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關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)13篇
隨著(zhù)人們對法律的了解日益加深，越來(lái)越多的人通過(guò)合同來(lái)調和民事關(guān)系，簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。那么大家知道合法的合同書(shū)怎么寫(xiě)嗎？以下是小編收集整理的關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)13篇，希望能夠幫助到大家。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 1
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》的規定，結合本院審理此類(lèi)案件的實(shí)踐經(jīng)驗和相關(guān)法學(xué)理論，就審理相鄰關(guān)系糾紛案件提出以下指導意見(jiàn)：
一、當事人訴訟主體資格的審查
1、所有權人可以直接成為相鄰關(guān)系案件的當事人。
2、使用權人是否可以作為原告應區別對待：
�。�1）使用權人取得使用權前已產(chǎn)生的相鄰妨礙，原則上使用權人不能作為原告起訴，但使用權人能夠證明自己事前不知道的除外。
�。�2）使用權人取得使用權后產(chǎn)生的相鄰妨礙，使用權人可以作為原告起訴，如果相鄰妨礙是經(jīng)所有權人同意，使用權人面臨侵權之債和合同之債的競合，使用權人可以選擇訴權。
在使用權人作為原、被告后，所有權人是否是必要的共同訴訟參與人，應區別對待：
�。�1）在作為相鄰權利人主張權利救濟的訴訟中，應征求所有權人的意見(jiàn)，如果使用權人訴請停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀的，所有權人可以不作為共同訴訟參與人參加訴訟，如果使用權人訴請賠償或補償，應視所有權人的意見(jiàn)決定其是否作為訴訟參與人。
�。�2）在作為相鄰義務(wù)人被訴承擔民事責任的案件，所有權人均應作為必要的共同訴訟人。
3、相鄰一方的不動(dòng)產(chǎn)利用行為侵害的是小區業(yè)主的共同相鄰權益，小區業(yè)主可以采用訴訟代表人的方式提起相鄰關(guān)系訴訟。
二、當事人應提供的證據和舉證責任分配
1、證明當事人自然情況的證據：
�。�1）公民：居民身份證；戶(hù)口簿；其他。
�。�2）個(gè)體工商戶(hù)：戶(hù)主的戶(hù)口簿、居民身份證、其他；工商登記證書(shū)；營(yíng)業(yè)執照；工商字號。
2、證明法人或其他組織情況的證據：法人登記證書(shū)；營(yíng)業(yè)執照；法定代表人姓名及其他組織負責人姓名、職務(wù)。
3、證明相鄰關(guān)系糾紛原因的證據：
�。�1）流水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
�。�2）用水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
�。�3）排水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
�。�4）排放污水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；污水所含物質(zhì)名稱(chēng)；影響程度。
�。�5）危害：因危害引起糾紛的時(shí)間；因危害引起糾紛的地點(diǎn)；危害物質(zhì)名稱(chēng)；危害影響程度；危害造成的后果。
�。�6）危險：因危險引起糾紛的時(shí)間；因危險引起糾紛的地點(diǎn)；危險性質(zhì)；危險面積、間距。
�。�7）采光：影響他方采光的時(shí)間；影響他方采光的地點(diǎn)；影響他方采光建筑物名；影響他方采光的高度、面積、間距；影響他方采光的范圍、程度；影響他方采光造成的后果。
�。�8）音響：音響的種類(lèi)和引起糾紛的時(shí)間；音響引起糾紛的地點(diǎn)；音響的影響程度；音響造成的后果。
�。�9）震動(dòng)：震動(dòng)的種類(lèi)和引起糾紛的時(shí)間；震動(dòng)引起糾紛的地點(diǎn)；震動(dòng)影響程度；震動(dòng)造成的后果。
�。�10）鄰地、通道、道路、渡口、橋梁、堤壩：因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的時(shí)間；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的地點(diǎn)；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的原因；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩影響的范圍程度；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩造成的后果。
�。�11）通風(fēng)、日照、鋪設管線(xiàn)等：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
4、請求人民法院判令相鄰義務(wù)人承擔相鄰民事責任的一方當事人，一般應當舉證證明。
�。�1）雙方之間存在不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系。
�。�2）相鄰義務(wù)人實(shí)施了妨礙不動(dòng)產(chǎn)所有權延伸權益的行為。
�。�3）該擴張行為具備違反民法相鄰關(guān)系的法律規定，對相鄰權利人利用不動(dòng)產(chǎn)造成妨礙或妨害的事實(shí)。
�。�4）相鄰權利人主張的具體民事責任承擔方式符合法律規定。
5、否認承擔相鄰民事責任的一方當事人，應舉證證明根據法律的抗辯事由，即相鄰權利人主張的相鄰侵權請求權未產(chǎn)生、受阻礙或已消滅的事實(shí)。
三、案件的主要爭議焦點(diǎn)
1、相鄰權利人的相鄰權是否有受到損害的事實(shí)及損害程度。
2、相鄰權利人的訴訟請求是否合理及要求賠償的數額如何確定。
四、法律關(guān)系的性質(zhì)和效力認定
1、相鄰關(guān)系在性質(zhì)上屬于所有權的范疇的，但不是一種獨立的物權，而是所有權的限制和延伸。
2、審理相鄰關(guān)系案件時(shí)，應注意與其他權利的區分，主要是地役權、建筑物區分所有權、環(huán)境權等。
3、相鄰關(guān)系與其他法律關(guān)系的調整
�。�1）違章建筑不構成相鄰妨礙的，相鄰方要求拆除的，不予支持。
�。�2）一方改變房屋使用性質(zhì)和房屋結構的行為，如果對相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復房屋原狀；但其主張恢復房屋使用性質(zhì)，不屬于民事相鄰關(guān)系的調整范圍。
�。�3）一方的行為經(jīng)過(guò)行政許可，但對相鄰方構成相鄰妨礙，可告知其先進(jìn)行行政訴訟，否則不予受理或裁駁。
五、案件相關(guān)事實(shí)的認定
此類(lèi)案件的事實(shí)應主要把握以下幾點(diǎn)：
1、相鄰義務(wù)人存在違法性的加害行為，行為發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、起因、過(guò)程、結果。
2、相鄰權利人的相鄰不動(dòng)產(chǎn)權益受損害的范圍與程度，主要是是否造成損害、損害的范圍與程度、恢復原狀所需費用等。
3、加害行為與損害之間有因果關(guān)系。
4、相鄰義務(wù)人有無(wú)過(guò)錯，主要是認定相鄰義務(wù)人侵權時(shí)是故意、過(guò)失還是不可抗力。
六、對有關(guān)責任的認定
1、相鄰關(guān)系案件以過(guò)錯責任為原則。在特殊情況下可以適用無(wú)過(guò)錯責任，主要是民法通則貫徹意見(jiàn)第99條第1款、第100條、第103條規定的情況。
2、在認定相鄰義務(wù)人的責任時(shí)，法官應根據一般人的心理狀態(tài)，運用注意義務(wù)理論，結合案件具體事實(shí)對相鄰義務(wù)人是否存在過(guò)錯作出判斷。
七、實(shí)體處理的一般原則和尺度把握
1、當事人合意的效力問(wèn)題
當事人雙方就相鄰關(guān)系問(wèn)題達成合意的，只要不是合同法第52條規定的無(wú)效情形，依法具有法律效力。如一方反悔，只要另一方?jīng)]有新的相鄰妨害行為，應當有容忍的合同義務(wù)。
2、二手房買(mǎi)賣(mài)的遺留問(wèn)題
�。�1）出賣(mài)人擅自搭建的建筑物給相鄰方構成了妨礙，相鄰方訴請買(mǎi)房人拆除的，買(mǎi)房人以該搭建物非自己所有抗辯，理由不成立。
�。�2）買(mǎi)房人為正常使用房屋之需要，欲恢復出賣(mài)人改變的房屋原始設計結構，相鄰方以買(mǎi)房人買(mǎi)入房屋時(shí)已接受既成事實(shí)為由進(jìn)行抗辯的，如不形成相鄰妨礙的，抗辯理由不成立。
3、訴訟時(shí)效問(wèn)題
相鄰關(guān)系案件中的排除妨害請求權和停止侵害請求權不適用時(shí)效，而損害賠償請求權則適用訴訟時(shí)效。
4、相鄰關(guān)系案件的.賠償或補償標準
�。�1）采光妨礙的補償標準，應當綜合所在地經(jīng)濟水平和生活水平，房屋面積和房?jì)r(jià)及受影響的程度予以確定�？梢杂梅课輧r(jià)格（每平方米）x影響面積x影響時(shí)間x10—30%的系數，是法人或其他組織的可以提高5—10倍。
�。�2）一方安裝的設備發(fā)出的噪音，超過(guò)規定的標準，對相鄰方造成妨礙的，如果其同意進(jìn)行整改又可以進(jìn)行整改的，可判令在一定期限內整改，對原告精神損害賠償的請求，不予支持。
�。�3）一方的行為給相鄰方形成相鄰損害，其賠償標準應以恢復到損害前的情況，所需成本為計算標準。
5、妨礙程度與容忍義務(wù)的界定
�。�1）認定是否構成相鄰妨礙，應從平衡雙方當事人利益的角度出發(fā)，如果一方使用不動(dòng)產(chǎn)的行為有利于其生活質(zhì)量，而對相鄰方影響輕微，相鄰方應本著(zhù)團結互助的精神予以容忍。
�。�2）為彌補房屋設計建筑缺陷，并注意貫徹最小影響原則的排氣孔設置，應屬相鄰方容忍義務(wù)的范疇。
�。�3）一方安裝室外懸掛物，如不影響相鄰方的安全和衛生，相鄰方應容忍。
�。�4）拆除、損壞承重結構的行為，應判令當事人恢復原狀、賠償損失，而拆除非承重結構對安全而言無(wú)影響的，應允許當事人行使受限制的財產(chǎn)權利。
6、建筑物反光等不可量物侵害糾紛的處理
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，工商業(yè)活動(dòng)所產(chǎn)生的噪音、煤煙、震動(dòng)、臭氣、光線(xiàn)、放射性等侵入鄰地導致相鄰不動(dòng)產(chǎn)權利人權利受到干擾性妨害或損害的，被稱(chēng)為不可量物侵害。不可量物侵害屬于相鄰關(guān)系范疇。相鄰方因不可量物侵害提起訴訟的，應考慮相鄰人之間對不可量物排放容忍義務(wù)的程度確定是否應支持其訴訟請求，具體應衡量以下幾方面因素：
�。�1）生存權的優(yōu)先性。當相鄰近的各方都為了自己某種利益行使而引發(fā)沖突時(shí)，其他權利的行使應當讓位于生存權。其他權利的權利人此時(shí)就負有容忍的義務(wù)，其限度應是滿(mǎn)足他方的生活需求。
�。�2）紛爭的地域性。相鄰關(guān)系中，不同區域的居民便負有不同的容忍義務(wù)。居民區與工業(yè)區、商業(yè)區相比，其居民容忍限度較小。
�。�3）不動(dòng)產(chǎn)利用的先后關(guān)系。在考慮容忍義務(wù)時(shí)，必須將不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方利用不動(dòng)產(chǎn)的先后順序作為一個(gè)重要的因素。相鄰各方中使用在前的一方容忍義務(wù)較少，而使用在后者則有更多的容忍義務(wù)。但此義務(wù)僅存于可預期的范圍，超過(guò)此范圍，則可提起侵權之訴。
�。�4）損害的回避可能性�；乇芸赡苄�，是指以相鄰一方的使用給他方造成的侵害能否回避作為考慮容忍限度大小的標準，本可回避而不回避的，相對方就承擔較少的容忍義務(wù)或不承擔容忍義務(wù)。
建筑物反射的光可視為不可量物的一種。建筑物反光糾紛構成環(huán)境污染的，當事人既可選擇要求行政機關(guān)給予行政處罰，也可向法院提起民事訴訟，要求相鄰方承擔相應的民事責任。建筑物反光既構成環(huán)境污染損害賠償糾紛，又構成相鄰關(guān)系糾紛的，發(fā)生相鄰關(guān)系物上請求權和環(huán)境侵權損害請求權的競合，當事人擇一提起訴訟。人民法院應根據當事人行使請求權的不同，分別處理。
7、建筑物遮蔽糾紛的處理及補償標準
�。�1）通風(fēng)、采光標準的確定
確認影響通風(fēng)、采光的標準，應根據發(fā)生地（市區還是農村）的不同適用不同的標準。具體從以下幾個(gè)方面加以考慮或衡量：
a、市區內的建筑物應審查其建造是否符合有關(guān)部門(mén)關(guān)于建筑物的高度、層次、間距的規定。對于不符合規定的建筑物，應視為對通風(fēng)、采光有影響，反之則無(wú)影響。
b、農村的建筑物應審查其建造是否符合當地群眾“公認”的通風(fēng)、采光標準（如村規民約）。如無(wú)此標準，則可參照有關(guān)部門(mén)關(guān)于城市建筑物的高度、層次、間距的規定確定是否影響通風(fēng)采光。
c、審查新建建筑物是屬于翻建、擴建還是新建。如屬在原住宅基礎上翻建，既未擴大面積，又未增加建筑高度，相鄰方以影響通風(fēng)、采光為由阻撓翻建的，一般不予支持；如果屬擴建或新建，相鄰方提出影響其通風(fēng)、采光的，則應結合其他各方面的條件加以確認。
d、審查提出影響通風(fēng)、采光一方的建筑物是否屬于違章建筑。一般來(lái)說(shuō)，未經(jīng)批準的違章建造的房屋不應享有通風(fēng)、采光權，對其要求保護自己通風(fēng)、采光的要求不應予以支持。農村中沒(méi)辦理房產(chǎn)證明但有選址意見(jiàn)書(shū)或準建證的不應認定為違章建筑。
�。�2）關(guān)于承擔民事責任的方式問(wèn)題
根據不同的情況，當事人應以不同的方式承擔民事責任。具體有以下幾種處理辦法：
a、新建房屋一方屬于違章建筑或者超過(guò)批準設計范圍施工的，一般應停止侵害、恢復原狀或者降低建筑高度減少建筑層次等。
