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商品房合同

時(shí)間:2024-08-19 19:32:37 合同范本 我要投稿

關(guān)于商品房合同模板匯總6篇

  隨著(zhù)法律觀(guān)念的深入人心,合同起到的作用越來(lái)越大,簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。相信很多朋友都對擬合同感到非?鄲腊,以下是小編精心整理的商品房合同6篇,歡迎大家借鑒與參考,希望對大家有所幫助。

關(guān)于商品房合同模板匯總6篇

商品房合同 篇1

  甲方(賣(mài)方):______________________

  住所:______________________________

  郵編:______________________________

  營(yíng)業(yè)執照號碼:______________________

  資質(zhì)證書(shū)號碼:______________________

  法定代表人:________________________

  聯(lián)系電話(huà):__________________________

  委托代理人:________________________

  聯(lián)系電話(huà):__________________________

  乙方(買(mǎi)方):______________________

  國籍________________________________

  性別:______________________________

  出生年月:__________________________

  住所(址):________________________

  郵編:______________________________

  身份證/護照/營(yíng)業(yè)執照號碼:________

  聯(lián)系電話(huà):__________________________

  委托代理人:________________________

  住所(址):________________________

  聯(lián)系電話(huà):__________________________

  乙方(買(mǎi)方):______________________

  國籍:______________________________

  性別:______________________________

  出生年月:__________________________

  住所(址):________________________

  郵編:______________________________

  身份證/護照/營(yíng)業(yè)執照號碼:________

  聯(lián)系電話(huà):__________________________

  委托代理人:________________________

  住所(址):________________________

  聯(lián)系電話(huà):__________________________

  甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上,就乙方購買(mǎi)甲方預售的《_______________》________內銷(xiāo)商品房事宜,訂立本合同。

  第一條甲方通過(guò)______________方式取得___________區/縣_____________地塊土地使用權,并依法登記取得房地產(chǎn)權證,證書(shū)號為:___________,土地面積為:___________土地用途為:___________,土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。

  甲方經(jīng)批準,在該地塊上投資建造《__________》(暫定名/現定名)內銷(xiāo)商品房,主體建筑物的建筑結構為_(kāi)______________結構,建筑物地上層數為層。建設工程規劃許可證號為_(kāi)______________。

  上述內銷(xiāo)商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》規定的預售條件,經(jīng)_________局批準上市預售(預售許可證編號:_______)。

  第二條乙方向甲方購買(mǎi)__________路__________《__________》_____幢號)_____層_____室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)。據甲方暫測該房屋建筑面積為平方米:其中套內建筑面積為_(kāi)__平方米、公用分攤建筑面積為_(kāi)__平方米,該房屋相應占有的土地使用權分攤面積為_(kāi)____平方米。

  該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一;該房屋建筑結構、裝修及設備標準見(jiàn)本合同附件二;該房屋相關(guān)情況說(shuō)明(抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等)見(jiàn)本合同附件三;該房屋的使用公約或有關(guān)承諾書(shū)見(jiàn)本合同附件四。

  第三條乙方購買(mǎi)該房屋每平方米房屋建筑面積單價(jià)為_(kāi)____幣_____元(大寫(xiě)):__________

  根據甲方暫測的房屋建筑面積,乙方購買(mǎi)該房屋的總房?jì)r(jià)款暫定為_(kāi)____幣__________元(大寫(xiě)):___________

  第四條乙方購買(mǎi)該房屋的總房?jì)r(jià)款是指該房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權的總價(jià)格。本合同約定的總房?jì)r(jià)款除房屋建筑面積的暫測與實(shí)測不一致的原因外,不再作變動(dòng)。

  第五條在該房屋交付時(shí),房屋建筑面積以上海市房屋土地管理局認定的測繪機構實(shí)測面積為準,如甲方暫測面積與實(shí)測面積不一致時(shí),除法律、法規、規章另有規定外按下列約定處理:

  1、暫測面積與實(shí)測面積的誤差不超過(guò)+_____%(包括+_____%)時(shí),本合同約定的總房?jì)r(jià)款保持不變。

  2、暫測面積與實(shí)測面積的誤差在+_____%以上至+_____%(包括+_____%)時(shí),超出+_____%部分按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計算多退少補。

  3、暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過(guò)+__%),甲方同意乙方有權終止本合同。甲方在收到乙方關(guān)于終止本合同的書(shū)面通知后___天內將乙方已支付的房?jì)r(jià)款(包括利息,利息按_____利率計算)全部退還乙方。

  該房屋相應占有的土地使用權分攤面積如發(fā)生變化。該房屋總房?jì)r(jià)款保持不變。

  第六條乙方應當按以下時(shí)間如期足額將房?jì)r(jià)款直接匯入甲方的預售款監管銀行(預售款監管銀行:____,帳戶(hù)名稱(chēng):______、帳號:__________):

  1、_____年_____月_____日前/建設工程進(jìn)度到_____支付全部房?jì)r(jià)款的_____%,計_____幣_____元。

 。ù髮(xiě)):_________________________

  乙方在簽訂本合同前支付給甲方的定金__________元(大寫(xiě)):_____________________可沖抵房?jì)r(jià)款。

  2、_____年_____月_____日前/建設工程進(jìn)度到_____支付全部房?jì)r(jià)款的_____%,計_____幣_____元。

 。ù髮(xiě)):____________________

  3、_____年_____月_____日前/建設工程進(jìn)度到_____支付全部房?jì)r(jià)款的_____%,計_____幣_____元。

 。ù髮(xiě)):____________________

  4、_____年_____月_____日前/建設工程進(jìn)度到_____支付全部房?jì)r(jià)款的_____%,計_____幣_____元。

 。ù髮(xiě)):____________________

  5、_____年_____月_____日前/建設工程進(jìn)度到_____支付全部房?jì)r(jià)款的_____%,計_____幣_____元。

 。ù髮(xiě)):____________________

  6、最后一期房?jì)r(jià)款支付日期為_(kāi)___年____月____日前/建設工程進(jìn)度到房屋竣工可交付使用支付全部房?jì)r(jià)款的__%,計__幣__元。

 。ù髮(xiě)):____________________________

  甲方的建設工程進(jìn)度延期,乙方的付款日期也相應順延。乙方憑預售監管銀行出具的建設工程進(jìn)度證明和付款通知書(shū)付款。

  第七條乙方如未按合同約定的時(shí)間付款,甲方有權按逾期應付款向乙方追索逾期利息,逾期利息自本合同的應付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止,利息按____利率計算。逾期超過(guò)____天后,甲方有權選擇下列第____種方案追究乙方的違約責任:

  1、乙方除支付逾期利息外,還應按逾期應付款的____%向甲方支付違約金,合同繼續履行。

  2、甲方有權單方面書(shū)面通知乙方終止合同,乙方應在接到書(shū)面通知之日起天內按逾期付款的____%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據實(shí)賠償。

  3、__________________________________________________________________________。

  第八條甲方不得擅自變更該房屋的建筑設計,確需變更的,應當征得乙方同意并報規劃管理部門(mén)審核批準,在獲得批準之日起_天內與乙方簽訂本合同變更協(xié)議。

  甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設計,乙方有權退房。乙方退房時(shí),甲方除如數退還乙方已支付的全部房?jì)r(jià)款(包括利息,利息按________利率計算)外,還應按已付房?jì)r(jià)款____%向乙方支付違約金。

  第九條該房屋的交付必須符合下列條件:

  1、經(jīng)本市建設工程質(zhì)量監督機構核驗合格;

  2、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續,取得新建商品房房地產(chǎn)權證;

  3、_____________________________________________________________________________。

  第十條甲方定于____年____月____日前將該房屋交付給乙方。但如遇下列特殊原因,除甲乙雙方同意終止合同外,甲方可憑___出具的證明文件,據實(shí)予以延期。甲方應于收到該證明文件起____日內書(shū)面告知乙方:

  1、人力不可抗拒的自然災害;

  2、施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決;

  3、非甲方主觀(guān)原因造成,并積極爭取,不能及時(shí)解決而造成的交房延期。

  第十一條除本合同第十條約定情況外,甲方如未按本合同約定期限內將該房屋交付乙方,乙方有權按已支付的房?jì)r(jià)款向甲方追索逾期利息。逾期利息自本合同第十條約定的最后交付期限第二天起算至實(shí)際交付日止,利息按利率計算。若逾期超過(guò)____天,乙方有權選擇下列第____種方案追究甲方的違約責任:

  1、甲方除支付逾期利息外,還應按乙方累計已支付房?jì)r(jià)款____%向乙方支付違約金,合同繼續履行。

  2、乙方有權單方面書(shū)面通知甲方終止本合同。甲方在接到書(shū)面通知之日起____天內將乙方已繳付的全部房?jì)r(jià)款(包括利息,利息按________利率計算)退還乙方。甲方應按本合同約定的總房?jì)r(jià)款____%向乙方支付違約金,乙方的實(shí)際經(jīng)濟損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí),實(shí)際經(jīng)濟損失與違約金差額部分,由甲方據實(shí)賠償。

  3、____________________________________________________________________________。

  第十二條該房屋符合本合同第九條約定的`交付條件后甲方應于本合同第十條約定的期限前____日書(shū)面通知乙方辦理交付該房屋的手續。乙方應在收到該通知之日起____天內,會(huì )同甲方對該房屋進(jìn)行驗收交接。在驗收交接時(shí),甲方應出示建設工程質(zhì)量核驗合格單和新建商品房房地產(chǎn)權證。甲方如不出示,乙方有權不進(jìn)行驗收交接,由此而產(chǎn)生的延期交房的違約責任由甲方承擔。在驗收交接后,由甲、乙雙方簽署房屋交接書(shū),即為該房屋已正式交付。房屋交接書(shū)作為辦理該房屋過(guò)戶(hù)手續的必備文件。

  該房屋正式交付之日起,該房屋的風(fēng)險責任由甲方轉移給乙方。

  如乙方未按約定的期限辦理交付該房屋的交接手續,甲方則發(fā)出書(shū)面催告書(shū)一次。乙方末按催告書(shū)約定的期限辦理交付該房屋的交接手續的,則自催告書(shū)約定的交付期限之第二日起視為甲方將該房屋已正式交付給乙方,該房屋的風(fēng)險責任均自該日起轉移由乙方承擔。

  第十三條自該房屋正式交付之日起,甲方對該房屋負責保修,并從房地產(chǎn)權利轉移之日起繼續保修二年。

  乙方同意將該房屋交甲方指定的房屋管理機構進(jìn)行前期物業(yè)管理,并履行本合同附件四確定的乙方應承擔的義務(wù)。

  第十四條甲方交付的該房屋裝修、設備標準達不到本合同附件二約定的標準,乙方在辦理房屋交接手續時(shí)有權要求退房或要求甲方補償倍的裝修、設備差價(jià)。

  雙方對標準的認定產(chǎn)生爭議時(shí),以上海市建設工程質(zhì)量監督總站/區(縣)建設工程質(zhì)量監督站/____________出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭議的依據。

  第十五條甲方交付該房屋有工程質(zhì)量問(wèn)題的,乙方在二年保修期內有權要求甲方除免費修復外,還須補償____倍的修復費;工程質(zhì)量問(wèn)題影響乙方居住安全的,乙方有權要求退房或調房。

  對工程質(zhì)量問(wèn)題的認定雙方有爭議的,以上海市建設工程質(zhì)量監督總站/區(縣)建設工程質(zhì)量監督站/________的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭議的依據。

  第十六條該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費均由甲方承擔,該房屋交付之日起,所產(chǎn)生的一切稅費及房屋使用公約約定范圍內應繳付的費用則均由乙方承擔。

  第十七條乙方購買(mǎi)的房屋僅作使用,乙方在使用期間不得擅自改變該房屋的房屋結構和用途。除本合同附件另有約定外,乙方有權享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共通道和設施。

  第十八條乙方購買(mǎi)的房屋及其相應占有的土地使用權不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權利轉移之日起,甲方與________簽訂的土地使用權出讓/轉讓合同中約定的權利、義務(wù)和責任依法轉移給乙方。乙方必須遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)法律、法規、規章,并按規定交納有關(guān)稅費。

  第十九條本合同項下的權益可依法轉讓、抵押。乙方依法行使上述權利時(shí),甲方應予協(xié)助。

  第二十條在該房屋交付給乙方,乙方付清全部房?jì)r(jià)款后,甲乙雙方應向____________辦理價(jià)格申報、過(guò)戶(hù)申請手續,申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權證。因甲方的原因致使乙方無(wú)法申領(lǐng)房地產(chǎn)權證的,甲方應承擔責任。

  第二十一條乙方在取得該房屋之房地產(chǎn)權證后,可依法轉讓、抵押、出租。如發(fā)生上述事實(shí),本合同及附件中的一切約定對乙方之受讓人或其他繼承人或其他權利人具有同等效力。乙方之受讓人、繼承人或其他權利人均應無(wú)條件接受本合同及其附件所含有的各項法規、條文及管理規定的約束。

  第二十二條乙方轉讓、抵押或出租該房屋時(shí),必須按規定辦妥法定手續,并在有關(guān)合同及文件簽訂一個(gè)月之內以書(shū)面形式將上述情況通知房屋管理機構。該房屋轉讓時(shí),乙方在房屋管理機構接獲上述通知前,對該房屋應支付的管理費用及其他一切費用與開(kāi)支仍負有責任。該房屋轉讓后,乙方及其受讓人應共同到房屋管理機構辦理管理費結算和有關(guān)管理交接手續。

  第二十三條所有辦理房屋有關(guān)法定手續所需費用,包括產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續費、登記費等政府有關(guān)部門(mén)規定的各項收費,按有關(guān)法規規定由甲乙雙方各自負責繳付。

  第二十四條本合同的未盡事宜及本合同在履行過(guò)程中需變更的事宜,雙方應通過(guò)訂立補充條款或補充協(xié)議進(jìn)行約定。本合同的補充條款、附件及補充協(xié)議均為本合同不可分割的部份。本合同及其補充條款、附件及補充協(xié)議中的手書(shū)文字與鉛印文字具有同等效力。

