(mǎi)受人按日計算向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之 ___五__ (該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于實(shí)際支付應付款之日起 _7____ 日內向出賣(mài)人支付違約金。
本條所稱(chēng)逾期應付款是指依照第七條及附件四約定的到期應付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2、 __________________________________________________________ 。
第四章 商品房交付使用條件及日期、交接手續
第十條 交付時(shí)間和條件
(一)出賣(mài)人應當在 ________年 ____ 月 ____ 日前向買(mǎi)受人交付該商品房。
(二)該商品房交付時(shí)應當符合下列第1、2、 、 、 、 項所列條件：
1、該商品房已取得建筑工程竣工合格證明文件;
2、____________________________________________________________;
3、_____________________________________________________;
4、_____________________________________________________;
5、_____________________________________________________;
該商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以及《住宅工程分戶(hù)驗收表》。
第十一條 本項目?jì)认嚓P(guān)設施、設備的交付時(shí)間與使用條件
(一)城市基礎設施(具體有什么根據實(shí)際自行增減)
1、上水、下水： ________年 ____ 月 ____ 日 達到________________ ;
2、供電： ________年 ____ 月 ____ 日 達到______________________ ;
3、燃氣： ________年 ____ 月 ____ 日 達到______________________ ;
4、電話(huà)通信：交付時(shí)線(xiàn)路敷設到戶(hù);
5、有線(xiàn)電視：交付時(shí)線(xiàn)路敷設到戶(hù);
6、寬帶網(wǎng)絡(luò )：交付時(shí)線(xiàn)路敷設到戶(hù)。
以上第3、4、5、6項需要買(mǎi)受人自行辦理開(kāi)通使用手續。
如果在規定日期內未達到上述使用條件或與其書(shū)面所做出的明確具體的說(shuō)明和允諾不符的，雙方同意按本合同第十三條處理，出賣(mài)人應按規定承擔逾期交房的責任。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商一致同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據實(shí)予以延期交付，出賣(mài)人不承擔逾期交房的違約責任：
1).遭遇不可抗力;
2).后續法律變化，致使本合同項目開(kāi)發(fā)被迫停止的;
3).政府及行政主管機關(guān)強制變更規劃、發(fā)布停工命令等開(kāi)發(fā)商不能控制的原因;
4).發(fā)生對整個(gè)社會(huì )之工作、生活秩序有全面、根本性、持續性影響之重大事件，致使本合同項目開(kāi)發(fā)被迫停止的。
5).因政府原因導致的本合同項目開(kāi)發(fā)停工的。
第十二條 交接手續
(一)該商品房達到第十條約定的交付條件后，出賣(mài)人應當在交付日的
( )日前，書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交接手續的時(shí)間、地點(diǎn)以及應當攜帶的證件。出賣(mài)人按合同填寫(xiě)地址向買(mǎi)受人掛號郵寄或快遞材料視為書(shū)面送達，交郵日即為送達日;出賣(mài)人在項目所在地公開(kāi)發(fā)行的瀟湘晨報或長(cháng)沙晚報刊登公告的，刊登日視為出賣(mài)人書(shū)面送達日。買(mǎi)受人未收到交付通知書(shū)的，以本合同約定的交付日期屆滿(mǎn)之日為辦理交接的時(shí)間，以該商品房所在地為交接手續辦理地點(diǎn)。
雙方進(jìn)行房屋交接時(shí)，出賣(mài)人應當出示滿(mǎn)足第十條約定的證明文件。出賣(mài)人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿(mǎn)足第十條約定條件的，買(mǎi)受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由出賣(mài)人承擔，并按照第十三條處理。
(二)查驗房屋
1、買(mǎi)受人應在收到書(shū)面通知后 日內，辦理該商品房的交接手續。
2、雙方辦理交接手續前，買(mǎi)受人有權對所購買(mǎi)的該商品房進(jìn)行查驗，出賣(mài)人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗該商品房的前提條件。
3、查驗該商品房時(shí)，買(mǎi)受人對以下除該商品房主體結構和地基基礎外的房屋質(zhì)量缺陷提出異議的，由出賣(mài)人按照國家和地方有關(guān)工程質(zhì)量的規范和標準自查驗該商品房之次日起_30____ 日內負責修復，并承擔修復費用，修復完成后再行交付。且出賣(mài)人應按本合同第十三條承擔逾期交付責任。
(1)屋面、墻面、地面滲漏;
(2)墻面、頂棚抹灰層脫落;
(3)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂;