b、對經(jīng)過(guò)合法批準手續的新建樓房，或者雖屬違章建筑，但已建成的，如拆除將給國家或公民造成的經(jīng)濟損失大于受影響一方利益的，可以其他方式承擔民事責任，如判令侵權方給受害方妥善安置住房或工作場(chǎng)所，或者給予受害方賠償等。
8、因空調安裝問(wèn)題引起的相鄰糾紛的處理
�。�1）因空調噪音引起的糾紛的處理
目前，空調室外機造成噪音超標的主要原因是安裝不當。依據國家有關(guān)規定，生活噪音不得超過(guò)55分貝，可以此作為空調噪音是否合理的標準。凡超出此標準的都應認定空調室外機安裝不合格，應判令使用人重新安裝。重新安裝后仍達不到標準的，應判令其限期拆除。
�。�2）因空調排水不當引起糾紛的處理
造成此類(lèi)糾紛的主要原因是空調使用人安裝不當，應判令其重新安裝；造成損害的，應予以賠償。
�。�3）因空調室外機排氣引起糾紛的處理
依據《中華人民共和國關(guān)于房屋空氣調節器安裝規范》中的有關(guān)規定：空調器的室外機組應盡可能的遠離相鄰方的門(mén)窗和綠色植物，與相對方門(mén)窗距離不得小于下述值：
1）空調器額定制冷量小于4.5KW的為3米；
2）空調器額定制冷量大于4.5KW的為4米。根據此規范，空調設備應當盡可能遠離相鄰方的門(mén)窗。在有多種可選位置時(shí)，應選擇與相鄰方固有門(mén)窗距離最大或對相鄰方影響最小處。違反上述標準對相鄰方生產(chǎn)生活造成妨礙的，應判令其排除妨礙；造成損害的，應予以賠償。
9、根據國家城市居住區規劃設計標準，住宅側面間距：條式住宅，多層之間不宜小于6米，高層與各種層數住宅之間不宜小于13米。
八、判決主文的標準化表述
1、請求停止侵害：被告xxx于本判決生效之日起停止x行為。
2、請求排除妨礙：被告xxx于本判決生效之日起x日內為某行為。
3、請求賠償損失：被告xxx于本判決生效之日起x日內賠償或補償原告xx.xx元。
4、請求消除危險：被告xxx于本判決生效之日起x日內為某行為，消除……危險。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 2
根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律規定，結合本院審判實(shí)際，就審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，提出以下指導意見(jiàn)：
一、訴訟主體的審查
�。ㄒ唬┮话阈詫彶�
1、對當事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應注意對當事人身份真實(shí)性、姓名或名稱(chēng)的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶(hù)口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營(yíng)業(yè)執照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱(chēng)在訴爭的法律事實(shí)發(fā)生后發(fā)生變更的，應以變更登記資料為依據。
3、通過(guò)對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實(shí)際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱(chēng)與其公章使用的名稱(chēng)不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現原告訴狀中所寫(xiě)的被告姓名或名稱(chēng)與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱(chēng)不一致的，應征求原告是否更正的意見(jiàn)，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱(chēng)與其實(shí)際名稱(chēng)不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見(jiàn)和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應記錄在案。
5、經(jīng)審查發(fā)現，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書(shū)面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
�。ǘ⿷⒁獾膯�(wèn)題
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點(diǎn)是在認定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個(gè)人行為時(shí)的主體追加問(wèn)題。
經(jīng)初步審查，在認定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個(gè)人的，應詢(xún)問(wèn)原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實(shí)，對是職務(wù)行為還是個(gè)人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
二、當事人應當提交的證據及舉證責任分配
�。ㄒ唬┡e證要點(diǎn)
1、證明當事人訴訟主體資格的證據：
�。�1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶(hù)口簿、暫住證等；
�。�2）當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執照副本、工商登記機關(guān)出具的工商注冊資料、社團法人登記證等；
�。�3）當事人在訟爭的法律事實(shí)發(fā)生后曾有名稱(chēng)變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系及從屬的擔保合同關(guān)系成立的證據：
�。�1）買(mǎi)賣(mài)合同；
�。�2）訂（定）貨單；
�。�3）證明邀約、承諾生效的信函、數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等）
�。�4）證明口頭合同成立和生效的證據，如證人證言、實(shí)際履行憑證等；
�。�5）證明擔保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據：
�。�1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
�。�2）貨款收支憑證：收據、銀行付款憑證、發(fā)票等；
�。�3）證明拖欠貨款的證據：結算清單、欠條、還款計劃、還款承諾書(shū)、證明欠貨款事實(shí)的信函等；
�。�4）收貨方提出質(zhì)量異議的信函、證人證言、有關(guān)單位的證明、檢驗報告、客戶(hù)投訴、退貨和索賠的證據；
�。�5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據等。
�。ǘ┡e證責任分配：
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，以誰(shuí)主張誰(shuí)舉證為原則。
1、對原始證據證明力的認定及鑒定問(wèn)題
被告對原告提交證據上的簽名的真實(shí)性不予認可，因原告已經(jīng)提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據上的公章的真實(shí)性不予認可，舉證責任如何分配
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀(guān)上不能，則應由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據（租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實(shí)公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對數額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步舉證。
三、案件的主要爭議焦點(diǎn)
通常情況下，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的主要爭議焦點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：
1、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在、是否存在無(wú)效的情形。
2、買(mǎi)賣(mài)合同標的物質(zhì)量對于付款的影響。
3、買(mǎi)賣(mài)合同標的物的所有權情況：
�。�1）出賣(mài)人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
�。�2）財產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。
�。�3）買(mǎi)賣(mài)關(guān)系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的形成情況：
�。�1）雙方建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的時(shí)間、地點(diǎn)，有無(wú)書(shū)面協(xié)議。
�。�2）買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的建立是否系當事人的真實(shí)意思表示，有無(wú)欺詐、脅迫、乘人之�；蛑卮笳`解等違背當事人真實(shí)意思的行為。
�。�3）買(mǎi)賣(mài)雙方對標的物的質(zhì)量要求、價(jià)款支付方法、權利轉移時(shí)間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
�。�4）有無(wú)規避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會(huì )公共利益等違法行為。
�。�5）需要辦理登記手續的，是否按規定辦理了所有權轉移登記。
5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：
�。�1）出賣(mài)人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、交付方法將符合質(zhì)量要求的標的'物交付給買(mǎi)受人。
�。�2）買(mǎi)受人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法接受標的物，交付價(jià)款。
�。�3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀(guān)過(guò)錯情況，有無(wú)不可抗力的原因。
�。�4）當事人有無(wú)繼續履約的能力。
四、法律關(guān)系性質(zhì)及效力的認定問(wèn)題
合同無(wú)效的情況應在合同法第五十二條規定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認定合同無(wú)效。當事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無(wú)效。但違反國家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規禁止經(jīng)營(yíng)規定的除外。
五、案件相關(guān)事實(shí)的認定
�。ㄒ唬┵I(mǎi)賣(mài)合同中職務(wù)行為的認定
經(jīng)初步審查，在認定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒(méi)有注明單位名稱(chēng)的，或是雖然注明了單位名稱(chēng)，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務(wù)行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時(shí)引導當事人進(jìn)行舉證，債權人或業(yè)務(wù)員有證據證明系單位欠款的，認定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個(gè)人承擔責任。
2、長(cháng)期買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中的負責人或采購人在離開(kāi)公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務(wù)清單、購貨清單等材料時(shí)，如單位追認，自無(wú)爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見(jiàn)代理的特征，則可以認定職務(wù)行為有效，如無(wú)證據證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務(wù)行為。
3、長(cháng)期買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中的負責人或采購人未離開(kāi)公司，只是調離原來(lái)的部門(mén)，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開(kāi)公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個(gè)人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當時(shí)有該工地、材料也送至該工地、單位當時(shí)在該工地也有該職工，一般可認定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明xx公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時(shí)間、用量、地點(diǎn)、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實(shí)，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務(wù)行為。
5、其他職務(wù)行為的認定。
