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土地買(mǎi)賣(mài)的合同

時(shí)間:2022-03-26 10:29:28 買(mǎi)賣(mài)合同 我要投稿

土地買(mǎi)賣(mài)的合同15篇

  現今社會(huì )公眾的法律意識不斷增強,我們用到合同的地方越來(lái)越多,簽訂合同是減少和防止發(fā)生爭議的重要措施。那么大家知道正規的合同書(shū)怎么寫(xiě)嗎?以下是小編幫大家整理的土地買(mǎi)賣(mài)的合同,歡迎大家借鑒與參考,希望對大家有所幫助。

土地買(mǎi)賣(mài)的合同15篇

土地買(mǎi)賣(mài)的合同1

  甲方:________________________

  乙方:________________________

  丙方:________________________

  經(jīng)各方友好協(xié)商,本著(zhù)平等、自愿、有償、誠實(shí)信用原則,就土地轉讓事宜達成協(xié)議如下:

  一、地塊概況

  1.該地塊位于__________,土地面積為_(kāi)_______平方米(折________畝)。宗地四至及界址點(diǎn)座標詳見(jiàn)附件國有土地使用證。

  2.現該地塊的用途為住宅、工業(yè)、綜合和商業(yè)用地。

  二、轉讓方式

  1.甲方保證通過(guò)土地掛牌形式把該地塊轉讓給乙方,并確保該地塊的容積率大于等于__________,綠化率不少于__________%,土地用途為商業(yè)、住宅用地。

  2.土地的轉讓價(jià)為_(kāi)_________萬(wàn)元/畝[包括級差地租、市政配套費、開(kāi)發(fā)補償費、建筑物和構筑物的拆遷安置費、青苗補償費、空中或地下的管線(xiàn)(水、電、通訊等)遷移費和土地管理費],轉讓總價(jià)為人民幣__________萬(wàn)元。

  3.乙方同意按以下時(shí)間和金額分二期向甲方支付土地價(jià)款:第一期定金,地價(jià)款的__________%,計人民幣__________萬(wàn)元,付款時(shí)間及條件:雙方簽訂協(xié)議書(shū),且已辦好土地掛牌手續并在本條第四款規定的抵押登記手續辦妥后_______天內支付;第二期,付清余款,計人民幣__________萬(wàn)元,付款時(shí)間及條件:在乙方簽訂國有土地使用權出讓協(xié)議,取得該土地的國有土地使用證后______個(gè)工作日內支付。

  4.為保證前款第一期地價(jià)款的及時(shí)支付,丙方同意提供兩宗土地的國有土地使用權作為抵押擔保,抵押的土地使用權面積為_(kāi)_________平方米(詳見(jiàn)成國用( )字第__________號和成國用( )字第__________號),抵押擔保的范圍與甲方承擔的責任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內到當地土管部門(mén)辦理抵押登記手續,抵押期限至________乙方取得機投鎮________畝土地的國有土地使用證之日止。

  5.該項目由乙方獨立運作,盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費返還及政策協(xié)調。項目開(kāi)發(fā)結束并經(jīng)審計后,項目?jì)衾麧櫬食^(guò)_______%的,超過(guò)部分凈利潤乙方同意與甲方五五分成。

  三、違約責任

  1.甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的公開(kāi)掛牌處理事宜,并承諾創(chuàng )造條件讓乙方取得該塊土地,若乙方未能取得該地塊,甲方愿意雙倍返還定金,計_______萬(wàn)元,甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起________個(gè)工作日內支付此款。

  2.乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款,應以每日未付部分的萬(wàn)分之二點(diǎn)一作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)_____個(gè)工作日,視同終止履行本協(xié)議,并有權處置已付定金。

  3.甲方應對乙方承擔連帶責任。

  四、其他

  1.在掛牌出讓過(guò)程中,乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用,其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅等均由甲方承擔。

  2.乙方的開(kāi)發(fā)建設應依法律、法規和規定辦理有關(guān)手續。

  3.本協(xié)議未盡事宜,須經(jīng)各方協(xié)商解決,并簽訂相應的補充協(xié)議,補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

  4.本協(xié)議在執行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭議,經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí),提請法院裁決。

  5.本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。

  6.本協(xié)議一式六份,三方各執兩份。

  甲方(蓋章):________________

  代表:________________________

  乙方(蓋章):________________

  代表:________________________

  丙方(蓋章):________________

  代表:________________________

  ________年________月________日

土地買(mǎi)賣(mài)的合同2

  「內容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的許多問(wèn)題,但其自身適用范圍的限制,并不能解決由在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題,導致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發(fā),否定此類(lèi)合同的效力;有效論者則從法解釋學(xué)和取締規范與效力規范的區別出發(fā),認定合同效力;诖祟(lèi)問(wèn)題的復雜,筆者從社會(huì )整體的角度出發(fā),利用利益衡量的基本觀(guān)點(diǎn),指出有效論更能適應現實(shí)社會(huì )的需要,并在此基礎上提出了相應的處理對策,以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用。

  「關(guān)鍵詞」商品房買(mǎi)賣(mài)合同,集體土地,合同效力,利益衡量

  隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展,我國社會(huì )整體發(fā)展,物質(zhì)水平有了很大的提高,人民生活漸趨富足,文化日益昌明,原本與尋常百姓毫不相干的買(mǎi)房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買(mǎi)有賣(mài),其間就難免產(chǎn)生糾紛,為了處理日益涌現的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛,20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》).這一司法解釋的出臺,對于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用,得到了社會(huì )各界的普遍歡迎。但是,通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐,這一司法解釋也暴露出自身的一些不足,尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看,該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規定的,并未把占國土很大比例的農村集體土地上發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為納入調整范圍,不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理,目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論,但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加,亟待解決。本文中,筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解,希望能夠對人民法院的司法實(shí)踐起到參考作用。

  一、我國的土地制度與商品房種類(lèi)

  根據我國憲法的規定,“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有!币虼,在社會(huì )主義的中國,從所有制上講,土地可以分為兩類(lèi),即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會(huì )主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問(wèn)題及附著(zhù)于土地之上的房屋問(wèn)題,就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn),所以,商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jì)纱箢?lèi)。

  二、農村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在

  商品者,依《高級漢語(yǔ)大詞典》之解釋?zhuān)鉃椤阿艦榻粨Q而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定,本文要討論的商品房就是指出賣(mài)人(僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì )銷(xiāo)售并移轉房屋所有權于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋。究其根本,商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換,商品房在所有權的讓渡過(guò)程中實(shí)現其交換價(jià)值。但是,法學(xué)不同于經(jīng)濟學(xué),其著(zhù)眼點(diǎn)在于所有權的移轉及移轉過(guò)程中出現的問(wèn)題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房,就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。

  通觀(guān)世界各國,在房屋與土地的關(guān)系上,普遍采取“房地一體主義”,即房屋的所有權與其所附著(zhù)的土地的所有權或者使用權同時(shí)移轉,只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過(guò)程中不會(huì )因房屋所附著(zhù)的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規定:“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí),房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押!痹谖覈(jīng)過(guò)出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的,但是,1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮非農戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除,并在第63條中明確規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”,造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”的狀況,從而在立法意旨上,城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態(tài)的契約,從而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

  但是,在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規模建設新型人口聚集區的活動(dòng),較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現了一些糾紛,但是,從深層次上看,這種現象的出現有其必然原因。隨著(zhù)城鄉產(chǎn)業(yè)結構的升級和經(jīng)濟結構轉型,土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮,而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強,集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變,此其一。其二,隨著(zhù)開(kāi)放型經(jīng)濟與城市建設的深入發(fā)展,大量外來(lái)資金與人口涌入,使村鎮集體土地的價(jià)值迅速提升,城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三,國家征用集體土地是按產(chǎn)值補償,而當前土地市場(chǎng)價(jià)格遠遠超出該標準,用地者到國家嚴格控制的土地一級市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下,農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四,我國土地管理制度改革后,土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出,隨著(zhù)城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn),相當一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟組織,在經(jīng)濟利益最大化的驅動(dòng)下,自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運用的土地使用權作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”?梢哉f(shuō),在一定意義上,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出現就成為不可避免的現象。

  除此以外,在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開(kāi)發(fā)小城鎮的戰略相背離。無(wú)論從我國作為發(fā)展中國家走城市化、現代化道路的發(fā)展途徑上看,抑或從我國拉動(dòng)內需、擴展經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的需求上看,小城鎮開(kāi)發(fā)都是我國必將長(cháng)期堅持并不斷發(fā)展的一項重要國策,而不是應付現狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對照,“集體建設用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉”的規定,僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策,其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經(jīng)濟時(shí)代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場(chǎng),其收益只能由國家得到,這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產(chǎn)權的表現,與我國正在推行的財產(chǎn)權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產(chǎn)權,其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地,以取得合理的土地收益。

  三、病態(tài)契約與無(wú)效合同

  討論在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前,有必要首先對病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。

  何謂病態(tài)契約?各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件,違反法律強行性規定的契約即為病態(tài)契約。例如,根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定,契約生效的要件包括:⑴當事人的合意;⑵契約原因合法;⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定;⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約,那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。根據我國合同法第52條、54條的規定,契約的病因主要有:⑴惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑵以合法形式掩蓋非法目的;⑶損害社會(huì )公共利益;⑷違反法律、行政法規的強行性規定;⑸因重大誤解訂立的合同;⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的;⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

  因契約違反法律所規定的要件的不同,可以確定契約病態(tài)的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關(guān)的要件的違反,如意思瑕疵等;另一種是對于與社會(huì )利益相關(guān)的要件的違反,如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益,故病態(tài)并不十分嚴重而尚可救治,各國法一般規定其為相對無(wú)效的契約,即將契約是否生效的決定權交給當事人本人;后者因涉及社會(huì )利益,故為病態(tài)嚴重的契約,當事人無(wú)權決定其命運,各國法一般規定其為絕對無(wú)效。

  雖然違反與社會(huì )利益相關(guān)的要件是確認絕對無(wú)效的契約的衡量標準,但這種表述仍失之抽象。筆者以為,根據我國的實(shí)際情況,違反與社會(huì )利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面,即:⑴違反法律、行政法規的強制性規定,⑵損害社會(huì )公共利益,或者稱(chēng)之為違背公

  共秩序與善良風(fēng)俗。對于第一方面,王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認的若干問(wèn)題》一文中提出了依據違法性確認合同無(wú)效的三個(gè)標準:⑴必須違反了全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規,才能直接導致合同無(wú)效;⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定;⑶必須是違反了強行性規定中的效力性規定。對于第二個(gè)方面,可以簡(jiǎn)稱(chēng)為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗,一般是指社會(huì )對某種行為所持的一般道德標準與習慣。公共秩序與善良風(fēng)俗不同,它反映和保護國家和社會(huì )的根本利益,表現了國家對社會(huì )生活的積極干預,其淵源大多來(lái)自公法,如憲法、行政法等;也有些規定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同,都應當認定為絕對無(wú)效的合同。

  四、在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力

  通說(shuō)認為,由于《房地產(chǎn)管理法》的規定,商品房買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)锻恋毓芾矸ā分杏忠幎ā稗r民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”,因此,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。但是,筆者認為,這種觀(guān)點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。

 。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論的依據

  在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn):

  1、此類(lèi)合同違反了法律的強制性規定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)虼艘獙?shí)現此類(lèi)合同的目的,就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)窃凇锻恋毓芾矸ā防飬s明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,因此,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律(此處是指《土地管理法》)的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定,違反法律的強制性規定的合同無(wú)效,由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結論。

  2、由于合同標的不能而無(wú)效。除合法要件外,契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能,是指合同所規定的債權人的權利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀(guān)上有成為現實(shí)的可能性。如果標的無(wú)法實(shí)現,則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同,其標的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉房屋所有權。但在現實(shí)生活中,由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書(shū),因此,在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權的移轉,因為依照物權的公示公信原則,不動(dòng)產(chǎn)物權的移轉必須以法定登記機關(guān)的物權移轉登記為要件,不經(jīng)登記變更物權歸屬始終不發(fā)生變化,也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標的在客觀(guān)上沒(méi)有實(shí)現的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài);谶@一原因,也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。

 。ǘ┖贤行д摰囊罁

  與上述觀(guān)點(diǎn)相對應,合同有效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn):

  1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,但是,我國《憲法》第10條第4款后段明確規定:“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”,這里雖然要求“依照法律的規定”進(jìn)行移轉,但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法,根據該條的上下文意來(lái)判斷,這里所稱(chēng)的法律應當是對轉讓的程序進(jìn)行規范和調整的法律,而不包括實(shí)體上的限制。因為該條從體系上分為四款,第1款規定了國有土地,第2款規定了集體所有土地,第3款規定了土地征用,第4款對土地轉讓作出了規定。這就是說(shuō),在整個(gè)這一條上,立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分,逐款加以規定,在此種情形下,不作區分地提及土地使用權,當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個(gè)整體的,這是《憲法》條文中的應有之義。所以,《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的,而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定,應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