(4)門(mén)窗翹裂、五金件損壞;
(5)管道堵塞;
(6)潔具開(kāi)裂、漏水;
(7)燈具、電器開(kāi)關(guān)失靈;
(8)防盜及對講系統失靈;(上述事項根據具體情況自行增減)
(9)____________________________________________________;
(10)____________________________________________________;
(11)____________________________________________________;
(12)____________________________________________________ 。
房屋質(zhì)量嚴重影響買(mǎi)受人對房屋的正常使用的，出賣(mài)人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規范和標準自查驗該商品房之次日起_30____ 日內負責修復，并承擔修復費用，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣(mài)人承擔，并按照本合同第十三條處理。修復后或經(jīng)多次維修仍存在嚴重影響買(mǎi)受人正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人選擇解除合同的，應當書(shū)面通知出賣(mài)人，出賣(mài)人應當自解除合同通知送達之日起 __30____ 日內退還全部已付款，并按照 __中國人民銀行同期活期存款年_________ 利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔賠償責任。
__________________________________________________________ 。
(三)查驗該商品房后，買(mǎi)受人對出賣(mài)人所交付的商品房無(wú)異議，雙方應當簽署商品房交接單。由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
第十三條 逾期交付責任
除不可抗力外，出賣(mài)人未按照第十條約定的期限和條件將該商品房交付買(mǎi)受人的，按照下列第 ____2__ 種方式處理：
1、按照逾期時(shí)間，分別處理 ( (1)、(2)和(3)不作累加 )
(1) 逾期在 _/____ 日之內(該期限應當不小于第九條第1(1)項中的期限)，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之 _/____ 的違約金(該違約金比率應當不小于第九條第1(1)項中的比率)，并于該商品房實(shí)際交付之日起 ____/_ 日內向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續履行。
(2) 逾期超過(guò) _/____ 日(該期限應當與本條的第1(1)項中的期限相同)后，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人選擇解除合同的，應當書(shū)面通知出賣(mài)人。出賣(mài)人應當自解除合同通知送達之日起 _____/ 日內退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的 __/___% 向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之 ___/___ (該比率應當不小于本條第1(1)項中的比率)的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起 __/___ 日內向買(mǎi)受人支付違約金。
2、 合同繼續履行，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金 ，違約金最高不超過(guò)總房款的5% 。
由于買(mǎi)受人原因，未能按期接受房屋的，雙方同意按 ( 2 ) 方式處理：
(1)、出賣(mài)人按逾期每天 / 元向買(mǎi)受人收取房屋管理費，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由買(mǎi)受人承擔。
(2)、 該房屋自交付使用通知書(shū)送達之日起滿(mǎn)30日的，視為已交付買(mǎi)受人，該房屋有關(guān)的權利、義務(wù)、責任和風(fēng)險同時(shí)轉移給買(mǎi)受人，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由買(mǎi)受人承擔，買(mǎi)受人自本合同約定的交付期限屆滿(mǎn)之日起承擔物業(yè)管理費用等應由房屋所有人承擔的其他費用。
第五章 面積差異處理方式
第十四條 面積差異處理
該商品房交付時(shí)，出賣(mài)人應當向買(mǎi)受人出示其委托的房產(chǎn)測繪機構出具的商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書(shū)，并向買(mǎi)受人提供該商品房的面積實(shí)測數據(以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)測面積)。實(shí)測面積與第三條載明的預測面積發(fā)生誤差的， 根據第六條按照建筑面積計價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：
(1) 建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在 3% 以?xún)?( 含 3%) 的，根據實(shí)測建筑面積結算房?jì)r(jià)款;