�。ǘ┍桓鎺っ嬗涊d和發(fā)票記載的名稱(chēng)與主張權利人不一致時(shí)的事實(shí)認定問(wèn)題
實(shí)踐中，時(shí)常有被告帳面記載的是欠xx單位款，業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)的發(fā)票也是該單位開(kāi)具的，但主張權利人是個(gè)人，被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認可與個(gè)人間的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。
在單位出具證明證實(shí)欠款屬于個(gè)人債權的情況下，個(gè)人持有相關(guān)債權憑證，應認定個(gè)人與被告間存在買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，個(gè)人有權主張欠款。
�。ㄈ┌l(fā)票能否作為付款憑證的問(wèn)題
根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱(chēng)發(fā)票，是指在購銷(xiāo)商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。
現實(shí)生活中，發(fā)票與付款脫節的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒(méi)有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實(shí)的，對欠款事實(shí)不能認定，有其他證據的，應綜合其他證據進(jìn)行認定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實(shí)。
�。ㄋ模﹤鶛噢D讓的認定與處理
《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第八十條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務(wù)人不發(fā)生效力�！眰鶛噢D讓行為中需注意兩個(gè)問(wèn)題：
一是雙務(wù)合同中雙方當事人互享權利、互負義務(wù)，比如轉讓時(shí)可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時(shí)，能否將債權單獨轉讓的問(wèn)題。
互負義務(wù)的債權轉讓?zhuān)皇巧婕昂贤瑱嗬x務(wù)的概括移轉，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應從嚴掌握。如實(shí)務(wù)中，有的公司把債權轉讓給了第三方，第三方現向債務(wù)人主張權利，但債權債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問(wèn)題的爭議，且原債權人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務(wù)，但債務(wù)人實(shí)現其權利已基本為客觀(guān)上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務(wù)人利益，轉讓行為無(wú)效。
二是債權轉讓的通知義務(wù)問(wèn)題
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規定，轉讓?xiě)斖ㄖ�。未�?jīng)通知，轉讓對債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無(wú)權直接向債務(wù)人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問(wèn)題。
2、通知義務(wù)的履行問(wèn)題。債權人向債務(wù)人郵寄了轉讓通知，但債務(wù)人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務(wù)的審查，不宜過(guò)于嚴格，一般要求有特快專(zhuān)遞或掛號信回執即可。
3、履行通知義務(wù)的主體。債權人應當負有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務(wù)人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉讓的法律效果。
�。ㄎ澹┻`約責任
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務(wù)人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據《合同法》第一百六十一條，買(mǎi)受人應當按照約定的時(shí)間支付價(jià)款。對支付時(shí)間沒(méi)有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規定仍不能確定的，買(mǎi)受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時(shí)支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時(shí)支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實(shí)際經(jīng)濟損失，標準可參照中國人民銀行規定的金融機構活期存款利息或是一年期流動(dòng)資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過(guò)低的，應提供證明其直接損失的證據，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過(guò)高的，法院根據情況調整時(shí)應以違約金幅度為限，對于因時(shí)間的積累導致違約金過(guò)高的，不予調整；其他情形需要調整時(shí)，不應高于人民法院規定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
六、本類(lèi)案件中關(guān)于車(chē)輛買(mǎi)賣(mài)合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認定問(wèn)題
�。ㄒ唬⿲徖砥�(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，不能以《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》作為認定汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據。
《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》規定“舊機動(dòng)車(chē)交易必須在批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行或辦理車(chē)輛轉籍過(guò)戶(hù)登記手續，買(mǎi)賣(mài)合同方能生效”，該辦法是國務(wù)院貿易部于1998年3月9日頒布的部門(mén)規章，不屬于行政法規。目前，法律和行政法規并未對未辦理轉籍過(guò)戶(hù)登記手續買(mǎi)賣(mài)合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無(wú)效的法律依據。
�。ǘ┊斒氯藢⒆约核彽�未辦理產(chǎn)權登記手續的房屋賣(mài)于他人，買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權房屋不得買(mǎi)賣(mài)的規定，不是《合同法》第52條認定合同無(wú)效的強制性條款�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內容上也沒(méi)有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實(shí)踐中此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同都認定為無(wú)效不利于物的價(jià)值的有效、充分使用，在審判實(shí)踐中，應盡量減小合同無(wú)效的范圍。因此，不宜以買(mǎi)賣(mài)合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規定而認定其無(wú)效。
2、此種轉讓房屋的行為是否是無(wú)權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣(mài)人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無(wú)權處分，買(mǎi)賣(mài)合同不應當因此認定為效力待定。
七、本類(lèi)案件判決主文的標準化表述
�。ㄒ唬┲С衷嬖V訟請求時(shí)的表述：
1、被告xxx于本判決生效之日起x日內給付原告xxx貨款xxx元。
2、被告xxx于本判決生效之日起x日內支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
�。ǘ┎恢С衷嬖V訟請求時(shí)的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
�。ㄈ┊斒氯苏埱蟠_認買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)的表述：
1、原告xxx與被告xxx于20xx年xx月xx日簽訂的xx合同無(wú)效。
2、原告（或被告）于本判決生效之日起x日內返還被告（或原告）合同價(jià)款xx元（或xxx物）。
�。ㄋ模┊斒氯艘蠼獬贤⒏髯苑颠�財產(chǎn)時(shí)的表述：
1、解除原告xxx與被告xxx于20xx年xx月xx日簽訂的xx合同。
2、原告（或被告）于本判決生效之日起x日內返還被告（或原告）合同價(jià)款xxx元（或xxx物）。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 3
為正確審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）等法律法規和司法解釋的規定，結合本省民事審判實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、關(guān)于新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
1、當事人簽訂的認購書(shū)、購房意向書(shū)等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價(jià)款且能夠實(shí)際履行的，可以認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但當事人明確約定認購書(shū)、購房意向書(shū)等協(xié)議僅為預約合同的除外。人民法院對認購書(shū)、購房意向書(shū)等協(xié)議性質(zhì)作出的認定，不影響一方當事人根據協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責的另一方當事人主張適用定金罰則。
2、當事人以期房不能轉讓為由請求確認轉讓合同無(wú)效的，一般不予支持；轉讓人在轉讓合同履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未取得房屋所有權，致使受讓人不能辦理房屋所有權轉移登記，受讓人請求解除合同并要求轉讓人承擔違約責任的，應予支持。
3、出賣(mài)人就同一房屋分別與數個(gè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效且買(mǎi)受人均主張出賣(mài)人履行合同轉移房屋所有權的情況下，一般應按照以下順序確定買(mǎi)受人的權利保護順位：
�。�1）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；
�。�2）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移預告登記或合同備案手續的；
�。�3）已經(jīng)合法占有房屋的；
�。�4）合同實(shí)際履行在先的；
�。�5）均未履行，合同成立在先的。
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同在先的買(mǎi)受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣(mài)人又與后買(mǎi)受人簽訂合同并辦理了房屋所有權轉移登記，除非先買(mǎi)受人能夠舉證證明后買(mǎi)受人在簽訂合同及辦理房屋所有權轉移登記時(shí)知道或應當知道房屋已被其他買(mǎi)受人先行占有，仍應優(yōu)先保護已經(jīng)辦理了房屋所有權轉移登記的買(mǎi)受人。
4、房屋買(mǎi)賣(mài)格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，一般應以出賣(mài)人（建設單位）組織勘察、設計、施工、監理等單位進(jìn)行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見(jiàn)作為認定房屋經(jīng)驗收合格的依據。但規劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專(zhuān)門(mén)管理部門(mén)尚未出具認可性意見(jiàn)的，不應認定房屋已經(jīng)驗收合格。
5、出賣(mài)人交付的房屋不符合本意見(jiàn)第4條規定的交付條件，買(mǎi)受人接收了房屋后以出賣(mài)人交付房屋時(shí)“未經(jīng)驗收合格”為由主張逾期交房違約責任的，在一審法院辯論終結前出賣(mài)人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買(mǎi)受人的訴訟請求一般不予支持。
6、房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在交付房屋時(shí)須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件，出賣(mài)人實(shí)際交付房屋時(shí)未能提供上述文件的，買(mǎi)受人有權拒絕接收房屋，但買(mǎi)受人接收房屋后又以出賣(mài)人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責任的，一般不予支持。