  第二十五條甲、乙雙方在簽署本合同時(shí),具有完全民事行為能力,對各自的權利和義務(wù)清楚明白、并愿按本合同約定嚴格履行,如一方違反本合同,另一方有權按本合同約定索賠。

  第二十六條本合同自雙方簽字/____________公證處公證之日起生效。本合同生效后乙方委托____________向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理本合同登記備案手續。

  第二十七條本合同適用該房屋所在地法律。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭議,應協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的,選定下列一種方式解決(不選定的劃除):

  1、向________仲裁委員會(huì )申請仲裁;

  2、依法向人民法院起訴。

  第二十八條本合同壹式_________份,均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執____份,______、_______、________各執壹份。

  附件一房屋平面圖(略)

  附件二建筑結構、裝修及設備標準

  附件三相關(guān)情況(抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系)(略)

  附件四《房屋使用公約》或有關(guān)承諾書(shū)(略)

  補充條款

  甲方(簽章):__________ 乙方(簽章):__________

 。╛)代表人/代理人:____ (_)代表人/代理人:____

  簽署:__________________ 簽署:__________________

  日期_____年_____月_____日 日期_____年____月_____日

  簽于:__________________ 簽于:__________________

  本合同登記備案情況注記_____________________________________________________________。

  甲乙雙方于______年______月______日簽訂的本合同,已予登記備案。

  經(jīng)辦人:____________________

  房地產(chǎn)交易管理所(章)

  一九九___年__月_____日

商品房合同 篇2

  「內容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的許多問(wèn)題,但其自身適用范圍的限制,并不能解決由在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題,導致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發(fā),否定此類(lèi)合同的效力;有效論者則從法解釋學(xué)和取締規范與效力規范的區別出發(fā),認定合同效力;诖祟(lèi)問(wèn)題的復雜,筆者從社會(huì )整體的角度出發(fā),利用利益衡量的基本觀(guān)點(diǎn),指出有效論更能適應現實(shí)社會(huì )的需要,并在此基礎上提出了相應的處理對策,以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用。

  「關(guān)鍵詞」商品房買(mǎi)賣(mài)合同,集體土地,合同效力,利益衡量

  隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展,我國社會(huì )整體發(fā)展,物質(zhì)水平有了很大的提高,人民生活漸趨富足,文化日益昌明,原本與尋常百姓毫不相干的買(mǎi)房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買(mǎi)有賣(mài),其間就難免產(chǎn)生糾紛,為了處理日益涌現的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛,20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》).這一司法解釋的出臺,對于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用,得到了社會(huì )各界的普遍歡迎。但是,通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐,這一司法解釋也暴露出自身的一些不足,尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看,該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規定的,并未把占國土很大比例的農村集體土地上發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為納入調整范圍,不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理,目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論,但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加,亟待解決。本文中,筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解,希望能夠對人民法院的司法實(shí)踐起到參考作用。

  一、我國的土地制度與商品房種類(lèi)

  根據我國憲法的規定,“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有!币虼,在社會(huì )主義的中國,從所有制上講,土地可以分為兩類(lèi),即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會(huì )主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問(wèn)題及附著(zhù)于土地之上的房屋問(wèn)題,就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn),所以,商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jì)纱箢?lèi)。

  二、農村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在

  商品者,依《高級漢語(yǔ)大詞典》之解釋?zhuān)鉃椤阿艦榻粨Q而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定,本文要討論的商品房就是指出賣(mài)人(僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì )銷(xiāo)售并移轉房屋所有權于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋。究其根本,商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換,商品房在所有權的讓渡過(guò)程中實(shí)現其交換價(jià)值。但是,法學(xué)不同于經(jīng)濟學(xué),其著(zhù)眼點(diǎn)在于所有權的移轉及移轉過(guò)程中出現的問(wèn)題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房,就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。

  通觀(guān)世界各國,在房屋與土地的關(guān)系上,普遍采取“房地一體主義”,即房屋的所有權與其所附著(zhù)的土地的所有權或者使用權同時(shí)移轉,只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過(guò)程中不會(huì )因房屋所附著(zhù)的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規定:“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí),房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押!痹谖覈(jīng)過(guò)出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的,但是,1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮非農戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除,并在第63條中明確規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”,造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”的狀況,從而在立法意旨上,城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態(tài)的契約,從而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

  但是,在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規模建設新型人口聚集區的活動(dòng),較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現了一些糾紛,但是,從深層次上看,這種現象的出現有其必然原因。隨著(zhù)城鄉產(chǎn)業(yè)結構的升級和經(jīng)濟結構轉型,土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮,而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強,集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變,此其一。其二,隨著(zhù)開(kāi)放型經(jīng)濟與城市建設的深入發(fā)展,大量外來(lái)資金與人口涌入,使村鎮集體土地的價(jià)值迅速提升,城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三,國家征用集體土地是按產(chǎn)值補償,而當前土地市場(chǎng)價(jià)格遠遠超出該標準,用地者到國家嚴格控制的土地一級市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下,農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四,我國土地管理制度改革后,土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出,隨著(zhù)城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn),相當一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟組織,在經(jīng)濟利益最大化的`驅動(dòng)下,自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運用的土地使用權作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”?梢哉f(shuō),在一定意義上,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出現就成為不可避免的現象。

  除此以外,在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開(kāi)發(fā)小城鎮的戰略相背離。無(wú)論從我國作為發(fā)展中國家走城市化、現代化道路的發(fā)展途徑上看,抑或從我國拉動(dòng)內需、擴展經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的需求上看,小城鎮開(kāi)發(fā)都是我國必將長(cháng)期堅持并不斷發(fā)展的一項重要國策,而不是應付現狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對照,“集體建設用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉”的規定,僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策,其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經(jīng)濟時(shí)代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場(chǎng),其收益只能由國家得到,這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產(chǎn)權的表現,與我國正在推行的財產(chǎn)權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產(chǎn)權,其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地,以取得合理的土地收益。

  三、病態(tài)契約與無(wú)效合同

  討論在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前,有必要首先對病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。

  何謂病態(tài)契約?各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件,違反法律強行性規定的契約即為病態(tài)契約。例如,根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定,契約生效的要件包括:⑴當事人的合意;⑵契約原因合法;⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定;⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約,那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。根據我國合同法第52條、54條的規定,契約的病因主要有:⑴惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑵以合法形式掩蓋非法目的;⑶損害社會(huì )公共利益;⑷違反法律、行政法規的強行性規定;⑸因重大誤解訂立的合同;⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的;⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

  因契約違反法律所規定的要件的不同,可以確定契約病態(tài)的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關(guān)的要件的違反,如意思瑕疵等;另一種是對于與社會(huì )利益相關(guān)的要件的違反,如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益,故病態(tài)并不十分嚴重而尚可救治,各國法一般規定其為相對無(wú)效的契約,即將契約是否生效的決定權交給當事人本人;后者因涉及社會(huì )利益,故為病態(tài)嚴重的契約,當事人無(wú)權決定其命運,各國法一般規定其為絕對無(wú)效。