(2) 建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出 3% 時(shí)，買(mǎi)受人有權解除合同。
買(mǎi)受人選擇解除合同的，應當書(shū)面通知出賣(mài)人，出賣(mài)人應當自解除合同通知送達之日起 30 日內退還買(mǎi)受人已付房款，并按照 ____中國人民銀行同期活期存款年________ 利率付給利息。
買(mǎi)受人選擇不解除合同的，實(shí)測建筑面積大于預測建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在 3% 以?xún)?( 含 3%) 部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出 3% 部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人所有。實(shí)測建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對值在 3% 以?xún)?( 含 3%) 部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對值超出 3% 部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
實(shí)測建筑面積 - 預測建筑面積
建筑面積誤差比 = _____________________________________ ____ 100%
預測建筑面積
(3)因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。
3、雙方自行約定：
____出賣(mài)人與買(mǎi)受人按實(shí)測建筑面積根據合同約定的商品房單價(jià)多退少補 ________________________________________________________ ;
____________________________________________________________ 。
第六章 房屋室內層高及差異處理方式
第十五條 買(mǎi)受人所購該房屋的建筑層高為 米，若房屋實(shí)際交付時(shí)建筑層高低于該約定，雙方同意按如下方式處理：
__買(mǎi)受人同意該房屋的建筑層高有5%以?xún)鹊恼`差;房屋的建筑層高差超過(guò)5%的，出賣(mài)人按總房款的1%支付違約金。
本合同所述房屋建筑層高是指上下兩層樓面之間的垂直距離。
第七章 規劃設計變更
第十六條 規劃、設計變更的約定
出賣(mài)人承諾按批準的規劃、設計建設該商品房項目，不擅自變更建筑設計。出賣(mài)人確需變更且經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買(mǎi)受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應當在有關(guān)部門(mén)批準同意之日起10個(gè)工作日內，書(shū)面通知變更之前的買(mǎi)受人 ：
1、該商品房結構形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向;
2、該商品房所在小區的平面布局;
3、 _______________________________________________________ ;
4、 _______________________________________________________ ;
5、 _______________________________________________________ 。
買(mǎi)受人有權在通知之日起15日內做出是否解除合同的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知之日起30日內未作出書(shū)面答復，視同接受變更。出賣(mài)人未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權解除合同。
買(mǎi)受人選擇解除合同的，應當書(shū)面通知出賣(mài)人。出賣(mài)人應當自解除合同通知送達之日起 ___30_ 日內退還買(mǎi)受人已付房款，并按照_中國人民銀行同期活期存款年___________ 利率付給利息。
買(mǎi)受人不解除合同的,應當在與出賣(mài)人另行簽訂補充協(xié)議。
第八章 商品房質(zhì)量及保修責任
第十七條 商品房質(zhì)量的約定
(一)主體結構
該商品房主體結構和地基基礎合格。經(jīng)檢測不合格的，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人選擇解除合同的，應當書(shū)面通知出賣(mài)人，出賣(mài)人應當自解除合同通知送達之日起 ______ 日內退還全部已付款，并按照 ________ 利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔賠償責任。因此發(fā)生的檢測費用由出賣(mài)人承擔。
(二)裝飾裝修及設備標準
交付的該商品房質(zhì)量應當符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規范、標準和施工圖設計文件的要求，應使用合格的建筑材料、構配件和設備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強制性標準及雙方約定的標準。如不符合上述標準的，買(mǎi)受人有權拒絕出賣(mài)人的交付行為，且出賣(mài)人應按第十三條承擔逾期交房的責任，并按約定標準在 _內完成整改。
(三)室內空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節能措施 (是否需要?)