7、買(mǎi)受人以出賣(mài)人逾期辦證為由主張違約責任的，出賣(mài)人舉證證明其已于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定或《解釋》規定的辦理房屋產(chǎn)權證的最后期限30個(gè)工作日前向產(chǎn)權登記機構報送了辦證所需的文件和資料的，對買(mǎi)受人的訴訟請求一般不予支持。
8、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求對違約金進(jìn)行調整，但雙方當事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實(shí)際損失，人民法院可以根據《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋
�。ǘ返诙艞l的規定，結合案件具體情況，在中國人銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款利率四倍的范圍內，對約定的違約金進(jìn)行調整。
二、關(guān)于城鎮”二手房“買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的”房屋不得轉讓的規定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規定的“效力性強制性規定”，買(mǎi)受人僅以出賣(mài)人簽訂合同時(shí)未取得房屋權屬證書(shū)為由請求確認合同無(wú)效的，不予支持�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項的規定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規定的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據。
2、房屋抵押權存續期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)因抵押登記仍未涂銷(xiāo)，導致無(wú)法辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人請求解除合同的，可予支持。買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔違約責任的，可綜合考慮合同雙方過(guò)錯、所造成的損失等因素，確定應予承擔的責任。
3、當事人之間就同一房屋分別簽訂數份買(mǎi)賣(mài)合同，因該數份合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式、履行期限等實(shí)質(zhì)性?xún)热莸募s定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應當綜合考慮合同簽訂時(shí)間的.先后、實(shí)際履行情況、同類(lèi)房屋市場(chǎng)交易價(jià)等因素，確定當事人的真實(shí)意思，認定應予履行的合同。
4、房屋中介機構違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴重損害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務(wù)費用或請求房屋中介機構賠償因此造成的損失的，應予支持。
三、關(guān)于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
1、城鎮居民、法人或其他組織購買(mǎi)農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當根據《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規定，認定為無(wú)效合同。農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認定為無(wú)效的，可以根據當事人的過(guò)錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔相應的締約過(guò)失責任。
2、非同一農村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當認定為無(wú)效合同。但買(mǎi)受人在一審法院辯論終結前取得出賣(mài)人所謂的農村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買(mǎi)條件的，可以認定合同有效。
四、其他問(wèn)題
1、共有房屋的部分登記權利人轉讓房屋，屬于無(wú)權處分行為，其他登記權利人以轉讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般予以支持。但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權的除外。共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權利人轉讓共有房屋，亦屬于無(wú)權處分行為，其他共有人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款的規定進(jìn)一步審查買(mǎi)受人是否構成善意取得。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人已交付了全部?jì)r(jià)款并合法占有了房屋，在申請登記機構辦理房屋所有權轉移登記期間，該買(mǎi)受人對轉移登記尚未完成沒(méi)有過(guò)錯，或者因出賣(mài)人原因無(wú)法辦理轉移登記，出賣(mài)人的債權人請求人民法院查封、拍賣(mài)、變賣(mài)該房屋，買(mǎi)受人提出異議的，應予支持。但有證據證明買(mǎi)受人與出賣(mài)人惡意串通損害債權人利益的除外。
3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未依約協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人提起確權之訴，請求確認房屋歸其所有的，人民法院應當對買(mǎi)受人進(jìn)行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人堅持不予變更的，應當駁回其訴訟請求。買(mǎi)受人請求出賣(mài)人履行協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記義務(wù)的，不受法律規定的訴訟時(shí)效期間的限制。
4、本意見(jiàn)自下發(fā)之日起施行。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 4
�。ㄒ唬┪锏蔫Υ脫Ｘ熑闻c違約責任
物的瑕疵擔保責任發(fā)端于羅馬法上大法官的告示，后逐漸被大陸法系各國采用。所謂物的瑕疵擔保，即擔保標的物應具有通常的品質(zhì)或特別保證的品質(zhì)。出賣(mài)人交付的產(chǎn)品欠缺通�；蛱貏e保證的品質(zhì)就違反了其承擔的瑕疵擔保義務(wù)，買(mǎi)受人有權行使減少價(jià)款、解除合同等請求權。
英美法系國家中沒(méi)有一般的物的瑕疵擔保的概念，但在英國《1979年貨物買(mǎi)賣(mài)法》和美國《統一商法典》中都規定賣(mài)方應擔保其出售的商品具有商銷(xiāo)性和特定用途適合性的默示擔保責任。買(mǎi)受人違反了其擔保義務(wù)，應承擔違約責任。我國法律亦未規定獨立的物的瑕疵擔保責任制度。理論和司法實(shí)踐普遍認為大陸法系中的物的瑕疵擔保責任在我國《合同法》上已被統合進(jìn)了違約責任中。無(wú)論是大陸法系立法模式規定的瑕疵擔保制度或是英美立法模式規定的違約責任制度，出賣(mài)人對標的物負有瑕疵擔保義務(wù)及對物的瑕疵承擔無(wú)過(guò)錯責任已成為現代各國統一的規定。
依據我國相關(guān)法律的規定，出賣(mài)人違反了瑕疵擔保義務(wù)，應構成違約，出賣(mài)人應當承擔不適當履行的違約責任。如果因為瑕疵造成標的物以外的其他財產(chǎn)的損害以及人身傷亡，出賣(mài)人還應承擔侵權責任。本文論述的買(mǎi)賣(mài)合同質(zhì)量糾紛即因出賣(mài)人違反其瑕疵擔保義務(wù)，出售的產(chǎn)品不符合法定或約定的'質(zhì)量標準，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔違約責任的糾紛。
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關(guān)于瑕疵的概念，近代各國立法普遍采用客觀(guān)加主觀(guān)標準的模式加以界定。標的物不符合其所應具備的通常性質(zhì)及客觀(guān)上應有的特征，或不符合當事人約定的品質(zhì)，致滅失、減少其價(jià)值或效用時(shí)即具有瑕疵�！斗▏穹ǖ洹返�1641條規定：瑕疵使物不適合物的用途或減少其效果達到如果買(mǎi)方知道的話(huà)不愿購買(mǎi)或減少價(jià)金才愿意購買(mǎi)的程度時(shí)，這樣的瑕疵是有害于出售之物的使用的瑕疵。4[4]英美法中稱(chēng)物的瑕疵為“買(mǎi)賣(mài)標的物不具備該種物通常具備的價(jià)值、效用、或者契約預定的效果或出賣(mài)人保證的品質(zhì)”。
我國現行法未對瑕疵概念下一個(gè)準確的定義�！逗贤ā返�153條規定：“出賣(mài)人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣(mài)人提供有關(guān)標的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標的物應當符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求” 。第154條規定：“當事人對標的物的質(zhì)量要求沒(méi)有約定或約定不明確的，依照本法第61的規定仍不確定的，適用本法第62條第1項的規定” 。第62條的規定為：“質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行，沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行�！薄懂a(chǎn)品質(zhì)量法》第40條規定的質(zhì)量瑕疵有：
�。�1）不具備產(chǎn)品應當具備的使用性能而事先未作說(shuō)明的；
�。�2）不符合在產(chǎn)品或者其包裝上注明采用的產(chǎn)品標準的；
�。�3）以產(chǎn)品說(shuō)明，實(shí)物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況的” 。
從上述規定可見(jiàn)我國仍是采用客觀(guān)加主觀(guān)標準界定瑕疵。較其他國家規定不同的是，我國界定瑕疵時(shí)采用了先主觀(guān)后客觀(guān)的標準，即在確定賣(mài)方提供的產(chǎn)品是否存在質(zhì)量瑕疵時(shí)，首先以合同約定為準；合同約定不明時(shí)再以國家、行業(yè)標準確定；若無(wú)國家、行業(yè)標準，最后才按照通常標準或者符合合同目的的特定標準。
學(xué)理上按發(fā)現瑕疵的難易程度將瑕疵分為：表面瑕疵和隱蔽瑕疵。表面瑕疵又稱(chēng)為外在瑕疵系指存在于物的表面，無(wú)需專(zhuān)門(mén)檢驗，從標的物外觀(guān)或憑買(mǎi)受人生活經(jīng)驗即能發(fā)現的瑕疵。隱蔽瑕疵，又稱(chēng)內在瑕疵，系指存在于物的內部，需經(jīng)使用或專(zhuān)門(mén)測試檢驗才能發(fā)現的瑕疵。按照物的價(jià)值、效用、品質(zhì)分為價(jià)值瑕疵、效用瑕疵和品質(zhì)瑕疵。 價(jià)值瑕疵是指出賣(mài)人的標的物存在滅失或減少其價(jià)值的瑕疵。這里的價(jià)值指物的交換價(jià)值，而不包括物的使用價(jià)值。效用瑕疵是指出賣(mài)人的標的物存在滅失或減少其效用的瑕疵。這種效用包括通常的效用和合同中約定的特殊效用。品質(zhì)瑕疵是指出賣(mài)人的標的物存在滅失或減少其品質(zhì)的瑕疵。
我國現行法中，產(chǎn)品瑕疵概念相關(guān)的還有一個(gè)產(chǎn)品缺陷的概念。依據《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》第46條規定“本法所稱(chēng)缺陷，是指產(chǎn)品存在危及人身、他人財產(chǎn)安全的不合理危險，產(chǎn)品有保障人體健康、人身財產(chǎn)安全的國家標準、行業(yè)標準的，是指不符合該標準”。我們可以將缺陷理解為比瑕疵更嚴重的一種質(zhì)量問(wèn)題，缺陷是指具有不合理危險，可能危及人身、財產(chǎn)安全為特征，屬于法律禁止銷(xiāo)售的產(chǎn)品范圍。產(chǎn)品瑕疵僅限于價(jià)值、效用、功能等。對承擔責任的方式也有區別，產(chǎn)品缺陷是以損害賠償為主，包括物質(zhì)損害和精神損害，賠償對象可以是人也可以是物，在訴訟中多為侵權之訴。產(chǎn)品瑕疵責任則僅限于物，不包括精神損害，在訴訟中多為違約之訴。
�。ㄈ┵|(zhì)量瑕疵的違約責任
大陸法系中物的瑕疵擔保責任，買(mǎi)受人能采取的救濟方式主要是減少價(jià)款和解除合同，只有在標的物缺少出賣(mài)人所保證的品質(zhì)，或出賣(mài)人故意不告知其瑕疵時(shí)，買(mǎi)受人才能請求損害賠償，因此，修補、替換、損害賠償等方式不能適用于物的瑕疵擔保責任。英美法中，出賣(mài)人對產(chǎn)品瑕疵承擔不履行合同的責任，買(mǎi)受人可以尋求各種違約救濟。我國《合同法》借鑒了英美法的經(jīng)驗，將出賣(mài)人交付有瑕疵標的物的情況規定為不適當履行，并且為買(mǎi)受人提供了廣泛的補救措施。6[6]《合同法》第155條規定：“出賣(mài)人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以依照本法第111條的規定要求承擔違約責任”；第111條規定：“質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報酬等違約責任”。第148條規定“因標的物的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標的物或者解除合同”。第97條規定，合同的解除不影響當事人要求賠償的權利。因此，我國法律規定的產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵的違約救濟手段包括：