  雖然違反與社會(huì )利益相關(guān)的要件是確認絕對無(wú)效的契約的衡量標準,但這種表述仍失之抽象。筆者以為,根據我國的實(shí)際情況,違反與社會(huì )利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面,即:⑴違反法律、行政法規的強制性規定,⑵損害社會(huì )公共利益,或者稱(chēng)之為違背公

  共秩序與善良風(fēng)俗。對于第一方面,王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認的若干問(wèn)題》一文中提出了依據違法性確認合同無(wú)效的三個(gè)標準:⑴必須違反了全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規,才能直接導致合同無(wú)效;⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定;⑶必須是違反了強行性規定中的效力性規定。對于第二個(gè)方面,可以簡(jiǎn)稱(chēng)為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗,一般是指社會(huì )對某種行為所持的一般道德標準與習慣。公共秩序與善良風(fēng)俗不同,它反映和保護國家和社會(huì )的根本利益,表現了國家對社會(huì )生活的積極干預,其淵源大多來(lái)自公法,如憲法、行政法等;也有些規定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同,都應當認定為絕對無(wú)效的合同。

  四、在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力

  通說(shuō)認為,由于《房地產(chǎn)管理法》的規定,商品房買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)锻恋毓芾矸ā分杏忠幎ā稗r民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”,因此,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。但是,筆者認為,這種觀(guān)點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。

 。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論的依據

  在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn):

  1、此類(lèi)合同違反了法律的強制性規定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)虼艘獙?shí)現此類(lèi)合同的目的,就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)窃凇锻恋毓芾矸ā防飬s明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,因此,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律(此處是指《土地管理法》)的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定,違反法律的強制性規定的合同無(wú)效,由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結論。

  2、由于合同標的不能而無(wú)效。除合法要件外,契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能,是指合同所規定的債權人的權利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀(guān)上有成為現實(shí)的可能性。如果標的無(wú)法實(shí)現,則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同,其標的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉房屋所有權。但在現實(shí)生活中,由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書(shū),因此,在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權的移轉,因為依照物權的公示公信原則,不動(dòng)產(chǎn)物權的移轉必須以法定登記機關(guān)的物權移轉登記為要件,不經(jīng)登記變更物權歸屬始終不發(fā)生變化,也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標的在客觀(guān)上沒(méi)有實(shí)現的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài);谶@一原因,也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。

 。ǘ┖贤行д摰囊罁

  與上述觀(guān)點(diǎn)相對應,合同有效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn):

  1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,但是,我國《憲法》第10條第4款后段明確規定:“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”,這里雖然要求“依照法律的規定”進(jìn)行移轉,但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法,根據該條的上下文意來(lái)判斷,這里所稱(chēng)的法律應當是對轉讓的程序進(jìn)行規范和調整的法律,而不包括實(shí)體上的限制。因為該條從體系上分為四款,第1款規定了國有土地,第2款規定了集體所有土地,第3款規定了土地征用,第4款對土地轉讓作出了規定。這就是說(shuō),在整個(gè)這一條上,立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分,逐款加以規定,在此種情形下,不作區分地提及土地使用權,當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個(gè)整體的,這是《憲法》條文中的應有之義。所以,《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的,而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定,應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

  2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋?zhuān)瑔螐囊驗檫`反法律的強行性規定而使合同無(wú)效的角度分析,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無(wú)效,其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。法律規范可以區分為任意法規和強行法規,而強行法規又可以區分為強制規定和禁止規定二種。強制規定,指命令當事人應為一定行為的法律規定。禁止規定,指命令當事人不得為一定行為的法律規定。但是,如果再進(jìn)一步細分,禁止規定又可以再分為取締規定和效力規定。前者僅系取締違反之行為,對違反者加以制裁,以禁遏其行為,并不否認其行為之私法上效力。后者系明確規定違反禁止性規定將導致合同無(wú)效或不成立的法律規定。由此可知,由于違反法律和行政法規而使合同無(wú)效,必須是違反了強行性規定中的效力性規定。但是,細觀(guān)《土地管理法》的規定,第63條不僅有除外條款,而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規定,并未否認其行為之私法上效力,應當定性為取締性規定,根據王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規范的合同”的觀(guān)點(diǎn)推論,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也并不必然無(wú)效,只是屬于行政機關(guān)行政執法取締的范圍而已,但此種結果并不必然及于私法。

 。ㄈ┕P者的觀(guān)點(diǎn)

  筆者認為,對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行界定,必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視,不能單就某一部法律為判斷,“法規則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”,確定一項法律規則的存在是否合理,必須首先探究其目的何在,只有在此基礎上,才能對兩種針?shù)h相對的觀(guān)點(diǎn)作出取舍。

  《土地管理法》規定集體土地的使用權在原則上不允許出讓、轉讓?zhuān)湟鈭D可以從該法第一章總則的規定得到說(shuō)明。該法第1條規定:“為了加強土地管理,維護土地的社會(huì )主義公有制,保護、開(kāi)發(fā)土地資源,合理利用土地,切實(shí)保護耕地,促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的可持續發(fā)展,根據憲法,制定本法!蓖瑫r(shí),該法第4條規定:“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃,規定土地用途,將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實(shí)行特殊保護!备鶕@些規定,我們可以較為清楚的認識到,《土地管理法》不允許集體土地使用權出讓、轉讓?zhuān)淠康闹饕潜Wo農用地(耕地)總量,防止農用地(耕地)不斷減少而影響糧食安全和國計民生。應該說(shuō),這種立法意圖是十分正確的,整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展,是以農業(yè)的穩定為基礎的,只有農業(yè)穩定,才會(huì )有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩定健康發(fā)展,社會(huì )也才能保持穩定。但是,假如商品房的開(kāi)發(fā)是在現有建設用地上進(jìn)行的,對農用地并不構成影響,那么,就不應當也沒(méi)有依據一概加以否定。

  法律的主要作用之一就是調整及調和種種相互沖突的利益,無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì )利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域,總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定,在這種領(lǐng)域中,法官必須發(fā)揮其創(chuàng )造精神和能動(dòng)性。法官應當努力在符合社會(huì )一般目的的范圍內最大可能地滿(mǎn)足當事人的意愿。實(shí)現這個(gè)任務(wù)的方法應當是“認識所涉及的利益、評價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進(jìn)行衡量,以便根據某種社會(huì )標準去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位,最終達到最為可欲的平衡”。

  讓我們首先來(lái)看一下確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了,最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴格管制制度,國家可以控制土地用途,保護耕地,穩定國計民生。當然,除此以外,由于《土地管理法》已經(jīng)著(zhù)有明文,所以對這一制度不便輕易改動(dòng),這就是另一個(gè)好處,即維護法律秩序的穩定性。