  2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋?zhuān)瑔螐囊驗檫`反法律的強行性規定而使合同無(wú)效的角度分析,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無(wú)效,其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。法律規范可以區分為任意法規和強行法規,而強行法規又可以區分為強制規定和禁止規定二種。強制規定,指命令當事人應為一定行為的法律規定。禁止規定,指命令當事人不得為一定行為的法律規定。但是,如果再進(jìn)一步細分,禁止規定又可以再分為取締規定和效力規定。前者僅系取締違反之行為,對違反者加以制裁,以禁遏其行為,并不否認其行為之私法上效力。后者系明確規定違反禁止性規定將導致合同無(wú)效或不成立的法律規定。由此可知,由于違反法律和行政法規而使合同無(wú)效,必須是違反了強行性規定中的效力性規定。但是,細觀(guān)《土地管理法》的規定,第63條不僅有除外條款,而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規定,并未否認其行為之私法上效力,應當定性為取締性規定,根據王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規范的合同”的觀(guān)點(diǎn)推論,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也并不必然無(wú)效,只是屬于行政機關(guān)行政執法取締的范圍而已,但此種結果并不必然及于私法。

 。ㄈ┕P者的觀(guān)點(diǎn)

  筆者認為,對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行界定,必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視,不能單就某一部法律為判斷,“法規則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”,確定一項法律規則的存在是否合理,必須首先探究其目的何在,只有在此基礎上,才能對兩種針?shù)h相對的觀(guān)點(diǎn)作出取舍。

  《土地管理法》規定集體土地的使用權在原則上不允許出讓、轉讓?zhuān)湟鈭D可以從該法第一章總則的規定得到說(shuō)明。該法第1條規定:“為了加強土地管理,維護土地的社會(huì )主義公有制,保護、開(kāi)發(fā)土地資源,合理利用土地,切實(shí)保護耕地,促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的可持續發(fā)展,根據憲法,制定本法!蓖瑫r(shí),該法第4條規定:“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃,規定土地用途,將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實(shí)行特殊保護!备鶕@些規定,我們可以較為清楚的認識到,《土地管理法》不允許集體土地使用權出讓、轉讓?zhuān)淠康闹饕潜Wo農用地(耕地)總量,防止農用地(耕地)不斷減少而影響糧食安全和國計民生。應該說(shuō),這種立法意圖是十分正確的,整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展,是以農業(yè)的穩定為基礎的,只有農業(yè)穩定,才會(huì )有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩定健康發(fā)展,社會(huì )也才能保持穩定。但是,假如商品房的開(kāi)發(fā)是在現有建設用地上進(jìn)行的,對農用地并不構成影響,那么,就不應當也沒(méi)有依據一概加以否定。

  法律的主要作用之一就是調整及調和種種相互沖突的利益,無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì )利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域,總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定,在這種領(lǐng)域中,法官必須發(fā)揮其創(chuàng )造精神和能動(dòng)性。法官應當努力在符合社會(huì )一般目的的范圍內最大可能地滿(mǎn)足當事人的意愿。實(shí)現這個(gè)任務(wù)的方法應當是“認識所涉及的利益、評價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進(jìn)行衡量,以便根據某種社會(huì )標準去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位,最終達到最為可欲的平衡”。

  讓我們首先來(lái)看一下確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了,最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴格管制制度,國家可以控制土地用途,保護耕地,穩定國計民生。當然,除此以外,由于《土地管理法》已經(jīng)著(zhù)有明文,所以對這一制度不便輕易改動(dòng),這就是另一個(gè)好處,即維護法律秩序的穩定性。

  與此對應的,如果確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢?從目前的情況看,在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā),雖然主要目的是用于銷(xiāo)售,但是,在此基礎上,村民的居住條件則是首先得到了改善,在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷(xiāo)售,也正是這種銷(xiāo)售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善?梢哉f(shuō),改善村民的居住條件、增加農民收入是確認合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處,確認此類(lèi)合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度,但是,單一的渠道難以在短時(shí)間內解決全部問(wèn)題,多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三,也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是,由于行政機關(guān)的執法乏力,在集體土地上進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)在全國各地廣泛出現,成為一種普遍的社會(huì )問(wèn)題。如何處理這類(lèi)商品房的買(mǎi)房者與賣(mài)房者的利益,就成為一個(gè)直接關(guān)乎社會(huì )穩定的政治問(wèn)題。確認合同無(wú)效,必然導致退房退款,而農村集體經(jīng)濟組織已將所收房款用于房屋開(kāi)發(fā)或者其他支出,不可能退還出如此巨大的一筆款項,買(mǎi)房者關(guān)心的更是有房住,如此一來(lái)買(mǎi)

  者與賣(mài)者都將遭受巨大損失。那么,國家如果調整法律、確認此類(lèi)合同有效又會(huì )失去什么呢?國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設,這一前提是國家要向集體經(jīng)濟組織支付征地補償費,如果補償費高于出讓金,則國家就會(huì )遭受損失,如此一來(lái)國家就要“賠錢(qián)”;如果補償費低于出讓金,則意味著(zhù)國家從農村集體經(jīng)濟組織處也就是農民處獲得了額外的利益,農民就遭受了“盤(pán)剝”。也就是說(shuō),補償費無(wú)論是高是低,都缺乏合理的依據。而如果確認合同有效,開(kāi)發(fā)商品房使用集體土地而支付給農村集體經(jīng)濟組織,就不會(huì )有“賠錢(qián)”或是“盤(pán)剝”的出現,國家只要加強對土地用途的監管就可以了。目前實(shí)踐中出現的障礙主要是無(wú)法為在集體土地上建設的商品房辦理權屬證書(shū),而這完全是由于國家法律政策造成,對國家而言輕而易舉毫無(wú)損失,對房屋的買(mǎi)賣(mài)者則是利益巨大。這也就是為什么此類(lèi)合同在國家法律上存在障礙,而實(shí)踐中有大量出現的根本原因。

  從法律演變的歷史原因看,國家之所以調整《土地管理法》,禁止集體土地使用權流轉,主要是為了有力遏止1992年之后出現的開(kāi)發(fā)區熱、房地產(chǎn)熱對新興土地市場(chǎng)的過(guò)度沖擊,改變耕地大量閑置、用地結構失衡的惡性局面。但是,“社會(huì )現象日新月異,立法者有非萬(wàn)能,茍發(fā)生立法當時(shí)所未料及之事件,自須衡量現行環(huán)境及價(jià)值判斷之各種變化,以探求立法者于今日‘立法’時(shí),所可能表示之意思,始能掌握法律的‘一般妥當性’”。經(jīng)濟的發(fā)展,現實(shí)的需要,都要求國家調整立法政策,對需求作出合理的反映!疤(yáng)、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前;玫瑰仍像在伊甸園里那樣開(kāi)放;但法律從來(lái)是另一回事;橐、家庭、國家、財產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)!比绻晃兜匾蜓嘏f固守現有法律不變,實(shí)在不是明智之舉。

  最后還有一個(gè)因素,但并非是最不重要的,就是如果確認合同無(wú)效,其邏輯的必然結果是退房退款,而事實(shí)上的失控已使數量眾多的農村集體經(jīng)濟組織、村民個(gè)人、城市居民卷入到此類(lèi)合同中來(lái),退房退款必將極大影響他們的切身利益,極易造成社會(huì )的不穩定。在這種情況下,與其硬性取締,不如調整政策而疏導之,畢竟國家的政策要以絕大多數人的利益為歸依。

  綜上,基于對上述兩種觀(guān)點(diǎn)的利益衡量,筆者認為,確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效的觀(guān)點(diǎn)在現階段更為可取。

  五、對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理

  基于對上述分析,筆者認為,應當可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來(lái)對待這一日益突出的問(wèn)題,具體的可以采取以下處理方法:

  第一,修改《土地管理法》,在保護基本農田的前提下,使農村集體土地使用權的出讓與轉讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡(jiǎn)單的辦法!稇椃ā返脑瓌t性規定看,所有的土地使用權都是可以依法轉讓的,修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財產(chǎn)權的性質(zhì)看,無(wú)論是作為國有土地所有者的國家,還是作為農村集體土地所有者的農村集體經(jīng)濟組織,在法律性質(zhì)上,都是土地這種特殊財產(chǎn)的財產(chǎn)所有人,它們在私法上的地位應當是平等的,所有權具體權能的內容應是無(wú)差異的,即都應包含占有、使用、收益、處分四項權能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國家糧食安全,對土地的用途應從法律上作出統一規定,但是在合理使用土地和確保耕地數量的基礎上,應當允許土地所有人享有其他財產(chǎn)的所有人所能享有的財產(chǎn)權內容相同的權利,其中當然包括用益物權的設立,此時(shí)的制度設計可以傳統的地上權制度為藍本。

  第二,貫徹兩權分離,規范集體土地使用權流轉市場(chǎng)。要堅持和維護國家就土地所有制問(wèn)題上的基本原則不動(dòng)搖,確保土地所有制上的公有制度,在此基礎上實(shí)現所有權與使用權的分離,使土地使用權作為資源在市場(chǎng)上合理流動(dòng)。在這一過(guò)程中,要時(shí)刻保持清醒的頭腦,從土地用途管理和國家總體規劃入手,保護耕地、節約耕地,通過(guò)集體存量用地的流轉減少建設用地增量的增加,減少閑置土地數量。目前,廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索,正式出臺了《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》,允許在土地總體規劃中確定并經(jīng)批準為建設用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng),從而在國家土地一級市場(chǎng)外全新生成一個(gè)區域性的農村集體土地市場(chǎng),在我國集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步,被稱(chēng)為土地管理“二次創(chuàng )業(yè)”。為有力支持這一改革,廣東省在堅持占補平衡、切實(shí)保護耕地,全面進(jìn)行農村土地產(chǎn)權登記調查,建立土地交易信息服務(wù)系統及建立以農村土地交易為核心的有形土地市場(chǎng)等方面做了大量基礎性工作,為農村集體土地這一“農民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營(yíng)范圍提供了堅實(shí)的保障。

  第三,以上兩點(diǎn)主要是對今后立法提出的一點(diǎn)建議,但立法的修訂總是需要一個(gè)周期,如何在現有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現的在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件,是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問(wèn)題,這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù)。

  根據上述對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析,筆者提出一個(gè)大膽的處理意見(jiàn),僅供參考,即確認此類(lèi)合同有效,但賦予購房者以選擇權。這里的選擇權的具體內容包括購房者可以選擇解除合同,要求退房退款;也可以選擇繼續履行合同,維持使用房屋的現狀,如果購房者要求辦理相關(guān)證件,則可以辦理“村鎮房屋所有權證”或者其他證明手續,并待國家政策調整后再作出進(jìn)一步處理。

  下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。

  1、解除合同。雖然通過(guò)對合同效力的分析,合同應當認定為有效,但是由于目前實(shí)踐中的現狀,比如產(chǎn)權證照辦理不能,對購房者權利的保護措施仍然不健全,其權利處于一種不能完全行使的狀態(tài),因此,應當設立一種相應的救濟途徑以示公平。同時(shí),由于目前經(jīng)濟的持續發(fā)展,商品房市場(chǎng)的走勢良好,房?jì)r(jià)不斷攀升,而這種房屋的購買(mǎi)者又往往住房條件差、急需購房。在這種條件下,解除合同的做法其實(shí)是由購房者自己選擇,是否讓自己失去已得利益或可得利益,這種當事人自愿放棄利益的行為法律自然沒(méi)有必要強行干預。在這種房?jì)r(jià)持續上漲的狀況下,也不宜賦予開(kāi)發(fā)商以解除權,因為那樣一來(lái),對開(kāi)發(fā)商有利而對購房者不利,容易助長(cháng)開(kāi)發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是,在解除合同、退房退款的情況下,所退房款應當只是房屋價(jià)款的本金,而不應當包含利息。

  2、履行合同。在購房者未選擇解除合同的情況下,由于合同具有法律效力,則雙方就應當按照合同的約定履行各自義務(wù),購房者交納購房款,開(kāi)發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下,由于目前體制上和行政管理上的問(wèn)題,可能在房屋所有權證的辦理上會(huì )存在一些問(wèn)題,影響到權利人的權利行使和今后房屋的再次轉讓等方面,但這是一個(gè)需要協(xié)調各方面的系統工程,又涉及到前文對立法方面的建議了。

土地買(mǎi)賣(mài)的合同3

  立契約書(shū)承買(mǎi)人xxx(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)出賣(mài)人xxx(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方),茲因建地買(mǎi)賣(mài)事宜,雙方協(xié)議訂定本契約書(shū),各條款如下:

  第一條乙方投資興建xxxx第x層x號房屋一戶(hù),其基地應有持分面積的所有權出賣(mài)予甲方。

  甲方承買(mǎi)基地坐落xxx地號土地x筆,持分面積約xx畝,基地須辦理分割分筆登記,其產(chǎn)權移轉登的精確面積以當地政府機關(guān)分割測量結果為準。

  第二條本約建筑買(mǎi)賣(mài)價(jià)款總額x萬(wàn)x仟x佰x拾元整(本價(jià)款包括拆遷補償及整地等費用)。其付款辦法如下:

  第一期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于訂購時(shí)交付。

  第二期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于簽約時(shí)交付。

  第三期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于房屋開(kāi)工時(shí)交付。

  第四期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于壹樓地板完成時(shí)交付。

  第五期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于貳樓地板完成時(shí)交付。

  第六期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于叁樓地板完成時(shí)交付。

  第七期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于肆樓地板完成時(shí)交付。

  第八期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于伍樓地板完成時(shí)交付。

  第九期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于交屋時(shí)交付。

  第十期:人民幣x萬(wàn)x仟x佰x拾元整于辦妥抵押貸款時(shí)交付。

  貸款部分并應另行支付自交屋后,至乙方取得該貸款時(shí)止,依銀行放款利率計算利息。若甲方于房屋開(kāi)工后始行承買(mǎi),應于簽約時(shí)一次付清所應交付的前面各期款項。若甲方以支票付款,倘支票全部或一部分不能兌現時(shí),視為違約。

  第三條甲方于接到乙方繳款通知時(shí)三日內,應準時(shí)交付當期款項,若未按約定日期交付時(shí),其延遲欠繳金額應依銀行放款利率計算利息予乙方。惟甲方的延遲繳款不得超過(guò)一星期,若超過(guò)一星期,經(jīng)乙方催告仍未繳付時(shí),視同甲方自愿放棄承買(mǎi)權利,無(wú)須乙方以甲方違約的聲明通告,乙方即可將甲方已繳款項全部無(wú)條件沒(méi)收,充作乙方房屋興建工程上所受損害的賠償。至所承買(mǎi)的土地,由乙方另行處理,若甲方于簽約付款后自愿解除契約時(shí),該已繳付的各期款項,應由乙方全部無(wú)條件沒(méi)收,甲方不得有任何異議。

  第四條若各期土地價(jià)款繳付后,對于應繳付的房屋買(mǎi)賣(mài)各期款項有房屋買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)第三條規定現象發(fā)生時(shí),甲方所已繳付的土地價(jià)款,亦由乙方無(wú)條件沒(méi)收,甲方絕無(wú)異議。

  第五條本約土地,非經(jīng)乙方同意,甲方不得擅自讓與第三者,若因此可歸責于甲方的事由,導致發(fā)生糾紛時(shí),應由甲方負責處理,概與乙方無(wú)涉。

  第六條本約土地,乙方保證來(lái)歷清白,而無(wú)任何糾葛,若有第三者主張異議時(shí),無(wú)論產(chǎn)權或債務(wù)的糾葛,均由乙方負責理清,不得連累甲方,若因糾葛致使甲方受有損害時(shí),乙方愿負賠償責任,絕無(wú)異議。

  第七條本約土地所有權移轉登記,與地上房屋同時(shí)辦理,并于交屋時(shí)一并點(diǎn)交。于點(diǎn)交之日以前,乙方如有應繳而未繳的任何稅費,悉由乙方負責繳清,點(diǎn)交之日以后,由甲方負擔。

  第八條本約土地,于辦理所有權移轉登記時(shí),甲方的權利人名義,應與地上房屋甲方的權利人名義相符,俾使產(chǎn)權清楚一致以利登記。

  第九條本約土地所有權移轉登記等一切手續,由乙方特約的登記代理人統一辦理,所需甲方有關(guān)的書(shū)件證章,經(jīng)乙方通知,應即提供配合辦理,至所需印花稅、地政規費、代書(shū)費等由甲方負擔,并按通知期限內繳付乙方。土地增值稅依法由乙方負擔。

  第十條本約土地,未點(diǎn)交前如遇天災地變或其他非可歸責于甲方的原因致受有損害時(shí),由乙方負責,概與甲方無(wú)涉。

  第十一條本約有未盡事宜,適用社會(huì )一般慣例或現行有關(guān)法律的規定。

  第十二條本約同文一式兩份,雙方各執一份為憑。

  立契約書(shū)人:甲方姓名:

  住址:

  身份證統一號碼:

  立契約書(shū)人:

  乙方姓名:

  住址:

  身份證統一號碼:

  xxxx年x月x日

土地買(mǎi)賣(mài)的合同4

  甲方:

  乙方:

  經(jīng)村委會(huì )研究決定并由村名代表大會(huì )通過(guò)及公示無(wú)異議,甲乙雙方根據《合同法》規定,本著(zhù)公平公正自愿的同原則,達成如下協(xié)議:

  一、甲方將甲方集體所有的廢棄閑置的石灰窯及周邊的土地和林地(除耕地外)轉讓給乙方使用。初期使用期限為50年,到期后乙方優(yōu)先擁有使用權。

  二、轉讓價(jià)款:經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,甲方現無(wú)經(jīng)濟條件修村內東三條村里(原是土路面),由乙方負責拉砂石料鋪墊三條路的路面,經(jīng)甲方書(shū)面驗收合格后交付甲方,乙方完成本合同價(jià)款,今后路面在損壞與乙方無(wú)關(guān),乙主并保證路邊溝暢通,經(jīng)甲乙雙方確認此施工工程價(jià)款為五萬(wàn)元整。

  三、乙方在正常施工期間,如遇到村民阻擋,由甲方負責解決,如解決無(wú)效,視為乙方上述第二條約定履行完畢。

  四、此轉讓的標的物在轉讓給乙方使用期間,出現任何糾紛,由甲方負責解決,如解決不了,導致乙方無(wú)法使用此標的物,甲方按上述第二條、第五條內容及價(jià)款賠付給乙方,但必須經(jīng)得乙方同意。

  五、乙方在使用期間,乙方在標的物的投入,如乙方在使用過(guò)程中標的物應甲方原因導致乙方無(wú)法使用,甲方將乙方在標的物上的所有投入原價(jià)賠償給乙方,并賠償因此給乙方帶來(lái)的所有損失。

  六、此標的物的所有合法手續由甲方負責辦理,費用由甲方負責,如甲方無(wú)法辦理標的物的合法手續,按上述第二條、第五條的內容及價(jià)款賠付乙方。

  七、如此標的物被國家征用,所得的賠償歸乙方所有,與甲方及村民無(wú)關(guān)。

  八、乙方在使用期間內,對轉讓標的物任意使用及改動(dòng),(沙石廢土)乙方有權處理,甲方不得干涉乙方對此地任何使用,(乙方非法使用除外)

  九、如使用期到期后,甲方如將此標的物轉讓給第三方,則甲方將按價(jià)賠償乙方在標的物上的所有投資。

  十、乙方在使用期間內,有權合法轉讓標的物的使用權,合同附有同等法律效力。

  本合同自簽訂之日起生效,一式兩份,甲乙雙方各持一份。

  甲方(公章)

  法定代表人(簽字)

  乙方(簽字)

  二0 年 月 日

土地買(mǎi)賣(mài)的合同5

  【基本案情】

  朱大系甲組村民,在20xx年2月因辦加工廠(chǎng)需要土地建廠(chǎng)房,于是,他與相鄰的乙組村民徐某協(xié)商:以每畝地8,000元的價(jià)格,購買(mǎi)徐某承包乙組的1.3畝集體所有的土地使用權,雙方訂立了《征地協(xié)議》一式三份,并共同請了一位證人在協(xié)議書(shū)上以見(jiàn)證人的身份簽了字。這樣,朱大未經(jīng)任何行政機關(guān)批準就建了廠(chǎng)房,且該廠(chǎng)一直經(jīng)營(yíng)至20xx年2月。20xx年3月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常某找到朱大,同意以每畝人民幣15萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)上列土地開(kāi)發(fā)商品房對外銷(xiāo)售。朱大與常某于20xx年3月15日共同簽訂了《土地轉讓協(xié)議》一式三份,雙方約定:朱大將上列土地轉讓給常某開(kāi)發(fā)建商品房銷(xiāo)售,常某以每畝15萬(wàn)的價(jià)格付給朱大;雙方簽字后協(xié)議即生效。

  徐某的妻子武某在得知自家的承包地過(guò)去是8000元一畝賣(mài)給朱大,現在朱大以每畝15萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給常某時(shí),對朱大從自家的承包地中獲得了巨大利益而感到心中不平。20xx年4月,武某以原告的身份向人民法院起訴朱大,提出訴訟要求:1、依法確認《征地協(xié)議》無(wú)效;2、返還上列土地的使用權、經(jīng)營(yíng)權;3、朱大承擔本案的全部訴訟費。

  法院受理后,被告進(jìn)行答辯。被告認為:1、在20xx年2月雙方簽訂了《征地協(xié)議》書(shū),雙方是自愿的,是公平交易;2、在當年買(mǎi)賣(mài)土地的價(jià)格也很公道,且徐某已經(jīng)收取了我方的錢(qián)款;3、雙方的土地買(mǎi)賣(mài)行為,時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了10年,超過(guò)了法定的訴訟時(shí)間規定,法院應當不予受理。

  法院依法組成合議庭,公開(kāi)進(jìn)行審理。并依法做出了判決:確認原、被告土地買(mǎi)賣(mài)合同《征地協(xié)議》無(wú)效。

  同時(shí),法院依法定職權向雙方所在地的縣人民政府土地行政監察機關(guān)提出了司法建議:由行政機關(guān)對雙方的私自買(mǎi)賣(mài)土地行為進(jìn)行處罰。

  【法律分析】

  在上述買(mǎi)賣(mài)土地的違法案件中,所涉及的法律法規有:

  1、 《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款明確規定:“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地”。由此可見(jiàn),朱大與徐某、朱大與常某之間的土地買(mǎi)賣(mài)交易,雖然有他們雙方簽訂的《土地轉讓協(xié)議》和《征地協(xié)議》,但是比照上述法律條文,顯然是違法的。因此,他們之間的土地買(mǎi)賣(mài)行為不但不受法律保護,還要受到法律的處罰。

  2、《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規定:“買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒(méi)收在非法轉讓的土地上新建的建設物和其他設施,可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任!北景钢,法院據此提出由行政機關(guān)對雙方的私自買(mǎi)賣(mài)土地行為進(jìn)行處罰。

  3、《合同法》第52條規定:“有下列情形之一的,合同無(wú)效:以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì )公共利益的;違反法律、行政法規的強制性規定!币虼,朱大與徐某、朱大與常某之間的征地協(xié)議無(wú)效。

  4、《民法通則》第58條中規定“無(wú)效的民事行為,從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力”。

  【案例啟示】

  隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快,農村土地也隨之升溫,由此引發(fā)的非法買(mǎi)賣(mài)或轉讓土地的現象也時(shí)有發(fā)生。多數農民群眾認為是在買(mǎi)賣(mài)、處置自己的土地,與別人無(wú)關(guān)。要消除這種錯誤的思想認識誤區,維護法律法規尊嚴,相關(guān)部門(mén)應加大對農村《土地管理法》等法律法規的宣傳;同時(shí)提醒廣大農民朋友:非法買(mǎi)賣(mài)農村集體土地非但得不到法律的保護,還要承擔法律責任,因此不要聽(tīng)信他人承諾或懷有僥幸心理買(mǎi)賣(mài)或轉讓農村集體土地。

土地買(mǎi)賣(mài)的合同6

  [摘 要]文章介紹了集體土地上房屋轉讓合同法律效力認定相關(guān)內容,簡(jiǎn)要分析目前集體土地上房屋轉讓合同糾紛多的起因及其特點(diǎn)和法律效力認定原則。

  [關(guān)鍵詞]集體土地上房屋轉讓合同;起因;特點(diǎn);法律效力認定

  由于目前相關(guān)法律、法規不夠明確,司法實(shí)踐中對農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認識存在差異,因而導致不同的法律后果。有的認為,農村房屋建造的基礎是宅基地,宅基地系集體土地,其轉讓不符合《土地管理法》的規定,農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定無(wú)效;有的認為,只要合同是雙方真實(shí)意思表示,不違反法律和行政法規,就應認定合同有效,以維護交易秩序的穩定和安全。本文就集體土地上房屋轉讓合同糾紛的起因及其特點(diǎn)和法律效力認定進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

  一、集體土地上房屋轉讓合同糾紛多的起因及其特點(diǎn)

  集體土地上房屋交易是在城鄉流動(dòng)加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產(chǎn)生的,而在農村,農民外出打工的數量是日益增多,新生代農民的就業(yè)意識的轉變,農民遷往城鎮的日益增多,農村賣(mài)房的現象越來(lái)越普遍,但是近年來(lái),賣(mài)房多年的村民,因為隨著(zhù)城鎮的擴張,農村土地增值,拆遷補償費用遠遠大于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格,出于利益的驅動(dòng)而反悔,有的主張要求與買(mǎi)受人共享拆遷利益,有的主張收回已經(jīng)交付的房屋,為此糾紛不斷,成為社會(huì )不和諧的隱患之