1、該商品房室內空氣質(zhì)量符合國家標準。該商品房為住宅的，建筑隔聲情況符合《民用建筑隔聲設計規范》(GBJ118-88)、《建筑門(mén)窗空氣聲隔聲性能分級及檢測方法》(GB/T8485-20__)標準。該商品房室內空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的、商品房建筑隔聲情況未達到標準的或不符合國家有關(guān)民用建筑節能強制性標準的，買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人在30日內完成整改,并按合同第十三條承擔逾期交付的責任。
第十八條 住宅保修責任
(一)商品房實(shí)行保修制度。該商品房為商品住宅的，出賣(mài)人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內容承擔相應的保修責任。
該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。具體內容見(jiàn)附件九。
(二)下列情形，出賣(mài)人不承擔保修與賠償責任：
1、因人為破壞或嚴重自然災害造成的房屋及其附屬設施的損害;
2、不當使用，或者在裝修房屋過(guò)程中，對房屋結構、水電氣管線(xiàn)、防水層、保溫層、粉刷層及部品零件造成的損害;
3、第三人因不當使用、裝修房屋，對本商品房造成的損害。
(三)在保修期內，買(mǎi)受人發(fā)出書(shū)面保修通知書(shū)________日內，出賣(mài)人既不履行保修義務(wù)也不書(shū)面通知保修責任異議的，買(mǎi)受人可以自行或聘請他人進(jìn)行維修，合理的維修費用由出賣(mài)人承擔。
房屋保修期按出賣(mài)人提供的《質(zhì)量保證書(shū)》執行，但該《質(zhì)量保證書(shū)》規定的保修期不得短于國家規定的最低保修期，保修期自該房屋交付之日起計算。
(四)買(mǎi)受人的房屋僅作 住宅 使用，買(mǎi)受人不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。
出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。否則，違約者應承擔由此造成的所有責任。
第九章 辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜
第十九條 房屋登記
出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和其他債權債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權預告登記和產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔全部責任。
自本合同生效之日起__90 _日內，買(mǎi)賣(mài)雙方應向長(cháng)沙市房屋產(chǎn)權管理局申請預告登記或預售合同備案登記，逾期未辦理和申請的，買(mǎi)受人可單方申請辦理。出賣(mài)人在交付商品房后 2年內，完成該幢商品房的初始登記。初始登記后 2年內取得房屋所有產(chǎn)權證，完成房屋所有權證后 365 日內取得土地使用權證。
如因出賣(mài)人的責任，未能在規定期限內為買(mǎi)受人辦理上述手續并取得相關(guān)權屬證書(shū)的，雙方同意按下列第 2 項處理：
1.買(mǎi)受人解除合同，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出解除合同要求之日起 / 日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款(含利息)退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jì)r(jià)款的 / %向買(mǎi)受人支付違約金。
2.買(mǎi)受人不解除合同，自本合同規定期限的第二天起至實(shí)際辦理登記之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已付房款的萬(wàn)分之二的違約金，違約金最高不超過(guò)總房款的5%。
如因買(mǎi)受人的原因，出賣(mài)人不能在規定期限內辦理上述登記手續的，雙方同意按下列第 2 項處理：
1.出賣(mài)人解除合同，出賣(mài)人在提出解除合同要求之日起 / 日內將買(mǎi)受人的已付房?jì)r(jià)款(含利息)退還給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人按已付房款的 /__%向出賣(mài)人支付違約金。
2.出賣(mài)人不解除合同，自本合同規定期限的第二天起至實(shí)際辦理登記手續之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付已付房款的萬(wàn)分之二的違約金，違約金最高不超過(guò)總房款的5%。
任何一方解除合同的，都應當在解除合同的事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內，雙方持解除合同的書(shū)面文件到長(cháng)沙市房屋產(chǎn)權管理局辦理解除合同的相關(guān)手續，否則，另一方可不承擔違約責任。
關(guān)于房屋登記的相關(guān)約定見(jiàn)附件十。
第十章 前期物業(yè)管理
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)
(一)出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為： _____________________ ，資質(zhì)證號為： 。
(二)前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)收費方式為：【包干制】【酬金制】【 】：__________。物業(yè)費價(jià)格為 __________/ 月·平方米 ( 建筑面積 ) 。價(jià)格構成包括物業(yè)區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、_______________、 ________ 、 _________ 。