  與此對應的,如果確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢?從目前的情況看,在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā),雖然主要目的是用于銷(xiāo)售,但是,在此基礎上,村民的居住條件則是首先得到了改善,在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷(xiāo)售,也正是這種銷(xiāo)售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善?梢哉f(shuō),改善村民的居住條件、增加農民收入是確認合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處,確認此類(lèi)合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度,但是,單一的渠道難以在短時(shí)間內解決全部問(wèn)題,多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三,也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是,由于行政機關(guān)的執法乏力,在集體土地上進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)在全國各地廣泛出現,成為一種普遍的社會(huì )問(wèn)題。如何處理這類(lèi)商品房的買(mǎi)房者與賣(mài)房者的利益,就成為一個(gè)直接關(guān)乎社會(huì )穩定的政治問(wèn)題。確認合同無(wú)效,必然導致退房退款,而農村集體經(jīng)濟組織已將所收房款用于房屋開(kāi)發(fā)或者其他支出,不可能退還出如此巨大的一筆款項,買(mǎi)房者關(guān)心的更是有房住,如此一來(lái)買(mǎi)

  者與賣(mài)者都將遭受巨大損失。那么,國家如果調整法律、確認此類(lèi)合同有效又會(huì )失去什么呢?國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設,這一前提是國家要向集體經(jīng)濟組織支付征地補償費,如果補償費高于出讓金,則國家就會(huì )遭受損失,如此一來(lái)國家就要“賠錢(qián)”;如果補償費低于出讓金,則意味著(zhù)國家從農村集體經(jīng)濟組織處也就是農民處獲得了額外的利益,農民就遭受了“盤(pán)剝”。也就是說(shuō),補償費無(wú)論是高是低,都缺乏合理的依據。而如果確認合同有效,開(kāi)發(fā)商品房使用集體土地而支付給農村集體經(jīng)濟組織,就不會(huì )有“賠錢(qián)”或是“盤(pán)剝”的出現,國家只要加強對土地用途的監管就可以了。目前實(shí)踐中出現的障礙主要是無(wú)法為在集體土地上建設的商品房辦理權屬證書(shū),而這完全是由于國家法律政策造成,對國家而言輕而易舉毫無(wú)損失,對房屋的買(mǎi)賣(mài)者則是利益巨大。這也就是為什么此類(lèi)合同在國家法律上存在障礙,而實(shí)踐中有大量出現的根本原因。

  從法律演變的歷史原因看,國家之所以調整《土地管理法》,禁止集體土地使用權流轉,主要是為了有力遏止1992年之后出現的開(kāi)發(fā)區熱、房地產(chǎn)熱對新興土地市場(chǎng)的過(guò)度沖擊,改變耕地大量閑置、用地結構失衡的惡性局面。但是,“社會(huì )現象日新月異,立法者有非萬(wàn)能,茍發(fā)生立法當時(shí)所未料及之事件,自須衡量現行環(huán)境及價(jià)值判斷之各種變化,以探求立法者于今日‘立法’時(shí),所可能表示之意思,始能掌握法律的‘一般妥當性’”。經(jīng)濟的發(fā)展,現實(shí)的需要,都要求國家調整立法政策,對需求作出合理的反映!疤(yáng)、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前;玫瑰仍像在伊甸園里那樣開(kāi)放;但法律從來(lái)是另一回事;橐、家庭、國家、財產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)!比绻晃兜匾蜓嘏f固守現有法律不變,實(shí)在不是明智之舉。

  最后還有一個(gè)因素,但并非是最不重要的,就是如果確認合同無(wú)效,其邏輯的必然結果是退房退款,而事實(shí)上的失控已使數量眾多的農村集體經(jīng)濟組織、村民個(gè)人、城市居民卷入到此類(lèi)合同中來(lái),退房退款必將極大影響他們的切身利益,極易造成社會(huì )的不穩定。在這種情況下,與其硬性取締,不如調整政策而疏導之,畢竟國家的政策要以絕大多數人的利益為歸依。

  綜上,基于對上述兩種觀(guān)點(diǎn)的利益衡量,筆者認為,確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效的觀(guān)點(diǎn)在現階段更為可取。

  五、對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理

  基于對上述分析,筆者認為,應當可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來(lái)對待這一日益突出的問(wèn)題,具體的可以采取以下處理方法:

  第一,修改《土地管理法》,在保護基本農田的前提下,使農村集體土地使用權的出讓與轉讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡(jiǎn)單的辦法!稇椃ā返脑瓌t性規定看,所有的土地使用權都是可以依法轉讓的,修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財產(chǎn)權的性質(zhì)看,無(wú)論是作為國有土地所有者的國家,還是作為農村集體土地所有者的農村集體經(jīng)濟組織,在法律性質(zhì)上,都是土地這種特殊財產(chǎn)的財產(chǎn)所有人,它們在私法上的地位應當是平等的,所有權具體權能的內容應是無(wú)差異的,即都應包含占有、使用、收益、處分四項權能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國家糧食安全,對土地的用途應從法律上作出統一規定,但是在合理使用土地和確保耕地數量的基礎上,應當允許土地所有人享有其他財產(chǎn)的所有人所能享有的財產(chǎn)權內容相同的權利,其中當然包括用益物權的設立,此時(shí)的制度設計可以傳統的地上權制度為藍本。

  第二,貫徹兩權分離,規范集體土地使用權流轉市場(chǎng)。要堅持和維護國家就土地所有制問(wèn)題上的基本原則不動(dòng)搖,確保土地所有制上的公有制度,在此基礎上實(shí)現所有權與使用權的分離,使土地使用權作為資源在市場(chǎng)上合理流動(dòng)。在這一過(guò)程中,要時(shí)刻保持清醒的頭腦,從土地用途管理和國家總體規劃入手,保護耕地、節約耕地,通過(guò)集體存量用地的流轉減少建設用地增量的增加,減少閑置土地數量。目前,廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索,正式出臺了《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》,允許在土地總體規劃中確定并經(jīng)批準為建設用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng),從而在國家土地一級市場(chǎng)外全新生成一個(gè)區域性的農村集體土地市場(chǎng),在我國集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步,被稱(chēng)為土地管理“二次創(chuàng )業(yè)”。為有力支持這一改革,廣東省在堅持占補平衡、切實(shí)保護耕地,全面進(jìn)行農村土地產(chǎn)權登記調查,建立土地交易信息服務(wù)系統及建立以農村土地交易為核心的有形土地市場(chǎng)等方面做了大量基礎性工作,為農村集體土地這一“農民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營(yíng)范圍提供了堅實(shí)的保障。

  第三,以上兩點(diǎn)主要是對今后立法提出的一點(diǎn)建議,但立法的修訂總是需要一個(gè)周期,如何在現有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現的在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件,是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問(wèn)題,這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù)。

  根據上述對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析,筆者提出一個(gè)大膽的處理意見(jiàn),僅供參考,即確認此類(lèi)合同有效,但賦予購房者以選擇權。這里的選擇權的具體內容包括購房者可以選擇解除合同,要求退房退款;也可以選擇繼續履行合同,維持使用房屋的現狀,如果購房者要求辦理相關(guān)證件,則可以辦理“村鎮房屋所有權證”或者其他證明手續,并待國家政策調整后再作出進(jìn)一步處理。