  一。集體土地上房屋是否允許轉讓?zhuān)瑢Υ藛?wèn)題司法實(shí)踐存在兩種意見(jiàn):一種意見(jiàn)認為農村房屋買(mǎi)賣(mài)事關(guān)農村宅基地使用權的轉讓?zhuān)覈山罐D讓農村宅基地使用權。因此,集體土地上房屋不能轉讓。另一種意見(jiàn)認為,“法無(wú)禁止即可行”,我國法律沒(méi)有禁止農村房屋買(mǎi)賣(mài)的明文規定,只要雙方協(xié)商同意,農村房屋就可以轉讓。從我國《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”的規定可以看出,國家還是肯定農村房屋是可以出售的,沒(méi)有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。而且,依據我國物權法第六十四條“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權”的規定,既然農村房屋是農村居民合法的私有財產(chǎn),那么作為農村房屋所有權人的農村居民,完全可依法對其房屋行使包括處分權在內的所有權。因此集體土地上房屋是可以轉讓的。正是由于目前相關(guān)法律、法規不夠明確,司法實(shí)踐中對集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認識存在差異,再加上隨著(zhù)城鎮的擴張,農村土地增值,拆遷補償費用遠遠大于房屋轉讓價(jià)格,出賣(mài)人出于利益的驅動(dòng)而反悔從而引發(fā)此類(lèi)糾紛頻發(fā)不斷。司法實(shí)踐中集體土地上房屋轉讓合同糾紛的主要特點(diǎn)有:1.從買(mǎi)賣(mài)雙方身份來(lái)看,出賣(mài)人為農村村民,買(mǎi)受人主要為城市居民或外村村民,也有是同村村民的情況;2.從交易發(fā)生的時(shí)間看,多發(fā)生在起訴前兩年以上;3.合同大都已履行(出賣(mài)人交付了房屋,買(mǎi)受人給付了房款并入。,但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記;4.從起因看,多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現值或拆遷補償價(jià)格遠遠高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格,出賣(mài)人受利益驅動(dòng)而起訴;5.從標的物現狀看,有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。

  二、根據集體土地上房屋轉讓合同的主體不同而認定合同法律效力

  《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外!痹摋l款

  篇五:集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)合同

  房 屋 買(mǎi) 賣(mài) 合 同

  鑒于:1、甲方系本合同項下房屋的所有權人,且其對該房屋的處分已征得該房屋相關(guān)權利人的同意;

  2、甲方愿意將房屋出賣(mài)給乙方;

  3、乙方愿意購買(mǎi)上述房屋; 4、本合同項下房屋現屬于集體土地,暫時(shí)不能辦理《房屋所有權證》及《土地使用權證》。

  根據《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規定,甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上,為明確雙方權利義務(wù),就乙方向甲方購買(mǎi)房屋簽訂本合同,以資雙方共同信守執行。

  第一條 甲方保證對所出賣(mài)的房屋享有完全的處分權并保證符合國家有關(guān)規定,而且沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛。以后集體辦理《房屋所有權證》及《土地使用權證》時(shí)及乙方如需出售本房屋時(shí),如需要甲方協(xié)助時(shí),甲方應無(wú)條件協(xié)助乙方辦理所有相關(guān)手續,如因甲方原因,造成該房屋不能辦理相關(guān)手續或發(fā)生債權債務(wù)糾紛的,由甲方承擔全部責任,并賠償乙方的購房款及房屋升值后收益款 。

  第二條 房屋的坐落、面積情況。

  3、本合同項下房屋相應的土地使用權隨房屋一并轉讓。

  第三條 計價(jià)方式與價(jià)款。

  本合同項下房屋相應的土地使用權價(jià)款已包含在交易總價(jià)中。公共部位與公用房屋分攤建筑面積不再另行計價(jià)。

  第四條 付款方式及期限

  仟元整給甲方;

  第五條 特別約定

  房屋交付后,如發(fā)生房屋征收或拆遷等對房屋及相應土地的補償,由乙方所有。

  第六條 陳述和承諾條款

  1、甲方承諾:甲方擁有對本合同項下房屋完全的處分權。2、乙方承諾:真實(shí)地愿意購買(mǎi)本合同項下的房屋。

  第八條 本合同一式二份,甲乙雙方各執一份,具有同等法律效力,自雙方簽字后生效。

  見(jiàn)證人:

  日期:

土地買(mǎi)賣(mài)的合同7

  第一章 總則

  第一條 本合同當事人雙方:

  出讓人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):______________________________________________

  受讓人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):______________________________________________

  根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規,雙方本著(zhù)平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則,訂立本合同。

  第二條 出讓人根據法律的授權出讓土地使用權,出讓土地的所有權屬中華人民共和國。

  第二章 出讓土地的交付與出讓金的繳納

  第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于________________________ ,出讓宗地面積大寫(xiě)______________________平方米(小寫(xiě)_____________平方米)。土地用途為住宅用地。宗地四至及界址點(diǎn)座標見(jiàn)附件《出讓宗地界址圖》。

  第四條 本合同項下出讓宗地的用途為住宅與園田用地。

  第五條 出讓人同意在20xx年 月 日前將出讓宗地交付給受讓人。

  第三章 現狀土地條件。

  第六條 本合同項下的土地使用權出讓年期為永久,自出讓方向受讓方實(shí)際交付土地之日起算,原劃撥土地使用權補辦出讓手續的,出讓年期自合同簽訂之日起算。

  第七條 本合同項下宗地的土地使用權出讓金為人民幣大寫(xiě) 元(小寫(xiě): 元)。

  第八條 本合同經(jīng)雙方簽字后當日,受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫(xiě)元(小寫(xiě): 元)作為履行合同的定金。定金抵作土地使用權出讓金。

  第九條 受讓人同意按照本條第_一_款的規定向出讓人支付上述土地使用權出讓金。

  (一)本合同簽訂之日起 日內,一次性付清上述土地使用權出讓金剩余部分, 元(小寫(xiě): 元)。

  (二)按以下時(shí)間和金額分___期向出讓人支付上述土地使用權出讓金。

  分期支付土地出讓金的,受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時(shí),應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。

  第十條 本合同簽訂后_貳_日內,當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》所標示座標實(shí)地驗明各界址點(diǎn)界樁。受讓人應妥善保護土地界樁,不得擅自改動(dòng),界樁遭受破壞或移動(dòng)時(shí),受讓人應立即向出讓人提出,復界測量,恢復界樁。

  第四章 不可抗力

  第十一條 任何一方對由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負責任,但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任。

  第十二條 遇有不可抗力的一方,應在24小時(shí)內將事件的情況以信件、電報、電傳、傳真等書(shū)面形式通知另一方,并且在事件發(fā)生后3日內,向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。

  第五章 違約責任

  第十三條:乙方未能按時(shí)支付地價(jià)款,應以每日未付部分的千分之叁點(diǎn)作滯納金支付給甲方。如未能按時(shí)付款超過(guò)3個(gè)月的,視同終止履行本協(xié)議,并有權處置已付定金。

  第十四條 出讓人必須按照合同約定,按時(shí)提供出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對本合同項下宗地占有延期的,每延期一日,出讓人應當按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權出讓金的3‰向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過(guò)3個(gè)月的,受讓人有權解除合同,出讓人應當返還定金,并退還已經(jīng)支付土地使用權出讓金的其他部分,受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失。

  第十五條 出讓人不能按合同約定將本出讓土地使用權交給受讓人,出讓人在自有土地承包面積地內劃撥大寫(xiě) 百平方米(小寫(xiě) 平方米)補償給受讓人,土地出讓金按此合同約定款項支付,后續出讓手續出讓人必須協(xié)助受讓人辦理。

  第六章 說(shuō)明

  第十五條 在締結本合同時(shí),出讓人有義務(wù)解答受讓人對于本合同所提出的問(wèn)題。 第十六條 受讓人方的開(kāi)發(fā)建設應依法律、法規和規定辦理有關(guān)手續。

  第十七條 本協(xié)議未盡事宜,須經(jīng)各方協(xié)商解決,并簽訂相應的補充協(xié)議,補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

  第十八條 本協(xié)議在執行過(guò)程中發(fā)生矛盾、爭議,經(jīng)協(xié)商無(wú)效時(shí),提請法院裁決。

  第七章 適用法律及爭議解決

  第十九條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律。第二十條 因履行本合同發(fā)生爭議,由爭議雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成的,按本條第一款規定的方式解決:

  (一)提交長(cháng)春市凈月經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區仲裁委員會(huì )仲裁;

  (二)依法向人民法院起訴。

  第八章 附則

  第二十一條 本合同一式兩份,具有同等法律效力,出讓人、受讓人以及中介人各執一份。

  第二十二條 本合同的金額、面積等項應當同時(shí)以大、小寫(xiě)表示,大小寫(xiě)數額應當一致,不一致的,以大寫(xiě)為準。

  第二十三條 本合同于 年___月___日簽訂。

  第二十四條 本合同未盡事宜,可由雙方約定后作為合同附件,與本合同具有同等法律效力。

  出讓人(章):受讓人(章):

  出讓人家屬子女簽字: 受讓人家屬子女簽字:

  住所: 住所:

  (簽字):(簽字):

  電話(huà): 電話(huà):

土地買(mǎi)賣(mài)的合同8

  「內容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的許多問(wèn)題,但其自身適用范圍的限制,并不能解決由在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題,導致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發(fā),否定此類(lèi)合同的效力;有效論者則從法解釋學(xué)和取締規范與效力規范的區別出發(fā),認定合同效力;诖祟(lèi)問(wèn)題的復雜,筆者從社會(huì )整體的角度出發(fā),利用利益衡量的基本觀(guān)點(diǎn),指出有效論更能適應現實(shí)社會(huì )的需要,并在此基礎上提出了相應的處理對策,以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用。 「關(guān)鍵詞」商品房買(mǎi)賣(mài)合同,集體土地,合同效力,利益衡量 隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展,我國社會(huì )整體發(fā)展,物質(zhì)水平有了很大的提高,人民生活漸趨富足,文化日益昌明,原本與尋常百姓毫不相干的買(mǎi)房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買(mǎi)有賣(mài),其間就難免產(chǎn)生糾紛,為了處理日益涌現的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛,20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)[1].這一司法解釋的出臺,對于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用,得到了社會(huì )各界的普遍歡迎。但是,通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐,這一司法解釋也暴露出自身的一些不足,尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看,該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規定的[2],并未把占國土很大比例的農村集體土地上發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為納入調整范圍,不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理,目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論,但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加,亟待解決。本文中,筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解,希望能夠對人民法院的司法實(shí)踐起到參考作用。 一、我國的土地制度與商品房種類(lèi) 根據我國憲法的規定,“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有!币虼,在社會(huì )主義的中國,從所有制上講,土地可以分為兩類(lèi),即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會(huì )主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問(wèn)題及附著(zhù)于土地之上的房屋問(wèn)題,就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn),所以,商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jì)纱箢?lèi)。 二、農村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在 商品者,依《高級漢語(yǔ)大詞典》[3]之解釋?zhuān)鉃椤阿艦榻粨Q而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定,本文要討論的商品房就是指出賣(mài)人(僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì )銷(xiāo)售并移轉房屋所有權于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋。究其根本,商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換,商品房在所有權的讓渡過(guò)程中實(shí)現其交換價(jià)值。但是,法學(xué)不同于經(jīng)濟學(xué),其著(zhù)眼點(diǎn)在于所有權的移轉及移轉過(guò)程中出現的問(wèn)題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房,就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。 通觀(guān)世界各國,在房屋與土地的關(guān)系上,普遍采取“房地一體主義”,即房屋的所有權與其所附著(zhù)的土地的所有權或者使用權同時(shí)移轉,只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過(guò)程中不會(huì )因房屋所附著(zhù)的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規定:“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí),房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押!痹谖覈(jīng)過(guò)出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的,但是,1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮非農戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除,并在第63條中明確規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”,造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”的狀況,[4]從而在立法意旨上,城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。[5]在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態(tài)的契約,從而直接影響到買(mǎi)賣(mài)

  合同的效力問(wèn)題。 但是,在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規模建設新型人口聚集區的活動(dòng),較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現了一些糾紛,但是,從深層次上看,這種現象的出現有其必然原因。隨著(zhù)城鄉產(chǎn)業(yè)結構的升級和經(jīng)濟結構轉型,土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮,而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強,集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變,此其一。其二,隨著(zhù)開(kāi)放型經(jīng)濟與城市建設的深入發(fā)展,大量外來(lái)資金與人口涌入,使村鎮集體土地的價(jià)值迅速提升,城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三,國家征用集體土地是按產(chǎn)值補償,而當前土地市場(chǎng)價(jià)格遠遠超出該標準,用地者到國家嚴格控制的土地一級市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下,農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四,我國土地管理制度改革后,土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出,隨著(zhù)城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn),相當一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟組織,在經(jīng)濟利益最大化的驅動(dòng)下,自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運用的土地使用權作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”。[6]可以說(shuō),在一定意義上,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出現就成為不可避免的現象。 除此以外,在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開(kāi)發(fā)小城鎮的戰略相背離。無(wú)論從我國作為發(fā)展中國家走城市化、現代化道路的發(fā)展途徑上看,抑或從我國拉動(dòng)內需、擴展經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的需求上看,小城鎮開(kāi)發(fā)都是我國必將長(cháng)期堅持并不斷發(fā)展的一項重要國策,而不是應付現狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對照,“集體建設用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉”的規定,僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策,其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經(jīng)濟時(shí)代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場(chǎng),其收益只能由國家得到,這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產(chǎn)權的表現,與我國正在推行的財產(chǎn)權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產(chǎn)權,其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地,以取得合理的土地收益。[7] 三、病態(tài)契約與無(wú)效合同[8] 討論在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前,有必要首先對病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。 何謂病態(tài)契約?各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件,違反法律強行性規定的契約即為病態(tài)契約。例如,根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定,契約生效的要件包括:⑴當事人的合意;⑵契約原因合法;⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定;⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約,那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。[9]根據我國合同法第52條、54條的規定,契約的病因主要有:⑴惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑵以合法形式掩蓋非法目的;⑶損害社會(huì )公共利益;⑷違反法律、行政法規的強行性規定;⑸因重大誤解訂立的合同;⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的;⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。 因契約違反法律所規定的要件的不同,可以確定契約病態(tài)的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關(guān)的要件的違反,如意思瑕疵等;另一種是對于與社會(huì )利益相關(guān)的要件的違反,如違反法律的'強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益,故病態(tài)并不十分嚴重而尚可救治,各國法一般規定其為相對無(wú)效的契約,即將契約是否生效的決定權交給當事人本人;后者因涉及社會(huì )利益,故為病態(tài)嚴重的契約,當事人無(wú)權決定其命運,各國法一般規定其為絕對無(wú)效。[10] 雖然違反與社會(huì )利益相關(guān)的要件是確認絕對無(wú)效的契約的衡量標準,但這種表述仍失之抽象。筆者以為,根據我國的實(shí)際情況,違反與社會(huì )利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面,即:⑴違反法律、行政法規的強制性規定,⑵損害社會(huì )公共利益,或者稱(chēng)之為違背公共秩序與善良風(fēng)俗。對于第一方面,王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認的若干問(wèn)題》一文中提出了依據違法性確認合同無(wú)效的三個(gè)標準:⑴必須違反了全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規,才能直接導致合同無(wú)效;⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定;⑶必須是違反了強行性