1、違約金；
2、修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報酬；
3、解除合同；
4、損害賠償。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 5
�。ㄒ唬┏鲑u(mài)方應嚴格遵守法律法規，嚴守合同承諾。首先，出賣(mài)方應遵守國家工程質(zhì)量的有關(guān)規定，保證售房質(zhì)量，配套設施要齊全，房屋實(shí)際面積與合同約定的面積一致。其次，銷(xiāo)售行為要規范，銷(xiāo)售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權證。
�。ǘ┵I(mǎi)受方應正確理解銷(xiāo)售廣告與合同之間的區別。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)
有任何約束力的。而 90% 的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒(méi)有或是無(wú)法實(shí)地考察辨別真偽。因此，購房者在購房時(shí)不應把宣傳廣告與商品房合同劃等號，必要時(shí)，可以在簽訂購房合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告中的承諾寫(xiě)入合同，或作為合同的附件。
�。ㄈ┵I(mǎi)受方應對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的'資格審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售商品房時(shí)應當持有“一照”、“五證”�！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具有開(kāi)發(fā)建設銷(xiāo)售商品房的法定資質(zhì)�！拔遄C”即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，這些是購房人能否取得產(chǎn)權憑證的關(guān)鍵。消費者如購買(mǎi)現房，還應當了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格，向開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)的驗收合格的證明，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
�。ㄋ模┵I(mǎi)受方簽訂合同時(shí)條款要約定得明確、具體、細致、規范。房屋買(mǎi)賣(mài)合同標的，較之于一般標的物的買(mǎi)賣(mài)更復雜，購房者對以下條款要特別明確約定：
�。�1）面積的確認及面積差異的處理；
�。�2）規劃設計變更的處理；
�。�3）基礎設施和公共配套建筑正常運行等；
�。�4）對基礎設施和公共配套建筑正常運行的具體日期；
�。�5）交付房屋及辦理產(chǎn)權證的時(shí)間及處理方式；
�。�6）適用解除合同的條件和行使解除權的時(shí)限、方式等。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 6
買(mǎi)賣(mài)合同是日常民商事活動(dòng)中最常見(jiàn)的一類(lèi)經(jīng)濟合同，也是最容易引起糾紛的經(jīng)濟合同。簽定書(shū)面合同以明確合同當事人雙方的權利與義務(wù)，對于減少糾紛、保障民商事活動(dòng)的正常進(jìn)行，具有重大的意義，然而在日常的工作生活中，我們時(shí)常碰到因各種各樣的原因而導致的合同糾紛。南京專(zhuān)業(yè)合同律師根據多年的辦案經(jīng)驗總結了買(mǎi)賣(mài)合同糾紛發(fā)生的常見(jiàn)的幾種原因。
1、商品質(zhì)量條款未約定或約定不明
合同中對于交易的對象——合同的標的物的質(zhì)量一般應該有個(gè)明確的約定，包括標的物的質(zhì)量標準、質(zhì)量異議期限以及法定的鑒定檢驗機構。如果沒(méi)有明確的約定，就會(huì )各執一詞，糾紛就此產(chǎn)生。
2、商品交接及貨款支付未約定或約定不明
合同中應約定是送貨還是提貨，目的地在哪里，運費如何承擔。因為這樣直接涉及合同履行地的認定，對案件的管轄會(huì )產(chǎn)生重大影響。此外，貨款的支付時(shí)間和支付方式也須明確。
3、違反誠信原則
合同法的基本原則之一就是誠實(shí)信用原則，任何完美的合同如果遭遇一方不講誠信，就會(huì )產(chǎn)生糾紛。因此，這就要求當事人在商業(yè)活動(dòng)中要考察對方的商業(yè)信譽(yù)。
4、 未考察主體資格或主體的償債能力
A與B之間都是大公司，A公司下屬有很多子公司C、D、E、F、G等二十幾家。B為供方，A及其子公司為需方，為降低采購成本，子公司需要貨物時(shí)均通過(guò)A公司集體統一向B公司采購，但每次具體簽定合同時(shí)均由子公司與B簽定合同，最終因貨款未結清而產(chǎn)生糾紛。那么，B公司很顯然不能向A公司直接主張權利，而只能向眾多子公司主張權利。若向A公司主張權利，A公司抗辯其為各買(mǎi)賣(mài)合同中系代理人身份，案件會(huì )遭法院駁回。本案如能在每份合同中將A公司作為連帶責任保證人，則一切問(wèn)題迎刃而解，同時(shí)還可大大降低B公司的訴訟成本。
又如，張三是A、B兩個(gè)公司的股東，兩公司的日常經(jīng)營(yíng)均由張三負責，張三及業(yè)務(wù)員經(jīng)常以A公司的名義向C公司進(jìn)貨（提貨），提貨單上的提貨單位欄均寫(xiě)上A公司、提貨人張三或某業(yè)務(wù)員。后來(lái)A公司經(jīng)營(yíng)不善逐漸歇業(yè)，但進(jìn)貨仍在繼續。A公司進(jìn)貨后以B公司的名義銷(xiāo)售給第三方，自然B公司與第三方結算貨款。因此C公司在沒(méi)有其他證據的情況下根據提貨單只能起訴A公司催討貨款，結果可想而知。
5、違約責任問(wèn)題
有的合同中對于違約條款只約定因一方違約由另一方承擔賠償責任，而無(wú)具體違約事項和違約金數額，結果相當于未有約定。
違約責任的約定雖然不能窮盡所有事項，但應該將常見(jiàn)的容易發(fā)生的情形進(jìn)行約定，如交貨時(shí)間、質(zhì)量、數量，貨款的支付期限，等等，并應該約定違約金的具體數額。這樣在糾紛發(fā)生后既可以更好地認定是否存在違約，也可以避免對損失難以舉證的困難。
6、管轄約定
有的合同約定發(fā)生糾紛由有管轄權的法院管轄或約定由原告方所在地法院管轄，這樣的約定等于沒(méi)有約定或約定不明。根據民訴法的'規定合同糾紛由被告住所地或合同履行地法院管轄，被告住所地一般明確，但合同履行地在現實(shí)中頗多爭執。92年的民訴法意見(jiàn)19條對
合同履行地進(jìn)行了解釋?zhuān)?6年的法發(fā)28號司法解釋予以否定，98年的法釋3號又對前面的司法解釋進(jìn)行了解釋。最終的意見(jiàn)是以合同約定的履行地來(lái)確定管轄的法院為主要原則，這是遵從了民訴法關(guān)于協(xié)議管轄的規定。但是，又有例外，對于雖有履行地的約定但未實(shí)際履行合同，且當事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，以及口頭購銷(xiāo)合同糾紛案件，均不依履行地確定案件的管轄。
因此，約定合同履行地對于確定管轄的法院尤為重要，同時(shí)約定履行地而不直接選擇管轄的法院，對于當事人來(lái)說(shuō)也更能接受。
7、簽名蓋章
自然人簽名要確保與其身份證件相符，最好注明身份證號碼；法人蓋章要確保是法人章或合同專(zhuān)用章，名稱(chēng)與合同主體相符，不能是只能部門(mén)的印章。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 7
解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調解、仲裁和訴訟。其中通過(guò)合同當事人根據法律和合同的有關(guān)規定自行協(xié)商解決，或者通過(guò)調解即由民間組織根據自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡(jiǎn)便易行。其次，依據合同仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來(lái)講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過(guò)訴訟解決雖然耗時(shí)長(cháng)、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權威的途徑。
一、協(xié)商解決
合同雙方當事人如果在履行合同過(guò)程中出現了糾紛，首先應按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應采取消極拖延的辦法，也不應采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權，因為這兩種做法都無(wú)助于問(wèn)題的解決。按照法律規定，應該首先通過(guò)協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎之上，不影響團結以及今后的繼續合作，還可以節省時(shí)間、人力和費用，所以，應該更多地采用這種方法。
對于需債務(wù)人償還債務(wù)而其一時(shí)又無(wú)力償還的，可以采取以下兩種方式協(xié)商解決：
1）、分期償還。如果債務(wù)人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來(lái)而暫時(shí)無(wú)力償還的，那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷(xiāo)出去后，或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時(shí)虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過(guò)努力還可以通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理盡快扭轉虧損的，可以在自愿的基礎上，制定切實(shí)可行的分期分批還款計劃。這樣做不僅可以使債權人的合法利益得以實(shí)現，還可以使債務(wù)人積極改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，改變無(wú)力償還債務(wù)的被動(dòng)局面。
2）、實(shí)物抵債。如果債務(wù)人因產(chǎn)品嚴重積壓沒(méi)有資金償還債務(wù)時(shí)，還可以經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商采取以產(chǎn)品抵債的辦法來(lái)解決。以產(chǎn)品抵債，既可以幫助債務(wù)人推銷(xiāo)積壓的產(chǎn)品，又能起到償還債務(wù)的作用，將“死物”變“活物”，這對國家、對當事人雙方都是有好處的。另外，以實(shí)物抵債也可以采取由債權人代理推銷(xiāo)產(chǎn)品的辦法，用實(shí)際推銷(xiāo)的貨款來(lái)抵償欠款。
二、仲裁解決
仲裁是指合同雙方當事人發(fā)生爭執，協(xié)商不成時(shí)，根據有關(guān)規定或者當事人之間的協(xié)議，由一定的機構以中間人或第三者的身份，對雙方發(fā)生的爭議，在事實(shí)上作出判斷，在權利和義務(wù)上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。
當事人采用仲裁的方式解決合同糾紛，應注意以下問(wèn)題：
1）、仲裁期限。當事人一定要抓住時(shí)機，在法律規定的申請仲裁的有效期限內，及時(shí)行使自己的權利，避免因錯過(guò)時(shí)機而喪失自己申請仲裁的權利。
2）、仲裁機關(guān)及管轄。根據合同仲裁條例的`規定，合同仲裁機關(guān)是國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局設立的合同仲裁委員會(huì )。案件管轄原則是，一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機關(guān)管轄。因此，當事人應向有管轄權的仲裁機關(guān)申請仲裁。
3）、仲裁效力。通過(guò)仲裁機關(guān)調解雙方達成協(xié)議后，協(xié)議即具有法律效力，雙方必須認真遵守。如果調解不成，仲裁機關(guān)最后作出的仲裁裁決便具有法律效力，當事人必須遵守，否則，法院則要強制執行。
三、訴訟解決
當發(fā)生合同糾紛后，雙方當事人協(xié)商不成，可以向法院起訴，通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決糾紛。近幾年來(lái)，隨著(zhù)我國法制建設的不斷完善以及法律知識的普及，人們的法律意識不斷提高，企業(yè)通過(guò)訴訟來(lái)解決合同糾紛的也越來(lái)越多。
應注意以下幾方面的問(wèn)題：
1）、訴訟管轄。民事訴訟法第二十三條規定，因合同糾紛提起訴訟，由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據這一規定，當事人應當向有管轄權的人民法院提起訴訟。
2）、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度，是指法院對于可能因當事人一方行為或者其他原因，使判決不能執行或者難以執行的案件，可以根據對方當事人的申請，或依職權而對一方當事人的財物采取查封、扣押、凍結、提供擔保等措施。根據這一制度，在訴訟過(guò)程中，如果一方當事人發(fā)現對方當事人的財產(chǎn)有可能很快滅失或被隱藏、轉移，使自己申請給付的訴訟難以達到預期的目的，就可以在法院作為判決之前，先行向法院申請訴訟保全，以保證自己權利的實(shí)現。當然，申請訴訟保全的一方，應有勝訴的把握，否則，如果將來(lái)敗訴了，則要賠償對方當事人因訴訟保全所遭受的財產(chǎn)損失。