  下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。

  1、解除合同。雖然通過(guò)對合同效力的分析,合同應當認定為有效,但是由于目前實(shí)踐中的現狀,比如產(chǎn)權證照辦理不能,對購房者權利的保護措施仍然不健全,其權利處于一種不能完全行使的狀態(tài),因此,應當設立一種相應的救濟途徑以示公平。同時(shí),由于目前經(jīng)濟的持續發(fā)展,商品房市場(chǎng)的走勢良好,房?jì)r(jià)不斷攀升,而這種房屋的購買(mǎi)者又往往住房條件差、急需購房。在這種條件下,解除合同的做法其實(shí)是由購房者自己選擇,是否讓自己失去已得利益或可得利益,這種當事人自愿放棄利益的行為法律自然沒(méi)有必要強行干預。在這種房?jì)r(jià)持續上漲的狀況下,也不宜賦予開(kāi)發(fā)商以解除權,因為那樣一來(lái),對開(kāi)發(fā)商有利而對購房者不利,容易助長(cháng)開(kāi)發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是,在解除合同、退房退款的情況下,所退房款應當只是房屋價(jià)款的本金,而不應當包含利息。

  2、履行合同。在購房者未選擇解除合同的情況下,由于合同具有法律效力,則雙方就應當按照合同的約定履行各自義務(wù),購房者交納購房款,開(kāi)發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下,由于目前體制上和行政管理上的問(wèn)題,可能在房屋所有權證的辦理上會(huì )存在一些問(wèn)題,影響到權利人的權利行使和今后房屋的再次轉讓等方面,但這是一個(gè)需要協(xié)調各方面的系統工程,又涉及到前文對立法方面的建議了。

商品房合同 篇3

  簽了購房合同,交了首付款,卻被告知房子被法院查封,類(lèi)似讓購房者權益受損的荒唐事件,隨著(zhù)明日20xx新版 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的啟用及預售資金繳存方式的調整,這種情況將會(huì )得以改變。

  何時(shí)采用新版合同?看樓盤(pán)《銷(xiāo)售許可證》領(lǐng)取時(shí)間

  日前,市房管局發(fā)出 “關(guān)于啟用20xx版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》及調整相關(guān)業(yè)務(wù)工作的通知”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)!锻ㄖ访鞔_:自20xx年1月1日以后取得 《商品房預售許可證》進(jìn)行預售,或取得《商品房現售備案證明書(shū)》后進(jìn)行現售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,均使用20xx版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》訂立合同。之前已預售或現售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目繼續使用原合同文本訂立合同。

  據悉,為了維護購房者權益,相比舊版合同,20xx新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中很多條款都是強制性規定,開(kāi)發(fā)商將不能再利用附加協(xié)議予以否定。新版合同根據市場(chǎng)情況,分為預售合同和現售合同,其中,“竣工并驗收合格”作為判斷現售房的標準。

  不少購房者關(guān)心,采用新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間節點(diǎn)如何判斷?記者了解到,按照《通知》規定,是否采用新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,要看該樓盤(pán)拿到 《商品房預售許可證》的具體時(shí)間!澳硺潜P(pán)是在20xx年10月份拿到的《商品房預售許可證》,購房者雖在20xx年的2月份買(mǎi)房,簽訂的仍舊還是舊版購房合同。只有買(mǎi)20xx年1月1日以后拿到預售許可證的樓盤(pán),才能享受新版購房合同帶來(lái)的權益保護!笔蟹抗芫窒嚓P(guān)負責人提醒。

  新版合同有哪些亮點(diǎn)?

  交房前購房者有權進(jìn)行查驗

  據悉,明年開(kāi)始,新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》將正式啟用,20多頁(yè)的`內容條款,從源頭上規避可能造成購房糾紛的風(fēng)險,與舊版合同相比,更注重保護購房者合法權益。

  法學(xué)博士、清華大學(xué)法學(xué)院副教授、20xx年版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》文本修訂專(zhuān)家組成員程嘯介紹,在新版合同中,對商品房的基本情況、商品房?jì)r(jià)款、商品房交付條件與交付手續、面積差異處理方式、規劃設計變更等內容分列十章,進(jìn)行詳細說(shuō)明。其中,在房屋基本情況的章節中,除充實(shí)“房屋基本情況”的內容外,還新增了“抵押情況”、“房屋權利情況”,對于保護購房者的合法權益,避免糾紛具有很大的益處。

  新版合同中,明確規定了兩個(gè)交付條件,即已經(jīng)過(guò)建設工程竣工驗收備案,有相關(guān)的證明文件;并取得了房屋的測繪報告。在辦理交付手續前,購房者有權對房屋進(jìn)行查驗,開(kāi)發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗和辦理交付手續的前提條件。新版合同針對查驗時(shí)發(fā)現的不同類(lèi)型的房屋質(zhì)量問(wèn)題規定了不同的措施。如是地基基礎和主體結構有問(wèn)題,則表明房屋質(zhì)量存在嚴重缺陷,購房者可以無(wú)須經(jīng)過(guò)修復階段,即行解約,并可請求賠償損失;如是地基基礎和主體結構外的房屋質(zhì)量問(wèn)題,則應當先修復或更換,若還不行,則可以解約;裝飾裝修及設備不符合標準的,則應修理、更換或賠償,不能解約;如果是空氣質(zhì)量或隔音不達標的,由于關(guān)涉購房者健康問(wèn)題,可先要求整改,不行的可以解約。

  如何防堵預售款挪用?

  多項業(yè)務(wù)分離避免“貓膩”

  預售款挪用,向來(lái)是個(gè)頗具爭議的話(huà)題!锻ㄖ穼︻A售資金繳存方式、預售資金查驗方式予以調整,并強化了預售合同登記備案工作。

  根據《通知》要求,20xx年1月1日起所有網(wǎng)簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的,開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據與預購人約定的購房付款方式及期限等做好繳款計劃;預購人應按照合同約定的付款方式及期限將預售款直接存入監管賬戶(hù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設賬戶(hù)收存商品房預售款。除按認購書(shū)約定收取的定金外,網(wǎng)簽合同前開(kāi)發(fā)企業(yè)一律不得收取預售房款。對于已收取的購房定金,在雙方正式簽約后,開(kāi)發(fā)企業(yè)應及時(shí)將其轉為首付款存入監管賬戶(hù)。

  據悉,此前關(guān)于預售款監管也有明確規定,要求開(kāi)發(fā)商將預售款打到監管賬戶(hù)中,“專(zhuān)款專(zhuān)用”。但由于我市商品房預售資金的查驗、預售合同的登記備案、預售商品房抵押權預告登記等業(yè)務(wù)是結合在一起辦理的,可能導致在辦理抵押登記貸款期間,因貸款辦理不暢等原因,而延誤了預售合同的登記備案,推遲了預售款查驗時(shí)間!耙虼顺霈F購房者雖然交了首付款,但因為銀行審批不及時(shí),開(kāi)發(fā)商借機不到房管局備案,在開(kāi)發(fā)商資金出現問(wèn)題后,已售房屋卻被法院查封、預售資金被另賬收存和挪用的情況!