  規定中的效力性規定。[11]對于第二個(gè)方面,可以簡(jiǎn)稱(chēng)為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗,一般是指社會(huì )對某種行為所持的一般道德標準與習慣。[12]公共秩序與善良風(fēng)俗不同,它反映和保護國家和社會(huì )的根本利益,表現了國家對社會(huì )生活的積極干預,其淵源大多來(lái)自公法,如憲法、行政法等;也有些規定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同,都應當認定為絕對無(wú)效的合同。 四、在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力 通說(shuō)認為,由于《房地產(chǎn)管理法》的規定,商品房買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)锻恋毓芾矸ā分杏忠幎ā稗r民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”,因此,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。但是,筆者認為,這種觀(guān)點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。

土地買(mǎi)賣(mài)的合同9

  【案情】

  20xx年10月黃屯村委會(huì )與連發(fā)鑄造廠(chǎng)簽訂一份《廠(chǎng)房租賃合同》,該合同約定,黃屯村委會(huì )將其在本村轄區內的占地14畝的廢舊村辦鑄造廠(chǎng)區租賃給連發(fā)鑄造廠(chǎng)使用(合同所涉土地于20xx年取得了有關(guān)土地管理部門(mén)頒發(fā)的集體建設用地使用證,用途為工業(yè)用地),租賃期限10年,自20xx年10月1日起至20xx年10月2日止,每年租金為2.5萬(wàn)元,租賃到期后,連發(fā)鑄造廠(chǎng)在該租賃地上所新建廠(chǎng)房及大型設備折價(jià)變賣(mài)給黃屯村委會(huì )。20xx年10月,黃屯村新一屆村委會(huì )以《廠(chǎng)房租賃合同》違反法律規定為由起訴到法院,請求法院判處《廠(chǎng)房租賃合同》無(wú)效,并要求連發(fā)鑄造廠(chǎng)限期拆除新建廠(chǎng)房。連發(fā)鑄造廠(chǎng)則認為《廠(chǎng)房租賃合同》合法有效,要求黃屯村新一屆村委會(huì )繼續履行合同。

  【爭議】

  本案爭議的焦點(diǎn)就是租賃合同是否有效。在案件的審理過(guò)程中出現了兩種不同的意見(jiàn):

  第一種意見(jiàn)認為,該租賃合同屬集體建設土地租賃合同,該租賃合同違反了土地管理法第六十三條關(guān)于“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設”的規定,根據合同法第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無(wú)效”的規定,該租賃合同無(wú)效。

  第二種意見(jiàn)認為,該租賃合同屬集體建設土地租賃合同,該租賃合同并未違法土地管理法第六十三條的規定,屬有效合同。因為,土地管理法第六十三條立法本意是禁止農村集體農用土地的流轉,目的在于防止農民所有的農用土地的不當流失,而不是禁止非農建設用地使用權的依法流轉。本案中,租賃合同中所涉廠(chǎng)房的用地屬農村建設用地,該租賃合同并未違反土地管理法第六十三條的規定。

  【評析】

  筆者同意第二種意見(jiàn)。

  要判斷本案雙方所簽訂的租賃合同是否有效,關(guān)鍵是要厘清農民集體所有的建設用地流轉是否違反了土地管理法第六十三條的強制性規定。

  按照土地管理法的規定,我國農民集體所有的土地可分為三大類(lèi):第一類(lèi)是農用地,是指直接用于農業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。我國對于農用地的保護是非常嚴格的,在土地管理法在第一條、第四條第二款、第三十四條、第三十六條分別作了規定。第二類(lèi)是集體建設用地,是指經(jīng)依法批準用于非農業(yè)建設的土地,包括鄉(鎮)村企業(yè)建設用地、鄉(鎮)村公用設施和公益事業(yè)建設用地以及村民宅基地。依據土地管理法第十一條第二款的規定,集體建設用地也可表述為“非農業(yè)建設用地”。第三類(lèi)是未利用地,是指農用地和建設用地以外的土地。

  農民集體所有的建設用地到底能否發(fā)生流轉,雖然我國現有法律沒(méi)有明確的規定,但對此卻未從根本上進(jìn)行否定。例如土地管理法第二條

  第三款規定: “任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓!薄秶鴦(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規定》(國發(fā)(20xx)28號)第十條規定:“在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉!20xx年8月《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》(國發(fā)〔20xx〕31號)第六項規定:“農民集體所有建設用地使用權流轉,必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內”等等。綜合上述及相關(guān)法律、國務(wù)院行政規定的精神,筆者認為,我國并沒(méi)有禁止農村集體建設用地的合法流轉,而且土地管理法第六十三條中“農民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應包括原本就具有非農業(yè)建設性質(zhì)和功能用途的集體建設用地,對此條文的理解應做限制性理解。

  土地管理法第六十三條的立法目的并非禁止農民集體土地使用權依法流轉的行為,而是為了防止在農民集體土地使用權流轉中出現以土地流轉的形式將農用地非法變更為建設用地的現象,以貫徹維護我國土地用途管制制度及耕地保護制度的立法目的。

  筆者認為,第一種意見(jiàn)忽略了農民集體所有的土地的分類(lèi)體系,混淆了農民集體建設用地與農民集體農用地的區別,認為農村集體建設用地不能發(fā)生流轉用于非農建設的觀(guān)點(diǎn)有失偏頗。

  本案中,該租賃合同的簽訂和履行不僅有利于盤(pán)活或發(fā)揮農村閑置地的功效為農村增收,而且符合中央關(guān)于新農村建設政策。因此,筆者認為,該租賃合同不但不違反法律的強制性規定,而且還符合國家的新農村建設的政策,應認定為有效。

土地買(mǎi)賣(mài)的合同10

  在討論集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前,首先對無(wú)效合同的概念加以說(shuō)明。無(wú)效合同,是指合同雖然已經(jīng)成立,但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會(huì )公眾利益,因此應被認定為無(wú)效!吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規定,有下列情形之一的,合同無(wú)效:⑴一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;⑵惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑶以合法形式掩蓋非法目的;⑷損害社會(huì )公共利益;⑸違反法律、行政法規的強制性規定。最高法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谒臈l規定,合同法實(shí)施以后,人民法院確認合同效力,應當以全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。

  有人認為,由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規定,房屋買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)吨腥A人民共和國土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”,因此,在農村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。無(wú)效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn):

  1、此類(lèi)合同違反了法律的強制性規定。由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)虼艘獙?shí)現此類(lèi)合同的目的,就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)窃凇吨腥A人民共和國土地管理法》里卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,因此,在農村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律(此處是指《中華人民共和國土地管理法》)的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第52條的規定,違反法律的強制性規定的合同無(wú)效,由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結論。

  近年來(lái),隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快,城市向農村擴展空間,許多“城市人”向郊區農民購買(mǎi)他們在農村集體土地上建造的房屋,但隨著(zhù)土地的升值、拆遷等因素帶來(lái)的利益驅使賣(mài)方反悔,于是,以買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為訴訟請求向我院起訴的現象屢見(jiàn)不鮮。今年上半年,我院民一庭就受理了好幾起這類(lèi)案件。一方面是大量的供求市場(chǎng)與客觀(guān)存在的交易行為,如認定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,必將使市場(chǎng)交易中的誠實(shí)信用原則被打破。另一方面,如認定交易行為有效,又會(huì )與現行的法律法規相沖突。當事人將糾紛提交至法院,法院不能拒絕裁判,如何處理這一類(lèi)糾紛,成為司法中的兩難。

  一種觀(guān)點(diǎn)認為合同無(wú)效。理由為:

  此類(lèi)合同違反了法律的強制性規定。由于《房地產(chǎn)管理法》的規定,商品房買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)锻恋毓芾矸ā分杏忠幎ā稗r民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”,因此,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。

  另一種觀(guān)點(diǎn)認為合同有效。理由為:

  1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,但是,我國《憲法》第10條第4款后段明確規定:“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”,在整個(gè)這一條上,立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確區分,逐款加以規定。所以,《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的,而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定,應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

  2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋?zhuān)瑔螐囊驗檫`反法律的強行性規定而使合同無(wú)效的角度分析,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無(wú)效,其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。強制規定,指命令當事人應為一定行為的法律規定。由此可知,由于違反法律和行政法規而使合同無(wú)效,必須是違反了強行性規定中的效力性規定。

  但是,細觀(guān)《土地管理法》的規定,第63條不僅有除外條款,而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規定,并未否認其行為之私法上效力,應當定性為取締性規定,根據王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規范的合同”的觀(guān)點(diǎn)推論,在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也并不必然無(wú)效,只是屬于行政機關(guān)行政執法取締的范圍而已,但此種結果并不必然及于私法。

 。ㄈ┪覀兊挠^(guān)點(diǎn):應當對買(mǎi)賣(mài)行為認定無(wú)效,但處理時(shí)以不適用返還原則、維持交易現狀為一般,以適用返還原則、恢復交易前狀態(tài)為例外,應當區別對待。

  農村村民房屋不能買(mǎi)賣(mài)是在一定歷史條件下的產(chǎn)物,這幾年,隨著(zhù)城市化的進(jìn)程和市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展,當初立法的背景、宗旨、社會(huì )基礎均已發(fā)生重大變化,戶(hù)籍管理制度也將逐漸被取消,F實(shí)中,農村村民房屋向外地農民出售的現象甚多,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后,出賣(mài)人反悔的也多,導致訴訟量的增加。究其根源,主要是土地及房產(chǎn)增值引發(fā)的利益驅動(dòng),部分出賣(mài)人見(jiàn)利行事,試圖利用法律規定的不完善來(lái)達到自己的目的,如認定無(wú)效,并同時(shí)判決返還,必將使誠實(shí)信用原則受到侵害,同時(shí),在社會(huì )上形成不講誠信的法律氛圍,這對建立誠信社會(huì )、法治社會(huì )都將產(chǎn)生很大的負面效應。返還后,也將滋生一些不利后果,交易安全受到侵犯自不待說(shuō),由于返還中實(shí)行的是過(guò)錯責任原則,法院一般認定買(mǎi)賣(mài)雙方均有過(guò)錯,買(mǎi)方在購房后的裝修、投資等,由于受到舉證責任等因素的影響,其損失時(shí)常得不到應有的保護,容易激化社會(huì )矛盾。但判決有效顯然與現行的立法相抵觸,因此,可以依據《中華人民共和

  國合同法》第五十八條之規定,認定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效,但依據無(wú)效返還中“沒(méi)有必要返還”的條款規定,應當視具體情況判決不予返還,購房款可被視為對出賣(mài)人的折價(jià)補償;在雙方利益懸殊過(guò)大的情況下,可以考慮判決買(mǎi)受人支付給出賣(mài)人該房屋增值部分價(jià)款的1/3至1/2作為補償。這樣既不與現行法律法規相沖突,又維護了公平、交易安全、誠實(shí)信用的價(jià)值取向,是目前解決這一難題的切實(shí)可行的操作方法,符合社會(huì )發(fā)展的趨勢要求,與現有的社會(huì )總體價(jià)值觀(guān)念相契合。

土地買(mǎi)賣(mài)的合同11

  根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規,雙方本著(zhù)平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則,訂立本合同。

  第一條

  本合同當事人雙方:

  出讓人(甲方):___________

  住址:

  電話(huà):________________________;

  受讓人(乙方):___________

  住址:

  電話(huà):________________________。

  第二條

  甲方確保:其已合法擁有出讓土地使用權,并同意將本合同約定土地的使用權轉讓給乙方;乙方確認:自愿以有償方式取得該土地使用權。

  第三條

  甲方出讓給乙方的土地位于________,出讓土地面積為_(kāi)__________,出讓土地編號為_(kāi)___________,出讓土地四至及界址點(diǎn)座標見(jiàn)附件。

  第四條

  土地費按每畝______________元計算,總額為_(kāi)____________,大寫(xiě)_______________,甲方同意在___年___月___日前將出讓土地交付給乙方。土地費由乙方向甲方一次性付清。

  第五條

  本合同項下的土地使用權為永久轉讓?zhuān)瑹o(wú)年期限制。

  第六條

  甲方保證該土地使用權沒(méi)有任何糾紛或其他權利限制,若發(fā)生買(mǎi)賣(mài)前已經(jīng)存在的任何糾紛或權利障礙的,概由甲方負責處理,并承擔相應的法律責任,給乙方造成經(jīng)濟損失的,由甲方負責如數賠償。

  第七條

  雙方均應按照誠信原則履行合同。任何一方違約,均應向另一方支付轉讓總額_________%的違約金,還應賠償對方實(shí)際發(fā)生的所有經(jīng)濟損失。

  第八條

  其他未盡事宜及國家政策變化需做調整的由雙方協(xié)商共同做出補充規定,補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

  第九條

  甲乙雙方均應認真履行本合同各項條款,如發(fā)生爭議或糾紛,雙方應協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),則在本合同簽訂地人民法院通過(guò)訴訟方式解決。

  第十條

  本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同一式叁份,具有同等法律效力,甲方、乙方各執壹份,市國土資源局執壹份。

  甲 方:

  法定代表人:委托代理人:

  日 期: 年 月 日

  乙 方:法定代表人:________________________

  委托代理人:________________________

  日 期: 年 月 日

土地買(mǎi)賣(mài)的合同12

  20xx年7月4日,原告王某某與被告嵇某某簽訂房產(chǎn)轉讓協(xié)議一份,雙方約定:原告將其位于王興中學(xué)門(mén)前的三間平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內所有建筑設施以及院外零星土地轉讓給被告,被告于20xx年7月20日一次性付給原告轉讓費55000元,王某某協(xié)助嵇某某辦理過(guò)戶(hù)手續,過(guò)戶(hù)費由嵇某某負擔等。時(shí)任村委會(huì )黨支部書(shū)記的李某某及村委會(huì )副主任(無(wú)正主任)張某某作為見(jiàn)證人在協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后,被告按約支付了轉讓費55000元,原告亦向被告交付房屋及其他標的物。交付后,被告對上述房屋進(jìn)行了維修和裝潢,并增添了院墻門(mén)等。20xx年11月4日,原告以雙方簽訂的協(xié)議違反農村宅基地相關(guān)法律規定應歸于無(wú)效為由向一審法院起訴,要求確認雙方簽訂的房產(chǎn)轉讓協(xié)議無(wú)效,并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機等。另,訟爭房屋除上述三間平房及兩間廚房有集體土地建設用地使用證外,其他無(wú)任何手續。被告一直未獲得政府主管部門(mén)對宅基地轉讓的行政許可。被告在王興社區居民委員會(huì )1組已有宅基地一處。

  【評析】

  本案爭議焦點(diǎn)為:一、原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉讓協(xié)議的效力;二、如果協(xié)議無(wú)效財產(chǎn)是否應予返還。

  從本案來(lái)看,協(xié)議中約定的標的物包含兩個(gè)方面,一方面是飼料機等動(dòng)產(chǎn)部分,由于該動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)并不違反法律規定,是雙方真實(shí)意思表示,應屬有效,且已履行完畢,自然不存在返還的問(wèn)題;另一方面是涉及房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分,由于是集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài),無(wú)論是理論界還是實(shí)務(wù)界,其效力爭議較大!吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規定:“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地,經(jīng)鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準!薄督K省土地管理條例》第35條第2款規定:“購買(mǎi)農村村民房屋的農戶(hù)應當符合申請建房用地條件! 根據上述規定,宅基地轉讓必須報經(jīng)政府主管部門(mén)審批準予,此屬行政許可,即合同生效必須有此要式,而且買(mǎi)受方只能擁有一處宅基地。司法實(shí)踐中,一般以此理由認定無(wú)效為主,而以認定有效為輔。即在購買(mǎi)人購房以后,獲得了該集體經(jīng)濟組織成員身份,同時(shí),其又符合取得宅基地的條件,應當認定為有效。因此,本案雙方簽訂的房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應屬無(wú)效。

  第二,無(wú)效情形下的處理!吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規定:“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯的,應當各自承擔相應的責任!币虼,合同被認定無(wú)效以后,雙方各自返還財產(chǎn)應屬于常態(tài)的一種處理方式。無(wú)效以后主要審查的重點(diǎn)在于是否存在不能返還或者沒(méi)有必要返還的情形。雖然在認定合同無(wú)效過(guò)程中,更多地是考慮宅基地使用權的法律適用問(wèn)題,但在判斷能否返還或有無(wú)必要返還時(shí),則應更多地考慮地上房屋的現狀與合同履行的時(shí)間長(cháng)短。實(shí)踐中,集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行的時(shí)間長(cháng)短很好判別,而房屋的現狀通常存在以下幾種情況:其一,與原買(mǎi)賣(mài)標的一致;其二,購房人已對房屋實(shí)施了部分翻建或者添附且不可區分;其三,該房屋已被完全翻建;其四,該房屋已自然滅失;其五,該房屋因征用、拆遷而滅失,但購房人獲得了拆遷補償款;等等。

  司法實(shí)踐中,針對上述情況,法院一般采取的是,除了與原買(mǎi)賣(mài)標的完全一致且買(mǎi)賣(mài)合同履行時(shí)間較短情形予以適當返還之外,其他的,一般是以不返還為主,尤其是當前拆遷行為日益增多而導致的合同糾紛,當事人缺乏基本的誠信,此種風(fēng)氣不能因當事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當利益。本案中,由于雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被確認無(wú)效。同時(shí),雙方合同履行時(shí)間較長(cháng),買(mǎi)受人也已對該房屋進(jìn)行了維修和裝潢,并增添了院墻門(mén)等,如果返還將給買(mǎi)受人造成更大的損失,所以,此種情況屬于合同法規定的沒(méi)有必要返還的情形;又因在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,買(mǎi)受人也已經(jīng)支付了一定的對價(jià),亦不存在折價(jià)補償的問(wèn)題。

  如何看待集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

  其實(shí)合同法規定了,如果合同簽訂的是損害到國家或集體利益的,這種買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的.

  土地法規定了村集體用地只作為本村民調制,非本村民或城鎮居民等局外人不得買(mǎi)賣(mài),禁止買(mǎi)賣(mài)

  所以樓主這種買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的,以前幾年的北京的藝術(shù)村就是個(gè)最典型的案例,打官司全輸呀,慎重呀.

  案情簡(jiǎn)介

 。玻埃埃衬辏冈,原告潘某(反訴被告)與W經(jīng)理部簽訂村民住宅集資代建協(xié)議書(shū)1份,雙方約定:原告潘某繳納集資建房款136547元,選定W經(jīng)理部開(kāi)發(fā)建造的生活小區中房號為403的房屋1套,同日原告潘某繳納了全部房款。

 。玻埃埃茨辏保苍,被告張某(反訴原告)的房屋被拆遷,被告張某與拆遷單位X簽訂拆遷補償安置協(xié)議一份,約定拆遷單位X將自W經(jīng)理部購得的本案爭議房屋403室安置給被告張某。

 。玻埃埃赌辏吩略媾四惩ㄟ^(guò)經(jīng)理部W取得D1-403房屋并進(jìn)行了裝潢,于同年8月入住。同年10月30日晚7時(shí)許,原告潘某回到403室,發(fā)現房門(mén)被撬,被告張某等人在該房屋內,并稱(chēng)該403室系拆遷安置給他的房屋,雙方為此發(fā)生爭執,原告潘某向法院提起訴訟,請求判令被告張某停止妨礙其居住。被告張某接到訴狀后,向法院提起反訴。

  爭執意見(jiàn)

  對該案如何處理,第一種意見(jiàn)認為,本案爭議房屋系集體土地上建房,違反了《土地管理法》第63條規定“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”的規定,故應認定原被告分別與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。據此,原被告雙方均未取得爭議房屋的所有權,應駁回雙方的訴訟請求。

  第二種意見(jiàn)認為,應根據本案的實(shí)際情況和目前我國的有關(guān)集體土地建房的現狀,將雙方各自與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同視為有效,再根據誰(shuí)先實(shí)際控制和占有的原則進(jìn)行判決。

  分析意見(jiàn)

  筆者贊成第二種意見(jiàn)。本案因房屋土地的性質(zhì)問(wèn)題,導致該房屋無(wú)產(chǎn)權證,至于本案中涉及的合同效力問(wèn)題,長(cháng)期以來(lái)爭議頗多,筆者認為,對于在農村集體土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)從土地管理法的立法目的來(lái)考慮,確認合同有效,并不影響該法旨在保護耕地總量、防止耕地減少的立法目的,且能有效地改善農民自身居住條件,改善城市低收入家庭的居住條件,更重要的是認定合同有效能夠避免由于合同無(wú)效引起的社會(huì )不穩定。認定合同有效,既體現了合同法鼓勵交易之立法精神,亦符合現在和未來(lái)立法的發(fā)展趨勢,且本案的原被告并非是同一個(gè)合同的相對人,均未對合同的效力進(jìn)行抗辯,法院在審理本案時(shí),可以不就合同是否有效的問(wèn)題進(jìn)行認定和處理,將上述合同視為有效,并按有效處理。

  綜上,因原告潘某先于被告張入。矗埃呈,且對403室進(jìn)行了裝修,對該房屋進(jìn)行了事實(shí)上的控制與裝修,被告張某以撬門(mén)的方式進(jìn)入403室,違背了原告潘某的意志并使其喪失了對該房屋事實(shí)上的控制與支配,因此,原告潘某要求被告張某排除妨礙的主張應被法院支持。

  農村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

  隨著(zhù)我國經(jīng)濟、社會(huì )整體的發(fā)展,物質(zhì)水平有了很大的提高,人民生活漸趨富足。城鄉一體化、農村城市化、農民市民化已成為農村發(fā)展的新趨勢。農村各類(lèi)產(chǎn)業(yè)基地和開(kāi)發(fā)園區的不斷崛起,大量集體土地被征用,大批農村房屋被拆遷。由于拆遷補償款的數額往往遠高于房屋售價(jià),為此原農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出售方紛紛毀約,導致農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的增加。另外,拆遷的異地集中安置,動(dòng)遷戶(hù)將安置房屋出售他人;一部分地區還出現了利用尚未收歸國有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規模建設新型人口聚集區的活

  動(dòng),較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”等等。在這些過(guò)程中出現了一些糾紛,這些糾紛的出現從深層次上看有其必然原因。 等傳統功能逐步萎縮,而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強,集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變。二是隨著(zhù)開(kāi)放型經(jīng)濟與城市建設的深入發(fā)展,大量外來(lái)資金與人口涌入,使村鎮集體土地的價(jià)值迅速提升,城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。三是國家征用集體土地是按產(chǎn)值補償,而當前土地市場(chǎng)價(jià)格遠遠超出該標準,用地者到國家嚴格控制的土地一級市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下,農村集體建設用地不可避免地自行流轉。四是我國土地管理制度改革后,土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出,隨著(zhù)城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn),相當一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟組織,在經(jīng)濟利益最大化的驅動(dòng)下,自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運用的土地使用權作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”?梢哉f(shuō),在一定意義上,在農村集體土地上所建房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)現象的出現就成為不可避免的趨勢。既然有買(mǎi)有賣(mài),其間就難免產(chǎn)生糾紛。為了處理日益涌現的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛, 20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。這一司法解釋的出臺,對于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用,得到了社會(huì )各界的普遍歡迎。但是,通過(guò)近三年來(lái)的實(shí)踐,這一司法解釋也暴露出自身的一些不足,尤其是從司法解釋序言中所體現的立法旨意看,該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規定的,并未把占國土很大比例的農村集體土地上發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)行為納入調整范圍,這不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理,目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論,但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加,亟待解決。

  一、農村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)中存在的問(wèn)題

  根據我國憲法的規定,“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有!币虼,在社會(huì )主義的中國,從所有制上講,土地可以分為兩類(lèi),即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會(huì )主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問(wèn)題及附著(zhù)于土地之上的房屋問(wèn)題,就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn),所以,房屋依據其土地屬性可以區分為建筑于國有土地上的房屋和建筑于集體土地上的房屋兩大類(lèi)。對于國有土地上的房屋,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等已對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬登記等作出了具體規定。而對于建筑于集體土地上的房屋,現并無(wú)類(lèi)似的規定。

  在房屋與土地的關(guān)系上,現普遍采取“房地一體主義”原則,即房屋的所有權與其所附著(zhù)的土地的所有權或者使用權同時(shí)移轉,只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過(guò)程中不會(huì )因房屋所附著(zhù)的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條也規定:“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí),房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押”。在我國經(jīng)過(guò)出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的,但是,1998年8月《中華人民共和國土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮非農戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除,并在第63條中明確規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”,造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”的狀況,從而在立法意義上,城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規定,而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