3）、調解及判決。法院受理一方當事人的起訴后，首先要進(jìn)行調解，如果經(jīng)過(guò)調解雙方達成了協(xié)議，調解協(xié)議即具有法律效力，雙方要認真執行，否則，法院將強制執行。如果法院調解不成，則要作出判決或裁定，當事人對判決或裁定不服的，可以在收到判決書(shū)之日起１５日內或接到裁定書(shū)之日起１０日內向上一級法院提起上訴，如果超過(guò)了上訴期當事人沒(méi)有上訴的，那么一審判決或裁定即發(fā)生法律效力，當事人必須執行。二審法院作出的判決、裁定，是終審的判決、裁定，當事人必須執行。當然，如果當事人認為已生效的判決、裁定確有錯誤，在不停止判決、裁定執行的情況下，還可以通過(guò)審判監督程序，向原審人民法院或上級人民法院申請再審。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 8
房屋合同糾紛是指房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書(shū)相關(guān)的糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償的糾紛、二手房買(mǎi)賣(mài)的糾紛、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調、有關(guān)包銷(xiāo)的糾紛等。
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的原因
房屋作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對單位、對個(gè)人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增長(cháng)以及人們的消費水平和消費愿望的提高，使得土地、房屋的供應跟不上需求，供需失調容易引起利益矛盾；另一方面，某些客觀(guān)情況的變化，如價(jià)格波動(dòng)、質(zhì)量問(wèn)題、因特殊原因不能按時(shí)交付房屋等，也會(huì )引起利益矛盾；第三，商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身不規范、不具體、不明確，或者在合同履行過(guò)程中，當事人一方甚至雙方發(fā)生違約現象，同樣會(huì )引發(fā)利益矛盾；第四，商品房買(mǎi)賣(mài)合同當事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規，侵犯他人的合法權益，也是造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的一個(gè)主要原因。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛出現的司法難題
第一，關(guān)于認購協(xié)議與定金的效力問(wèn)題。認購協(xié)議是廣泛存在于房屋銷(xiāo)售中的一種文書(shū)，因認購協(xié)議簽署后無(wú)法達成房屋買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的案件的數量已經(jīng)在不斷地上升。由于買(mǎi)受人在簽訂認購協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬(wàn)元的定金，如果雙方不能達成正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人更容易成為受損方，買(mǎi)受人索還定金則成為必然，從各個(gè)區縣法院審理的案件看，因認購協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買(mǎi)受人。
第二，關(guān)于辦理房屋權屬證書(shū)義務(wù)承擔問(wèn)題�，F因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣(mài)人無(wú)法辦理房屋所有權證和國有土地使用證導致的買(mǎi)受人辦證遲延。那么買(mǎi)受人購買(mǎi)房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地上開(kāi)發(fā)建造商品房，消費者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權證書(shū)�，F此類(lèi)案件審理中出現的難點(diǎn)問(wèn)題是在合同沒(méi)有約定的情況下，如何認定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計算標準如何確定的`問(wèn)題。
第三，政策調整后的稅費分攤。稅費分攤爭議是指受稅收政策的影響，一些房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行跨越兩個(gè)或者兩個(gè)以上的稅收政策時(shí)期，稅收政策的變化對交易雙方均可能產(chǎn)生影響，稅收政策變化引起的營(yíng)業(yè)稅、契稅增加或者減少所引發(fā)的成本分攤和合同效力問(wèn)題爭議。
3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法應對
首先，簽訂合同前，要嚴格審查售房的主體資格。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或者資信情況不了解而產(chǎn)生的。要避免和減少糾紛的發(fā)生，在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，包括簽訂意向書(shū)或繳納定金時(shí)，要先審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房屋預售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房屋預售許可證》這兩證，要認真查看其中批準銷(xiāo)售的面積、地點(diǎn)、項目名稱(chēng)、銷(xiāo)售內容等，防止開(kāi)發(fā)商將批準銷(xiāo)售范圍之外的房屋對外出售。因此，在簽訂認購協(xié)議繳納定金時(shí)，要先了解主合同無(wú)法簽訂時(shí)，定金是否能夠返還；買(mǎi)受人在簽訂認購書(shū)，被收取數萬(wàn)元的定金后，開(kāi)發(fā)商是否會(huì )有“潛規則”拋出不合理交易條件，脅迫買(mǎi)受人簽訂違心合同。
其次，在辦理房屋權屬證書(shū)的問(wèn)題上，依據國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33 條的規定，預售商品房的購買(mǎi)人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買(mǎi)人應當自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買(mǎi)人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。在出賣(mài)人不按時(shí)提供產(chǎn)權證書(shū)，或者不提供相應的證明文件的情況下，買(mǎi)受人房屋的產(chǎn)權證書(shū)就無(wú)法辦理。所以，在買(mǎi)受人與出賣(mài)人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。因此，在尊重雙方當事人意思自治的基礎上，買(mǎi)受人要要求出賣(mài)人承擔相應的義務(wù)。買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人簽訂協(xié)議，嚴格依據合同的約定，按照雙方約定的辦證種類(lèi)進(jìn)行辦證；在雙方?jīng)]有進(jìn)行約定的情況下，應該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門(mén)決定房屋的辦證種類(lèi)。
最后，當事人對稅費的支付有明確約定的，應遵守約定；當事人對稅費的支付沒(méi)有約定或約定不明的，應根據國家稅費法規確定承擔主體。若雙方當事人對稅費的支付做出約定后，又因宏觀(guān)政策調控而發(fā)生稅費增減的，除當事人協(xié)商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規確定承擔主體。雙方不能達成一致意見(jiàn)的，人民法院不宜直接對合同予以適當調整或判決解除合同，雙方仍應履行合同義務(wù)。
總之，房屋買(mǎi)賣(mài)并不是像一般的商品買(mǎi)賣(mài)那樣簡(jiǎn)單，它是一個(gè)系統工程。在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中，不僅涉及到合同的合理確定，要對合同條款仔細研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易雙方買(mǎi)賣(mài)的動(dòng)機和實(shí)力，了解相關(guān)的法律條款，避免在法律已經(jīng)明確的問(wèn)題上犯常規性的錯誤。即使在發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，我們也要保持鎮定。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 9
1、一房多賣(mài)情形下，多個(gè)當事人均要求履行合同的，怎么處理？
出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數份買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效的前提下，買(mǎi)受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人：
�。�1）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；
�。�2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；
�。�3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
買(mǎi)受人中之一人起訴要求出賣(mài)人繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買(mǎi)受人作為第三人參加訴訟；其他買(mǎi)受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協(xié)調處理。
2、當事人先后簽訂數份合同或簽訂陰陽(yáng)合同，對房屋價(jià)款和履行方式約定不一致的，怎么處理？
當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買(mǎi)賣(mài)合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應當依據當事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買(mǎi)賣(mài)中確實(shí)存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門(mén)予以處理。
也就是說(shuō)，通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思表示，而無(wú)效，仍應按照實(shí)際交易價(jià)格履行。
3、以他人名義購房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理？
當事人約定一方以他人名義購買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經(jīng)就借名購房達成了書(shū)面協(xié)議，或有證據能夠證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。
4、一方當事人確實(shí)為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理？
當事人一方提供證據證明其對房屋的購買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規定處理。
也就是說(shuō)，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。
5、借用他人名義購買(mǎi)經(jīng)濟適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過(guò)戶(hù)至借用人名下？
借名人違反相關(guān)政策、法規的規定，借名購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。
也就是說(shuō)，借用人在其本身不符合購買(mǎi)經(jīng)濟適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過(guò)借用他人名義購買(mǎi)房屋，而達到規避購買(mǎi)條件，實(shí)現購買(mǎi)保障性住房的目的。
6、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有？
房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未依約為買(mǎi)受人辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣(mài)人辦理所有權轉移登記，買(mǎi)受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。
也就是說(shuō)，賣(mài)方未履行辦理所有權轉移登記手續的行為，屬于違反雙方買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因為當事人付清了購房款，并實(shí)際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權。
7、房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權？
房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無(wú)法實(shí)現的，合同雙方均有權要求解除合同。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價(jià)解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經(jīng)審查合同繼續履行不存在現實(shí)困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。