  該負責人所說(shuō)的情況曾真實(shí)發(fā)生在業(yè)主身上。此前,在光耀事件的維權案中,34戶(hù)荷蘭小城的業(yè)主就曾遭遇了“付了首付款,房子卻被查封了”!锻ㄖ芬幎,調整業(yè)務(wù)后,預售資金的查驗、預售合同的登記備案和預售商品房抵押權預告登記等業(yè)務(wù)將分開(kāi)進(jìn)行辦理!伴_(kāi)發(fā)企業(yè)應自網(wǎng)簽合同后30日

  內申請資金查驗,并應當在簽訂商品房預售合同之日起30日內辦理預售合同登記備案,兩者同時(shí)進(jìn)行,互不影響。若未在期限內申請資金查驗或辦理預售合同登記備案的,數字房產(chǎn)系統將自動(dòng)上鎖,暫停企業(yè)辦理其他相關(guān)業(yè)務(wù)!痹撠撠熑藦娬{,“此外,預售合同登記備案與預售商品房抵押權預告登記也是分開(kāi)辦理,如果銀行貸款在一個(gè)月批不下來(lái)要先辦理備案,如果銀行貸款在一個(gè)月內辦下來(lái),業(yè)務(wù)可以合并辦理!

  “之前多項業(yè)務(wù)合并辦理,原本是想減輕企業(yè)負擔,方便企業(yè)辦事,沒(méi)想到在執行過(guò)程中會(huì )出現一些監管漏洞,調整后,雖然麻煩一點(diǎn),工作量增加了不少,但可以避免購房者的權益受損!痹撠撠熑苏f(shuō)。

商品房合同 篇4

  申請再審人(一審原告、反訴被告、二審上訴人):唐xx,男,漢族,1950年2月16日出生,住xx省xx縣xx鎮浙大北路116號4號樓502室。

  委托代理人:徐越,xx文福律師事務(wù)所律師。

  委托代理人:楊曉明,xx文福律師事務(wù)所律師。

  被申請人(一審被告、反訴原告、二審被上訴人):xx聯(lián)匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地:xx省貴陽(yáng)市新添大道南段289號中天花園玉蘭花園a座2單元4層2號。

  法定代表人:云xx,該公司經(jīng)理。

  委托代理人:汪xx,xx君躍律師事務(wù)所律師。

  委托代理人:傅xx,xx君躍律師事務(wù)所實(shí)習律師。

  申請再審人唐xx與被申請人xx聯(lián)匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)聯(lián)匯公司)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案,xx省xx縣人民法院于20xx年5月7日作出(20xx)湄民初字第597號民事判決。唐xx不服,向xx省遵義市中級人民法院提起上訴。xx省遵義市中級人民法院于20xx年8月26日作出(20xx)遵市法民三終字第166號民事裁定,裁定撤銷(xiāo)一審判決,發(fā)回xx省xx縣人民法院重審。xx省xx縣人民法院重審后,于20xx年2月24日作出(20xx)湄民重字第13號民事判決。唐xx不服,向xx省遵義市中級人民法院提起上訴。xx省遵義市中級人民法院于20xx年7月1日作出(20xx)遵市法民三終字第239號民事判決。唐xx仍不服,向本院申請再審。本院于20xx年12月5日作出(20xx)黔高民申字第477號民事裁定,裁定提審本案。本院依法組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。申請再審人唐xx及其委托代理人徐越,被申請人聯(lián)匯公司的委托代理人汪xx到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

  20xx年4月1日,唐xx向xx省xx縣人民法院提起訴訟。請求判決:1、解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》;2、由聯(lián)匯公司退還唐xx購房款753617元,并支付違約金7563.17元。 聯(lián)匯公司提出反訴。請求判令:1、由唐xx繼續履行合同;2、由唐xx支付未付的購房欠款90000元及違約金直至付清所有款項時(shí)止(截止起訴日違約金為17190元);3、本案訴訟費用由唐xx承擔。

  一審查明,20xx年8月8日,唐xx與聯(lián)匯公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定:聯(lián)匯公司將其修建的位于xx縣xx鎮“茗城峰景”4期3幢山景庭2單元16層1號住房賣(mài)給唐xx,該房建筑面積129.96㎡,套內面積107.3㎡,房屋總價(jià)款xxxx元;購房款的付款方式及期限為:20xx年8月8日支付xxxxxx元,20xx年10月1日支付xxxxx元,20xx年10月1日支付xxxxxx元;房屋的交付時(shí)間為20xx年12月31日前,辦理產(chǎn)權轉移的時(shí)間為20xx年12月31日前;該合同還對逾期付款、逾期交房及違約金等事項進(jìn)行了約定。20xx年8月8日,唐xx通過(guò)原xx縣農村信合銀行轉賬支付給聯(lián)匯公司350053元。該收據的收款方式:轉賬(信合),收款事由:1期車(chē)庫、4期首付款。20xx年1月17日,唐xx向聯(lián)匯公司支付140000元(其中現金xxxx元,轉賬1xxxx元),收款方式為:轉賬加現金,收款事由為:四期房款。以上兩筆款項唐xx提交有關(guān)轉賬的證據材料。唐xx另外向聯(lián)匯公司繳納了現金xxxxx元的會(huì )費。另查明,唐xx在20xx年8月12日還與聯(lián)匯公司簽訂了另外一份購買(mǎi)“茗城峰景”1期20號車(chē)位的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,總價(jià)款為xxxxx元。購房款的付款方式為:20xx年8月12日前支付全部房?jì)r(jià)款。

  一審認為,雙方當事人于20xx年8月8日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,是雙方對合同的條款及內容達成一致意見(jiàn)后作出的真實(shí)意思表示,未違反法律規定,予以確認。根據《中華人民共和國合同法》第八條關(guān)于“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護”之規定,雙方于20xx年8月8日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是有效合同。在合同履行過(guò)程中,雙方對購房款的支付金額發(fā)生爭議,爭議的焦點(diǎn):唐xx認為,編號分別為0002346、0002359的兩張收款收據(金額分別為xxxxx元、xxxxx元)是唐xx之妻杜德智于20xx年8月8日交付的現金223564元,加上會(huì )員費20000元和認購定金xxxxx元(編號分別為0001898、0002003、0002019的三張收款收據)形成的;聯(lián)匯公司認為,編號分別為0002346、0002359的兩張收款收據(金額分別為244309元、19255元)是收款收據為xxxxx元(編號為0002448)拆分而來(lái)。唐xx所提供的證據和陳述不能充分證明自己的主張,其理由:1.20xx年8月8日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定:分期付款(付款方式及期限為:20xx年8月8日支付244309元,20xx年10月1日支付140000元,20xx年10月1日支付90000元),唐xx即在20xx年8月8日就支付了573617元{(350053元(轉賬)+(244309元-40000元(會(huì )員費和認購定金))+19255元=573617元},大大超出了唐xx購房的總價(jià)款;2.20xx年8月8日唐xx就支付了244309元(首付款)和19255元(代收費),履行了合同義務(wù),又在當日轉賬支付了350053元,唐xx不能說(shuō)明理由;3.唐xx訴稱(chēng)交付的現金223564元,現金來(lái)源是華峰水泥廠(chǎng)收取的他人購買(mǎi)的`水泥款,但唐xx未提供相應的證據加以證明;4、唐xx提交的編號分別為0002346、0002359的兩張收款收據(金額分別為xxxxx元、xxxxx元)載明的收款方式是轉賬(信合),而唐xx訴稱(chēng)交付的是現金223564元(其余為會(huì )員費xxxxx元和認購定金xxxxx元),唐xx未提供與該收據中載明的收款方式(轉賬(信合))相一致的信合銀行轉賬記錄的證據材料;5.如果截止20xx年1月17日前唐xx已向聯(lián)匯公司交納了613617元,已超出購房總價(jià),那么在20xx年1月17日又向聯(lián)匯公司交納了xxxxx元,履行了合同約定的第二期付款義務(wù),唐xx不能說(shuō)明理由。因此,根據最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第二條:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據的事實(shí)有責任提供證據加以證明。沒(méi)有證據或者證據不足以證明當事人的事實(shí)主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”之規定,對唐xx請求解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,要求聯(lián)匯公司退還其購房款753617元,并支付違約金7563.17元的訴訟請求,因唐xx未提供充分的證據證明自己的主張和陳述,應不予支持。