  二、農村集體土地(宅基地)的性質(zhì)

  依據《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規定:“農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有”;第十條規定:“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)

  分別屬于村內兩個(gè)以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營(yíng)、管理”。筆者認為,“農民集體”不是一個(gè)抽象的名詞,而是一種能按章程或規則行使權利的組織形式。在“農民集體”中每個(gè)成員的權利是平等的,如對集體土地享有平等的承包經(jīng)營(yíng)權。集體成員的權利是集體所有權的組成部分,全體成員大會(huì )是集體的最高權力機關(guān)。但是,集體中的成員不能以個(gè)人身份享有和行使集體所有權,對集體土地和其他財產(chǎn)不享有可分割的特定份額。所以,集體所有既不同于個(gè)人所有基礎上的共有,也不同于股份制基礎上的法人所有。故集體土地所有權是一定社區范圍內的農民共同共有的所有權。這一理解也符合《中華人民共和國民法通則》第七十四條“勞動(dòng)群眾集體組織的財產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有”和第七十八條“共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利,承擔義務(wù)”以及共同共有人不得要求將共有的財產(chǎn)分出或者轉讓的規定。

  三、集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析

  內容提要:首先對無(wú)效合同的概念加以說(shuō)明。無(wú)效合同,是指合同雖然已經(jīng)成立,但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會(huì )公眾利益,因此應被認定為無(wú)效!吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規定,有下列情形...首先對無(wú)效合同的概念加以說(shuō)明。無(wú)效合同,是指合同雖然已經(jīng)成立,但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會(huì )公眾利益,因此應被認定為無(wú)效!吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規定,有下列情形之一的,合同無(wú)效:⑴一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;⑵惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;⑶以合法形式掩蓋非法目的;⑷損害社會(huì )公共利益;⑸違反法律、行政法規的強制性規定。最高法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谒臈l規定,合同法實(shí)施以后,人民法院確認合同效力,應當以全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。

  有人認為,由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規定,房屋買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)吨腥A人民共和國土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”,因此,在農村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。無(wú)效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn):

  1、此類(lèi)合同違反了法律的強制性規定。由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)虼艘獙?shí)現此類(lèi)合同的目的,就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)窃凇吨腥A人民共和國土地管理法》里卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”,因此,在農村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律(此處是指《中華人民共和國土地管理法》)的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第52條的規定,違反法律的強制性規定的合同無(wú)效,由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結論。

  2、由于合同標的不能而無(wú)效。除合法要件外,契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能,是指合同所規定的債權人的權利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀(guān)上有成為現實(shí)的可能性。如果標的無(wú)法實(shí)現,則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)合同,其標的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉房屋所有權。但在現實(shí)生活中,由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書(shū),因此,在集體土地上所建的房屋無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權的移轉,因為依照物權的公示公信原則,不動(dòng)產(chǎn)物權的移轉必須以法定登記機關(guān)的物權移轉登記為要件,不經(jīng)登記變更物權歸屬始終不發(fā)生變化,也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標的在客觀(guān)上沒(méi)有實(shí)現的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不能履行的狀態(tài);谶@一原因,也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。

  但是,筆者認為,這種觀(guān)點(diǎn)有重新探討的必要。

  1、雖然《中華人民共和國土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者

  出租用于非農業(yè)建設”,但是,我國《憲法》第十條第四款后段明確規定:“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”,這里雖然要求“依照法律的規定”進(jìn)行移轉,但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法,根據該條的上下文意來(lái)判斷,這里所稱(chēng)的法律應當是對轉讓的程序進(jìn)行規范和調整的法律,而不包括實(shí)體上的限制。因為該條從體系上分為四款,第一款規定了國有土地,第二款規定了集體所有土地,第三款規定了土地征用,第四款對土地轉讓作出了規定。這就是說(shuō),在整個(gè)這一條上,立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分,逐款加以規定,在此種情形下,不作區分地提及土地使用權,當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個(gè)整體的,這是《憲法》條文中的應有之義。所以,《中華人民共和國土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的,而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《中華人民共和國立法法》第七十八條的規定,應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

  依據前述集體土地所有權是一定社區范圍內的農民共同共有的所有權。所謂共同共有,是指兩個(gè)以上的公民或法人,根據某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權利并承擔義務(wù)。共同共有人對共同財產(chǎn)享有平等的占有、使用權。對共同財產(chǎn)的處分,必須征得全體共有人的同意。但是,根據最高法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第八十九條的規定,在共同共有關(guān)系承續期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。另外,理論上認為,無(wú)權代表或代理的共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,如果其他共有人明知而不提出異議,視為其同意。根據共同共有的法理,農民對其宅基地和承包的農用土地都應當有權向本集體經(jīng)濟組織以外的人轉讓?zhuān)WC本集體經(jīng)濟組織成員的優(yōu)先受讓權。就農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛而言,若賣(mài)方所在的集體經(jīng)濟組織的其他成員在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)和買(mǎi)賣(mài)以后無(wú)異議,且未對房屋所在宅基地行使優(yōu)先購買(mǎi)權,距糾紛發(fā)生,房屋已出售較長(cháng)時(shí)間,在這種情況下,應當認定其他共有人明知而不提出異議,視為其放棄對宅基地的優(yōu)先購買(mǎi)權,同意將宅基地出售給集體經(jīng)濟組織以外的人。

  我在南城買(mǎi)了一間村集體土地的三層房屋,我非本村的,需要怎么辦才合法有效。、?首先對買(mǎi)賣(mài)關(guān)系進(jìn)行公證!去房產(chǎn)管理局詢(xún)問(wèn)一下,能過(guò)戶(hù)的話(huà)盡量給過(guò)到你自己名下。按照目前的土地法律規定,土地使用權證是不能轉到你的名下的。但是這也不是絕對的,如果你的房產(chǎn)屬于城市范圍內的,你也可以通過(guò)有關(guān)途徑,先將該土地的集體所有權變更為國家所以,再向國家交納土地出讓金等手續后才能轉變成你的完全產(chǎn)權。否則,只能屬于有限產(chǎn)權的房產(chǎn)。

  注意以下幾個(gè)問(wèn)題:

  1、按照我國法律規定,首先禁止城鎮居民購買(mǎi)農村房屋,因此LZ是城鎮戶(hù)口的話(huà),則該買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效;

  2、不是同一集體經(jīng)濟組織的成員,雖然買(mǎi)賣(mài)合同有效,但是若未經(jīng)該村集體同意,買(mǎi)方擁有地上房屋的所有權,但該房屋的土地使用權不能變更,也就是不能過(guò)戶(hù)。因此,買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最好村集體在買(mǎi)賣(mài)合同上蓋章。當然,具體還要看實(shí)際情況,比如有的房屋是拆遷安置在該村集體的情況等等;

  3、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),該房屋的全部所有權人均須簽字方可有效。情況允許,可以進(jìn)行合同公證,但違反國家法律、政策規定的,公證處不會(huì )予以公證。

  4、即使該房屋不能現辦轉戶(hù)手續,合同中最好明確今后政府征用、村集體征用為公共用地(用于村集體公益事業(yè))等情形出現時(shí)補償問(wèn)題。

  篇八:集體土地使用權(房屋)資格轉讓合同

  集體土地使用權(房屋)資格轉讓合同

  轉讓方(甲方):

  受讓方(乙方):

  甲方有座落于義烏市佛堂鎮前案村舊村改造的房屋安置集體土地使用權 平方米資格,F經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商,為明確集體土地使用權(房屋)資格轉讓雙方的權利和義務(wù),達成如下條款:

  一、甲方將享有座落在義烏市佛堂鎮前案村舊村改造的安置集體土地使用權占地面積平方米(包括地下室建筑面積和一切附屬設施及房屋前后空基使用權)資格轉讓給乙方。房屋建造及屋數按前案村委統一規劃。

  二、轉讓價(jià)款計人民幣 (¥元)(包括甲方已交付村里的押金、配套設施等費用共 )。該安置房屋的位置落實(shí)按村委的規定,安置房屋的建筑一切事宜由乙方實(shí)施,其一切費用也由乙方負擔。

  三、付款方式:年月日預付 (¥ 元),余額 。

  四、本協(xié)議生效后,安置集體土地使用權(房屋)享有的一切權利和義務(wù)隨之轉讓給乙方,甲方應積極并無(wú)條件及時(shí)配合乙方辦理該房的房地產(chǎn)的一切手續,并提供與該房、地產(chǎn)的憑證。

  五、甲方應在允許辦理安置房屋房產(chǎn)證及土地使用權初始登記之日起一個(gè)月內辦妥兩證初始登記,甲方辦妥兩證初始登記后三日內,應將兩證交付受買(mǎi)人(乙方),并與乙方簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同,合同內容以本合同約定為準。若遇法律政策許可,甲方應在許可辦理兩證過(guò)戶(hù)變更之日起三個(gè)月內協(xié)助乙方辦妥兩證變更過(guò)戶(hù)在乙方名下。兩證變更過(guò)戶(hù)變更費用由乙方負擔。

  六、違約責任

 。ㄒ唬┘追降倪`約責任:甲方具有下列情形之一行為的,應當全額返還受乙方合同約定的轉讓價(jià)款,同時(shí)按乙方已交轉讓價(jià)款從支付之日至實(shí)際返

  還之日止按銀行利率的4倍計付利息,并賠償受買(mǎi)人損失方如要求繼續履行合同的合同仍然繼續履行。

  1、甲方不配合乙方建房或甲方及甲方關(guān)系人擅自建筑安置房屋的;

  2、甲方在本合同簽訂以前或本合同簽訂后實(shí)施安置土地使用權(房屋)重復轉讓?zhuān)蛞园仓猛恋厥褂脵啵ǚ课荩⿲?shí)施銀行貸款抵押或將所建安置房屋出租第三人的;

  3、甲方違反本合同第五條規定遲延、拒絕辦理兩證初始登記或遲延、拒絕辦理兩證變更過(guò)戶(hù)手續或拒絕與乙方簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的;

  4、甲方反悔擅自解除合同的;

  5、甲方擅自處理安置房屋的;

 。ǘ┦苜I(mǎi)人的違約責任:

  1、乙方擅自解除合同的,已交房屋價(jià)款不予返還,安置房屋所有權仍歸出賣(mài)人所有;

  2、乙方逾期支付房屋價(jià)款的,應按拖欠從拖欠之日至實(shí)際履行之日按月利息銀行利率的4倍支付出賣(mài)人(甲方)利息。

  七、本合同由于政策、法律、規劃等原因導致到乙方房產(chǎn)的權益、享受、分攤等問(wèn)題,均由乙方全權代理享受。房屋的使用權永屬乙方。發(fā)生糾紛索賠時(shí),不受合同效力的影響。本合同具備合同主要條款,若甲方人拒絕簽訂正式合同的,本合同可作為正式合同,對甲方、乙方均具有法律約束力。

  八、本合同甲、乙雙方簽字或捺印后生效,一式二份,當事人各執一份。

  出賣(mài)人(甲方): 受買(mǎi)人(乙方): 見(jiàn)證人: 身份證號: 身份證號:

  通訊地址: 通訊地址:

  電 話(huà): 電 話(huà):

  年 月 日

土地買(mǎi)賣(mài)的合同13

  隨著(zhù)社會(huì )主義經(jīng)濟改革的更加深入,國家已經(jīng)開(kāi)始探索建立宅基地使用權有償轉讓機制,并在部分地區展開(kāi)試點(diǎn)。集體經(jīng)濟組織要求“同地、同權、同價(jià)”的呼聲高漲,有關(guān)集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)的法律規定終將破繭而出。

  一、集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)

  從用益物權的角度劃分,集體非農建設用地使用權分為兩類(lèi):1、集體建設用地使用權。集體建設用地使用權規定在《物權法》第三編用益物權的第十二章建設用地使用權第一百五十一條。2、宅基地使用權。宅基地使用權規定在《物權法》第三編用益物權第十三章宅基地使用權第一百五十二條。集體建設用地使用權和宅基地使用權均為用益物權之列。與此相對應,集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以分為兩類(lèi):1、農村居民宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。農村居民在自己的宅基地上自建的私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、集體建設用地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。主要是集體經(jīng)濟組織利用本集體建設用地建造房屋或者拆除舊住宅新建樓房的買(mǎi)賣(mài)合同。

  二、如何認定集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

  一般論述集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的觀(guān)點(diǎn),存在一個(gè)誤區,往往只論述農村居民宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題,卻忽略了另外一個(gè)重要的組成部分,集體建設用地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。相對來(lái)說(shuō),對于農村居民宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題,法律規定比較明確,學(xué)說(shuō)理論分歧較小;對于集體建設用地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題,法律規定較少,學(xué)說(shuō)理論分歧較大。

  (一)農村居民宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

  根據買(mǎi)賣(mài)合同主體之一購買(mǎi)方的身份不同,農村居民宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以分為兩類(lèi):同一集體經(jīng)濟組織成員之間的宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同和集體經(jīng)濟組織以外人員的宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

  1、同一集體經(jīng)濟組織成員之間的宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

  我國法律雖然沒(méi)有直接規定宅基地使用權可以轉讓?zhuān)矝](méi)有直接規定農村居民的住房買(mǎi)賣(mài)合同有效,但是根據《土地管理法》第六十二條第四款的規定:“農村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準!笨梢酝瞥鲞@樣的結論:農村居民可以買(mǎi)賣(mài)宅基地上的房屋,農村居民買(mǎi)賣(mài)住房視同宅基地轉讓。這樣根據“地隨房走”的法律原則,結合有關(guān)法律法規的規定,可以認為同一集體經(jīng)濟組織成員之間宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同,只要符合《合同法》的規定,就應當有效。另外山東省高級人民法院有指導意見(jiàn)。山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會(huì )紀要》(魯高法〔20xx〕201號)規定:“農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應以認定無(wú)效為原則,以認定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的,可以認定合同有效!