8、房屋買(mǎi)賣(mài)合同對定金性質(zhì)約定不明確的，如何處理？
當事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對定金性質(zhì)約定不明的，不應視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。
若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。
也就是買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買(mǎi)賣(mài)合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。在《北京高院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的指導意見(jiàn)中》即規定：“當事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當事人一方違約，對方依據約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持；當事人一方違約，對方依據約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的，法院應予支持�！�
9、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失？
房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。
在認定和計算可得利益損失時(shí)，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。
也就是說(shuō)，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉賣(mài)他人所得額外收入，特別是在出賣(mài)方一房二賣(mài)，出賣(mài)人將房屋以高于買(mǎi)受人所出價(jià)格，賣(mài)于第三人的情形，買(mǎi)受人有權要求從出賣(mài)人轉售的更高房?jì)r(jià)款中分享利益。
10、房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)后，如何處理？
在買(mǎi)賣(mài)合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)的情形中，形成的是締約過(guò)失責任，而非違約責任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯一方所受的.損失，主要是信賴(lài)利益的損失。信賴(lài)利益的損失包括：所受損害和所失利益（當事人信賴(lài)合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會(huì )損失等）、締約花費的成本等損失，但締約過(guò)失的損失賠償數額以不超過(guò)履行利益為限。
11、房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵害第三方優(yōu)先購買(mǎi)權的，如何處理？
房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經(jīng)審查承租人購買(mǎi)房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過(guò)程中可以根據案件實(shí)際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。
承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權，而不要求行使優(yōu)先購買(mǎi)權，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。
也就是說(shuō)，具有優(yōu)先購買(mǎi)權的人，提起侵害其優(yōu)先購買(mǎi)權訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔保行使優(yōu)先購買(mǎi)權，而不能只主張侵犯優(yōu)先權，而不行使優(yōu)先購買(mǎi)權。即不能自己不買(mǎi)，也不讓他人購買(mǎi)。
12、房屋買(mǎi)賣(mài)中，房產(chǎn)中介在居間合同中，具有什么義務(wù)？
房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關(guān)事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實(shí)報告的義務(wù)。
房屋中介機構違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動(dòng)的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。
房產(chǎn)中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會(huì )或提供訂立合同的媒介服務(wù)，盡管房產(chǎn)中介作為非買(mǎi)賣(mài)合同當事人，無(wú)需對合同承擔法律責任，但房產(chǎn)中介應就其提供的訂立合同機會(huì )或媒介服務(wù)負責，若房產(chǎn)中介未適當履行其義務(wù)，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發(fā)現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發(fā)現或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會(huì )承擔其他賠償責任。
13、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的，怎么處理？
出賣(mài)人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買(mǎi)受人為善意的，可以認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
出賣(mài)人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。
此種情形多發(fā)生在，存在多個(gè)共有人或房屋為夫妻共同財產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買(mǎi)時(shí)，已盡到適當審查義務(wù)的，已核實(shí)房產(chǎn)證登記名稱(chēng)與出賣(mài)人名稱(chēng)相符的，不應或不能發(fā)現房屋存在共有事實(shí)的情形，在這種情況下，應保護受讓善意第三人的利益。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 10
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的日趨活躍，汽車(chē)交易大量增加，因汽車(chē)交易引發(fā)糾紛的案件也由此增多。有些當事人因為未辦理汽車(chē)登記過(guò)戶(hù)手續而主張合同無(wú)效，有些因為未到汽車(chē)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易而主張無(wú)效。在審判實(shí)踐中，由于受傳統審判觀(guān)念影響，法官在審理此類(lèi)糾紛中，對同一類(lèi)型的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，有些法院認定無(wú)效，有些法院則認定有效。因此，對汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理應如何適用法律，需要進(jìn)一步的探討。
一、買(mǎi)賣(mài)合同的法律依據、特征
對汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件如何適用法律進(jìn)行探討，必須掌握買(mǎi)賣(mài)合同的法律規定及它的特征�！吨腥A人民共和國合同法》（簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第一百三十條規定：“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉移買(mǎi)賣(mài)標的物所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同�！�
買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征：
1、買(mǎi)賣(mài)合同是有名合同；
2、買(mǎi)賣(mài)合同是賣(mài)方轉移財產(chǎn)所有權，買(mǎi)方支付價(jià)款的合同；
3、買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同；
4、買(mǎi)賣(mài)合同是有償合同；
5、買(mǎi)賣(mài)合同多是諾成合同；
6、買(mǎi)賣(mài)合同是要因合同；
7、買(mǎi)賣(mài)合同為要式或不要式合同。
二、審理汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，能否以《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》作為認定汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據
《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》第三條規定：“舊機動(dòng)車(chē)流通涉及車(chē)輛管理、交通安全管理、國有資產(chǎn)管理、社會(huì )治安管理、環(huán)境保護管理等各個(gè)方面，屬特殊商品流通，必須在批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行行�！痹撧k法第三十二條規定：“進(jìn)行舊機動(dòng)車(chē)交易，銷(xiāo)車(chē)方須向機動(dòng)車(chē)交易中心出具單位介紹信或證明（屬于個(gè)人賣(mài)車(chē)的須持居民身份證）、機動(dòng)車(chē)行駛證、原始購車(chē)發(fā)票、成交發(fā)票、
購置附加費憑證、車(chē)船使用稅‘稅訖’標志、養路費交納憑證等。購車(chē)方須出具單位介紹信或個(gè)人身份證。工商行政管理部門(mén)憑舊機動(dòng)車(chē)交易中心或有舊機動(dòng)車(chē)經(jīng)營(yíng)權企業(yè)的交易憑證予以驗證，車(chē)管部門(mén)憑此辦理轉籍過(guò)戶(hù)手續�！睋�，在審判實(shí)踐中，有些法院以汽車(chē)交易的雙方未按照上述第三條規定到批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行汽車(chē)交易，因而認定雙方的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。有些法院則以汽車(chē)交易的雙方未按上述第三十二條規定辦理車(chē)輛轉籍過(guò)戶(hù)手續而認定雙方的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
如案例：
原告小李于2002年11月20日與被告小馮達成汽車(chē)口頭買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由小馮將其向王忠群處購買(mǎi)的瓊C02xxx號小型攔板汽車(chē)出賣(mài)給小李，價(jià)款16500元。協(xié)議達成后，小馮將該車(chē)及該車(chē)的有關(guān)證件交給小李，小李于次日向小馮支付完購車(chē)款。雙方對養路費的繳納未進(jìn)行約定，也未辦理該車(chē)的轉籍過(guò)戶(hù)手續。爾后小李將該車(chē)開(kāi)往文昌，被文昌市交通規費征稽所以該車(chē)從2001年2月至今拖欠養路費為由扣押，并作出罰款的處罰。小李交納6000元罰款和40元停車(chē)費后將該車(chē)領(lǐng)回，并找小馮協(xié)商退車(chē)未果，雙方因此引起糾紛。小李以小馮隱瞞該車(chē)欠大額路租實(shí)情，雙方的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，要求將該車(chē)退回小馮，小馮退還購車(chē)款16500元及賠償經(jīng)濟損失6050元為由，向原審法院提起訴訟。小馮辯稱(chēng)，該車(chē)來(lái)源合法，證件齊全，口頭協(xié)議后，小李已支付購車(chē)款和接受車(chē)輛及該車(chē)證件，買(mǎi)賣(mài)合同已成立，小李以其隱瞞該車(chē)欠大額路租實(shí)情沒(méi)有事實(shí)和法律依據，請法院駁回小李的訴訟請求。
原審法院審理認為，原、被告之間的買(mǎi)賣(mài)瓊C02xxx號攔板小貨車(chē)，雖然該車(chē)來(lái)源合法，證件齊全，但是雙方未按國家關(guān)于舊汽車(chē)交易的有關(guān)規定，進(jìn)行交易，納稅及辦理有關(guān)過(guò)戶(hù)手續，違反法律規定，損害了國家利益，該車(chē)的`買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的。原告小李要求退車(chē)退款的理由成立，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十八條、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第六十條的規定，判決如下：
1、原告小李與被告小馮的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；
2、原告應在判決書(shū)生效后十天內將瓊C02xxx號小型攔板貨車(chē)退還給被告，同時(shí)被告也應退還原告購車(chē)款16500元；
3、原告用車(chē)受罰6000元及停車(chē)費40元，由原告自負。一審判決后，原、被告均不服向本院提出上訴。