其他事項、服務(wù)標準、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理和使用等內容，由雙方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》(附件十一)進(jìn)行約定。
買(mǎi)受人已詳細閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約，同意由出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守臨時(shí)管理規約。 業(yè)主委員會(huì )成立后，由業(yè)主大會(huì )決定選聘或續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一章 雙方約定的其他事項
第二十一條 共有權益的約定
買(mǎi)受人對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他買(mǎi)受人的合法權益。對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù);不得以放棄權利不履行義務(wù)。雙方對共有權益的約定如下：
1、該商品房所在樓棟的屋面使用權歸本樓棟產(chǎn)權人共有;
2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸本樓棟產(chǎn)權人共有;
3、該商品房所在建筑區劃內的道路(屬于城鎮公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)、占用全體產(chǎn)權人共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、物業(yè)服務(wù)用房歸全體產(chǎn)權人共有;
4、建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分歸產(chǎn)權人共有;
5、____________________________________________________ ;
6、_____________________________________________;
7、_________________________________________________;
8、___________________________________________________________。
第二十二條 稅費
買(mǎi)賣(mài)雙方應按照國家及本市的有關(guān)規定，向相應部門(mén)交納因該商品房買(mǎi)賣(mài)發(fā)生的稅、費。
第二十三條 銷(xiāo)售和使用承諾
1、出賣(mài)人承諾按照規劃用途進(jìn)行建設和出售，不擅自改變該商品房使用性質(zhì)，并按照規劃用途辦理房屋登記。
2、出賣(mài)人承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買(mǎi)受人。具體內容見(jiàn)附件十二。(如：該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況)
3、買(mǎi)受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結構和承重結構。除本合同、補充協(xié)議及其附件另有約定外，買(mǎi)受人在使用該商品房期間有權與其他權利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設施，并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務(wù)。
出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設施的使用性質(zhì)。
4、____________________________________________________________。
5、____________________________________________________________。
第二十四條 爭議解決方式
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可請求消費者協(xié)會(huì )調解;協(xié)商不成的，按照下列第 __2____ 種方式解決：
1、依法向房屋所在地人民法院起訴。
2、提交 房屋所在地人民法院管轄。
第二十五條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書(shū)面補充協(xié)議進(jìn)行變更或補充(補充協(xié)議見(jiàn)附件十四)，但補充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣(mài)人承擔的責任或不合理地加重買(mǎi)受人責任、排除買(mǎi)受人主要權利內容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書(shū)面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第二十六條 本合同所稱(chēng)"已付款"，包括買(mǎi)受人的自付款、貸款銀行和公積金中心的按揭款。本合同所稱(chēng)"利息"，指同期中國人民銀行活期存款年利率。
合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及附件內，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及附件共 ______ 頁(yè)，一式 ______ 份，具有同等法律效力，其中出賣(mài)人 ______ 份，買(mǎi)受人 ______ 份， ______ 份， ______ 份。
出賣(mài)人 ( 簽章 ) ： 買(mǎi)受人 ( 簽章 ) ：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托代理人】 ( 簽章 ) ： 【負責人】：
簽訂時(shí)間： _________年 ____ 月 ____ 日 簽訂時(shí)間： ________年 _____ 月 ____ 日
簽訂地點(diǎn)：________________________ 簽訂地點(diǎn)：________________________
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