  2、集體經(jīng)濟組織以外人員的宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

  根據《物權法》第一百五十三條和《土地管理法》第六十三條以及國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地通知》以及山東省高院的指導意見(jiàn)等規定,集體經(jīng)濟組織以外的人員,無(wú)論是城鎮居民或者同樣具有農村居民身份但是和出賣(mài)房屋人不是同一經(jīng)濟組織的人員,所簽訂的農村居民宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這一點(diǎn),目前審判實(shí)務(wù)判決結果比較一致,觀(guān)點(diǎn)統一。

  (二)集體建設用地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

  對于集體建設用地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,法律法規均沒(méi)有明確規定。分析《土地管理法》第六十三條的規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是土地利用總體規劃,并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外!北緱l法律規定僅僅對集體建設用地使用權的出讓、轉讓或者出租的限制性規定,不是完全禁止性規定,且限制的是建設用地使用權,也不是房屋所有權。并且從目前法律實(shí)際執行情況來(lái)看,集體經(jīng)濟組織出租集體建設用地的情況不僅大量存在,而且各地法院審判實(shí)務(wù)均有判決集體建設用地使用權出租合同有效的判例。對此條法律規定落實(shí)已經(jīng)有了松動(dòng)的跡象。

  此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同比較復雜,需詳細分析。出于牟利等原因,集體經(jīng)濟組織往往利用集體建設用地,興建住房、商業(yè)用房或者工業(yè)用房。如社會(huì )主義新農村建設或者農村拆除舊住宅集中新建住房,很多情況下,出于經(jīng)濟利益的考慮,在滿(mǎn)足本集體經(jīng)濟組織成員住房需求的情況下,額外建一些住房,出售給集體經(jīng)濟組織以外的人員。集體經(jīng)濟組織企業(yè),建設了商業(yè)用房或者工業(yè)用房,后來(lái)經(jīng)營(yíng)不下去,將商業(yè)用房或者工業(yè)用房出售。集體經(jīng)濟組織主要是村民委員會(huì )或者居民委員會(huì )為房屋買(mǎi)賣(mài)合同出售方,集體經(jīng)濟組織以外的成員為購買(mǎi)方。集體建設用地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要分為兩類(lèi):集體建設用地上住房買(mǎi)賣(mài)合同和集體建設用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買(mǎi)賣(mài)合同。區別不同情形進(jìn)一步分析,才能認定合同的效力。

  針對集體經(jīng)濟組織利用集體建設用地建成房屋后出售的情形,《土地管理法》第六十三條的規定并不完全符合適用條件。根據《物權法》第三十條的規定:“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力!奔w經(jīng)濟組織建成房屋后,就享有房屋所有權,不需要登記公示物權。又根據《物權法》第十五條的規定:“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓或者消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力!睂⒑贤Я臀餀噢D移做了區分,物權是否轉移不是判斷合同的效力的要件。所以集體建設用地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以有效。

  1、集體建設用地上的住房買(mǎi)賣(mài)合同以認定無(wú)效為一般原則,認定有效為例外情形。

  有關(guān)的法律規定、行政法規和部門(mén)規章等,均禁止農村居民在宅基地上所建的私有住房出售給集體經(jīng)濟組織以外的人員,并沒(méi)有禁止集體經(jīng)濟組織將住房出售,只有限制性規定。在保證農村居民“一戶(hù)一宅”或者“一戶(hù)一房”的前提下,經(jīng)村民會(huì )議同意或者村民會(huì )議授權村民代表同意,集體建設用地上的住房買(mǎi)賣(mài)合同可以有效。畢竟集體土地的所有權和集體建設用地上的所有權人是集體經(jīng)濟組織全體成員,只有全體成員才有對房屋的處分權。

  2、集體建設用地上的非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買(mǎi)賣(mài)合同以認定有效為一般原則,認定無(wú)效為例外情形。

  有關(guān)的法律規定、行政法規和部門(mén)規章等均沒(méi)有禁止集體建設用地上的非住房的買(mǎi)賣(mài),并且根據《土地管理法》第六十三條但書(shū)的規定,一定情形下,集體建設用地使用權可以發(fā)生轉移。只要集體經(jīng)濟組織和購買(mǎi)方簽訂了集體建設用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房等)買(mǎi)賣(mài)合同,一般情況下就可以認定為有效。除非村民會(huì )議或者村民會(huì )議授權村民代表不同意出售的情形,才可以認定集體建設用地上非住房(商業(yè)用房或者工業(yè)用房)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

土地買(mǎi)賣(mài)的合同14

  根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規,雙方本著(zhù)平等、自愿、有償、誠實(shí)信用的原則,訂立本合同。

  第一條 本合同當事人雙方:

  甲方(甲方):___________身份證號:________________________; 乙方(乙方):___________身份證號:________________________。

  第二條 甲方確保:其已合法擁有出讓土地使用權,并同意將本合同約定土地的使用權轉讓給乙方;乙方確認:自愿以有償方式取得該土地使用權。

  第三條 甲方出讓給乙方的土地位于________,出讓土地面積為___________。約

  第四條 土地費按每畝,總額為 大寫(xiě)_日前將出讓土地交付給乙方。土地費由乙方向甲方一次性付清。

  第五條 本合同項下的土地使用權為永久轉讓?zhuān)瑹o(wú)年期限制。

  第六條 雙方均應按照誠信原則履行合同。任何一方因自身原因導致本合同不能履行的,除應按照本合同和法律規定承擔違約責任外,還應賠償對方實(shí)際發(fā)生的所有經(jīng)濟損失。

  第七條 如若該合同涉及土地發(fā)生歸屬性糾紛,一切由甲方負責。

  第八條 其他未盡事宜及國家政策變化需做調整的由雙方協(xié)商共同做出補充規定,補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

  第九條 本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同一式叁份,具有同等法律效力,甲方、乙方各執___份,公證人執一份。

  甲方(簽字):乙方(簽字):

  年 月 日年 月 日

  公證人(簽字)

  年 月 日

土地買(mǎi)賣(mài)的合同15

  1.房屋出賣(mài)方:上海_____投資有限公司

 。ㄒ韵潞(jiǎn)稱(chēng)甲方)

  2.房屋買(mǎi)入方:_____

 。ㄒ韵潞(jiǎn)稱(chēng)乙方)

  3.房屋買(mǎi)賣(mài)標的:_____

 。1)甲方同意將上!埃撸撸咧行摹贝髲B內第___樓___室公寓房屋___套(包括室內裝修、設備、家具等等)賣(mài)給乙方。本買(mǎi)賣(mài)契約所規定的房屋面積(指建筑設計圖計算)共計_____平方米(附房屋平面示意圖,室內用品清單各一份)。

 。2)本買(mǎi)賣(mài)契約所涉之“_____”大廈地址為上海市____路_____號,該地塊是經(jīng)上海市土地局批準,甲方以_____萬(wàn)美元中標,獲得五十年有償使用權(截止公元___年___月___日),因此乙方購入的公寓房屋連同相應的_____平方米的土地使用權一并購入。乙方擁有對本契約所規定的買(mǎi)賣(mài)范圍的房產(chǎn)權和_____平方米的土地使用權截止期限為公元___年___月___日。

 。3)如甲方的土地有償使用權結束時(shí),本合同即行終止。

  4.房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格:

  本契約所規定的公寓房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為_____美元,甲方已收妥由乙方支付的全部房屋買(mǎi)賣(mài)款項。

  5.房屋的移交:

 。1)本房屋買(mǎi)賣(mài)契約簽訂后,乙方必須在一個(gè)月內按照甲方銷(xiāo)售說(shuō)明書(shū)規定的有關(guān)建筑和設備標準及室內家具用品的清單,對甲方交付的房屋與設備進(jìn)行驗收。驗收合格雙方交接房屋鑰匙,房屋鑰匙交接完畢,即作為甲乙雙方房屋移交手續辦妥。

 。2)自房屋移交之日起,房屋在土地有償使用期限內的所有權即歸乙方。不論乙方住進(jìn)使用與否,均應從移交之日起由乙方承擔該房屋的使用、管理和維修責任。

  6.管理、維修和其他費用:

 。1)“_____中心”大廈管理維修等項工作,均由甲方負責管轄,并向各用戶(hù)進(jìn)行分攤及收取相應費用。

 。2)甲方暫定每月向乙方收取壹佰美元的大樓管理費。大樓管理費包括公用水費、公用部位環(huán)境衛生費、公用部位綠化保養費、安全保衛費、機械保養人員及大樓房管人員費用等。

 。3)甲方每月向乙方收取大樓公共設施、設備大修、小修儲存費,收費標準另議。大樓大修小修儲存費的用途范圍如下:屬甲方管轄內的公用的室內外綠化園地、道路、給排水系統、供電供氣系統、弱電系統、空調系統、照明系列和消防設備、給排水設備、供電供水設備、空調設備的公用場(chǎng)所的所有的非人為損壞的建筑和裝飾的修復。

 。4)乙方所應負擔的電費、冷暖氣空調費由甲方負責計算、分攤,甲方將總費按住戶(hù)、用戶(hù)面積平均分攤,另加_____%代辦手續費。

 。5)本買(mǎi)賣(mài)契約價(jià)格中不含停汽車(chē)的位置,乙方若需租用地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位,請與甲方商議,另簽訂停車(chē)場(chǎng)地租用合同。

 。6)本買(mǎi)賣(mài)契約價(jià)格中不含室內清潔費,若需清掃室內衛生,乙方請與甲方聯(lián)系,由甲方統一安排人員清掃,費用另議。

 。7)上述各類(lèi)費用由甲方按月開(kāi)出收款單,乙方在接到付款通知單后_____天內一次付清,逾期按日計收應繳款額的千分之_____(_____‰)滯納金。

  7.房屋維修:

  本契約簽訂經(jīng)驗收后,房屋的維修即由乙方負擔。但驗收后一年內,因施工質(zhì)量造成的房屋維修,由甲方責成施工單位負責解決;因設備質(zhì)量造成的維修由甲方責成設備供貨單位解決。但如屬人為損壞的房屋、設備,損壞人應承擔其修理費用及賠償損失。

  8.房產(chǎn)權和土地使用權轉讓和再轉讓?zhuān)?/p>

 。1)乙方在購入本契約所規定范圍的房產(chǎn)權和相應的土地使用權是整個(gè)大廈的不可分割的組成部分,按上海市人民政府頒布的《上海市土地使用權有償轉讓辦法》規定:“同一建筑物所占的土地使用權整體不可分割”。

 。2)乙方購入的房產(chǎn)權和相應的土地使用權若需要再轉讓?zhuān)毎础渡虾J型恋厥褂脵嘤袃斵D讓辦法》和政府有關(guān)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理辦法的規定辦理,其發(fā)生的一切費用由乙方負擔。

 。3)乙方再轉讓的合同簽約,必須將本契約中乙方應承擔的職責無(wú)條件地轉移到其買(mǎi)入者,并必須將本契約作為再轉讓合同的附件之一。若在再轉讓中發(fā)生經(jīng)濟等糾紛,一切責任由乙方負擔。

  9.《上!埃撸撸撸撸咧行摹庇脩(hù)手冊》是本契約不可分割的組成部分,乙方對其中有關(guān)房屋購置戶(hù)部分的職責條件理解并同意遵守。

  10.過(guò)戶(hù)手續辦理:

 。1)甲、乙方在簽訂本房屋買(mǎi)賣(mài)契約后,須經(jīng)有關(guān)部門(mén)公證。

 。2)乙方憑契約、公證書(shū)等有效的合法文件向上海市土地局、市房產(chǎn)管理局分別辦理過(guò)戶(hù)手續,繳納過(guò)戶(hù)費和領(lǐng)取房產(chǎn)權證書(shū)。未經(jīng)過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

  11.爭議解決條款

  凡執行本合同或與本合同有關(guān)的爭議,由雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成,提請中國對外貿易仲裁委員會(huì )仲裁。

  12.本契約所涉各項均受中華人民共和國政府頒布的有關(guān)法規約束,若遇中華人民共和國政府有新規定,則按新法規執行。

  附件:

  立房屋買(mǎi)賣(mài)契約人:_____

  甲方:上海_____投資有限公司

  乙方:_____

  法人代表簽章:

  法人代表簽章:

  日期:_____

  日期:_____

  地址:_____

  地址:_____

  電話(huà):_____

  電話(huà):_____

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