二審審理認為，上訴人小李與上訴人小馮口頭達成的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方的真實(shí)意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定。雖然雙方未辦理登記過(guò)戶(hù)手續，但目前法律、行政法規并未規定車(chē)輛管理部門(mén)的登記是機動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)行為生效的必然條件，車(chē)輛登記只是一種管理手段。根據《合同法》第四十四條第一款的規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！蓖瑫r(shí)根據《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時(shí)起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外�！惫时景鸽p方簽訂的合同應認定為有效合同，該車(chē)從交付給小李之日起所有權已轉移給小李。原審判決認定合同無(wú)效錯誤，應予撤銷(xiāo)。據此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項的規定，判決如下：
1、撤銷(xiāo)瓊海市人民法院（2003）瓊海民一初字第16號民事判決；
2、上訴人小李與小馮的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同有效；
3、小馮應在本判決書(shū)生效之日起十日內支付6040元給小李。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 11
一、逾期交付的違約責任
出賣(mài)人在房屋沒(méi)有達到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人能否要求出賣(mài)人承擔逾期交房的違約責任？
按照雙方當事人的合同約定，買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)應當有權察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無(wú)論是出賣(mài)人在交房時(shí)沒(méi)有出示這些證明文件，還是買(mǎi)受人明知房屋沒(méi)有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時(shí)間超過(guò)了合同約定的時(shí)間，買(mǎi)受人不能再依照合同的約定追究出賣(mài)人逾期交房的違約責任。
二、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》逾期履行違約金如何確定
按合同約定的違約責任為標準來(lái)計算違約金；合同沒(méi)有約定的，按逾期履行的天數依逾期貸款利息標準來(lái)確定。
三、 當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當如何處理
按合同約定來(lái)處理。如當事人能舉出證據說(shuō)明其違約行為給對方造成損失的具體數額，則違約金按是否超過(guò)損失30%為限來(lái)進(jìn)行適當調整。
四、對于出賣(mài)人交付不合格房屋的'，買(mǎi)受人可采取的救濟措施有哪些
買(mǎi)受人采取的補救措施有：
�。�1）實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質(zhì)量出現問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請求出賣(mài)人依照法律規定及合同約定內容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的合理性，如果違約方確無(wú)力繼續履行或繼續履行將會(huì )付出更大的代價(jià)等，均不宜采取此種補救措施。
�。�2）解除合同。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復辦法解決的，買(mǎi)受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒(méi)有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。
�。�3）違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請求出賣(mài)人支付違約金及承擔損害賠償責任。
�。�4）違約侵權責任。
五、出賣(mài)人交付不合格房屋，買(mǎi)受人采取違約侵權責任措施予以補救的，應注意哪些問(wèn)題
�。�1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著(zhù)合同關(guān)系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。
�。�2）當事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。
�。�3）責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過(guò)失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。
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一、合同簽訂前應注意事項
在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：
首先查看產(chǎn)權所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權證上的產(chǎn)權所有人是一位還是幾位共有？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
第二，購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利；該房產(chǎn)是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個(gè)規定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的'聲明。同時(shí)購房者還要查詢(xún)售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？
二、合同簽訂時(shí)應注意事項
購買(mǎi)二手房時(shí)，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個(gè)大體的了解外，在簽訂二手房合同時(shí)也需要注意以下問(wèn)題：
需要準備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數人。無(wú)論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：
1、身份證原件或護照原件及復印件；
2、未成年人的戶(hù)口簿或出生證明；
3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內、外機構公證、認證后方為有效。
另外，要看清楚合同中的約定內容。這主要包括以下內容：當事人的名稱(chēng)或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫(xiě)明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。
標的。這里應寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權歸屬（要與第一條銜接），房屋轉賣(mài)是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。
價(jià)款。這里也是很主要的內容，主要寫(xiě)明款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。
履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續的過(guò)程；配合與協(xié)調問(wèn)題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有上漲、下跌時(shí)如何處理。
違約責任。這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。
解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫(xiě)清明確的條款。
合同生效條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
合同的變更與轉讓。在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉讓的禁止條款。
審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn) 13
在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于房屋的戶(hù)籍屬性或戶(hù)籍管理的房屋屬性而引發(fā)的糾紛很多，戶(hù)口問(wèn)題必須得到購房者的足夠重視。
引發(fā)戶(hù)口問(wèn)題的原因主要有以下三個(gè)方面：第一，房屋權屬管理和戶(hù)籍管理不可分離；第二，法院不能直接對戶(hù)口遷移作出民事判決；第三，現有的戶(hù)籍管理政策存在洞，難以應對房屋轉讓過(guò)程中產(chǎn)生的戶(hù)口問(wèn)題。
那，在實(shí)際二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，購房者應該如何處理戶(hù)口問(wèn)題呢
第一，預先調查核實(shí)。
在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門(mén)申請過(guò)戶(hù)登記前，購房者應親自或委托房產(chǎn)中介機構到房屋所在地的警署進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾有戶(hù)口，但仍應到警署核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶(hù)口仍δ遷走，比如出售方以前購房時(shí)的上家戶(hù)口等。委托中介代為核實(shí)的，應要求中介機構出具書(shū)面的核實(shí)報告，并加蓋公章，防止少數從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。如核實(shí)結果表明有戶(hù)口的，應在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中設定戶(hù)口遷移條款以及υ約責任條款和司法救濟條款。
第二，在買(mǎi)賣(mài)合同中設定戶(hù)口遷移條款和υ約救濟條款。
如上家有戶(hù)口在所出售的房屋當中，約定戶(hù)口遷移條款應注意哪些問(wèn)題呢首先，應要求出售方在申請過(guò)戶(hù)登記前的特定期限內將戶(hù)口遷出，而不能約定在申請過(guò)戶(hù)登記之后。其次，應約定具體的υ約責任。比如，逾期一天的罰金；在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內將戶(hù)口遷出的話(huà)，購買(mǎi)方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
曾有一λ當事人咨詢(xún)，問(wèn)是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內遷出戶(hù)口，且又能防范風(fēng)險。因為下家很喜歡上家的房子，除戶(hù)口問(wèn)題以外的其他交易條件都很滿(mǎn)意。從促成交易和降低風(fēng)險的原則出發(fā)，筆者向其提供了兩條建議：
一是約定較高的逾期υ約責任，并要求出售方提供現金擔保；二是要求出售方提供可以接受其戶(hù)籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期δ遷，該親屬戶(hù)主同意其戶(hù)籍遷入，下家有權申請強遷戶(hù)口。這個(gè)建議最終被他們接受，雙方進(jìn)行了交易。
實(shí)際工作中曾碰到很多交易完成后出售方δ能按約遷移戶(hù)口的糾紛。直接向法院起訴只能追究υ約責任，卻不能訴請遷移戶(hù)口，而有的當事人有約定具體的υ約責任標準，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責任以外，購房者可以求助于警署或啟動(dòng)行政救濟程序。但不可回避的一個(gè)問(wèn)題是，現有的戶(hù)籍管理規定并δ對因房屋轉讓而產(chǎn)生的戶(hù)口遷移問(wèn)題進(jìn)行針對性規定，導致了制度性洞。由于戶(hù)籍管理的相關(guān)規定對戶(hù)籍遷移和分戶(hù)有著(zhù)較為死板的規定，對于出售方δ遷出的情況下，購房者的戶(hù)口難以遷入。
針對上述問(wèn)題，建議相關(guān)部門(mén)可以采取以下措施解決糾紛：
第一，設定戶(hù)籍轉移的`前置審查程序。既然戶(hù)籍管理和房屋的產(chǎn)權管理不可分離，索性設定在產(chǎn)權轉移時(shí)的戶(hù)籍審查，設定合理的戶(hù)籍審查義務(wù)，以避免問(wèn)題的出現。
第二，采取靈活的分戶(hù)措施。對于上家戶(hù)口在房屋轉讓過(guò)程中因種種原因而導致δ能遷出的，采取分戶(hù)策略，將原上家戶(hù)口變成空掛戶(hù)口，以解決購房人的戶(hù)口遷入問(wèn)題；實(shí)踐中也有這樣做的，但嚴格意義上來(lái)說(shuō)，尚屬于協(xié)調處理的結果，和現有的政策口徑存在一定的沖突。
第三，設立一個(gè)類(lèi)似于公積金封存辦公室這樣的戶(hù)口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內δ遷移戶(hù)口的，可以通過(guò)一定的程序將這類(lèi)戶(hù)口封存起來(lái)，以解決靈活分戶(hù)而可能帶來(lái)的后遺癥。
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