  對聯(lián)匯公司的反訴請求,結合雙方當事人的陳述,對唐xx在20xx年8月8日向聯(lián)匯公司支付xxxxx元、20xx年1月17日向聯(lián)匯公司支付xxxxxx元以及在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂前唐xx向聯(lián)匯公司繳納了20000元會(huì )員費后轉化為購房款的事實(shí),予以確認。因唐xx提供的20xx年8月8日向聯(lián)匯公司支付350053元的收據中收款事由一欄,載明了:“茗城峰景1期車(chē)庫,4期首付款的內容”,且雙方對唐xx購買(mǎi)了聯(lián)匯公司所修建的“茗城峰景”1期的車(chē)庫這一事實(shí)不持異議。聯(lián)匯公司辯稱(chēng)將唐xx轉賬的xxxx元拆分后剩余的1450元和唐xx繳納的20000元會(huì )員費轉入唐xx購房款(唐xx購房總價(jià)款518103(包括代收費20207元)=唐xx轉賬支付給被告聯(lián)匯公司的xxxxx元+唐xx繳納的xxxxx元會(huì )員費+唐xx繳納的xxxx元會(huì )員費+唐xx轉賬xxxxx元拆分后剩余的1450元+按揭xxxxxx元+代收費20207元),雖然聯(lián)匯公司及工作人員在工作中不謹慎,導致其重復開(kāi)具收款收據,但其辯稱(chēng)符合情理和事實(shí)。故該筆金額中所包含的屬于本次房屋買(mǎi)賣(mài)合同的金額,應為雙方在20xx年8月8日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條第2款中載明的“20xx年8月8日支付房款244309元”的首付款金額,對聯(lián)匯公司要求唐xx繼續履行雙方于20xx年8月8日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》

商品房合同 篇5

  (一)遲延辦理房屋所有權證及土地使用權證的行為。

  開(kāi)發(fā)商在商品房預售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權證和土地所有權證。但交房之后,部分開(kāi)發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證,有的甚至拖延四五年之久。此類(lèi)行為極易引發(fā)群體性訴訟。

  (二)對房屋設施或戶(hù)型結構進(jìn)行單方變更的行為。

  開(kāi)發(fā)商在房屋建設過(guò)程中因種種原因單方改變房屋原設計,使最終交付業(yè)主的房屋在設施或戶(hù)型結構等方面發(fā)生局部變更,業(yè)主不同意開(kāi)發(fā)商的單方變更行為而與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。

  (三)樓盤(pán)商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。

  開(kāi)發(fā)商為推銷(xiāo)其開(kāi)發(fā)的商品房,在前期廣告中進(jìn)行夸大其詞的宣傳,甚至做出虛假承諾和保證,業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現房屋和樓盤(pán)實(shí)際狀況與廣告宣傳不符,從而引發(fā)糾紛。

  (四)交付房屋質(zhì)量達不到合同約定或法定標準的行為。

  開(kāi)發(fā)商履約瑕疵是商品房預售合同案件中最主要的.類(lèi)型,占此類(lèi)案件總數的一半左右。房屋質(zhì)量問(wèn)題主要涉及房屋結構、裝修、配套設施、共用設施等,有顯性的也有隱性的,表現為達不到約定標準或達不到國家建筑規范標準。

商品房合同 篇6

  合同編號:____________

  甲方(買(mǎi)方)___________________

  乙方(賣(mài)方)___________________

  簽訂地點(diǎn):_____________________

  簽訂時(shí)間:______年_____月____日

  一、成交房屋

  房屋座落或名稱(chēng)

  類(lèi)別棟號單元層次房間號建筑面積(m2)單價(jià)(元)合計金額(元)預 購 價(jià) 款定金%第一次預付款%第二次預付款%第三次預付款%

  二、甲方須向乙方提交購房計劃____________平方米。

  三、房屋交付日期:______年______月______日。

  四、雙方協(xié)商房屋單價(jià)一次包定。

  五、代收煤氣管道費每戶(hù)______元,電視天線(xiàn)費______元。

  六、預購付款結算辦法。

  1.簽訂合同時(shí),甲方必須向乙方交納購房定金。甲方不履行合同,無(wú)權請求返還定金。乙方不履行合同,應當雙倍返還甲方定金。合同履行定金可抵作購房?jì)r(jià)款。

  2.自簽訂合同后,甲方應在10日內預付第一次購房?jì)r(jià)款。工程主體完工后預付第二次購房?jì)r(jià)款。工程竣工移交時(shí)結清購房?jì)r(jià)款。

  甲方逾期付款,按中國人民銀行有關(guān)延期付款的`規定向乙方償付逾期滯納金。

  七、乙方如因計劃、設計變更等原因不能履行合同,應提前通知甲方,雙方協(xié)商可另行安排房屋,甲方亦可解除合同。乙方在_____日內返還預收房款,不計利息。

  八、本合同自雙方單位蓋章、法定代表人簽章、工商行政管理機關(guān)鑒證后正式生效。至乙方給甲方鑰匙之日起失效。

  九、從交付房屋鑰匙之日起,在十二個(gè)月內發(fā)現因施工質(zhì)量影響生產(chǎn)、生活的 ,由乙方在限期內負責維修。

  十、產(chǎn)權歸屬:_____________________________________

  十一、如需提供擔保,另立合同擔保書(shū),作為本合同附件。

  十二、解決合同糾紛的方式: ________________________

  十三、本合同正本貳份,副本_____份。

  十四、其他約定事項:_______________________________

  甲方:(買(mǎi)方) 乙方:(賣(mài)方)

  單位名稱(chēng):(章) 單位名稱(chēng):(章)

  地 址: 地 址:

  法定代表人: 法定代表人:

  委托代理人: 委托代理人:

  電話(huà): 電話(huà):

  開(kāi)戶(hù)銀行: 開(kāi)戶(hù)銀行:

  賬號: 賬號:

  郵政編碼: 郵政編碼:

  鑒證意見(jiàn):

  經(jīng)辦人:

  鑒證機關(guān):(章)

  年 月 日

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